Real Estate Professional: Gilt der Status für Kommanditisten?

Kann ein K-1-Verlust aus einer Syndizierung W-2-Lohn ausgleichen?

Nicht automatisch. Eine Vermietungstätigkeit ist nach US-Recht passiv, unabhängig davon, welche Arbeit der Eigentümer leistet. Ein Vermietungsverlust aus einer Syndizierung kann daher nur passive Einkünfte ausgleichen, keinen Lohn (26 USC 469(c)(2)). Die wichtigste Ausnahme ist ein Real Estate Professional, der zusätzlich wesentlich an der Vermietungstätigkeit mitwirkt (469(c)(7)). Eine kleinere besondere Verlustzulage für Vermietung hilft einem Kommanditisten selten; siehe unten.

Zwei getrennte Tests müssen beide bestanden werden:

Wer nur den ersten Test besteht, verliert lediglich die automatische Einstufung als passiv. Das macht einen K-1-Verlust nicht von selbst nicht passiv (also mit Lohn und anderen Einkünften verrechenbar). Zu direkt gehaltenen Mietimmobilien, einschließlich Kurzzeitvermietungen, siehe Steuern auf Mietimmobilien. Wie die Regeln zu passiven Tätigkeiten und wesentlicher Mitwirkung allgemein funktionieren, erklärt der Ratgeber Betriebsverluste.

Besitzt die Syndizierung ein Hotel oder eine andere Immobilie, bei der die durchschnittliche Aufenthaltsdauer der Gäste 7 Tage oder weniger beträgt, ist das überhaupt keine Vermietungstätigkeit (Publication 925). Der Status als Real Estate Professional gilt dann nicht; die wesentliche Mitwirkung wird wie bei jedem Betrieb geprüft, als Kommanditist nach den Tests für Kommanditisten.

Ihr Fall ist wahrscheinlich nicht einfach, wenn Sie sich auf die Stunden Ihres Ehepartners stützen, Anteile als Kommanditist oder LLC-Mitglied halten oder die Zusammenfassungswahl erwägen, die spätere Jahre bindet. Halten Sie jede K-1, jeden Gesellschaftsvertrag (Operating Agreement oder Partnership Agreement), eine Stundenaufstellung beider Ehepartner und jede Wahlerklärung bereit, die einer früheren Steuererklärung beigefügt war.

Was verlangt der Status als Real Estate Professional?

Eine Person qualifiziert sich für das Jahr nur, wenn beides zutrifft (26 USC 469(c)(7)(B); Publication 925):

1. Mehr als die Hälfte der persönlichen Dienstleistungen, die die Person in allen Betrieben erbracht hat, entfiel auf Immobilienbetriebe, an denen sie wesentlich mitwirkt.
2. Die Person hat mehr als 750 Stunden Dienstleistungen in diesen Immobilienbetrieben erbracht.

Ein Immobilienbetrieb (Real Property Trade or Business) umfasst Entwicklung, Sanierung, Bau, Umbau, Erwerb, Umwandlung, Vermietung, Betrieb, Verwaltung, Verpachtung oder Vermittlung von Immobilien.

Zählen Stunden als Arbeitnehmer?

Stunden, die als Arbeitnehmer im Immobilienbereich geleistet werden, zählen nur, wenn der Arbeitnehmer mehr als 5 % des Arbeitgebers besitzt (Publication 925). Ein angestellter Vermietungsagent oder Hausverwalter ohne Beteiligung zählt keine dieser Stunden.

Bei einer gemeinsamen Steuererklärung: Wessen Stunden zählen wofür?

Bei einer gemeinsamen Steuererklärung muss ein Ehepartner beide Statustests allein erfüllen. Die Stunden des anderen Ehepartners können nicht hinzugerechnet werden, um 750 Stunden oder den Mehr-als-die-Hälfte-Test zu erreichen (Reg. 1.469-9(c)(4); Anleitung zu Form 8582). Die Arbeit des anderen Ehepartners kann aber helfen zu zeigen, dass der qualifizierende Ehepartner wesentlich an einem Immobilienbetrieb mitwirkt. Davon hängt ab, ob die Stunden dieses Betriebs überhaupt zählen.

Die Arbeit des anderen Ehepartners zählt für die wesentliche Mitwirkung an jeder einzelnen Tätigkeit. Das gilt auch dann, wenn dieser Ehepartner keinen Anteil besitzt, und unabhängig davon, ob Sie gemeinsam veranlagt werden (26 USC 469(h)(5); Reg. 1.469-5T(f)(3)).

Ein Ehepartner mit einer Vollzeitstelle in einem anderen Bereich besteht den Mehr-als-die-Hälfte-Test in der Regel nicht, egal wie viele Immobilienstunden er erfasst. Bei einer gemeinsamen Steuererklärung hängt der Status als Real Estate Professional daher meist an dem Ehepartner, dessen Hauptarbeit im Immobilienbereich liegt.

Mein Ehepartner qualifiziert sich: Macht das unsere Kommanditanteile nicht passiv?

Nicht von selbst. Qualifiziert sich ein Ehepartner, wird jeder Vermietungsanteil zu einer eigenen Tätigkeit, und jeder bleibt passiv, außer Sie wirken an ihm wesentlich mit (Reg. 1.469-9(e)(1)). Das Gesetz sagt außerdem, dass der Status nichts daran ändert, ob Sie an einem Kommanditanteil als Kommanditist wesentlich mitwirken (469(c)(7)(A)).

Ein Kommanditist kann nur drei der sieben Tests der wesentlichen Mitwirkung erfüllen (Reg. 1.469-5T(e)(2); Publication 925):

Test 6 passt nicht zu einer Vermietung. Test 5 setzt eine Vorgeschichte voraus, die die meisten neuen Investoren nicht haben. In der Praxis braucht ein Kommanditist in einer Syndizierung mehr als 500 Stunden Arbeit in dieser Tätigkeit, durch einen der beiden Ehepartner. Nur wenige passive Investoren erreichen das in einem Projekt, das ein Sponsor führt.

Zählt Arbeit als Investor?

Nein. Arbeit als Investor zählt nicht, außer Sie sind direkt an der täglichen Geschäftsführung oder dem Betrieb beteiligt (Reg. 1.469-5T(f)(2)(ii)). Zur Arbeit als Investor gehören:

• Durchsicht von Finanzabschlüssen oder Berichten des Sponsors.
• Erstellung von Zusammenfassungen oder Analysen für den eigenen Gebrauch.
• Überwachung von Finanzen oder Betrieb ohne Leitungsfunktion.

Arbeit als Investor zählt auch nicht als persönliche Dienstleistung für den Statustest (Reg. 1.469-9(b)(4)).

Kann ein Kommanditist wesentlich mitwirken? Ist ein LLC-Mitglied ein Kommanditist?

Ein Kommanditist kann wesentlich mitwirken, aber nur über die Tests 1, 5 oder 6 oben. Ob ein LLC-Mitglied einer Syndizierung als Kommanditist gilt, ist nicht geklärt.

Nach der geltenden Verordnung ist ein Anteil an einer Personengesellschaft ein Kommanditanteil, wenn eines davon zutrifft (Reg. 1.469-5T(e)(3)):

• Der Gesellschaftsvertrag oder die Gründungsurkunde bezeichnet den Anteil als Kommanditanteil, oder
• Das Recht des Bundesstaates begrenzt die Haftung des Inhabers für die Schulden der Personengesellschaft auf einen festen Betrag.

Ein Anteil gilt nicht als Kommanditanteil für ein Jahr, in dem Sie während des ganzen Jahres auch General Partner (geschäftsführender, voll haftender Gesellschafter) sind.

Viele Syndizierungen sind LLCs, und LLC-Mitglieder haften nach dem Recht des Bundesstaates beschränkt. Einige Gerichte haben entschieden, dass ein LLC-Mitglied für diese Regeln kein Kommanditist ist. Der IRS hat diese Fälle bei seinem Verordnungsentwurf aufgeführt: *Garnett v. Commissioner*, 132 T.C. 368 (2009), und *Thompson v. United States*, 87 Fed. Cl. 728 (2009). Der IRS hat vorgeschlagen, einen Anteil als Kommanditanteil zu behandeln, wenn der Inhaber kein Recht zur Geschäftsführung der Gesellschaft hat (Federal Register, REG-109369-10). Dieser Entwurf ist nicht endgültig, und die geltende Verordnung lautet weiterhin wie oben.

Ein nicht geschäftsführendes Mitglied einer von Managern geführten LLC wird daher möglicherweise als Kommanditist behandelt, möglicherweise nicht. Das entscheiden der Gesellschaftsvertrag (Operating Agreement), Ihre Geschäftsführungsrechte und die Rechtsprechung. Behandeln Sie das als Frage für fachliches Urteil, nicht als Annahme.

Was bewirkt die Zusammenfassungswahl, und warum ist sie schwer rückgängig zu machen?

Ein qualifizierender Steuerpflichtiger darf wählen, alle Anteile an vermieteten Immobilien als eine Tätigkeit zu behandeln (Reg. 1.469-9(g)). Die wesentliche Mitwirkung wird dann einmal geprüft, für die zusammengefasste Tätigkeit. Stunden in Ihren eigenen Mietimmobilien können dann für dieselbe Tätigkeit zählen wie Ihre Syndizierungsanteile.

Kommanditanteile in der zusammengefassten Tätigkeit

Ist auch nur ein Anteil in der zusammengefassten Tätigkeit ein Kommanditanteil, wird die gesamte zusammengefasste Tätigkeit nach den Tests für Kommanditisten geprüft: in der Praxis mehr als 500 Stunden in der zusammengefassten Tätigkeit (Reg. 1.469-9(f)(1)). Es gibt eine Ausnahme. Liegt Ihr Anteil an den Bruttomieteinnahmen aus allen Kommanditanteilen unter 10 % Ihres Anteils an den Bruttomieteinnahmen aus allen Ihren vermieteten Immobilien, darf jeder Test der wesentlichen Mitwirkung verwendet werden, der für vermietete Immobilien gilt (Reg. 1.469-9(f)(2)).

Warum die Wahl bindet

• Die Zusammenfassungswahl gilt für das Jahr, in dem sie getroffen wird, und jedes spätere Jahr, in dem Sie sich qualifizieren, auch nach Jahren ohne Qualifikation (Reg. 1.469-9(g)(1)).
• Sie dürfen die Zusammenfassungswahl nur nach einer wesentlichen Änderung Ihrer Verhältnisse widerrufen. Dass die Wahl in einem Jahr weniger nützt, ist keine wesentliche Änderung. Eine Unterbrechung der Qualifikation auch nicht (Reg. 1.469-9(g)(2)).
• Die zusammengefasste Tätigkeit ist für alle Zwecke der passiven Verluste eine Tätigkeit, auch für die Veräußerungsregeln (Reg. 1.469-9(e)(1)). Der Verkauf eines Syndizierungsanteils ist dann kein Verkauf Ihres gesamten Anteils an der Tätigkeit, was beeinflusst, wann ausgesetzte Verluste freigegeben werden.

Über einen Fonds gehaltene Anteile

Ohne die Zusammenfassungswahl kann ein Fonds mit mehreren Immobilien für Sie als eine Tätigkeit oder als mehrere zählen. Es ist eine Tätigkeit, wenn der Fonds alle seine vermieteten Immobilien als eine Vermietungstätigkeit behandelt, und mehrere, wenn er sie getrennt behandelt. Besitzen Sie die Hälfte des Fonds oder mehr, ist jede Immobilie immer gesondert (Reg. 1.469-9(h)). Jede gesonderte Tätigkeit braucht ihre eigene wesentliche Mitwirkung.

Eine versäumte Wahl

Eine verspätete Zusammenfassungswahl kann nach Rev. Proc. 2011-34 möglich sein, wenn alle diese Punkte zutreffen:

• Sie haben die Wahl nur deshalb nicht getroffen, weil Sie die Einreichungsvorschriften für die Wahl nicht erfüllt haben.
• Jede betroffene Steuererklärung wurde so eingereicht, als wäre die Wahl getroffen worden.
• Jede wurde fristgerecht eingereicht; eine Erklärung, die innerhalb von 6 Monaten nach ihrer Abgabefrist ohne Fristverlängerungen eingereicht wurde, gilt als fristgerecht.
• Sie hatten einen triftigen Grund (Reasonable Cause).

Die Erklärung wird einer berichtigten Steuererklärung für das jüngste Jahr beigefügt, mit der Überschrift „FILED PURSUANT TO REV. PROC. 2011-34“. Die Erleichterung entscheidet nicht darüber, ob Sie sich qualifiziert oder wesentlich mitgewirkt haben.

Die allgemeinen Regeln zur Gruppierung von Tätigkeiten sind eine eigene Wahl; siehe Ausgesetzte passive Verluste aus Fondsinvestitionen.

Hilft die besondere Verlustzulage für Vermietung einem Kommanditisten?

Meist nicht. Die besondere Verlustzulage von bis zu $25.000 für Vermietungsverluste läuft aus, wenn das modifizierte bereinigte Bruttoeinkommen über $100.000 steigt, und entfällt bei $150.000 (Publication 925). Unabhängig davon gilt ein Kommanditist in der Regel nicht als aktiv beteiligt (Active Participation), was die Zulage voraussetzt (26 USC 469(i)(6)(C)). Aktive Beteiligung verlangt außerdem mindestens 10 % Eigentum nach Wert, was nur wenige Investoren in Syndizierungen halten.

Wenn der Verlust nicht passiv wird: Was begrenzt ihn noch?

Drei Grenzen gelten weiterhin, in dieser Reihenfolge: steuerliche Basis, At-Risk-Regeln, dann die Grenze für überhöhte Betriebsverluste. Betriebsverluste erklärt die ersten beiden.

Überhöhter Betriebsverlust (Excess Business Loss). Bei einer gemeinsamen Steuererklärung können betriebliche Abzüge, die die Betriebseinkünfte zuzüglich $512.000 übersteigen (Rev. Proc. 2025-32), in diesem Jahr nicht abgezogen werden. Lohn bleibt bei diesem Test außen vor, Gehalt nimmt den Verlust hier also nicht auf. Der übersteigende Betrag wird zu einem Verlustvortrag (Net Operating Loss) für spätere Jahre. Diese Grenze ist jetzt dauerhaft (Anleitung zu Form 461).

Lehnt der IRS später Ihren Status oder Ihre Mitwirkung ab, kann für die Mehrsteuer ein Strafzuschlag wegen Ungenauigkeit (Accuracy-Related Penalty) von 20 % der zu wenig gezahlten Steuer zuzüglich Zinsen anfallen, wenn die Unterzahlung auf Fahrlässigkeit oder einer erheblichen Unterbewertung beruht und kein triftiger Grund vorlag (IRS).

Nimmt die Qualifikation Mieteinkünfte auch aus der Net Investment Income Tax heraus?

Nur in manchen Fällen. Das ist wichtig in Jahren, in denen die K-1 Mieteinkünfte ausweist, und beim Verkauf der Immobilie. Die Qualifikation als Real Estate Professional macht Mieteinkünfte nicht von selbst zu Betriebseinkünften für die Net Investment Income Tax (Steuer auf Nettokapitaleinkünfte) von 3,8 % (Anleitung zu Form 8960). Ein Safe Harbor behandelt Mieteinkünfte als Betriebseinkünfte, wenn der Real Estate Professional im Jahr mehr als 500 Stunden an der Vermietungstätigkeit mitwirkt oder das in beliebigen 5 der vorangegangenen 10 Jahre getan hat (Reg. 1.1411-4(g)(7)). Eine Zusammenfassungswahl gilt auch für diesen Test.

Ein Kommanditist in einer Syndizierung erfüllt den Safe Harbor ohne die Zusammenfassungswahl selten. Wer ihn nicht erfüllt, kann trotzdem auf anderem Weg zeigen, dass die Mieteinkünfte nicht unter die Net Investment Income Tax fallen, aber das hängt von den Umständen ab.

Welche Stundenaufstellung hält stand, wenn der IRS nachfragt?

Die Mitwirkung kann mit jedem angemessenen Mittel belegt werden. Tägliche, zeitnah geschriebene Protokolle sind nicht vorgeschrieben (Reg. 1.469-5T(f)(4); Anleitung zu Form 8582). Angemessene Mittel sind etwa die erbrachten Leistungen und die ungefähren Stunden, gestützt auf Terminbücher, Kalender oder schriftliche Zusammenfassungen.

Eine Stundenaufstellung lässt sich leichter belegen, wenn sie:

• während der Arbeit geschrieben wird, sodass jeder Eintrag E-Mails, Rechnungen, Mietverträgen, Handwerkerrechnungen oder Reiseunterlagen zugeordnet werden kann.
• Datum, Immobilie oder Tätigkeit, die erledigte Arbeit und die Stunden nennt.
• die Stunden jedes Ehepartners trennt, weil für den Status nur ein Ehepartner zählen kann.
• auch die Stunden in jeder anderen Arbeit erfasst, für den Mehr-als-die-Hälfte-Test.
• Arbeit als Investor weglässt, etwa das Lesen von Berichten des Sponsors.

Folgt mein Bundesstaat der Regel auf Bundesebene?

Nicht immer. Kalifornien hat die Ausnahme für Real Estate Professionals nicht übernommen: Alle Vermietungstätigkeiten bleiben für Kalifornien passiv. Ein Verlust, der in der Steuererklärung auf Bundesebene zulässig ist, kann daher in der kalifornischen Steuererklärung unzulässig sein und wird gesondert auf Form FTB 3801 berechnet (Anleitung zu FTB 3801). Andere Bundesstaaten gehen auf unterschiedliche Weise vom Einkommen auf Bundesebene aus; prüfen Sie jeden Bundesstaat, in dem Sie eine Steuererklärung einreichen. Siehe Steuererklärungen in Bundesstaaten für Fondsinvestoren.

Wann sollten wir das prüfen?

An drei Zeitpunkten:

Eine CPA-Kanzlei kann die Stunden beider Ehepartner an jeder Regel messen, die Verträge prüfen und die Zusammenfassungswahl abwägen, bevor die Steuererklärung eingereicht wird; siehe unseren Service für Fondsinvestoren.

Beispiel

Runde, veranschaulichende Beträge in US-Dollar. Jeder Fall geht davon aus, dass steuerliche Basis und At-Risk-Beträge die Verluste decken.

Ehepaar mit Zusammenfassungswahl

Eine Ärztin verdient $600.000 W-2-Lohn. Ihr Ehemann verwaltet in Vollzeit die eigenen Mietgebäude des Paares und arbeitet daran 1.800 Stunden, ohne andere Stelle. Zwei Syndizierungs-LLCs schicken K-1 mit insgesamt $350.000 Verlusten. Das Paar arbeitet in keiner der beiden Syndizierungen.

• Status: Nach diesem Sachverhalt kann der Ehemann beide Tests allein erfüllen, wenn er seine Stunden belegen kann. Die Stunden der Ärztin zählen für den Status nicht.
• Ohne die Wahl: Jede Syndizierung ist eine gesonderte Tätigkeit. Keiner der Ehepartner arbeitet in einer der beiden, daher bleiben die $350.000 passiv. Sie können nur passive Einkünfte ausgleichen; ein verbleibender Verlust wird vorgetragen.
• Mit der Wahl: Die beiden Syndizierungen und die Gebäude des Paares sind eine Tätigkeit. Test 1 (mehr als 500 Stunden) steht zur Verfügung, unabhängig davon, ob die LLC-Anteile als Kommanditanteile behandelt werden, und seine 1.800 Stunden zählen in der zusammengefassten Tätigkeit. Halten diese Stunden stand, können die $350.000 nicht passiv werden und den Lohn der Ärztin von $600.000 ausgleichen.
• Nächste Grenze: $350.000 liegen unter dem Schwellenwert für überhöhte Betriebsverluste bei gemeinsamer Steuererklärung, daher mindert diese Grenze den Betrag womöglich nicht, außer das Paar hat weitere Betriebsverluste.
• Preis: Die Wahl bindet jedes spätere Jahr, in dem er sich qualifiziert.

Die Ärztin allein

Dasselbe Paar, aber der Ehemann arbeitet in Vollzeit als angestellter Ingenieur. Die Ärztin arbeitet 2.000 Stunden in der Medizin und 600 Stunden an Mietimmobilien. Sie besteht weder den Mehr-als-die-Hälfte-Test noch den 750-Stunden-Test, daher qualifiziert sich keiner der Ehepartner. Die $350.000 sind passiv.

Vermietungsagentin ohne Beteiligung

Eine Ehepartnerin arbeitet 1.900 Stunden als angestellte Vermietungsagentin bei einem Unternehmen, an dem sie nicht beteiligt ist. Diese Stunden zählen nicht als Immobilienstunden, aber sie zählen weiterhin zu ihrer gesamten Arbeitszeit. Um sich zu qualifizieren, bräuchte sie mehr als 750 Stunden andere Immobilienarbeit, an der sie wesentlich mitwirkt, und mehr Stunden davon als ihre 1.900 angestellten Stunden.

Ihre Lage ist anders?

• Sie besitzen die Mietimmobilie direkt, oder es ist eine Kurzzeitvermietung: siehe Steuern auf Mietimmobilien.
• Sie qualifizieren sich nicht und wollen wissen, was die Verluste ausgleichen können: siehe Ausgesetzte passive Verluste aus Fondsinvestitionen.
• Sie wollen wissen, wie der Sponsor die Verluste erzeugt hat, etwa durch Cost Segregation: siehe Steuererklärungen für Immobilien-Syndizierungen.
• Die Syndizierung hat ihre Immobilie verkauft und eine letzte K-1 geschickt: siehe Ihr letztes Fonds-Steuerformular.
• Sie halten auch einen Anteil an einer Managementgesellschaft: siehe Partner bei einem Fondsmanager werden.
• Sie reichen in mehreren Bundesstaaten Steuererklärungen ein: siehe Steuererklärungen in Bundesstaaten für Fondsinvestoren.
• Sie wollen die Stunden beider Ehepartner, Ihre Verträge und die Zusammenfassungswahl vor der Einreichung prüfen lassen, oder der IRS hinterfragt ein früheres Jahr: siehe unseren Service für Fondsinvestoren.