Limited partner pode ser profissional do mercado imobiliário?

O prejuízo do K-1 de uma sindicação pode abater renda W-2?

Não por padrão. Nos EUA, uma atividade de aluguel é passiva por lei, seja qual for o trabalho do proprietário, então o prejuízo de aluguel de uma sindicação só pode abater renda passiva, não salários (26 USC 469(c)(2)). A principal exceção é o profissional do mercado imobiliário que também participa de forma material da atividade de aluguel (469(c)(7)). Uma dedução especial menor para prejuízos de aluguel raramente ajuda um limited partner; veja abaixo.

Dois testes separados precisam ser cumpridos:

Passar só no primeiro teste remove o rótulo automático de atividade passiva. Isso não torna, por si só, nenhum prejuízo de K-1 não passivo (capaz de abater salários e outras rendas). Para imóvel de aluguel que você tem diretamente, inclusive aluguel de curta temporada, veja impostos sobre imóveis de aluguel. Para entender as regras de atividade passiva e participação material em geral, veja prejuízos empresariais.

Se a sindicação tem um hotel ou outro imóvel em que a estadia média do hóspede é de 7 dias ou menos, esse imóvel não é uma atividade de aluguel (Publication 925). O status de profissional do mercado imobiliário, então, não se aplica a ele; a participação material é testada como em qualquer negócio, pelos testes de limited partner se você for limited partner.

Seu caso provavelmente não é simples se você depende das horas do cônjuge, tem participações como limited partner ou membro de LLC, ou está pensando na opção de agregação, que vincula os anos seguintes. Reúna cada K-1, cada acordo operacional (operating agreement) ou contrato de sociedade, um registro de horas dos dois cônjuges e qualquer declaração de opção entregue com uma declaração anterior.

O que o status de profissional do mercado imobiliário exige?

Nos EUA, uma pessoa se qualifica como profissional do mercado imobiliário no ano só se as duas condições abaixo forem verdadeiras (26 USC 469(c)(7)(B); Publication 925):

1. Mais da metade dos serviços pessoais que a pessoa prestou em todas as atividades empresariais foi em atividades imobiliárias das quais ela participa de forma material.
2. A pessoa prestou mais de 750 horas de serviços nessas atividades imobiliárias.

Atividade imobiliária significa incorporação, reurbanização, construção, reconstrução, aquisição, conversão, aluguel, operação, administração, locação ou corretagem de imóveis.

Horas como empregado contam?

Horas trabalhadas como empregado no mercado imobiliário só contam se o empregado tiver mais de 5% do empregador (Publication 925). Um agente de locação ou administrador de imóveis assalariado, sem participação na empresa, não conta nenhuma dessas horas.

Na declaração conjunta, as horas de quem contam para quê?

Na declaração conjunta, um dos cônjuges deve cumprir sozinho os dois testes de status. As horas do outro cônjuge não podem ser somadas para chegar às 750 horas ou ao teste de mais da metade (Reg. 1.469-9(c)(4); instruções do Form 8582). O trabalho do outro cônjuge pode, porém, ajudar a mostrar que o cônjuge que se qualifica participa de forma material de um negócio imobiliário, o que decide se as horas desse negócio contam.

O trabalho do outro cônjuge conta para a participação material em cada atividade. Isso vale mesmo que esse cônjuge não tenha participação, e com ou sem declaração conjunta (26 USC 469(h)(5); Reg. 1.469-5T(f)(3)).

Um cônjuge com emprego em tempo integral em outra área normalmente não passa no teste de mais da metade, por mais horas imobiliárias que registre. Por isso, na declaração conjunta, o status de profissional do mercado imobiliário normalmente depende do cônjuge cujo trabalho principal é no mercado imobiliário.

Meu cônjuge se qualifica: isso torna as nossas participações de LP não passivas?

Não por si só. Quando um cônjuge se qualifica, cada participação em aluguel vira uma atividade própria, e cada uma continua passiva, a menos que você participe dela de forma material (Reg. 1.469-9(e)(1)). A lei também diz que o status não muda se você participa de forma material de uma participação em limited partnership como limited partner (469(c)(7)(A)).

Um limited partner só pode cumprir três dos sete testes de participação material (Reg. 1.469-5T(e)(2); Publication 925):

O teste 6 não se aplica a um aluguel. O teste 5 exige um histórico que a maioria dos novos investidores não tem. Na prática, um limited partner em uma sindicação precisa de mais de 500 horas de trabalho nessa atividade, de qualquer um dos cônjuges. Poucos investidores passivos têm isso em um negócio conduzido por um sponsor.

O trabalho de investidor conta?

Não. O trabalho feito como investidor não conta para a participação material, a menos que você esteja diretamente envolvido na gestão ou nas operações do dia a dia (Reg. 1.469-5T(f)(2)(ii)). O trabalho de investidor inclui:

• Analisar demonstrações financeiras ou relatórios do sponsor.
• Preparar resumos ou análises para uso próprio.
• Acompanhar finanças ou operações sem função de gestão.

O trabalho de investidor também não conta como serviço pessoal para o teste de status de profissional do mercado imobiliário (Reg. 1.469-9(b)(4)).

Um limited partner pode participar de forma material? Um membro de LLC é limited partner?

Um limited partner pode participar de forma material, mas só pelos testes 1, 5 ou 6 acima. Ainda não está definido se um membro de uma LLC de sindicação conta como limited partner.

Pelo regulamento atual, uma participação em sociedade de pessoas é uma participação em limited partnership se (Reg. 1.469-5T(e)(3)):

• O contrato de sociedade ou o certificado a chamar de participação em limited partnership, ou
• A lei estadual limitar a responsabilidade do titular pelas dívidas da sociedade a um valor fixo.

Uma participação não é tratada como participação em limited partnership no ano em que você também é general partner durante o ano inteiro.

Muitas sindicações são LLCs, e os membros de LLC têm responsabilidade limitada pela lei estadual. Alguns tribunais decidiram que um membro de LLC não é limited partner para essas regras. O IRS listou esses casos quando propôs novas regras: *Garnett v. Commissioner*, 132 T.C. 368 (2009), e *Thompson v. United States*, 87 Fed. Cl. 728 (2009). O IRS propôs tratar uma participação como participação em limited partnership quando o titular não tem direito de administrar a entidade (Federal Register, REG-109369-10). Essa proposta não foi finalizada, e o regulamento atual continua como descrito acima.

Assim, um membro não gestor de uma LLC administrada por gestores pode ou não ser tratado como limited partner. O acordo operacional, os seus direitos de gestão e a jurisprudência decidem. Trate isso como uma questão de julgamento profissional, não como uma suposição.

O que a opção de agregação faz, e por que é difícil desfazê-la?

Um contribuinte que se qualifica como profissional do mercado imobiliário pode optar por tratar todas as participações em imóveis de aluguel como uma única atividade (Reg. 1.469-9(g)). A participação material passa a ser testada uma vez, na atividade combinada. As horas nos seus próprios imóveis de aluguel podem então contar para a mesma atividade que as suas participações em sindicações.

Participações em limited partnership na atividade combinada

Se pelo menos uma participação na atividade combinada for uma participação em limited partnership, toda a atividade combinada é testada pelos testes de limited partner: na prática, mais de 500 horas na atividade combinada (Reg. 1.469-9(f)(1)). Há uma exceção. Se a sua parte da receita bruta de aluguel de todas as participações em limited partnership for menor que 10% da sua parte da receita bruta de aluguel de todos os seus imóveis de aluguel, qualquer teste de participação material aplicável a imóveis de aluguel pode ser usado (Reg. 1.469-9(f)(2)).

Por que vincula

• A opção de agregação vale para o ano em que é feita e para todo ano seguinte em que você se qualificar, mesmo depois de anos em que você não se qualifica (Reg. 1.469-9(g)(1)).
• Você só pode revogar a opção de agregação após uma mudança relevante nos seus fatos. Achar a opção menos útil em um ano não é uma mudança relevante. Uma interrupção na qualificação também não é (Reg. 1.469-9(g)(2)).
• A atividade combinada é uma única atividade para todos os fins das regras de perdas passivas, inclusive as regras de alienação (Reg. 1.469-9(e)(1)). Vender uma participação em sindicação, então, não é uma venda de toda a sua participação na atividade, o que afeta quando os prejuízos suspensos são liberados.

Participações por meio de um fundo

Sem a opção de agregação, um fundo que tem vários imóveis pode contar como uma atividade para você ou como várias. É uma atividade se o fundo tratar todos os seus imóveis de aluguel como uma única atividade de aluguel, e várias se o fundo os tratar separadamente. Se você tiver metade ou mais do fundo, cada imóvel é sempre separado (Reg. 1.469-9(h)). Cada atividade separada precisa da sua própria participação material.

Uma opção que não foi feita

Uma opção de agregação atrasada pode ser possível pela Rev. Proc. 2011-34 se tudo isto for verdade:

• Você deixou de optar só porque não cumpriu as exigências de entrega da opção.
• Toda declaração afetada foi entregue como se a opção tivesse sido feita.
• Cada declaração foi entregue no prazo; uma declaração entregue em até 6 meses após o vencimento, sem contar prorrogações, conta como entregue no prazo.
• Você tinha uma causa razoável.

A declaração da opção vai com uma declaração retificadora do ano mais recente, com o título “FILED PURSUANT TO REV. PROC. 2011-34”. O alívio não decide se você se qualificou ou participou de forma material.

As regras gerais de agrupamento de atividades são uma escolha separada; veja prejuízos passivos suspensos de investimentos em fundos.

A dedução especial para prejuízos de aluguel ajuda um limited partner?

Normalmente não. Nos EUA, a dedução especial de até $25.000 para prejuízos de aluguel diminui à medida que a renda bruta ajustada modificada sobe a partir de $100.000 e desaparece em $150.000 (Publication 925). Além disso, um limited partner em geral não é tratado como participante ativo, o que a dedução exige (26 USC 469(i)(6)(C)). A participação ativa também exige pelo menos 10% de participação por valor, o que poucos investidores de sindicação têm.

Se o prejuízo se torna não passivo, o que mais o limita?

Três limites ainda se aplicam, nesta ordem: custo-base, valor em risco (at-risk) e o limite de prejuízo empresarial excessivo. Prejuízos empresariais explica os dois primeiros.

Prejuízo empresarial excessivo. Na declaração conjunta, as deduções empresariais acima da renda empresarial mais $512.000 (Rev. Proc. 2025-32) não podem ser deduzidas neste ano. Os salários ficam fora desse teste, então o salário não absorve o prejuízo aqui. O excedente vira um prejuízo operacional líquido (NOL) compensável em anos seguintes. Esse limite agora é permanente (instruções do Form 461).

Se o IRS rejeitar mais tarde o seu status ou a sua participação, o imposto adicional pode vir com uma multa por imprecisão de 20% do imposto pago a menos, mais juros, quando o pagamento a menos vier de negligência ou de uma subdeclaração substancial e não houver causa razoável (IRS).

Qualificar-se também tira a renda de aluguel do imposto sobre renda líquida de investimentos?

Só em alguns casos. Isso importa nos anos em que o K-1 mostra renda de aluguel, e quando o imóvel é vendido. Qualificar-se não torna, por si só, a renda de aluguel uma atividade empresarial para o imposto sobre renda líquida de investimentos (NIIT) de 3,8% (instruções do Form 8960). Um safe harbor trata a renda de aluguel como renda de atividade empresarial se o profissional do mercado imobiliário participar da atividade de imóveis de aluguel por mais de 500 horas no ano, ou tiver participado em quaisquer 5 dos 10 anos anteriores (Reg. 1.1411-4(g)(7)). A opção de agregação também vale para esse teste.

Um limited partner em uma sindicação raramente cumpre o safe harbor do NIIT sem a opção de agregação. Não cumpri-lo não exclui outras formas de mostrar que a renda está fora do imposto, mas essas formas dependem dos fatos.

Que registro de horas se sustenta se o IRS perguntar?

Qualquer meio razoável pode provar a participação. Registros diários feitos na hora não são obrigatórios (Reg. 1.469-5T(f)(4); instruções do Form 8582). Meios razoáveis incluem os serviços que você prestou e as horas aproximadas, com base em agendas, calendários ou resumos descritivos.

Um registro de horas é mais fácil de sustentar quando:

• É feito enquanto o trabalho acontece, para que cada lançamento possa ser conferido com e-mails, faturas, contratos de locação, contas de prestadores ou registros de viagem.
• Lista datas, o imóvel ou a atividade, o que foi feito e as horas.
• Separa as horas de cada cônjuge, já que só um cônjuge pode contar para o status.
• Registra também as horas em todos os outros trabalhos, para o teste de mais da metade.
• Deixa de fora o trabalho de investidor, como ler relatórios do sponsor.

Meu estado segue a regra federal?

Nem sempre. A Califórnia não adotou a exceção do profissional do mercado imobiliário: todas as atividades de aluguel continuam passivas para a Califórnia, então um prejuízo permitido na declaração federal pode ser negado na declaração da Califórnia e calculado separadamente no Form FTB 3801 (instruções do FTB 3801). Outros estados partem da renda federal de formas diferentes; confira cada estado onde você entrega declaração. Veja declarações estaduais para investidores em fundos.

Quando devemos testar isso?

Em três momentos:

Uma firma de CPA pode testar as horas dos dois cônjuges em cada regra, analisar os contratos e avaliar a opção de agregação antes da entrega da declaração; veja nosso serviço para investidores em fundos.

Exemplo

Números redondos e ilustrativos, em dólares americanos. Cada caso supõe que o custo-base e o valor em risco cobrem os prejuízos.

Casal com a opção de agregação

Uma médica recebe $600.000 de salário W-2. O marido dela administra em tempo integral os prédios de aluguel do casal e trabalha 1.800 horas neles, sem outro emprego. Duas LLCs de sindicação enviam K-1 com $350.000 de prejuízos no total. O casal não trabalha em nenhuma das sindicações.

• Status: com esses fatos, o marido pode cumprir os dois testes sozinho, se conseguir comprovar as horas. As horas da médica não contam para o status.
• Sem a opção de agregação: cada sindicação é uma atividade separada. Nenhum dos cônjuges trabalha em nenhuma delas, então os $350.000 continuam passivos. O prejuízo só pode abater renda passiva; o que sobrar é levado para anos seguintes.
• Com a opção de agregação: as duas sindicações e os prédios do casal são uma única atividade. O teste 1 (mais de 500 horas) está disponível quer as participações na LLC sejam tratadas como participações em limited partnership, quer não, e as 1.800 horas do marido contam na atividade combinada. Se essas horas se sustentarem, os $350.000 podem se tornar não passivos e podem abater os $600.000 de salários da médica.
• Próximo limite: $350.000 está abaixo do limite de prejuízo empresarial excessivo na declaração conjunta, então esse limite pode não reduzi-lo, a menos que o casal tenha outros prejuízos empresariais.
• Custo: a opção de agregação vincula todo ano seguinte em que o marido se qualificar.

Só a médica

Mesmo casal, mas o marido trabalha em tempo integral como engenheiro assalariado. A médica trabalha 2.000 horas na medicina e 600 horas nos imóveis de aluguel. Ela não passa no teste de mais da metade nem no teste das 750 horas, então nenhum dos cônjuges se qualifica. Os $350.000 são passivos.

Agente de locação sem participação

Uma cônjuge trabalha 1.900 horas como agente de locação assalariada em uma empresa da qual não tem nenhuma participação. Essas horas não contam como horas imobiliárias, mas ainda contam no tempo total de trabalho dela. Para se qualificar, ela precisaria de mais de 750 horas de outro trabalho imobiliário do qual participe de forma material, e de mais horas desse trabalho do que as suas 1.900 horas assalariadas.

O seu caso é diferente?

• Você tem o imóvel de aluguel diretamente, ou é um aluguel de curta temporada: veja impostos sobre imóveis de aluguel.
• Você não se qualifica e quer saber o que os prejuízos podem abater: veja prejuízos passivos suspensos de investimentos em fundos.
• Você quer saber como o sponsor gerou os prejuízos, por exemplo com segregação de custos: veja declarações de sindicações imobiliárias.
• A sindicação vendeu o imóvel e enviou um K-1 final: veja último formulário fiscal do fundo.
• Você também tem participação em uma gestora: veja como se tornar sócio de uma gestora de fundos.
• Você entrega declaração em vários estados: veja declarações estaduais para investidores em fundos.
• Você quer as horas dos dois cônjuges, os seus contratos e a opção de agregação testados antes da entrega, ou o IRS está questionando um ano anterior: veja nosso serviço para investidores em fundos.