هل يمكن للشريك المحدود أن يكون محترفًا عقاريًا لأغراض الضريبة؟

هل يمكن لخسارة ⁦K-1⁩ من استثمار عقاري جماعي أن تعوّض دخل ⁦W-2⁩؟

ليس تلقائيًا. في الولايات المتحدة، النشاط الإيجاري سلبي بحكم القانون، أيًا كان العمل الذي يؤديه المالك، لذلك لا يمكن لخسارة الإيجار من استثمار عقاري جماعي أن تعوّض إلا الدخل السلبي، لا الأجور (⁦26 USC 469(c)(2)⁩). والاستثناء الرئيسي هو المحترف العقاري الذي يشارك أيضًا مشاركة فعلية في النشاط الإيجاري (⁦469(c)(7)⁩). أما المخصص الخاص الأصغر لخسائر الإيجار فنادرًا ما يفيد الشريك المحدود؛ راجع أدناه.

يجب اجتياز اختبارين منفصلين معًا:

اجتياز الاختبار الأول وحده يزيل صفة النشاط السلبي التلقائية. لكنه لا يجعل وحده أي خسارة في نموذج ⁦K-1⁩ غير سلبية (أي قادرة على تعويض الأجور والدخل الآخر). وللعقار المؤجر الذي تملكه مباشرة، بما فيه الإيجارات قصيرة الأجل، راجع ضرائب العقارات المؤجرة. ولفهم قواعد النشاط السلبي والمشاركة الفعلية عمومًا، راجع خسائر الأعمال.

إذا كان الاستثمار العقاري الجماعي يملك فندقًا أو عقارًا آخر متوسط إقامة النزيل فيه 7 أيام أو أقل، فهو ليس نشاطًا إيجاريًا أصلًا (المنشور 925). وعندها لا تنطبق عليه صفة المحترف العقاري؛ وتُختبر المشاركة الفعلية كما في أي نشاط تجاري، وفق اختبارات الشريك المحدود إذا كنت شريكًا محدودًا.

حالتك على الأرجح ليست بسيطة إذا كنت تعتمد على ساعات زوجك أو زوجتك، أو تملك حصصًا كشريك محدود أو كعضو في شركة LLC، أو تفكر في اختيار التجميع، الذي يُلزمك في السنوات اللاحقة. اجمع كل نموذج ⁦K-1⁩، وكل اتفاقية تشغيل أو اتفاقية شراكة، وسجلًا لساعات الزوجين، وأي بيان اختيار قُدّم مع إقرار سابق.

ما شروط صفة المحترف العقاري؟

يتأهل الشخص عن السنة فقط إذا تحقق الشرطان التاليان معًا (⁦26 USC 469(c)(7)(B)⁩؛ المنشور 925):

1. أكثر من نصف الخدمات الشخصية التي أداها في جميع الأنشطة التجارية كانت في أنشطة تجارية عقارية يشارك فيها مشاركة فعلية.
2. أدى أكثر من 750 ساعة من الخدمات في تلك الأنشطة التجارية العقارية.

النشاط التجاري العقاري يعني تطوير العقارات أو إعادة تطويرها أو بناءها أو إعادة بنائها أو اقتناءها أو تحويلها أو تأجيرها أو تشغيلها أو إدارتها أو إيجارها أو الوساطة فيها.

هل تُحتسب ساعات العمل كموظف؟

ساعات العمل كموظف في العقارات لا تُحتسب إلا إذا كان الموظف يملك أكثر من ⁦5%⁩ من صاحب العمل (المنشور 925). ووكيل التأجير أو مدير العقارات الذي يعمل براتب ولا يملك حصة لا تُحتسب له أي من تلك الساعات.

في الإقرار المشترك، ساعات من تُحتسب ولأي اختبار؟

في الإقرار المشترك، يجب أن يستوفي أحد الزوجين وحده اختباري صفة المحترف العقاري كليهما. ولا يمكن إضافة ساعات الزوج الآخر للوصول إلى 750 ساعة أو لاجتياز اختبار أكثر من النصف (اللائحة ⁦1.469-9(c)(4)⁩؛ تعليمات النموذج 8582). لكن عمل الزوج الآخر يمكن أن يساعد في إثبات أن الزوج المؤهل يشارك مشاركة فعلية في نشاط عقاري، وهذا ما يحدد هل تُحتسب ساعات ذلك النشاط أصلًا.

أما للمشاركة الفعلية في كل نشاط، فعمل الزوج الآخر يُحتسب. ويصح ذلك حتى لو لم يملك ذلك الزوج أي حصة، وسواء قدّمتما إقرارًا مشتركًا أم لا (⁦26 USC 469(h)(5)⁩؛ اللائحة ⁦1.469-5T(f)(3)⁩).

الزوج الذي يعمل بدوام كامل في مجال آخر يفشل عادةً في اختبار أكثر من النصف، مهما سجّل من ساعات في العقارات. لذلك في الإقرار المشترك، تتوقف صفة المحترف العقاري عادةً على الزوج الذي يعمل أساسًا في العقارات.

زوجي أو زوجتي مؤهل: هل يجعل ذلك حصصنا كشركاء محدودين غير سلبية؟

ليس وحده. عندما يتأهل أحد الزوجين، تصبح كل حصة إيجارية نشاطًا مستقلًا، وتبقى كل حصة سلبية ما لم تشارك فيها مشاركة فعلية (اللائحة ⁦1.469-9(e)(1)⁩). وينص القانون أيضًا على أن صفة المحترف العقاري لا تغيّر هل تشارك مشاركة فعلية في حصة شراكة محدودة بصفتك شريكًا محدودًا (⁦469(c)(7)(A)⁩).

لا يستطيع الشريك المحدود أن يستوفي إلا ثلاثة من اختبارات المشاركة الفعلية السبعة (اللائحة ⁦1.469-5T(e)(2)⁩؛ المنشور 925):

الاختبار 6 لا يناسب النشاط الإيجاري. والاختبار 5 يحتاج إلى تاريخ لا يملكه معظم المستثمرين الجدد. وعمليًا، يحتاج الشريك المحدود في استثمار عقاري جماعي إلى أكثر من 500 ساعة من العمل في ذلك النشاط، من أي من الزوجين. وقليل من المستثمرين السلبيين يحققون ذلك في صفقة يديرها راعٍ.

هل يُحتسب عمل المستثمر؟

لا. العمل الذي تؤديه كمستثمر لا يُحتسب ما لم تكن مشاركًا مباشرة في الإدارة أو العمليات اليومية (اللائحة ⁦1.469-5T(f)(2)(ii)⁩). ويشمل عمل المستثمر:

• دراسة القوائم المالية أو تقارير راعي الصفقة.
• إعداد ملخصات أو تحليلات لاستخدامك الخاص.
• متابعة الشؤون المالية أو العمليات في دور غير إداري.

ولا يُحتسب عمل المستثمر أيضًا ضمن الخدمات الشخصية في اختبار صفة المحترف العقاري (اللائحة ⁦1.469-9(b)(4)⁩).

هل يمكن للشريك المحدود أن يشارك مشاركة فعلية؟ وهل عضو LLC شريك محدود؟

يمكن للشريك المحدود أن يشارك مشاركة فعلية، لكن فقط من خلال الاختبارات 1 أو 5 أو 6 أعلاه. أما هل يُعد عضو شركة LLC في استثمار عقاري جماعي شريكًا محدودًا، فهذه مسألة غير محسومة.

بموجب اللائحة الحالية، تكون حصة الشراكة حصة شراكة محدودة إذا تحقق أي من الأمرين (اللائحة ⁦1.469-5T(e)(3)⁩):

• تسميها اتفاقية الشراكة أو شهادتها حصة شراكة محدودة، أو
• يحدّ قانون الولاية مسؤولية حاملها عن ديون الشراكة بمبلغ ثابت.

لا تُعامَل الحصة كحصة شراكة محدودة عن سنة تكون فيها أيضًا شريكًا عامًا طوال السنة.

كثير من الاستثمارات العقارية الجماعية شركات LLC، وأعضاء LLC يتمتعون بمسؤولية محدودة بموجب قانون الولاية. وقد قضت بعض المحاكم بأن عضو LLC ليس شريكًا محدودًا لأغراض هذه القواعد. وذكرت IRS تلك القضايا عندما اقترحت قواعد جديدة: *Garnett v. Commissioner*، ⁦132 T.C. 368⁩ ⁦(2009)⁩، و*Thompson v. United States*، ⁦87 Fed. Cl. 728⁩ ⁦(2009)⁩. واقترحت IRS معاملة الحصة كحصة شراكة محدودة عندما لا يملك حاملها حق إدارة الكيان (السجل الفيدرالي، ⁦REG-109369-10⁩). ولم يصبح هذا الاقتراح نهائيًا، وما زالت اللائحة الحالية كما ورد أعلاه.

لذلك قد يُعامَل العضو غير المدير في شركة LLC يديرها مدير كشريك محدود وقد لا يُعامَل. وتحسم ذلك اتفاقية التشغيل وحقوقك في الإدارة والسوابق القضائية. تعامل مع هذه المسألة على أنها تحتاج إلى تقدير مهني، لا على أنها افتراض.

ماذا يفعل اختيار التجميع، ولماذا يصعب التراجع عنه؟

يجوز للمكلف المؤهل أن يختار معاملة جميع حصصه في العقارات الإيجارية كنشاط واحد (اللائحة ⁦1.469-9(g)⁩). وعندها تُختبر المشاركة الفعلية مرة واحدة، على النشاط المجمّع. ويمكن عندئذ احتساب ساعاتك في عقاراتك المؤجرة الخاصة ضمن النشاط نفسه الذي يضم حصصك في الاستثمارات العقارية الجماعية.

حصص الشراكة المحدودة في النشاط المجمّع

إذا كانت حصة واحدة فقط في النشاط المجمّع حصة شراكة محدودة، يُختبر النشاط المجمّع كله وفق اختبارات الشريك المحدود: أي عمليًا أكثر من 500 ساعة في النشاط المجمّع (اللائحة ⁦1.469-9(f)(1)⁩). وهناك استثناء. فإذا كانت حصتك من إجمالي دخل الإيجار من جميع حصص الشراكة المحدودة أقل من ⁦10%⁩ من حصتك من إجمالي دخل الإيجار من جميع عقاراتك الإيجارية، يجوز استخدام أي اختبار للمشاركة الفعلية ينطبق على العقارات الإيجارية (اللائحة ⁦1.469-9(f)(2)⁩).

لماذا يُلزمك

• ينطبق اختيار التجميع على سنة إجرائه وعلى كل سنة لاحقة تتأهل فيها، حتى بعد سنوات لا تتأهل فيها (اللائحة ⁦1.469-9(g)(1)⁩).
• لا يجوز لك إلغاء اختيار التجميع إلا بعد تغيّر جوهري في وقائعك. وأن تجد الاختيار أقل فائدة في سنة ما ليس تغيّرًا جوهريًا. ولا انقطاع التأهل (اللائحة ⁦1.469-9(g)(2)⁩).
• النشاط المجمّع نشاط واحد لجميع أغراض الخسائر السلبية، بما فيها قواعد التصرف (اللائحة ⁦1.469-9(e)(1)⁩). لذلك لا يُعد بيع حصة واحدة في استثمار عقاري جماعي بيعًا لكامل حصتك في النشاط، وهذا يؤثر في موعد الإفراج عن الخسائر المعلّقة.

الحصص المملوكة عبر صندوق

دون اختيار التجميع، يمكن أن يُحتسب الصندوق الذي يملك عدة عقارات نشاطًا واحدًا لك أو عدة أنشطة. فهو نشاط واحد إذا عامل الصندوق جميع عقاراته الإيجارية كنشاط إيجاري واحد، وعدة أنشطة إذا عاملها منفصلة. وإذا كنت تملك نصف الصندوق أو أكثر، فكل عقار نشاط منفصل دائمًا (اللائحة ⁦1.469-9(h)⁩). وكل نشاط منفصل يحتاج إلى مشاركة فعلية خاصة به.

اختيار فات موعده

قد يكون اختيار التجميع المتأخر ممكنًا بموجب الإجراء الضريبي ⁦2011-34⁩ إذا تحققت جميع الشروط التالية:

• لم تُجرِ الاختيار فقط لأنك لم تستوفِ متطلبات تقديم الاختيار.
• قُدّم كل إقرار متأثر كما لو كان الاختيار قد أُجري.
• قُدّم كل إقرار في موعده؛ والإقرار المقدَّم خلال 6 أشهر بعد موعده، دون احتساب التمديدات، يُعد مقدَّمًا في موعده.
• كان لديك سبب معقول.

يُرفق البيان بإقرار معدّل عن أحدث سنة، تحت عنوان «FILED PURSUANT TO REV. PROC. 2011-34». ولا يحسم الإعفاء هل كنت مؤهلًا أو شاركت مشاركة فعلية.

قواعد التجميع العامة للأنشطة خيار منفصل؛ راجع الخسائر السلبية المعلّقة من استثمارات الصناديق.

هل يفيد المخصص الخاص لخسائر الإيجار الشريك المحدود؟

عادةً لا. المخصص الخاص لخسائر الإيجار الذي يصل إلى 25,000 دولار يتناقص تدريجيًا كلما ارتفع إجمالي الدخل المعدّل المحوَّر (MAGI) بدءًا من 100,000 دولار ويختفي عند 150,000 دولار (المنشور 925). وبشكل منفصل، لا يُعامَل الشريك المحدود عمومًا على أنه يشارك مشاركة نشطة، وهو ما يتطلبه المخصص (⁦26 USC 469(i)(6)(C)⁩). وتحتاج المشاركة النشطة أيضًا إلى ملكية لا تقل عن ⁦10%⁩ بالقيمة، وقليل من مستثمري الاستثمار العقاري الجماعي يملكون ذلك.

إذا أصبحت الخسارة غير سلبية، فما الذي يحدّها أيضًا؟

تظل ثلاثة حدود سارية، بهذا الترتيب: الأساس الضريبي، ثم المبلغ المعرّض للخسارة (at-risk)، ثم حد خسارة العمل الزائدة. ويشرح دليل خسائر الأعمال الحدين الأولين.

خسارة العمل الزائدة. في الإقرار المشترك، لا يمكن خصم هذه السنة خصومات الأعمال التي تزيد على دخل الأعمال مضافًا إليه 512,000 دولار (الإجراء الضريبي ⁦2025-32⁩). وتُستبعد الأجور من هذا الاختبار، لذلك لا يستوعب الراتب الخسارة هنا. ويصبح المبلغ الزائد خسارة تشغيلية صافية تُرحَّل إلى السنوات اللاحقة. وهذا الحد دائم الآن (تعليمات النموذج 461).

إذا رفضت IRS لاحقًا صفتك أو مشاركتك، فقد تُفرض على الضريبة الإضافية غرامة متعلقة بالدقة بنسبة ⁦20%⁩ من المبلغ الناقص، مضافًا إليها الفوائد، عندما ينتج النقص عن إهمال أو عن نقص جوهري في الضريبة المعلنة دون سبب معقول (IRS).

هل يُخرج التأهل أيضًا دخل الإيجار من ضريبة دخل الاستثمار الصافي؟

في بعض الحالات فقط. ويهم ذلك في السنوات التي يُظهر فيها نموذج ⁦K-1⁩ دخل إيجار، وعند بيع العقار. فالتأهل لا يجعل وحده دخل الإيجار دخل نشاط تجاري لأغراض ضريبة دخل الاستثمار الصافي (NIIT) البالغة ⁦3.8%⁩ (تعليمات النموذج 8960). ويعامل ملاذ آمن دخل الإيجار كدخل نشاط تجاري إذا شارك المحترف العقاري في نشاط العقارات الإيجارية أكثر من 500 ساعة خلال السنة، أو فعل ذلك في أي 5 من السنوات الـ10 السابقة (اللائحة ⁦1.1411-4(g)(7)⁩). وينطبق اختيار التجميع أيضًا على هذا الاختبار.

نادرًا ما يستوفي الشريك المحدود في استثمار عقاري جماعي هذا الملاذ الآمن دون اختيار التجميع. والفشل فيه لا يستبعد طرقًا أخرى لإثبات أن الدخل خارج نطاق ضريبة NIIT، لكنها تعتمد على الوقائع.

ما سجل الساعات الذي يصمد إذا سألت IRS؟

يمكن إثبات المشاركة بأي وسيلة معقولة. ولا يُشترط سجل يومي يُكتب في حينه (اللائحة ⁦1.469-5T(f)(4)⁩؛ تعليمات النموذج 8582). وتشمل الوسائل المعقولة الخدمات التي أديتها والساعات التقريبية، استنادًا إلى دفاتر المواعيد أو التقويمات أو الملخصات السردية.

يكون السجل أسهل في الدفاع عنه عندما:

• يُكتب أثناء العمل، بحيث يمكن مطابقة كل قيد مع رسائل البريد الإلكتروني أو الفواتير أو عقود الإيجار أو فواتير المقاولين أو سجلات السفر.
• يذكر التواريخ، والعقار أو النشاط، وما أُنجز، والساعات.
• يفصل ساعات كل زوج، لأن زوجًا واحدًا فقط يمكن أن يُحتسب لصفة المحترف العقاري.
• يسجّل الساعات في جميع الأعمال الأخرى أيضًا، لاختبار أكثر من النصف.
• يستبعد عمل المستثمر، مثل قراءة تقارير راعي الصفقة.

هل تتبع ولايتي القاعدة الفيدرالية؟

ليس دائمًا. لم تتبنَّ كاليفورنيا استثناء المحترف العقاري: فجميع الأنشطة الإيجارية تبقى سلبية في كاليفورنيا، لذلك قد تُرفض في إقرار كاليفورنيا خسارة مسموح بها في الإقرار الفيدرالي، وتُحسب بشكل منفصل على النموذج FTB 3801 (تعليمات FTB 3801). وتبدأ الولايات الأخرى من الدخل الفيدرالي بطرق مختلفة؛ راجع قواعد كل ولاية تقدّم فيها إقرارًا. وراجع إقرارات الولايات لمستثمري الصناديق.

متى يجب أن نختبر صفة المحترف العقاري؟

في ثلاث مراحل:

يمكن لمكتب CPA أن يختبر ساعات الزوجين مقابل كل قاعدة، ويراجع الاتفاقيات، ويقيّم اختيار التجميع قبل تقديم الإقرار؛ راجع خدمتنا لمستثمري الصناديق.

مثال

أرقام تقريبية للتوضيح بالدولار الأمريكي. وتفترض كل حالة أن الأساس الضريبي والمبلغ المعرّض للخسارة يغطيان الخسائر.

زوجان مع اختيار التجميع

طبيبة تكسب 600,000 دولار أجورًا في ⁦W-2⁩. ويدير زوجها مبانيهما المؤجرة بدوام كامل ويعمل فيها 1,800 ساعة، دون أي عمل آخر. وترسل شركتا LLC للاستثمار العقاري الجماعي نموذجي ⁦K-1⁩ بخسائر مجموعها 350,000 دولار. ولا يؤدي الزوجان أي عمل في أي من الاستثمارين الجماعيين.

• صفة المحترف العقاري: وفق هذه الوقائع، قد يستوفي الزوج الاختبارين وحده، إذا استطاع إثبات ساعاته. ولا تُحتسب ساعات الطبيبة لصفة المحترف العقاري.
• دون اختيار التجميع: كل استثمار عقاري جماعي نشاط منفصل. ولا يعمل أي من الزوجين في أي منهما، لذلك تبقى خسارة 350,000 دولار سلبية. ولا يمكنها أن تعوّض إلا الدخل السلبي؛ وأي خسارة متبقية تُرحَّل إلى السنوات التالية.
• مع اختيار التجميع: يصبح الاستثماران الجماعيان ومباني الزوجين نشاطًا واحدًا. والاختبار 1 (أكثر من 500 ساعة) متاح سواء عوملت حصص LLC كحصص شراكة محدودة أم لا، وتُحتسب ساعات الزوج البالغة 1,800 ساعة في النشاط المجمّع. وإذا صمدت تلك الساعات، فقد تصبح خسارة 350,000 دولار غير سلبية وقد تعوّض أجور الطبيبة البالغة 600,000 دولار.
• الحد التالي: مبلغ 350,000 دولار أقل من حد خسارة العمل الزائدة للإقرار المشترك، لذلك قد لا يخفضه هذا الحد، ما لم تكن لديهما خسائر أعمال أخرى.
• التكلفة: يُلزم اختيار التجميع كل سنة لاحقة يتأهل فيها الزوج.

الطبيبة وحدها

الزوجان أنفسهما، لكن الزوج يعمل بدوام كامل مهندسًا براتب. وتعمل الطبيبة 2,000 ساعة في الطب و600 ساعة في العقارات المؤجرة. فتفشل في اختبار أكثر من النصف وفي اختبار 750 ساعة، لذلك لا يتأهل أي من الزوجين. وتبقى خسارة 350,000 دولار سلبية.

وكيلة تأجير لا تملك حصة

تعمل زوجة 1,900 ساعة وكيلةَ تأجير براتب في شركة لا تملك فيها شيئًا. ولا تُحتسب تلك الساعات ساعات عمل عقاري، لكنها تبقى محتسبة في إجمالي وقت عملها. ولكي تتأهل، تحتاج إلى أكثر من 750 ساعة من عمل عقاري آخر تشارك فيه مشاركة فعلية، وإلى أن تزيد ساعات هذا العمل على ساعاتها الـ1,900 براتب.

حالتك مختلفة؟

• تملك العقار المؤجر مباشرة، أو هو إيجار قصير الأجل: راجع ضرائب العقارات المؤجرة.
• لا تتأهل وتريد معرفة ما يمكن أن تعوّضه الخسائر: راجع الخسائر السلبية المعلّقة من استثمارات الصناديق.
• تريد معرفة كيف أنشأ راعي الصفقة الخسائر، مثل دراسة فصل التكاليف: راجع إقرارات الاستثمار العقاري الجماعي.
• باع الاستثمار العقاري الجماعي عقاره وأرسل نموذج ⁦K-1⁩ الأخير: راجع نموذجك الضريبي الأخير من الصندوق.
• تملك أيضًا حصة في شركة إدارة: راجع أن تصبح شريكًا لدى مدير صناديق.
• تقدّم إقرارات في عدة ولايات: راجع إقرارات الولايات لمستثمري الصناديق.
• تريد اختبار ساعات الزوجين واتفاقياتك واختيار التجميع قبل تقديم الإقرار، أو تستجوبك IRS بشأن سنة سابقة: راجع خدمتنا لمستثمري الصناديق.