¿Un socio comanditario puede ser profesional de bienes raíces?

¿La pérdida del K-1 de una sindicación puede compensar ingresos W-2?

No de forma automática. En EE. UU., una actividad de alquiler es pasiva por ley, sin importar el trabajo que haga el propietario, así que la pérdida de alquiler de una sindicación solo puede compensar ingresos pasivos, no salarios (26 USC 469(c)(2)). La principal excepción es el profesional de bienes raíces que además participa materialmente en la actividad de alquiler (469(c)(7)). Una deducción especial más pequeña para pérdidas de alquiler rara vez ayuda a un socio comanditario; vea más abajo.

Deben cumplirse dos pruebas separadas:

Cumplir solo la primera prueba elimina la calificación automática de pasiva. No convierte por sí sola ninguna pérdida del K-1 en no pasiva (es decir, capaz de compensar salarios y otros ingresos). Para inmuebles en alquiler que usted posee directamente, incluidos los alquileres de corto plazo, consulte impuestos sobre inmuebles en alquiler. Para saber cómo funcionan en general las reglas de actividades pasivas y de participación material, consulte pérdidas del negocio.

Si la sindicación es propietaria de un hotel u otro inmueble donde la estadía promedio del huésped es de 7 días o menos, no es una actividad de alquiler en absoluto (Publication 925). La condición de profesional de bienes raíces no se aplica entonces a esa actividad; la participación material se evalúa como en cualquier negocio, con las pruebas para socios comanditarios si usted es socio comanditario.

Su caso probablemente no es sencillo si depende de las horas de su cónyuge, tiene participaciones como socio comanditario o miembro de una LLC, o está pensando en la elección de agregación, que obliga en los años siguientes. Reúna cada K-1, cada acuerdo operativo o acuerdo de sociedad, un registro de horas de ambos cónyuges y cualquier declaración de elección presentada con una declaración de impuestos anterior.

¿Qué exige la condición de profesional de bienes raíces?

En EE. UU., una persona califica en el año solo si se cumplen estas dos condiciones (26 USC 469(c)(7)(B); Publication 925):

1. Más de la mitad de los servicios personales que prestó en todas sus actividades comerciales fueron en actividades comerciales de bienes inmuebles en las que participa materialmente.
2. Prestó más de 750 horas de servicios en esas actividades comerciales de bienes inmuebles.

Una actividad comercial de bienes inmuebles es el desarrollo, la reurbanización, la construcción, la reconstrucción, la adquisición, la conversión, el alquiler, la operación, la administración, el arrendamiento o la intermediación de bienes inmuebles.

¿Cuentan las horas como empleado?

Para la condición de profesional de bienes raíces, las horas trabajadas como empleado en bienes raíces cuentan solo si el empleado es propietario de más del 5% del empleador (Publication 925). Un agente de arrendamiento o administrador de inmuebles asalariado sin participación en la propiedad no cuenta ninguna de esas horas.

En una declaración conjunta, ¿qué cuentan las horas de cada cónyuge?

En una declaración conjunta, un cónyuge debe cumplir por sí solo las dos pruebas de la condición de profesional de bienes raíces. Las horas del otro cónyuge no pueden sumarse para llegar a las 750 horas ni a la prueba de más de la mitad (Reg. 1.469-9(c)(4); instrucciones del Form 8582). Sin embargo, el trabajo del otro cónyuge puede ayudar a demostrar que el cónyuge que califica participa materialmente en un negocio de bienes raíces, lo que decide si las horas de ese negocio cuentan.

El trabajo del otro cónyuge sí cuenta para la participación material en cada actividad. Esto es así aunque ese cónyuge no tenga ninguna participación, y presenten o no una declaración conjunta (26 USC 469(h)(5); Reg. 1.469-5T(f)(3)).

Un cónyuge con un empleo de tiempo completo en otro campo normalmente no cumple la prueba de más de la mitad, por muchas horas de bienes raíces que registre. Por eso, en una declaración conjunta, la condición de profesional de bienes raíces normalmente depende del cónyuge cuyo trabajo principal está en bienes raíces.

Mi cónyuge califica: ¿eso hace que nuestras participaciones de socio comanditario sean no pasivas?

No por sí solo. Cuando un cónyuge califica, cada participación en alquileres pasa a ser su propia actividad, y cada una sigue siendo pasiva salvo que ustedes participen materialmente en ella (Reg. 1.469-9(e)(1)). La ley también dice que la condición de profesional de bienes raíces no cambia si usted participa materialmente en una participación en una sociedad en comandita como socio comanditario (469(c)(7)(A)).

Un socio comanditario solo puede cumplir tres de las siete pruebas de participación material (Reg. 1.469-5T(e)(2); Publication 925):

La prueba 6 no se ajusta a un alquiler. La prueba 5 exige un historial que la mayoría de los inversores nuevos no tiene. En la práctica, un socio comanditario de una sindicación necesita más de 500 horas de trabajo en esa actividad, de cualquiera de los cónyuges. Pocos inversores pasivos llegan a eso en una operación que dirige un patrocinador.

¿Cuenta el trabajo como inversor?

No. El trabajo hecho como inversor no cuenta para la participación material, salvo que usted intervenga directamente en la administración o las operaciones diarias (Reg. 1.469-5T(f)(2)(ii)). El trabajo como inversor incluye:

• Estudiar estados financieros o informes del patrocinador.
• Preparar resúmenes o análisis para su propio uso.
• Supervisar las finanzas o las operaciones sin un cargo de administración.

El trabajo como inversor tampoco cuenta como servicios personales para la prueba de la condición de profesional de bienes raíces (Reg. 1.469-9(b)(4)).

¿Puede un socio comanditario participar materialmente? ¿Un miembro de una LLC es socio comanditario?

Un socio comanditario puede participar materialmente, pero solo mediante las pruebas 1, 5 o 6 de arriba. Si un miembro de una LLC de sindicación cuenta como socio comanditario no está resuelto.

Según el reglamento vigente, una participación en una sociedad de personas es una participación en una sociedad en comandita si se cumple cualquiera de estas condiciones (Reg. 1.469-5T(e)(3)):

• El acuerdo de sociedad o el certificado la llama participación en una sociedad en comandita, o
• La ley estatal limita la responsabilidad del titular por las deudas de la sociedad de personas a un monto fijo.

Una participación no se trata como participación en una sociedad en comandita en un año en el que usted también es socio general durante todo el año.

Muchas sindicaciones son LLC, y los miembros de una LLC tienen responsabilidad limitada según la ley estatal. Algunos tribunales han resuelto que un miembro de una LLC no es socio comanditario para estas reglas. El IRS citó esos casos cuando propuso nuevas reglas: *Garnett v. Commissioner*, 132 T.C. 368 (2009), y *Thompson v. United States*, 87 Fed. Cl. 728 (2009). El IRS propuso tratar una participación como participación en una sociedad en comandita cuando el titular no tiene derecho a administrar la entidad (Federal Register, REG-109369-10). Esa propuesta no se ha finalizado, y el reglamento vigente sigue diciendo lo indicado arriba.

Por eso, un miembro no administrador de una LLC administrada por gerentes puede ser tratado o no como socio comanditario. Lo deciden el acuerdo operativo, sus derechos de administración y la jurisprudencia. Trate esto como una cuestión de criterio profesional, no como un supuesto.

¿Qué hace la elección de agregación y por qué es difícil deshacerla?

En EE. UU., un contribuyente que califica como profesional de bienes raíces puede elegir tratar todas sus participaciones en inmuebles en alquiler como una sola actividad (Reg. 1.469-9(g)). La participación material se evalúa entonces una sola vez, sobre la actividad combinada. Las horas en sus propios alquileres pueden contar entonces para la misma actividad que sus participaciones en sindicaciones.

Participaciones en sociedades en comandita dentro de la actividad combinada

Si aunque sea una participación de la actividad combinada es una participación en una sociedad en comandita, toda la actividad combinada se evalúa con las pruebas para socios comanditarios: en la práctica, más de 500 horas en la actividad combinada (Reg. 1.469-9(f)(1)). Hay una excepción. Si su parte del ingreso bruto por alquileres de todas las participaciones en sociedades en comandita es menor que el 10% de su parte del ingreso bruto por alquileres de todos sus inmuebles en alquiler, puede usarse cualquier prueba de participación material que se aplique a los inmuebles en alquiler (Reg. 1.469-9(f)(2)).

Por qué obliga

• La elección de agregación se aplica al año en que se hace y a cada año posterior en que usted califique, incluso después de años en que no califique (Reg. 1.469-9(g)(1)).
• Usted puede revocarla solo después de un cambio material en sus circunstancias. Que la elección sea menos útil en un año no es un cambio material. Tampoco lo es dejar de calificar por un tiempo (Reg. 1.469-9(g)(2)).
• La actividad combinada es una sola actividad para todos los fines de las pérdidas pasivas, incluidas las reglas de disposición (Reg. 1.469-9(e)(1)). Vender una participación en una sindicación no es entonces una venta de toda su participación en la actividad, lo que afecta cuándo se liberan las pérdidas suspendidas.

Participaciones a través de un fondo

Sin la elección de agregación, un fondo que tiene varios inmuebles puede contar para usted como una sola actividad o como varias. Es una sola si el fondo trata todos sus inmuebles en alquiler como una sola actividad de alquiler, y varias si los trata por separado. Si usted es propietario de la mitad o más del fondo, cada inmueble siempre es una actividad separada (Reg. 1.469-9(h)). Cada actividad separada necesita su propia participación material.

Una elección omitida

Una elección de agregación tardía puede ser posible según la Rev. Proc. 2011-34 si se cumplen todas estas condiciones:

• Usted no hizo la elección solo porque no cumplió los requisitos de presentación de la elección.
• Cada declaración afectada se presentó como si se hubiera hecho la elección.
• Cada una se presentó a tiempo; una declaración presentada dentro de los 6 meses posteriores a su fecha de vencimiento, sin contar prórrogas, se considera presentada a tiempo.
• Usted tenía una causa razonable.

La declaración de elección va con una declaración enmendada del año más reciente, con el encabezado "FILED PURSUANT TO REV. PROC. 2011-34". El alivio no decide si usted calificaba ni si participaba materialmente.

Las reglas generales de agrupación de actividades son una elección distinta; consulte pérdidas pasivas suspendidas de inversiones en fondos.

¿La deducción especial por pérdidas de alquiler ayuda a un socio comanditario?

Normalmente no. La deducción especial de hasta $25,000 por pérdidas de alquiler se reduce a medida que el ingreso bruto ajustado modificado sube desde $100,000 y desaparece en $150,000 (Publication 925). Por otro lado, generalmente no se considera que un socio comanditario participe activamente, algo que la deducción exige (26 USC 469(i)(6)(C)). La participación activa también exige ser propietario de al menos el 10% por valor, algo que pocos inversores en sindicaciones tienen.

Si la pérdida pasa a ser no pasiva, ¿qué más la limita?

Todavía se aplican tres límites, en este orden: base fiscal, monto en riesgo y, por último, el límite de pérdida empresarial excesiva. Pérdidas del negocio explica los dos primeros.

Pérdida empresarial excesiva. En una declaración conjunta, las deducciones del negocio que superen el ingreso del negocio más $512,000 (Rev. Proc. 2025-32) no pueden deducirse este año. Los salarios quedan fuera de esta prueba, así que el sueldo no absorbe la pérdida aquí. El exceso pasa a ser una pérdida operativa neta que se traslada a años posteriores. Este límite ahora es permanente (instrucciones del Form 461).

Si el IRS rechaza después su condición o su participación, el impuesto adicional puede llevar una multa relacionada con la exactitud del 20% del pago insuficiente, más intereses, cuando el pago insuficiente se debe a negligencia o a una subdeclaración sustancial y no hubo causa razonable (IRS).

¿Calificar también saca el ingreso de alquiler del impuesto sobre los ingresos netos de inversión?

Solo en algunos casos. Importa en los años en que el K-1 muestra ingreso de alquiler y cuando se vende el inmueble. Calificar como profesional de bienes raíces no convierte por sí solo el ingreso de alquiler en ingreso de una actividad comercial a efectos del impuesto sobre los ingresos netos de inversión (NIIT) del 3.8% (instrucciones del Form 8960). Un puerto seguro trata el ingreso de alquiler como ingreso de una actividad comercial si el profesional de bienes raíces participa en la actividad de inmuebles en alquiler más de 500 horas en el año, o lo hizo en 5 cualesquiera de los 10 años anteriores (Reg. 1.1411-4(g)(7)). La elección de agregación también se aplica para esta prueba.

Un socio comanditario de una sindicación rara vez cumple el puerto seguro del NIIT sin la elección de agregación. No cumplirlo no descarta otras formas de demostrar que el ingreso queda fuera del impuesto, pero esas formas dependen de los hechos.

¿Qué registro de horas se sostiene si el IRS lo pide?

Cualquier medio razonable puede probar la participación. No se exigen registros diarios escritos en el momento (Reg. 1.469-5T(f)(4); instrucciones del Form 8582). Los medios razonables incluyen los servicios que usted prestó y las horas aproximadas, basados en agendas de citas, calendarios o resúmenes narrativos.

Un registro de horas es más fácil de respaldar cuando:

• Se escribe a medida que se hace el trabajo, para que cada anotación pueda cotejarse con correos electrónicos, facturas, contratos de arrendamiento, facturas de contratistas o registros de viaje.
• Indica fechas, el inmueble o la actividad, lo que se hizo y las horas.
• Separa las horas de cada cónyuge, ya que solo un cónyuge puede contar para la condición de profesional de bienes raíces.
• Registra también las horas de todos los demás trabajos, para la prueba de más de la mitad.
• Deja fuera el trabajo como inversor, como leer los informes del patrocinador.

¿Mi estado sigue la regla federal?

No siempre. California no adoptó la excepción para profesionales de bienes raíces: todas las actividades de alquiler siguen siendo pasivas para California, así que una pérdida permitida en la declaración federal puede no permitirse en la declaración de California y se calcula por separado en el Form FTB 3801 (instrucciones del FTB 3801). Otros estados parten del ingreso federal de formas distintas; revise cada estado donde presente. Consulte declaraciones estatales para inversores en fondos.

¿Cuándo debemos evaluar esto?

En tres momentos:

Una firma de CPA puede evaluar las horas de ambos cónyuges frente a cada regla, revisar los acuerdos y sopesar la elección de agregación antes de presentar la declaración; consulte nuestro servicio para inversores en fondos.

Ejemplo

Cifras redondas e ilustrativas en dólares estadounidenses. Cada caso supone que la base fiscal y los montos en riesgo cubren las pérdidas.

Matrimonio con la elección de agregación

Una médica gana $600,000 de sueldo W-2. Su esposo administra a tiempo completo los edificios en alquiler de ambos y trabaja 1,800 horas en ellos, sin otro empleo. Dos LLC de sindicación les envían K-1 con $350,000 de pérdidas en total. El matrimonio no trabaja en ninguna de las dos sindicaciones.

• Condición: con estos hechos, el esposo puede cumplir por sí solo las dos pruebas, si puede demostrar sus horas. Las horas de la médica no cuentan para la condición.
• Sin la elección: cada sindicación es una actividad separada. Ninguno de los cónyuges trabaja en ninguna de ellas, así que los $350,000 siguen siendo pasivos. Solo pueden compensar ingresos pasivos; la pérdida que sobre se traslada a años siguientes.
• Con la elección: las dos sindicaciones y los edificios del matrimonio son una sola actividad. La prueba 1 (más de 500 horas) está disponible se traten o no las participaciones en las LLC como participaciones en sociedades en comandita, y las 1,800 horas del esposo cuentan en la actividad combinada. Si esas horas se sostienen, los $350,000 pueden pasar a ser no pasivos y pueden compensar los $600,000 de salarios de la médica.
• Siguiente límite: $350,000 está por debajo del umbral de pérdida empresarial excesiva para declaraciones conjuntas, así que ese límite puede no reducirla, salvo que tengan otras pérdidas del negocio.
• Costo: la elección obliga en cada año posterior en que el esposo califique.

La médica sola

El mismo matrimonio, pero el esposo trabaja a tiempo completo como ingeniero asalariado. La médica trabaja 2,000 horas en medicina y 600 horas en alquileres. No cumple la prueba de más de la mitad ni la prueba de las 750 horas, así que ninguno de los cónyuges califica. Los $350,000 son pasivos.

Agente de arrendamiento sin participación en la propiedad

Una cónyuge trabaja 1,900 horas como agente de arrendamiento asalariada en una empresa de la que no es propietaria de nada. Esas horas no cuentan como horas de bienes raíces, pero sí cuentan en su tiempo total de trabajo. Para calificar, necesitaría más de 750 horas de otro trabajo en bienes raíces en el que participe materialmente, y más horas de ese trabajo que sus 1,900 horas asalariadas.

¿Su caso es distinto?

• Usted posee el inmueble en alquiler directamente, o es un alquiler de corto plazo: consulte impuestos sobre inmuebles en alquiler.
• No califica y quiere saber qué pueden compensar las pérdidas: consulte pérdidas pasivas suspendidas de inversiones en fondos.
• Quiere saber cómo creó el patrocinador las pérdidas, por ejemplo con la segregación de costos: consulte declaraciones de impuestos de sindicaciones inmobiliarias.
• La sindicación vendió su inmueble y envió un K-1 final: consulte formulario fiscal final del fondo.
• También tiene una parte de una sociedad gestora: consulte convertirse en socio de un gestor de fondos.
• Presenta declaraciones en varios estados: consulte declaraciones estatales para inversores en fondos.
• Quiere que se evalúen las horas de ambos cónyuges, sus acuerdos y la elección de agregación antes de presentar, o el IRS cuestiona un año anterior: consulte nuestro servicio para inversores en fondos.