有限合伙人能成为房地产专业人士吗？

联合投资项目 K-1 上的亏损能抵减 W-2 工资收入吗？

默认不能。按美国法律，无论所有人做了多少工作，出租活动都属于被动活动，所以联合投资项目的出租亏损只能抵减被动收入，不能抵减工资（26 USC 469(c)(2)）。主要例外是同时实质参与该出租活动的房地产专业人士（469(c)(7)）。另有一项金额较小的出租亏损特别扣除额，但很少对有限合伙人有帮助；见下文。

必须同时通过两项独立的测试：

只通过第一项测试，只能去掉“自动被动”的标签。仅凭这一点，任何 K-1 亏损都不会变成非被动亏损（可以抵减工资和其他收入）。您直接持有的出租房产（包括短租房），请参见出租房产税务。被动活动和实质参与规则的一般运作方式，请参见企业亏损。

如果联合投资项目拥有酒店或其他平均住客停留 7 天或更短的物业，该物业根本不属于出租活动（第 925 号出版物）。这时房地产专业人士身份对其不适用；实质参与按一般经营活动测试，如果您是有限合伙人，则按有限合伙人测试。

如果您依靠配偶的工作小时数、以有限合伙人或 LLC 成员身份持有权益，或在考虑会约束以后年度的合并选择，您的情况很可能不简单。请收集每一份 K-1、每一份经营协议或合伙协议、夫妻双方的工作小时记录，以及以前随税表提交的任何选择声明。

房地产专业人士身份有什么要求？

一个人只有同时满足以下两项，才在该年度符合房地产专业人士身份（26 USC 469(c)(7)(B)；第 925 号出版物）：

1. 其在所有经营活动中提供的个人服务，超过一半是在其实质参与的不动产经营活动中提供的。
2. 其在这些不动产经营活动中提供了超过 750 小时的服务。

不动产经营活动是指不动产的开发、再开发、建造、重建、取得、改造、出租、运营、管理、租赁或经纪。

员工的工作小时数算吗？

作为员工在房地产领域工作的小时数，只有在该员工拥有雇主超过 5% 的股权时才算（第 925 号出版物）。没有任何股权的受薪租赁经纪人或物业经理，这些小时数一律不算。

联合报税时，谁的小时数算在哪里？

联合报税时，必须由一位配偶单独满足房地产专业人士身份的两项测试。另一位配偶的小时数不能加进来凑满 750 小时或“超过一半”测试（条例 1.469-9(c)(4)；8582 表填报说明）。不过，另一位配偶的工作可以帮助证明符合条件的配偶实质参与了某项房地产经营活动，而这决定了该经营活动的小时数是否计入。

另一位配偶的工作确实计入每项活动的实质参与。即使该配偶不持有任何权益，无论是否联合报税，都是如此（26 USC 469(h)(5)；条例 1.469-5T(f)(3)）。

在其他领域有全职工作的配偶，无论记录了多少房地产工作小时，通常都无法通过“超过一半”测试。所以联合报税时，房地产专业人士身份通常取决于主要工作在房地产领域的那位配偶。

我的配偶符合条件：这能让我们的有限合伙权益变成非被动吗？

仅凭这一点不能。配偶符合房地产专业人士身份时，每项出租权益各自成为一项活动，除非您实质参与该活动，否则每项仍是被动活动（条例 1.469-9(e)(1)）。法律还规定，房地产专业人士身份不会改变您作为有限合伙人是否实质参与有限合伙权益的判断（469(c)(7)(A)）。

有限合伙人只能适用七项实质参与测试中的三项（条例 1.469-5T(e)(2)；第 925 号出版物）：

测试 6 不适用于出租活动。测试 5 需要大多数新投资者都没有的历史记录。实际上，联合投资项目的有限合伙人需要夫妻任一方在该活动中工作超过 500 小时。在由发起人运营的项目中，很少有被动投资者能做到。

投资者工作算吗？

不算。以投资者身份所做的工作不算，除非您直接参与日常管理或运营（条例 1.469-5T(f)(2)(ii)）。投资者工作包括：

• 研究财务报表或发起人报告。
• 为自己准备摘要或分析。
• 以非管理身份监督财务或运营。

投资者工作也不算作房地产专业人士身份测试中的个人服务（条例 1.469-9(b)(4)）。

有限合伙人能实质参与吗？LLC 成员算有限合伙人吗？

有限合伙人可以实质参与，但只能通过上述测试 1、5 或 6。联合投资项目的 LLC 成员是否算有限合伙人，目前尚无定论。

根据现行条例，满足以下任一条件的合伙权益即为有限合伙权益（条例 1.469-5T(e)(3)）：

• 合伙协议或合伙证书称其为有限合伙权益，或
• 州法律把持有人对合伙企业债务的责任限于固定金额。

如果您在某一年全年同时是普通合伙人，该权益在该年度不被视为有限合伙权益。

许多联合投资项目是 LLC，而 LLC 成员根据州法律承担有限责任。一些法院认定，就这些规则而言，LLC 成员不是有限合伙人。IRS 在提出新规则时列出了这些案件：*Garnett v. Commissioner*，132 T.C. 368 (2009)；以及 *Thompson v. United States*，87 Fed. Cl. 728 (2009)。IRS 提议，当持有人无权管理实体时，把该权益视为有限合伙权益（联邦公报，REG-109369-10）。该提议尚未定稿，现行条例仍如上所述。

因此，由管理人管理的 LLC 中的非管理型成员，可能被视为有限合伙人，也可能不被视为有限合伙人。这取决于经营协议、您的管理权和判例法。请把这当作需要专业判断的问题，而不是预设的结论。

合并出租房地产活动的选择有什么作用？为什么很难撤销？

符合房地产专业人士身份的纳税人，可以选择把所有出租房地产权益视为一项活动（条例 1.469-9(g)）。之后实质参与只需对合并后的活动测试一次。您在自有出租房产上的工作小时数，就可以与联合投资权益计入同一项活动。

合并活动中的有限合伙权益

只要合并活动中有一项权益是有限合伙权益，整个合并活动就要按有限合伙人测试：实际上就是在合并活动中工作超过 500 小时（条例 1.469-9(f)(1)）。有一项例外：如果您在所有有限合伙权益中所占的出租总收入份额，低于您在全部出租房地产中所占出租总收入份额的 10%，则可以使用任何适用于出租房地产的实质参与测试（条例 1.469-9(f)(2)）。

为什么有约束力

• 合并选择适用于作出选择的年度，以及您符合房地产专业人士身份的以后每一年，即使中间有不符合的年份也一样（条例 1.469-9(g)(1)）。
• 只有在您的事实发生重大变化后，才可以撤销合并选择。某一年发现选择用处不大，不属于重大变化；中断一段时间不符合身份，也不属于重大变化（条例 1.469-9(g)(2)）。
• 就所有被动亏损规则而言（包括处置规则），合并活动是一项活动（条例 1.469-9(e)(1)）。这样，出售一项联合投资权益就不算出售您在该活动中的全部权益，这会影响暂停扣除的被动亏损何时释放。

通过基金持有的权益

不作合并选择时，拥有多处物业的基金，对您而言可以算一项活动，也可以算多项。如果基金把其全部出租房地产视为一项出租活动，就算一项；如果基金分开处理，就算多项。如果您拥有基金一半或以上的权益，每处物业始终是单独的活动（条例 1.469-9(h)）。每项单独的活动都需要各自满足实质参与。

错过合并选择

如果以下各项全部属实，根据税务程序 2011-34，可能可以逾期作出合并选择：

• 您未作选择，仅仅是因为没有满足选择的申报要求。
• 每一份受影响的税表都是按已作出选择的方式提交的。
• 每一份税表都按时提交；在原截止日（不计延期）之后 6 个月内提交的税表也算按时。
• 您有合理理由。

声明随最近一年的更正税表提交，标题为“FILED PURSUANT TO REV. PROC. 2011-34”。这项救济不决定您是否符合房地产专业人士身份或是否实质参与。

活动合并的一般规则是另一项选择；请参见基金投资中暂停扣除的被动亏损。

出租亏损特别扣除额对有限合伙人有帮助吗？

通常没有。最高 $25,000 的出租亏损特别扣除额，会随修正后调整总收入从 $100,000 起逐步减少，到 $150,000 时完全取消（第 925 号出版物）。另外，有限合伙人一般不被视为积极参与，而特别扣除额要求积极参与（26 USC 469(i)(6)(C)）。积极参与还要求按价值计至少拥有 10% 的所有权，很少有联合投资项目的投资者达到。

如果亏损变成非被动亏损，还有什么限制？

仍有三项限制，依次为：计税基础、风险承担，然后是超额经营亏损限制。企业亏损解释了前两项。

超额经营亏损。联合报税时，经营扣除超过经营收入加 $512,000（税务程序 2025-32）的部分，不能在今年扣除。工资不计入这项测试，所以这里工资不能吸收亏损。超出部分成为净经营亏损（NOL），结转到以后年度。这项限制现已永久化（461 表填报说明）。

如果 IRS 以后否定您的房地产专业人士身份或实质参与，而少缴税款源于疏忽或严重少报且没有合理理由，补缴的税款可能被加征少缴税款 20% 的准确性相关罚款，另加利息（IRS）。

符合房地产专业人士身份，是否也能让出租收入免缴净投资收入税？

只在某些情况下可以。这在 K-1 显示出租收入的年份以及物业出售时才重要。仅凭房地产专业人士身份，出租收入不会就 3.8% 的净投资收入税（NIIT）而言变成经营活动收入（8960 表填报说明）。有一项安全港规定：如果房地产专业人士在该年度参与出租房地产活动超过 500 小时，或在之前 10 年中任意 5 年做到，出租收入即视为经营活动收入（条例 1.1411-4(g)(7)）。合并选择同样适用于这项测试。

没有合并选择，联合投资项目的有限合伙人很少能满足 NIIT 安全港。未满足安全港，并不排除用其他方式证明该收入不需缴纳 NIIT，但那些方式取决于具体事实。

如果 IRS 询问，什么样的工作小时记录站得住脚？

任何合理的方式都可以证明参与。不要求当时写下的每日日志（条例 1.469-5T(f)(4)；8582 表填报说明）。合理的方式包括根据预约簿、日历或文字摘要，列出您提供的服务和大致小时数。

满足以下条件的工作小时记录更容易得到支持：

• 在工作发生时记录，使每条记录都能与电子邮件、发票、租约、承包商账单或出行记录对应。
• 列出日期、物业或活动、所做工作和小时数。
• 把夫妻双方的小时数分开，因为只有一位配偶可以计入房地产专业人士身份。
• 同时记录所有其他工作的小时数，用于“超过一半”测试。
• 不包括投资者工作，例如阅读发起人报告。

我所在的州跟随联邦的房地产专业人士规则吗？

不一定。加州没有采纳房地产专业人士例外：在加州，所有出租活动仍是被动活动，所以联邦税表上允许扣除的亏损，可能在加州税表上不被允许，并须在 FTB 3801 表上单独计算（FTB 3801 表填报说明）。其他州以不同方式从联邦收入出发计算；请核对您需要报税的每个州。请参见基金投资者的州税表。

我们应该在什么时候测试房地产专业人士身份？

在三个时间点：

CPA 事务所可以在提交税表之前，按每条规则测试夫妻双方的工作小时数、审阅协议，并权衡合并选择；请参见我们的基金投资者服务。

示例

整数示例金额，以美元计。每个情形都假设计税基础和风险承担金额足以覆盖亏损。

作出合并选择的夫妇

一位医生的 W-2 工资为 $600,000。她的丈夫全职管理他们自己的出租楼宇，在这些楼宇上工作 1,800 小时，没有其他工作。两个联合投资 LLC 寄来的 K-1 共显示 $350,000 的亏损。这对夫妇在两个联合投资项目中都不做任何工作。

• 身份：根据这些事实，如果丈夫能证明他的工作小时数，他可能单独满足两项测试。医生的小时数不计入房地产专业人士身份。
• 不作合并选择：每个联合投资项目都是单独的活动。夫妻双方都没有在任何一个项目中工作，所以这 $350,000 仍是被动亏损。它只能抵减被动收入；剩余的亏损向后结转。
• 作出合并选择：两个联合投资项目和这对夫妇的楼宇成为一项活动。无论 LLC 权益是否被视为有限合伙权益，都可以适用测试 1（超过 500 小时），而丈夫的 1,800 小时计入合并活动。如果这些小时数站得住脚，这 $350,000 可能变成非被动亏损，并可能抵减医生 $600,000 的工资。
• 下一项限制：$350,000 低于联合报税的超额经营亏损门槛，所以除非他们有其他经营亏损，这项限制可能不会减少这笔亏损。
• 代价：合并选择约束丈夫符合身份的以后每一年。

只有医生一方

同一对夫妇，但丈夫是全职受薪工程师。医生在医疗工作上工作 2,000 小时，在出租房产上工作 600 小时。她无法通过“超过一半”测试和 750 小时测试，所以夫妻双方都不符合房地产专业人士身份。这 $350,000 是被动亏损。

没有股权的租赁经纪人

一位配偶在一家她不持有任何股权的公司担任受薪租赁经纪人，工作 1,900 小时。这些小时数不算房地产工作小时，但仍计入她的总工作时间。要符合房地产专业人士身份，她需要在其实质参与的其他房地产工作中工作超过 750 小时，且这类工作的小时数要多于她 1,900 小时的受薪工作。

您的情况有所不同？

• 您直接持有出租房产，或是短租房：请参见出租房产税务。
• 您不符合条件，想知道亏损能抵减什么：请参见基金投资中暂停扣除的被动亏损。
• 您想了解发起人如何产生亏损，例如成本分离研究：请参见房地产联合投资税表。
• 联合投资项目已出售物业并寄来最终 K-1：请参见基金最终税表。
• 您还持有管理公司的股份：请参见成为基金管理公司的合伙人。
• 您在多个州报税：请参见基金投资者的州税表。
• 您希望在报税前测试夫妻双方的工作小时数、协议和合并选择，或 IRS 正在质询以前年度：请参见我们的基金投资者服务。