Gayrimenkul Profesyoneli Statüsü: Sınırlı Ortak Olabilir mi?

Sendikasyon K-1 zararı W-2 ücretinden düşülebilir mi?

Varsayılan olarak hayır. ABD vergi yasasına göre kiralama faaliyeti, sahibi ne kadar çalışırsa çalışsın pasiftir; bu yüzden bir sendikasyonun kira zararı ücretten değil, yalnızca pasif gelirden düşülebilir (26 USC 469(c)(2)). Ana istisna, kiralama faaliyetine esaslı katılım da gösteren gayrimenkul profesyonelidir (469(c)(7)). Kira zararları için daha küçük bir özel indirim hakkı sınırlı ortaklara nadiren yarar; aşağıya bakın.

İki ayrı testin ikisi de geçilmek zorundadır:

Yalnızca birinci testi geçmek, otomatik pasif etiketini kaldırır. Bu, hiçbir K-1 zararını tek başına pasif olmayan (ücretten ve diğer gelirlerden düşülebilen) zarara çevirmez. Kısa süreli kiralamalar dahil doğrudan sahip olduğunuz kiralık mülkler için kiralık mülk vergileri rehberine bakın. Pasif faaliyet ve esaslı katılım kurallarının genel olarak nasıl işlediği için işletme zararları rehberine bakın.

Sendikasyon, ortalama konaklama süresi 7 gün veya daha kısa olan bir otelin ya da başka bir mülkün sahibiyse, bu hiç kiralama faaliyeti sayılmaz (Publication 925). Bu durumda gayrimenkul profesyoneli statüsü o mülke uygulanmaz; esaslı katılım her işletmede olduğu gibi test edilir, sınırlı ortaksanız sınırlı ortak testleriyle.

Eşinizin saatlerine dayanıyorsanız, payları sınırlı ortak veya LLC üyesi olarak tutuyorsanız ya da sonraki yılları bağlayan birleştirme seçimini düşünüyorsanız, durumunuz büyük olasılıkla basit değildir. Her K-1'i, her faaliyet veya ortaklık sözleşmesini, iki eşin çalışma saatleri kaydını ve önceki bir beyannameyle verilmiş seçim beyanlarını toplayın.

Gayrimenkul profesyoneli statüsü neyi gerektirir?

Bir kişi o yıl için ancak şu ikisi birlikte doğruysa bu statüyü kazanır (26 USC 469(c)(7)(B); Publication 925):

1. Kişinin tüm ticari faaliyetlerde verdiği kişisel hizmetlerin yarısından fazlası, esaslı katılım gösterdiği gayrimenkul ticari faaliyetlerindedir.
2. Kişi bu gayrimenkul ticari faaliyetlerinde 750 saatten fazla hizmet vermiştir.

Gayrimenkul ticari faaliyeti; gayrimenkul geliştirme, yeniden geliştirme, inşaat, yeniden inşa, edinme, dönüştürme, kiralama, işletme, yönetim, kiraya verme veya komisyonculuk demektir.

Çalışan olarak geçirilen saatler sayılır mı?

Gayrimenkul alanında çalışan olarak geçirilen saatler, ancak çalışan işverenin %5 oranından fazlasına sahipse sayılır (Publication 925). Hiç ortaklık payı olmayan maaşlı bir kiralama temsilcisi veya mülk yöneticisi bu saatlerin hiçbirini sayamaz.

Ortak beyannamede hangi eşin saatleri neye sayılır?

Ortak beyannamede eşlerden biri iki statü testini de tek başına karşılamak zorundadır. 750 saate veya yarıdan fazla testine ulaşmak için diğer eşin saatleri eklenemez (Reg. 1.469-9(c)(4); Form 8582 talimatları). Bununla birlikte diğer eşin çalışması, statüyü karşılayan eşin bir gayrimenkul işletmesine esaslı katılım gösterdiğini kanıtlamaya yardımcı olabilir; bu da o işletmedeki saatlerin hiç sayılıp sayılmayacağını belirler.

Diğer eşin çalışması her faaliyetteki esaslı katılıma sayılır. Bu, o eşin hiç payı olmasa da ve ortak beyanname verseniz de vermeseniz de geçerlidir (26 USC 469(h)(5); Reg. 1.469-5T(f)(3)).

Başka bir alanda tam zamanlı işi olan bir eş, gayrimenkulde kaç saat çalışırsa çalışsın genellikle yarıdan fazla testini geçemez. Bu yüzden ortak beyannamede gayrimenkul profesyoneli statüsü genellikle asıl işi gayrimenkul olan eşe bağlıdır.

Eşim statüyü karşılıyor: bu, LP paylarımızı pasif olmaktan çıkarır mı?

Tek başına hayır. Bir eş statüyü karşıladığında her kira payı ayrı bir faaliyet olur ve siz o faaliyete esaslı katılım göstermedikçe her biri pasif kalır (Reg. 1.469-9(e)(1)). Yasa ayrıca bu statünün, bir sınırlı ortaklık payına sınırlı ortak olarak esaslı katılım gösterip göstermediğinizi değiştirmediğini söyler (469(c)(7)(A)).

Sınırlı ortak, yedi esaslı katılım testinden yalnızca üçünü karşılayabilir (Reg. 1.469-5T(e)(2); Publication 925):

Test 6 kiralamaya uymaz. Test 5, çoğu yeni yatırımcının sahip olmadığı bir geçmiş ister. Uygulamada bir sendikasyondaki sınırlı ortak, eşlerden herhangi birinin o faaliyette 500 saat süresinden fazla çalışmasına ihtiyaç duyar. Sponsorun yönettiği bir yatırımda pasif yatırımcıların çok azı buna ulaşır.

Yatırımcı olarak yapılan işler sayılır mı?

Hayır. Günlük yönetime veya operasyonlara doğrudan katılmadığınız sürece yatırımcı olarak yaptığınız işler sayılmaz (Reg. 1.469-5T(f)(2)(ii)). Yatırımcı işleri şunları kapsar:

• Mali tabloları veya sponsor raporlarını incelemek.
• Kendi kullanımınız için özet veya analiz hazırlamak.
• Yönetici olmayan bir rolde mali durumu veya operasyonları izlemek.

Yatırımcı işleri, gayrimenkul profesyoneli statüsü testinde de kişisel hizmet sayılmaz (Reg. 1.469-9(b)(4)).

Sınırlı ortak esaslı katılım gösterebilir mi? LLC üyesi sınırlı ortak mıdır?

Sınırlı ortak esaslı katılım gösterebilir, ancak yalnızca yukarıdaki Test 1, 5 veya 6 ile. Bir sendikasyon LLC'sinin üyesinin sınırlı ortak sayılıp sayılmadığı ise kesinleşmemiştir.

Mevcut yönetmeliğe göre bir ortaklık payı, şu ikisinden biri doğruysa sınırlı ortaklık payıdır (Reg. 1.469-5T(e)(3)):

• Ortaklık sözleşmesi veya kuruluş belgesi payı sınırlı ortaklık payı olarak adlandırır ya da
• Eyalet yasası, pay sahibinin ortaklık borçlarından sorumluluğunu sabit bir tutarla sınırlar.

Yılın tamamında aynı zamanda genel ortak olduğunuz bir yıl için pay, sınırlı ortaklık payı sayılmaz.

Birçok sendikasyon LLC'dir ve LLC üyelerinin sorumluluğu eyalet yasasına göre sınırlıdır. Bazı mahkemeler, bu kurallar açısından LLC üyesinin sınırlı ortak olmadığına karar vermiştir. IRS yeni kurallar önerirken bu davaları listelemiştir: *Garnett v. Commissioner*, 132 T.C. 368 (2009) ve *Thompson v. United States*, 87 Fed. Cl. 728 (2009). IRS, pay sahibinin işletmeyi yönetme hakkı olmadığında payı sınırlı ortaklık payı saymayı önermiştir (Federal Register, REG-109369-10). Bu öneri kesinleşmemiştir ve mevcut yönetmelik hâlâ yukarıdaki gibidir.

Bu nedenle yöneticinin yönettiği bir LLC'de yönetici olmayan bir üye, sınırlı ortak sayılabilir de sayılmayabilir de. Bunu faaliyet sözleşmesi, yönetim haklarınız ve içtihat belirler. Bunu bir varsayım olarak değil, profesyonel değerlendirme gerektiren bir soru olarak ele alın.

Birleştirme seçimi ne işe yarar ve neden geri alınması zordur?

Gayrimenkul profesyoneli statüsünü karşılayan bir vergi mükellefi, kiralık gayrimenkuldeki tüm paylarını tek bir faaliyet saymayı seçebilir (Reg. 1.469-9(g)). Esaslı katılım bu durumda birleşik faaliyette bir kez test edilir. Kendi kiralık mülklerinizdeki saatler de sendikasyon paylarınızla aynı faaliyete sayılabilir.

Birleşik faaliyetteki sınırlı ortaklık payları

Birleşik faaliyetteki tek bir pay bile sınırlı ortaklık payıysa, birleşik faaliyetin tamamı sınırlı ortak testleriyle test edilir: uygulamada birleşik faaliyette 500 saat süresinden fazla çalışma gerekir (Reg. 1.469-9(f)(1)). Bunun bir istisnası vardır. Tüm sınırlı ortaklık paylarından gelen brüt kira geliri payınız, tüm kiralık gayrimenkulünüzden gelen brüt kira geliri payınızın %10 oranından azsa, kiralık gayrimenkule uygulanan herhangi bir esaslı katılım testi kullanılabilir (Reg. 1.469-9(f)(2)).

Neden bağlayıcıdır

• Birleştirme seçimi, yapıldığı yıla ve statüyü karşıladığınız sonraki her yıla uygulanır; statüyü karşılamadığınız yıllardan sonra bile (Reg. 1.469-9(g)(1)).
• Seçimi ancak koşullarınızda esaslı bir değişiklik olduktan sonra geri alabilirsiniz. Seçimin bir yıl daha az işe yaraması esaslı değişiklik değildir. Statüyü bir süre karşılamamak da değildir (Reg. 1.469-9(g)(2)).
• Birleşik faaliyet, elden çıkarma kuralları dahil tüm pasif zarar amaçları için tek bir faaliyettir (Reg. 1.469-9(e)(1)). Bu durumda bir sendikasyon payını satmak, faaliyetteki payınızın tamamını satmak sayılmaz; bu da askıdaki zararların ne zaman serbest kalacağını etkiler.

Fon aracılığıyla tutulan paylar

Birleştirme seçimi yoksa, birden fazla mülkü olan bir fon sizin için tek bir faaliyet de sayılabilir, birden fazla faaliyet de. Fon tüm kiralık gayrimenkulünü tek bir kiralama faaliyeti olarak ele alıyorsa tek, mülkleri ayrı ayrı ele alıyorsa birden fazladır. Fonun yarısına veya daha fazlasına sahipseniz her mülk her zaman ayrıdır (Reg. 1.469-9(h)). Her ayrı faaliyet kendi esaslı katılımını gerektirir.

Kaçırılmış bir seçim

Şunların tümü doğruysa Rev. Proc. 2011-34 kapsamında geç birleştirme seçimi mümkün olabilir:

• Seçimi yalnızca seçimin beyan şartlarını karşılamadığınız için yapamadınız.
• Etkilenen her beyanname, seçim yapılmış gibi verildi.
• Her biri zamanında verildi; süre uzatımları sayılmadan son tarihinden sonraki 6 ay içinde verilen bir beyanname zamanında verilmiş sayılır.
• Makul sebebiniz vardı.

Beyan, en son yılın düzeltme beyannamesiyle birlikte ve "FILED PURSUANT TO REV. PROC. 2011-34" başlığıyla verilir. Bu kolaylık, statüyü karşılayıp karşılamadığınıza veya esaslı katılım gösterip göstermediğinize karar vermez.

Faaliyetler için genel gruplandırma kuralları ayrı bir seçimdir; fon yatırımlarından askıdaki pasif zararlar rehberine bakın.

Kira zararları için özel indirim hakkı sınırlı ortağa yarar mı?

Genellikle hayır. Kira zararları için en fazla $25.000 tutarındaki özel indirim hakkı, değiştirilmiş düzeltilmiş brüt gelir $100.000 tutarından yükseldikçe azalır ve $150.000 tutarında tamamen sona erer (Publication 925). Bundan ayrı olarak, sınırlı ortak genellikle bu indirimin şartı olan aktif katılım göstermiş sayılmaz (26 USC 469(i)(6)(C)). Aktif katılım ayrıca değer bazında en az %10 oranında sahiplik gerektirir; sendikasyon yatırımcılarının çok azı buna sahiptir.

Zarar pasif olmaktan çıkarsa onu başka ne sınırlar?

Üç sınır sırasıyla uygulanmaya devam eder: maliyet esası, risk altındaki tutar, sonra aşırı işletme zararı sınırı. İlk ikisini işletme zararları rehberi açıklar.

Aşırı işletme zararı. Ortak beyannamede, işletme gelirini ve $512.000 tutarını aşan işletme indirimleri (Rev. Proc. 2025-32) bu yıl düşülemez. Ücretler bu teste dahil edilmez; bu yüzden maaş burada zararı emmez. Aşan kısım sonraki yıllara devreden net işletme zararı olur. Bu sınır artık kalıcıdır (Form 461 talimatları).

IRS daha sonra statünüzü veya esaslı katılımınızı reddederse, eksik ödeme ihmalden veya önemli bir eksik beyandan kaynaklanıyor ve makul sebep yoksa, ek vergiye eksik ödemenin %20 oranında doğrulukla ilgili ceza ve faiz eklenebilir (IRS).

Statüyü karşılamak kira gelirini net yatırım geliri vergisinin dışına da çıkarır mı?

Yalnızca bazı durumlarda. Bu, K-1'in kira geliri gösterdiği yıllarda ve mülk satıldığında önem taşır. Gayrimenkul profesyoneli statüsü, kira gelirini %3,8 oranındaki net yatırım geliri vergisi (NIIT) açısından tek başına ticari faaliyet geliri yapmaz (Form 8960 talimatları). Bir güvenli liman kuralı, gayrimenkul profesyoneli kiralık gayrimenkul faaliyetine yıl içinde 500 saat süresinden fazla katılırsa veya önceki 10 yılın herhangi 5'inde bunu yaptıysa kira gelirini ticari faaliyet geliri sayar (Reg. 1.1411-4(g)(7)). Birleştirme seçimi bu test için de geçerlidir.

Bir sendikasyondaki sınırlı ortak, birleştirme seçimi olmadan bu güvenli limanı nadiren karşılar. Karşılayamamak, gelirin NIIT dışında olduğunu göstermenin başka yollarını dışlamaz; ancak bu yollar somut olaylara bağlıdır.

IRS sorarsa hangi saat kaydı geçerli olur?

Katılım her türlü makul yolla ispatlanabilir. O anda yazılmış günlük kayıtlar şart değildir (Reg. 1.469-5T(f)(4); Form 8582 talimatları). Makul yollar; randevu defterlerine, takvimlere veya anlatı şeklindeki özetlere dayanarak verdiğiniz hizmetleri ve yaklaşık saatleri gösterir.

Bir saat kaydını desteklemek şu durumlarda daha kolaydır:

• İş yapıldıkça yazılır; böylece her kayıt e-postalarla, faturalarla, kira sözleşmeleriyle, yüklenici faturalarıyla veya seyahat kayıtlarıyla eşleştirilebilir.
• Tarihleri, mülkü veya faaliyeti, yapılan işi ve saatleri listeler.
• Her eşin saatlerini ayırır, çünkü statü için yalnızca bir eş sayılabilir.
• Yarıdan fazla testi için diğer tüm işlerdeki saatleri de kaydeder.
• Sponsor raporlarını okumak gibi yatırımcı işlerini dışarıda bırakır.

Eyaletim federal kuralı uygular mı?

Her zaman değil. California gayrimenkul profesyoneli istisnasını benimsemedi: California açısından tüm kiralama faaliyetleri pasif kalır; bu yüzden federal beyannamede kabul edilen bir zarar California beyannamesinde reddedilebilir ve Form FTB 3801'de ayrıca hesaplanır (FTB 3801 talimatları). Diğer eyaletler federal gelirden farklı şekillerde başlar; beyanname verdiğiniz her eyaleti kontrol edin. Fon yatırımcıları için eyalet beyannameleri rehberine bakın.

Bunu ne zaman test etmeliyiz?

Üç noktada:

Bir CPA firması, beyanname verilmeden önce iki eşin saatlerini her kurala göre test edebilir, sözleşmeleri inceleyebilir ve seçimi değerlendirebilir; fon yatırımcısı hizmetimize bakın.

Örnek

ABD doları cinsinden yuvarlak, açıklama amaçlı rakamlar. Her durumda maliyet esası ve risk altındaki tutarların zararları karşıladığı varsayılır.

Birleştirme seçimi yapan çift

Bir hekim $600.000 W-2 ücreti kazanır. Eşi, çiftin kendi kiralık binalarını tam zamanlı yönetir ve bunlarda başka işi olmadan 1.800 saat çalışır. İki sendikasyon LLC'si toplam $350.000 zarar gösteren K-1'ler gönderir. Çift iki sendikasyonda da hiç çalışmaz.

• Statü: bu olaylarda eş, saatlerini gösterebilirse iki testi de tek başına karşılayabilir. Hekimin saatleri statüye sayılmaz.
• Seçim olmadan: her sendikasyon ayrı bir faaliyettir. Eşlerden hiçbiri ikisinde de çalışmadığı için $350.000 pasif kalır. Yalnızca pasif gelirden düşülebilir; kalan zarar sonraki yıllara devreder.
• Seçimle: iki sendikasyon ve çiftin binaları tek bir faaliyettir. LLC payları sınırlı ortaklık payı sayılsın sayılmasın Test 1 (500 saatten fazla) kullanılabilir ve eşin 1.800 saati birleşik faaliyete sayılır. Bu saatler geçerli kabul edilirse $350.000 pasif olmayan zarar olabilir ve hekimin $600.000 tutarındaki ücretinden düşülebilir.
• Sonraki sınır: $350.000 ortak beyannamedeki aşırı işletme zararı eşiğinin altındadır; bu yüzden çiftin başka işletme zararları yoksa bu sınır zararı azaltmayabilir.
• Bedeli: seçim, eşin statüyü karşıladığı sonraki her yılı bağlar.

Yalnızca hekim

Aynı çift, ancak eş maaşlı bir mühendis olarak tam zamanlı çalışır. Hekim tıpta 2.000 saat, kiralık mülklerde 600 saat çalışır. Hekim yarıdan fazla testini ve 750 saat testini geçemez; bu yüzden eşlerden hiçbiri statüyü karşılamaz. $350.000 pasiftir.

Payı olmayan kiralama temsilcisi

Bir eş, hiç payı olmadığı bir şirkette maaşlı kiralama temsilcisi olarak 1.900 saat çalışır. Bu saatler gayrimenkul saati sayılmaz, ancak toplam çalışma süresine yine sayılır. Statüyü karşılamak için esaslı katılım gösterdiği başka gayrimenkul işlerinde 750 saatten fazla ve maaşlı 1.900 saatinden daha fazla çalışması gerekir.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Kiralık mülke doğrudan sahipsiniz veya kısa süreli kiralama yapıyorsunuz: kiralık mülk vergileri rehberine bakın.
• Statüyü karşılamıyorsunuz ve zararların neyden düşülebileceğini öğrenmek istiyorsunuz: fon yatırımlarından askıdaki pasif zararlar rehberine bakın.
• Sponsorun zararları nasıl yarattığını (örneğin maliyet ayrıştırma çalışması) öğrenmek istiyorsunuz: gayrimenkul sendikasyonu vergi beyannameleri rehberine bakın.
• Sendikasyon mülkünü sattı ve son K-1'i gönderdi: son fon vergi formu rehberine bakın.
• Bir yönetim şirketinde de payınız var: fon yöneticisinde ortak olmak rehberine bakın.
• Birden fazla eyalette beyanname veriyorsunuz: fon yatırımcıları için eyalet beyannameleri rehberine bakın.
• Beyanname vermeden önce iki eşin saatlerinin, sözleşmelerinizin ve birleştirme seçiminin test edilmesini istiyorsunuz ya da IRS geçmiş bir yılı sorguluyor: fon yatırımcısı hizmetimize bakın.