Commanditaire et professionnel de l'immobilier : est-ce possible?

Une perte de K-1 d'une syndication peut-elle réduire un salaire W-2?

Pas par défaut. Aux États-Unis, une activité de location est passive selon la loi, quel que soit le travail du propriétaire : la perte locative d'une syndication ne peut donc compenser que du revenu passif, pas des salaires (26 USC 469(c)(2)). La principale exception vise le professionnel de l'immobilier qui a aussi une participation significative dans l'activité de location (469(c)(7)). Une déduction spéciale plus petite pour pertes locatives aide rarement un commanditaire; voir plus bas.

Deux critères distincts doivent tous deux être réussis :

Réussir seulement le premier critère retire l'étiquette passive automatique. Le statut de professionnel de l'immobilier ne rend à lui seul aucune perte de K-1 non passive (capable de réduire les salaires et les autres revenus). Pour un immeuble locatif détenu directement, y compris la location à court terme, voir impôt sur les immeubles locatifs. Pour le fonctionnement général des règles sur les activités passives et la participation significative, voir pertes d'entreprise.

Si la syndication possède un hôtel ou un autre immeuble où le séjour moyen des clients est de 7 jours ou moins, ce n'est pas du tout une activité de location (Publication 925). Le statut de professionnel de l'immobilier ne s'y applique alors pas; la participation significative est évaluée comme pour toute entreprise, selon les critères applicables aux commanditaires si vous êtes commanditaire.

Votre dossier n'est probablement pas simple si vous comptez sur les heures d'un conjoint, détenez vos participations comme commanditaire ou membre d'une LLC, ou envisagez le choix de regroupement, qui lie les années suivantes. Rassemblez chaque K-1, chaque convention d'exploitation ou convention de société de personnes, un registre des heures des deux conjoints et toute déclaration de choix jointe à une déclaration de revenus antérieure.

Qu'exige le statut de professionnel de l'immobilier?

Une personne a le statut de professionnel de l'immobilier pour l'année seulement si les deux conditions suivantes sont remplies (26 USC 469(c)(7)(B); Publication 925) :

1. Plus de la moitié des services personnels qu'elle a rendus dans l'ensemble de ses activités commerciales l'ont été dans des activités immobilières où elle a une participation significative.
2. Elle a rendu plus de 750 heures de services dans ces activités immobilières.

Une activité immobilière comprend l'aménagement, le réaménagement, la construction, la reconstruction, l'acquisition, la conversion, la location, l'exploitation, la gestion, la location à bail ou le courtage de biens immobiliers.

Les heures d'un employé comptent-elles?

Les heures travaillées comme employé dans l'immobilier ne comptent pour le statut de professionnel de l'immobilier que si l'employé détient plus de 5 % de l'employeur (Publication 925). Un agent de location ou un gestionnaire immobilier salarié sans participation dans l'entreprise ne compte aucune de ces heures.

Dans une déclaration conjointe, quelles heures comptent, et pour quoi?

Dans une déclaration conjointe américaine, un seul conjoint doit réussir à lui seul les deux critères du statut de professionnel de l'immobilier. Les heures de l'autre conjoint ne peuvent pas s'ajouter pour atteindre les 750 heures ou le critère de plus de la moitié (Reg. 1.469-9(c)(4); instructions du formulaire 8582). Le travail de l'autre conjoint peut toutefois aider à démontrer que le conjoint admissible a une participation significative dans une entreprise immobilière, ce qui détermine si les heures de cette entreprise comptent.

Le travail de l'autre conjoint compte bel et bien pour la participation significative dans chaque activité. C'est vrai même si ce conjoint ne détient aucune participation, et que vous produisiez une déclaration conjointe ou non (26 USC 469(h)(5); Reg. 1.469-5T(f)(3)).

Un conjoint qui occupe un emploi à temps plein dans un autre domaine échoue habituellement au critère de plus de la moitié, peu importe ses heures en immobilier. Dans une déclaration conjointe, le statut de professionnel de l'immobilier repose donc habituellement sur le conjoint dont le travail principal est dans l'immobilier.

Mon conjoint est admissible : nos participations de commanditaire deviennent-elles non passives?

Pas à elles seules. Quand un conjoint a le statut de professionnel de l'immobilier, chaque participation locative devient une activité distincte, et chacune reste passive sauf si vous y avez une participation significative (Reg. 1.469-9(e)(1)). La loi précise aussi que ce statut ne change pas la question de savoir si vous avez une participation significative dans une participation de commanditaire détenue à titre de commanditaire (469(c)(7)(A)).

Un commanditaire ne peut réussir que trois des sept critères de participation significative (Reg. 1.469-5T(e)(2); Publication 925) :

Le critère 6 ne convient pas à une location. Le critère 5 exige un historique que la plupart des nouveaux investisseurs n'ont pas. En pratique, un commanditaire d'une syndication a besoin de plus de 500 heures de travail dans cette activité, par l'un ou l'autre conjoint. Peu d'investisseurs passifs atteignent ce seuil dans une opération gérée par un promoteur.

Le travail d'investisseur compte-t-il?

Non. Le travail fait à titre d'investisseur ne compte pas pour la participation significative, sauf si vous participez directement à la gestion ou à l'exploitation au quotidien (Reg. 1.469-5T(f)(2)(ii)). Le travail d'investisseur comprend :

• Étudier les états financiers ou les rapports du promoteur.
• Préparer des résumés ou des analyses pour votre propre usage.
• Surveiller les finances ou l'exploitation sans rôle de gestion.

Le travail d'investisseur ne compte pas non plus comme services personnels pour le critère du statut de professionnel de l'immobilier (Reg. 1.469-9(b)(4)).

Un commanditaire peut-il avoir une participation significative? Le membre d'une LLC est-il commanditaire?

Un commanditaire peut avoir une participation significative, mais seulement par les critères 1, 5 ou 6 ci-dessus. La question de savoir si le membre d'une LLC de syndication compte comme commanditaire n'est pas tranchée.

Selon le règlement actuel, une participation dans une société de personnes est une participation de commanditaire si l'une des conditions suivantes est remplie (Reg. 1.469-5T(e)(3)) :

• La convention de société de personnes ou le certificat la qualifie de participation de commanditaire, ou
• La loi de l'État limite la responsabilité du détenteur à l'égard des dettes de la société de personnes à un montant fixe.

Une participation n'est pas traitée comme une participation de commanditaire pour une année où vous êtes aussi commandité pendant toute l'année.

Beaucoup de syndications sont des LLC, et les membres d'une LLC ont une responsabilité limitée selon la loi de l'État. Certains tribunaux ont jugé que le membre d'une LLC n'est pas un commanditaire pour ces règles. L'IRS a cité ces décisions quand il a proposé de nouvelles règles : *Garnett v. Commissioner*, 132 T.C. 368 (2009), et *Thompson v. United States*, 87 Fed. Cl. 728 (2009). L'IRS a proposé de traiter une participation comme une participation de commanditaire quand le détenteur n'a aucun droit de gérer l'entité (Federal Register, REG-109369-10). Cette proposition n'a pas été adoptée, et le règlement actuel se lit toujours comme ci-dessus.

Ainsi, le membre non gestionnaire d'une LLC gérée par un gestionnaire peut être traité ou non comme un commanditaire. La convention d'exploitation, vos droits de gestion et la jurisprudence en décident. Traitez cette question comme une affaire de jugement professionnel, pas comme une hypothèse.

Que fait le choix de regroupement, et pourquoi est-il difficile à annuler?

Un contribuable qui a le statut de professionnel de l'immobilier peut choisir de traiter toutes ses participations dans des immeubles locatifs comme une seule activité (Reg. 1.469-9(g)). La participation significative est alors évaluée une seule fois, sur l'activité combinée. Les heures consacrées à vos propres immeubles locatifs peuvent alors compter dans la même activité que vos participations dans des syndications.

Participations de commanditaire dans l'activité combinée

Si une seule participation dans l'activité combinée est une participation de commanditaire, toute l'activité combinée est évaluée selon les critères applicables aux commanditaires : en pratique, plus de 500 heures dans l'activité combinée (Reg. 1.469-9(f)(1)). Il existe une exception. Si votre part du revenu locatif brut de toutes vos participations de commanditaire est inférieure à 10 % de votre part du revenu locatif brut de tous vos immeubles locatifs, tout critère de participation significative applicable aux immeubles locatifs peut être utilisé (Reg. 1.469-9(f)(2)).

Pourquoi le choix vous lie

• Le choix de regroupement s'applique à l'année où il est fait et à chaque année suivante où vous êtes admissible, même après des années où vous ne l'êtes pas (Reg. 1.469-9(g)(1)).
• Vous ne pouvez révoquer le choix de regroupement qu'après un changement important de votre situation. Trouver le choix moins utile une année n'est pas un changement important. Une interruption de l'admissibilité non plus (Reg. 1.469-9(g)(2)).
• L'activité combinée est une seule activité à toutes les fins des pertes passives, y compris les règles sur la disposition (Reg. 1.469-9(e)(1)). Vendre une participation dans une syndication n'est alors pas une vente de toute votre participation dans l'activité, ce qui influe sur le moment où les pertes suspendues sont libérées.

Participations détenues par un fonds

Sans le choix de regroupement, un fonds qui possède plusieurs immeubles peut compter pour vous comme une seule activité ou plusieurs. C'est une seule activité si le fonds traite tous ses immeubles locatifs comme une seule activité de location, et plusieurs s'il les traite séparément. Si vous détenez la moitié ou plus du fonds, chaque immeuble est toujours distinct (Reg. 1.469-9(h)). Chaque activité distincte exige sa propre participation significative.

Un choix oublié

Un choix de regroupement tardif peut être possible selon la Rev. Proc. 2011-34 si toutes les conditions suivantes sont remplies :

• Vous n'avez omis le choix que parce que vous n'avez pas respecté ses exigences de production.
• Chaque déclaration touchée a été produite comme si le choix avait été fait.
• Chacune a été produite à temps; une déclaration produite dans les 6 mois suivant sa date d'échéance, sans compter les prolongations, est considérée comme produite à temps.
• Vous aviez un motif raisonnable.

La déclaration de choix accompagne une déclaration modifiée pour l'année la plus récente, avec l'en-tête « FILED PURSUANT TO REV. PROC. 2011-34 ». L'allègement ne tranche pas la question de savoir si vous étiez admissible ou si vous aviez une participation significative.

Les règles générales de regroupement des activités sont un choix distinct; voir pertes passives suspendues provenant de placements dans des fonds.

La déduction spéciale pour pertes locatives aide-t-elle un commanditaire?

Habituellement non. La déduction spéciale pour pertes locatives, qui peut atteindre 25 000 $, diminue à mesure que le revenu brut ajusté modifié dépasse 100 000 $ et disparaît à 150 000 $ (Publication 925). Par ailleurs, un commanditaire n'est généralement pas considéré comme ayant une participation active, que la déduction exige (26 USC 469(i)(6)(C)). La participation active exige aussi de détenir au moins 10 % en valeur, ce que peu d'investisseurs de syndications détiennent.

Si la perte devient non passive, qu'est-ce qui la limite encore?

Trois limites s'appliquent encore, dans cet ordre : le coût de base, les montants à risque, puis la limite de la perte d'entreprise excédentaire. Pertes d'entreprise explique les deux premières.

Perte d'entreprise excédentaire. Dans une déclaration conjointe, les déductions d'entreprise qui dépassent le revenu d'entreprise plus 512 000 $ (Rev. Proc. 2025-32) ne peuvent pas être déduites cette année. Les salaires sont exclus de ce calcul : le salaire n'absorbe donc pas la perte ici. L'excédent devient une perte d'exploitation nette reportée aux années suivantes. Cette limite est maintenant permanente (instructions du formulaire 461).

Si l'IRS rejette plus tard votre statut de professionnel de l'immobilier ou votre participation, l'impôt supplémentaire peut entraîner une pénalité pour inexactitude de 20 % de l'insuffisance d'impôt, plus les intérêts, quand l'insuffisance découle d'une négligence ou d'une sous-estimation importante sans motif raisonnable (IRS).

Le statut exclut-il aussi le revenu locatif de l'impôt sur le revenu net de placement?

Seulement dans certains cas. La question compte les années où le K-1 indique un revenu locatif, et à la vente de l'immeuble. Le statut de professionnel de l'immobilier ne fait pas à lui seul du revenu locatif un revenu d'entreprise aux fins de l'impôt sur le revenu net de placement de 3,8 % (instructions du formulaire 8960). Une règle refuge traite le revenu locatif comme un revenu d'entreprise si le professionnel de l'immobilier participe à l'activité de location immobilière pendant plus de 500 heures dans l'année, ou l'a fait pendant 5 des 10 années précédentes (Reg. 1.1411-4(g)(7)). Un choix de regroupement s'applique aussi à ce critère.

Un commanditaire d'une syndication respecte rarement la règle refuge de l'impôt sur le revenu net de placement sans le choix de regroupement. Ne pas la respecter n'exclut pas d'autres façons de démontrer que le revenu échappe à cet impôt, mais elles dépendent des faits.

Quel registre des heures tient la route si l'IRS le demande?

Tout moyen raisonnable peut prouver la participation. Des journaux quotidiens tenus au fur et à mesure ne sont pas obligatoires (Reg. 1.469-5T(f)(4); instructions du formulaire 8582). Les moyens raisonnables comprennent la description des services rendus et des heures approximatives, à partir d'agendas, de calendriers ou de résumés narratifs.

Un registre des heures est plus facile à défendre quand il :

• Est rédigé au fur et à mesure du travail, pour que chaque entrée puisse être rapprochée de courriels, de factures, de baux, de factures d'entrepreneurs ou de documents de déplacement.
• Indique les dates, l'immeuble ou l'activité, le travail fait et les heures.
• Sépare les heures de chaque conjoint, puisqu'un seul conjoint peut compter pour le statut de professionnel de l'immobilier.
• Consigne aussi les heures de tout autre travail, pour le critère de plus de la moitié.
• Exclut le travail d'investisseur, comme la lecture des rapports du promoteur.

Mon État suit-il la règle fédérale?

Pas toujours. La Californie n'a pas adopté l'exception pour les professionnels de l'immobilier : toutes les activités de location restent passives en Californie, de sorte qu'une perte admise dans la déclaration fédérale peut être refusée dans la déclaration californienne et calculée séparément au formulaire FTB 3801 (instructions du FTB 3801). Les autres États partent du revenu fédéral de façons différentes; vérifiez chaque État où vous produisez une déclaration. Voir déclarations d'État pour investisseurs de fonds.

Quand faut-il vérifier ces critères?

À trois moments :

Un cabinet de CPA peut vérifier les heures des deux conjoints selon chaque règle, examiner les conventions et évaluer le choix de regroupement avant la production de la déclaration; voir notre service pour investisseurs de fonds.

Exemple

Chiffres ronds, à titre d'illustration, en dollars américains. Chaque cas suppose que le coût de base et les montants à risque couvrent les pertes.

Couple ayant fait le choix de regroupement

Une médecin gagne 600 000 $ de salaire W-2. Son mari gère à temps plein leurs propres immeubles locatifs et y consacre 1 800 heures, sans autre emploi. Deux LLC de syndication envoient des K-1 indiquant 350 000 $ de pertes au total. Le couple ne travaille dans aucune des deux syndications.

• Statut : selon ces faits, le mari peut réussir les deux critères à lui seul, s'il peut démontrer ses heures. Les heures de la médecin ne comptent pas pour le statut.
• Sans le choix : chaque syndication est une activité distincte. Aucun des conjoints ne travaille dans l'une ou l'autre, de sorte que les 350 000 $ restent passifs. Ils ne peuvent compenser que du revenu passif; toute perte restante est reportée.
• Avec le choix : les deux syndications et les immeubles du couple forment une seule activité. Le critère 1 (plus de 500 heures) est disponible, que les participations dans les LLC soient traitées ou non comme des participations de commanditaire, et ses 1 800 heures comptent dans l'activité combinée. Si ces heures tiennent la route, les 350 000 $ peuvent devenir non passifs et réduire les 600 000 $ de salaires de la médecin.
• Limite suivante : 350 000 $ est sous le seuil de la perte d'entreprise excédentaire pour une déclaration conjointe : cette limite peut donc ne pas la réduire, sauf s'ils ont d'autres pertes d'entreprise.
• Coût : le choix lie chaque année suivante où le mari est admissible.

La médecin seule

Même couple, mais le mari travaille à temps plein comme ingénieur salarié. La médecin travaille 2 000 heures en médecine et 600 heures sur les immeubles locatifs. Elle échoue au critère de plus de la moitié et au critère des 750 heures : aucun des conjoints n'est donc admissible. Les 350 000 $ sont passifs.

Agente de location sans participation

Une conjointe travaille 1 900 heures comme agente de location salariée dans une entreprise où elle ne détient rien. Ces heures ne comptent pas comme heures en immobilier, mais elles comptent quand même dans son temps de travail total. Pour être admissible, elle aurait besoin de plus de 750 heures d'autre travail en immobilier où elle a une participation significative, et de plus d'heures de ce travail que ses 1 900 heures salariées.

Votre situation est différente?

• Vous détenez l'immeuble locatif directement, ou c'est une location à court terme : voir impôt sur les immeubles locatifs.
• Vous n'êtes pas admissible et voulez savoir ce que les pertes peuvent compenser : voir pertes passives suspendues provenant de placements dans des fonds.
• Vous voulez savoir comment le promoteur a créé les pertes, par exemple par la ventilation des coûts : voir déclarations de revenus des syndications immobilières.
• La syndication a vendu son immeuble et envoyé un K-1 final : voir dernier formulaire fiscal du fonds.
• Vous détenez aussi une part d'une société de gestion : voir devenir associé d'un gestionnaire de fonds.
• Vous produisez des déclarations dans plusieurs États : voir déclarations d'État pour investisseurs de fonds.
• Vous voulez faire vérifier les heures des deux conjoints, vos conventions et le choix de regroupement avant de produire, ou l'IRS conteste une année passée : voir notre service pour investisseurs de fonds.