Chuyên gia bất động sản: thành viên hợp danh hữu hạn có đủ điều kiện?

Khoản lỗ trên K-1 từ dự án góp vốn chung có bù được thu nhập W-2 không?

Mặc định là không. Theo luật Hoa Kỳ, hoạt động cho thuê là hoạt động thụ động, dù chủ sở hữu làm việc gì, nên khoản lỗ cho thuê từ dự án góp vốn chung chỉ bù được thu nhập thụ động, không bù được tiền lương (26 USC 469(c)(2)). Ngoại lệ chính là chuyên gia bất động sản (real estate professional) đồng thời tham gia thực chất (material participation) vào hoạt động cho thuê (469(c)(7)). Một khoản trừ đặc biệt nhỏ hơn cho lỗ cho thuê hiếm khi giúp được thành viên hợp danh hữu hạn; xem bên dưới.

Phải đạt cả hai phép thử riêng biệt:

Chỉ đạt phép thử thứ nhất thì hoạt động cho thuê không còn tự động bị coi là thụ động. Riêng phép thử đó không làm khoản lỗ trên K-1 nào trở thành không thụ động (bù được tiền lương và thu nhập khác). Với bất động sản cho thuê bạn sở hữu trực tiếp, kể cả cho thuê ngắn hạn, xem thuế bất động sản cho thuê. Về cách quy tắc hoạt động thụ động và tham gia thực chất vận hành nói chung, xem khoản lỗ kinh doanh.

Nếu dự án góp vốn chung sở hữu khách sạn hay tài sản khác có thời gian lưu trú trung bình của khách từ 7 ngày trở xuống, đó hoàn toàn không phải là hoạt động cho thuê (Publication 925). Khi đó, tư cách chuyên gia bất động sản không áp dụng cho tài sản đó; tham gia thực chất được kiểm tra như với mọi hoạt động kinh doanh, theo các phép thử dành cho thành viên hợp danh hữu hạn nếu bạn là thành viên hợp danh hữu hạn.

Trường hợp của bạn có thể không đơn giản nếu bạn dựa vào số giờ của vợ hoặc chồng, nắm giữ phần vốn với tư cách thành viên hợp danh hữu hạn hoặc thành viên LLC, hoặc đang cân nhắc lựa chọn gộp, vốn ràng buộc các năm sau. Hãy chuẩn bị từng K-1, từng thỏa thuận hoạt động hoặc thỏa thuận hợp danh, hồ sơ số giờ của cả hai vợ chồng, và mọi bản tuyên bố lựa chọn đã nộp kèm tờ khai trước đây.

Tư cách chuyên gia bất động sản đòi hỏi gì?

Một người chỉ đủ điều kiện là chuyên gia bất động sản trong năm nếu đáp ứng cả hai điều sau (26 USC 469(c)(7)(B); Publication 925):

1. Hơn một nửa dịch vụ cá nhân người đó thực hiện trong mọi hoạt động kinh doanh là trong các hoạt động kinh doanh bất động sản mà người đó tham gia thực chất.
2. Người đó đã thực hiện hơn 750 giờ dịch vụ trong các hoạt động kinh doanh bất động sản đó.

Hoạt động kinh doanh bất động sản là phát triển, tái phát triển, xây dựng, tái xây dựng, mua, chuyển đổi, cho thuê, vận hành, quản lý, cho thuê dài hạn hoặc môi giới bất động sản.

Giờ làm việc với tư cách nhân viên có được tính không?

Giờ làm việc với tư cách nhân viên trong ngành bất động sản chỉ được tính cho tư cách chuyên gia bất động sản nếu nhân viên sở hữu hơn 5% người sử dụng lao động (Publication 925). Nhân viên cho thuê hay quản lý bất động sản hưởng lương không có cổ phần sở hữu thì không được tính giờ nào trong số đó.

Trên tờ khai vợ chồng khai chung, giờ của ai được tính cho việc gì?

Trên tờ khai vợ chồng khai chung, một người phải tự mình đạt cả hai phép thử về tư cách chuyên gia bất động sản. Không được cộng giờ của người kia để đạt 750 giờ hay phép thử hơn một nửa (Reg. 1.469-9(c)(4); Hướng dẫn Form 8582). Tuy nhiên, công việc của người kia có thể giúp chứng minh rằng người đủ điều kiện tham gia thực chất vào một hoạt động kinh doanh bất động sản, điều quyết định giờ của hoạt động kinh doanh đó có được tính hay không.

Công việc của người kia được tính cho việc tham gia thực chất trong từng hoạt động. Điều này đúng ngay cả khi người đó không sở hữu phần vốn nào, và dù vợ chồng có khai chung hay không (26 USC 469(h)(5); Reg. 1.469-5T(f)(3)).

Người vợ hoặc chồng có công việc toàn thời gian trong ngành khác thường không đạt phép thử hơn một nửa, dù ghi được bao nhiêu giờ bất động sản. Vì vậy, trên tờ khai vợ chồng khai chung, tư cách chuyên gia bất động sản thường phụ thuộc vào người có công việc chính trong ngành bất động sản.

Vợ hoặc chồng tôi đủ điều kiện: điều đó có làm phần vốn LP của chúng tôi thành không thụ động không?

Tự nó thì không. Khi vợ hoặc chồng đủ điều kiện là chuyên gia bất động sản, mỗi phần vốn cho thuê trở thành một hoạt động riêng, và mỗi hoạt động vẫn là thụ động trừ khi bạn tham gia thực chất vào hoạt động đó (Reg. 1.469-9(e)(1)). Luật cũng nói rằng tư cách đó không thay đổi việc bạn có tham gia thực chất vào phần vốn hợp danh hữu hạn với tư cách thành viên hợp danh hữu hạn hay không (469(c)(7)(A)).

Thành viên hợp danh hữu hạn chỉ có thể đạt ba trong bảy phép thử tham gia thực chất (Reg. 1.469-5T(e)(2); Publication 925):

Phép thử 6 không phù hợp với hoạt động cho thuê. Phép thử 5 cần một quá trình mà hầu hết nhà đầu tư mới không có. Trên thực tế, thành viên hợp danh hữu hạn trong dự án góp vốn chung cần hơn 500 giờ làm việc trong hoạt động đó, do bạn hoặc vợ hoặc chồng bạn thực hiện. Ít nhà đầu tư thụ động có được số giờ đó trong thương vụ do nhà tổ chức dự án điều hành.

Công việc với tư cách nhà đầu tư có được tính không?

Không. Công việc với tư cách nhà đầu tư không được tính cho tham gia thực chất, trừ khi bạn trực tiếp tham gia quản lý hay vận hành hằng ngày (Reg. 1.469-5T(f)(2)(ii)). Công việc nhà đầu tư gồm:

• Nghiên cứu báo cáo tài chính hoặc báo cáo của nhà tổ chức dự án.
• Lập bản tóm tắt hoặc phân tích cho mục đích riêng.
• Theo dõi tài chính hoặc hoạt động với vai trò không quản lý.

Công việc nhà đầu tư cũng không được tính là dịch vụ cá nhân cho phép thử tư cách chuyên gia bất động sản (Reg. 1.469-9(b)(4)).

Thành viên hợp danh hữu hạn có thể tham gia thực chất không? Thành viên LLC có phải là thành viên hợp danh hữu hạn không?

Thành viên hợp danh hữu hạn có thể tham gia thực chất, nhưng chỉ qua phép thử 1, 5 hoặc 6 ở trên. Thành viên LLC trong dự án góp vốn chung có được coi là thành viên hợp danh hữu hạn hay không vẫn chưa được xác định rõ.

Theo quy định hiện hành, phần vốn hợp danh là phần vốn hợp danh hữu hạn nếu (Reg. 1.469-5T(e)(3)):

• Thỏa thuận hợp danh hoặc giấy chứng nhận gọi đó là phần vốn hợp danh hữu hạn, hoặc
• Luật tiểu bang giới hạn trách nhiệm của người nắm giữ đối với nợ của hợp danh ở một số tiền cố định.

Phần vốn không bị coi là phần vốn hợp danh hữu hạn trong năm mà bạn đồng thời là thành viên hợp danh chung (GP) suốt cả năm.

Nhiều dự án góp vốn chung là LLC, và thành viên LLC có trách nhiệm hữu hạn theo luật tiểu bang. Một số tòa án đã kết luận rằng thành viên LLC không phải là thành viên hợp danh hữu hạn theo các quy tắc này. IRS đã liệt kê các vụ đó khi đề xuất quy định mới: *Garnett v. Commissioner*, 132 T.C. 368 (2009), và *Thompson v. United States*, 87 Fed. Cl. 728 (2009). IRS đã đề xuất coi một phần vốn là phần vốn hợp danh hữu hạn khi người nắm giữ không có quyền quản lý pháp nhân (Federal Register, REG-109369-10). Đề xuất đó chưa được hoàn tất, và quy định hiện hành vẫn như trên.

Vì vậy, thành viên không tham gia quản lý trong LLC do người quản lý điều hành có thể được hoặc không được coi là thành viên hợp danh hữu hạn. Thỏa thuận hoạt động, quyền quản lý của bạn và án lệ quyết định điều đó. Hãy coi đây là câu hỏi cần đánh giá chuyên môn, không phải một giả định.

Lựa chọn gộp làm gì, và vì sao khó hủy?

Người nộp thuế đủ điều kiện chuyên gia bất động sản có thể chọn coi mọi phần vốn trong bất động sản cho thuê là một hoạt động (Reg. 1.469-9(g)). Khi đó, tham gia thực chất được kiểm tra một lần, trên hoạt động gộp. Giờ làm việc trên các bất động sản cho thuê của riêng bạn khi đó có thể được tính vào cùng hoạt động với phần vốn trong dự án góp vốn chung.

Phần vốn hợp danh hữu hạn trong hoạt động gộp

Nếu chỉ một phần vốn trong hoạt động gộp là phần vốn hợp danh hữu hạn, toàn bộ hoạt động gộp được kiểm tra theo các phép thử dành cho thành viên hợp danh hữu hạn: trên thực tế, hơn 500 giờ trong hoạt động gộp (Reg. 1.469-9(f)(1)). Có một ngoại lệ. Nếu phần tổng thu nhập cho thuê của bạn từ mọi phần vốn hợp danh hữu hạn thấp hơn 10% phần tổng thu nhập cho thuê của bạn từ toàn bộ bất động sản cho thuê, bạn có thể dùng bất kỳ phép thử tham gia thực chất nào áp dụng cho bất động sản cho thuê (Reg. 1.469-9(f)(2)).

Vì sao lựa chọn gộp ràng buộc

• Lựa chọn gộp áp dụng cho năm đưa ra lựa chọn và mọi năm sau đó bạn đủ điều kiện, kể cả sau những năm bạn không đủ điều kiện (Reg. 1.469-9(g)(1)).
• Bạn chỉ được hủy lựa chọn gộp sau khi có thay đổi trọng yếu về tình hình thực tế. Thấy lựa chọn kém hữu ích trong một năm không phải là thay đổi trọng yếu. Một khoảng thời gian không đủ điều kiện cũng không phải (Reg. 1.469-9(g)(2)).
• Hoạt động gộp là một hoạt động cho mọi mục đích về lỗ thụ động, kể cả quy tắc chuyển nhượng (Reg. 1.469-9(e)(1)). Khi đó, bán một phần vốn trong dự án góp vốn chung không phải là bán toàn bộ phần sở hữu trong hoạt động, điều ảnh hưởng đến thời điểm khoản lỗ bị treo được giải phóng.

Phần vốn nắm giữ qua quỹ

Khi không có lựa chọn gộp, quỹ sở hữu nhiều bất động sản có thể được tính là một hoạt động hoặc nhiều hoạt động đối với bạn. Quỹ là một hoạt động nếu quỹ coi toàn bộ bất động sản cho thuê là một hoạt động cho thuê, và là nhiều hoạt động nếu quỹ coi từng tài sản riêng. Nếu bạn sở hữu từ một nửa quỹ trở lên, mỗi tài sản luôn là hoạt động riêng (Reg. 1.469-9(h)). Mỗi hoạt động riêng cần tham gia thực chất riêng.

Bỏ lỡ lựa chọn gộp

Lựa chọn gộp nộp trễ có thể được chấp nhận theo Rev. Proc. 2011-34 nếu mọi điều sau đều đúng:

• Bạn không đưa ra lựa chọn chỉ vì không đáp ứng yêu cầu nộp hồ sơ của lựa chọn.
• Mọi tờ khai bị ảnh hưởng đã được nộp như thể đã có lựa chọn.
• Mỗi tờ khai được nộp đúng hạn; tờ khai nộp trong vòng 6 tháng sau hạn nộp, không tính gia hạn, được coi là đúng hạn.
• Bạn có lý do chính đáng.

Bản tuyên bố được nộp kèm tờ khai điều chỉnh của năm gần nhất, với tiêu đề "FILED PURSUANT TO REV. PROC. 2011-34". Việc miễn giảm không quyết định bạn có đủ điều kiện hay có tham gia thực chất hay không.

Các quy tắc chung về gộp hoạt động là một lựa chọn riêng; xem khoản lỗ thụ động bị treo từ khoản đầu tư vào quỹ.

Khoản trừ đặc biệt cho lỗ cho thuê có giúp được thành viên hợp danh hữu hạn không?

Thường là không. Khoản trừ đặc biệt tối đa $25.000 cho lỗ cho thuê giảm dần khi thu nhập tổng điều chỉnh sửa đổi tăng từ $100.000 và mất hẳn ở mức $150.000 (Publication 925). Ngoài ra, thành viên hợp danh hữu hạn nhìn chung không được coi là tham gia tích cực, điều mà khoản trừ đặc biệt yêu cầu (26 USC 469(i)(6)(C)). Tham gia tích cực cũng cần sở hữu ít nhất 10% theo giá trị, điều ít nhà đầu tư dự án góp vốn chung có.

Nếu khoản lỗ trở thành không thụ động, điều gì còn giới hạn nó?

Ba giới hạn vẫn áp dụng, theo thứ tự: giá gốc, giới hạn rủi ro (at-risk), rồi giới hạn khoản lỗ kinh doanh vượt mức. Khoản lỗ kinh doanh giải thích hai giới hạn đầu.

Khoản lỗ kinh doanh vượt mức. Với tờ khai vợ chồng khai chung, các khoản khấu trừ kinh doanh vượt quá thu nhập kinh doanh cộng $512.000 (Rev. Proc. 2025-32) không được khấu trừ trong năm nay. Tiền lương bị loại khỏi phép thử này, nên tiền lương không hấp thụ khoản lỗ ở đây. Phần vượt trở thành lỗ hoạt động ròng chuyển sang các năm sau. Giới hạn khoản lỗ kinh doanh vượt mức nay là vĩnh viễn (Hướng dẫn Form 461).

Nếu IRS sau này bác tư cách chuyên gia bất động sản hoặc việc tham gia thực chất của bạn, số thuế tăng thêm có thể kèm tiền phạt liên quan đến độ chính xác bằng 20% số thuế nộp thiếu, cộng tiền lãi, khi số thuế nộp thiếu do sơ suất hoặc khai thiếu đáng kể và không có lý do chính đáng (IRS).

Đủ điều kiện có đưa thu nhập cho thuê ra khỏi thuế thu nhập đầu tư ròng không?

Chỉ trong một số trường hợp. Điều này quan trọng trong những năm K-1 ghi thu nhập cho thuê, và khi bất động sản được bán. Riêng việc đủ điều kiện không làm thu nhập cho thuê thành thu nhập từ hoạt động kinh doanh đối với thuế thu nhập đầu tư ròng (NIIT) 3,8% (Hướng dẫn Form 8960). Một quy tắc an toàn (safe harbor) coi thu nhập cho thuê là thu nhập từ hoạt động kinh doanh nếu chuyên gia bất động sản tham gia hoạt động bất động sản cho thuê hơn 500 giờ trong năm, hoặc đã làm vậy trong 5 năm bất kỳ trong 10 năm trước (Reg. 1.1411-4(g)(7)). Lựa chọn gộp cũng áp dụng cho phép thử này.

Thành viên hợp danh hữu hạn trong dự án góp vốn chung hiếm khi đạt quy tắc an toàn về NIIT nếu không có lựa chọn gộp. Không đạt quy tắc an toàn không loại trừ những cách khác để chứng minh thu nhập nằm ngoài diện chịu thuế NIIT, nhưng các cách đó tùy vào tình hình thực tế.

Hồ sơ số giờ nào đứng vững nếu IRS hỏi?

Bất kỳ phương tiện hợp lý nào cũng có thể chứng minh việc tham gia. Không bắt buộc phải có nhật ký hằng ngày ghi đúng lúc (Reg. 1.469-5T(f)(4); Hướng dẫn Form 8582). Phương tiện hợp lý gồm các dịch vụ bạn đã thực hiện và số giờ ước tính, dựa trên sổ hẹn, lịch hoặc bản tóm tắt tường thuật.

Hồ sơ số giờ dễ được chấp nhận hơn khi hồ sơ:

• Được ghi ngay khi công việc diễn ra, để mỗi mục có thể đối chiếu với email, hóa đơn, hợp đồng thuê, hóa đơn nhà thầu hoặc hồ sơ đi lại.
• Ghi ngày, tài sản hoặc hoạt động, việc đã làm và số giờ.
• Tách riêng số giờ của từng người trong hai vợ chồng, vì chỉ một người được tính cho tư cách chuyên gia bất động sản.
• Ghi cả số giờ trong mọi công việc khác, cho phép thử hơn một nửa.
• Loại bỏ công việc với tư cách nhà đầu tư, như đọc báo cáo của nhà tổ chức dự án.

Tiểu bang của tôi có theo quy tắc liên bang về chuyên gia bất động sản không?

Không phải lúc nào cũng theo. California không áp dụng ngoại lệ chuyên gia bất động sản: mọi hoạt động cho thuê vẫn là thụ động đối với California, nên khoản lỗ được chấp nhận trên tờ khai liên bang có thể bị bác trên tờ khai California và được tính riêng trên Form FTB 3801 (Hướng dẫn FTB 3801). Các tiểu bang khác bắt đầu từ thu nhập liên bang theo những cách khác nhau; hãy kiểm tra từng tiểu bang nơi bạn nộp tờ khai. Xem tờ khai tiểu bang cho nhà đầu tư vào quỹ.

Khi nào chúng tôi nên kiểm tra tư cách chuyên gia bất động sản?

Vào ba thời điểm:

Công ty CPA có thể kiểm tra số giờ của cả hai vợ chồng theo từng quy tắc, rà soát các thỏa thuận, và cân nhắc lựa chọn gộp trước khi nộp tờ khai; xem dịch vụ cho nhà đầu tư vào quỹ của chúng tôi.

Ví dụ

Số tròn, chỉ mang tính minh họa, bằng đô la Hoa Kỳ. Mỗi trường hợp giả định giá gốc và số tiền chịu rủi ro đủ để bù các khoản lỗ.

Vợ chồng có lựa chọn gộp

Một bác sĩ nhận $600.000 tiền lương W-2. Chồng bà quản lý toàn thời gian các tòa nhà cho thuê của chính họ và làm 1.800 giờ trên các tòa nhà đó, không có công việc nào khác. Hai LLC dự án góp vốn chung gửi K-1 với tổng cộng $350.000 lỗ. Hai vợ chồng không làm việc gì trong cả hai dự án góp vốn chung.

• Tư cách chuyên gia bất động sản: theo các dữ kiện này, người chồng có thể tự mình đạt cả hai phép thử, nếu chứng minh được số giờ. Giờ của người vợ bác sĩ không được tính cho tư cách này.
• Không có lựa chọn gộp: mỗi dự án góp vốn chung là một hoạt động riêng. Không ai trong hai vợ chồng làm việc trong dự án nào, nên $350.000 vẫn là lỗ thụ động. Khoản lỗ chỉ bù được thu nhập thụ động; phần lỗ còn lại được chuyển sang năm sau.
• Có lựa chọn gộp: hai dự án góp vốn chung và các tòa nhà của hai vợ chồng là một hoạt động. Phép thử 1 (hơn 500 giờ) áp dụng được dù phần vốn LLC có bị coi là phần vốn hợp danh hữu hạn hay không, và 1.800 giờ của người chồng được tính trong hoạt động gộp. Nếu số giờ đó đứng vững, $350.000 có thể trở thành lỗ không thụ động và có thể bù vào $600.000 tiền lương của người vợ bác sĩ.
• Giới hạn tiếp theo: $350.000 thấp hơn ngưỡng khoản lỗ kinh doanh vượt mức cho vợ chồng khai chung, nên giới hạn đó có thể không làm giảm khoản lỗ, trừ khi hai vợ chồng có khoản lỗ kinh doanh khác.
• Cái giá: lựa chọn gộp ràng buộc mọi năm sau đó người chồng đủ điều kiện.

Chỉ có người vợ bác sĩ

Cùng cặp vợ chồng, nhưng người chồng làm kỹ sư hưởng lương toàn thời gian. Người vợ bác sĩ làm 2.000 giờ trong ngành y và 600 giờ cho bất động sản cho thuê. Bà không đạt phép thử hơn một nửa và phép thử 750 giờ, nên không ai trong hai vợ chồng đủ điều kiện. $350.000 là lỗ thụ động.

Nhân viên cho thuê không có cổ phần sở hữu

Một người vợ làm 1.900 giờ với tư cách nhân viên cho thuê hưởng lương tại một công ty mà bà không sở hữu gì. Số giờ đó không được tính là giờ bất động sản, nhưng vẫn được tính vào tổng thời gian làm việc của bà. Để đủ điều kiện, bà cần hơn 750 giờ làm công việc bất động sản khác mà bà tham gia thực chất, và số giờ đó phải nhiều hơn 1.900 giờ làm việc hưởng lương.

Trường hợp của bạn khác?

• Bạn sở hữu trực tiếp bất động sản cho thuê, hoặc đó là cho thuê ngắn hạn: xem thuế bất động sản cho thuê.
• Bạn không đủ điều kiện và muốn biết khoản lỗ bù được gì: xem khoản lỗ thụ động bị treo từ khoản đầu tư vào quỹ.
• Bạn muốn biết nhà tổ chức dự án tạo ra khoản lỗ thế nào, như phân tách chi phí tài sản: xem tờ khai thuế dự án góp vốn chung bất động sản.
• Dự án góp vốn chung đã bán tài sản và gửi K-1 cuối cùng: xem biểu mẫu thuế cuối cùng từ quỹ.
• Bạn cũng nắm giữ một phần công ty quản lý: xem trở thành thành viên hợp danh tại công ty quản lý quỹ.
• Bạn nộp tờ khai ở nhiều tiểu bang: xem tờ khai tiểu bang cho nhà đầu tư vào quỹ.
• Bạn muốn kiểm tra số giờ của cả hai vợ chồng, các thỏa thuận và lựa chọn gộp trước khi nộp tờ khai, hoặc IRS đang chất vấn một năm trước: xem dịch vụ cho nhà đầu tư vào quỹ của chúng tôi.