למי זה מתאים
- אזרחים אמריקאים ותושבים זרים שמשכירים בתים, דירות, חדרים או נכסי נופש בארצות הברית
- אזרחים אמריקאים ותושבים זרים שבבעלותם ישירה דירה להשכרה ומדווחים עליה בדוח מס אישי
לא מכוסה כאן
- נכס להשכרה שבבעלות שותפות או חברה
- נכס בחו״ל והגשות להשכרה חוצת גבולות
- מסי לינה ושהייה מקומיים
האם הכנסה משכירות חייבת במס, ואיפה מדווחים עליה?
אזרח אמריקאי או תושב זר חייב בדרך כלל במס על שכר דירה מנכס בארצות הברית, ובדרך כלל מדווח עליו יחד עם ההוצאות של כל נכס ב-Schedule E, חלק I, גם כשהשוכר משלם בנכסים או בשירותים במקום במזומן. שכר דירה רגיל ב-Schedule E בדרך כלל אינו חייב במס עצמאים (IRS: פרסום 527).
מחוץ לחריג של השכרת בית לתקופה קצרה שמתואר בהמשך, שכר דירה שהתקבל בלי מניע רווח מדווח ב-Schedule 1. הוצאות תפעול של השכרה אינן ניתנות לניכוי, אבל ריבית משכנתה מזכה, מס רכוש והפסדים מנזק לרכוש עדיין אפשר לנכות כניכויים מפורטים ב-Schedule A (IRS: פרסום 527).
רוב היחידים מדווחים על שכר דירה בעת קבלתו. שכר דירה מראש נחשב בעת קבלתו, כולל תשלום עבור החודש האחרון בחוזה. פיקדון ביטחון בר החזר אינו שכר דירה עד שאתם שומרים אותו, ופיקדון שנקבע כשכר הדירה האחרון הוא שכר דירה מראש. אם שוכר משלם אחד מהחשבונות שלכם, מדווחים על התשלום כשכר דירה, ומנכים את החשבון אם הוא הוצאת השכרה מזכה (IRS: פרסום 527).
אילו הוצאות השכרה אפשר לנכות?
בדרך כלל אפשר לנכות עלויות הקשורות להפקת שכר דירה כל עוד הנכס מוחזק להשכרה. קרן המשכנתה ומחיר הרכישה של הנכס אינם הוצאות שוטפות (IRS: פרסום 527).
| עלות | הטיפול הכללי |
|---|---|
| ריבית משכנתה ומס רכוש | מנכים את החלק של ההשכרה. קרן ההלוואה אינה ניתנת לניכוי. |
| ביטוח, חשמל ומים, פרסום, דמי ניהול, ניקיון ותיקונים רגילים | מנכים את החלק של ההשכרה בעת התשלום, בכפוף לכללי הוצאות ששולמו מראש. |
| בניין, מכשירי חשמל ושיפורים | מנכים את העלות לאורך זמן באמצעות פחת, אלא אם חל כלל ניכוי ספציפי. |
| שימוש אישי | לא נכללים בהוצאות ההשכרה. מחלקים עלויות משותפות. |
הקטגוריות האלה מבוססות על פרסום 527 של IRS. ביטוח ששולם עבור כיסוי עתידי מתחלק על פני תקופת הכיסוי. נקודות משכנתה (points) ועלויות סגירה מסוימות דורשות גם הן טיפול נפרד, ולכן שומרים את מסמכי ההלוואה ודוחות הסגירה. שומרים חשבוניות ורישום של ימי השכרה, ימים שבהם הנכס עמד ריק וימי שימוש אישי (IRS: פרסום 527).
עלויות תחזוקה רגילות ניתנות לניכוי בדרך כלל מרגע שהנכס זמין להשכרה, גם בתקופה שהוא עומד ריק כל עוד הוא מוחזק להשכרה. אפשר להמשיך לנכות פחת, אבל שכר דירה שלא התקבל אינו ניכוי (IRS: פרסום 527).
האם העבודה היא תיקון או שיפור?
תיקון ששומר על פעילות רגילה של הנכס המושכר ניתן בדרך כלל לניכוי באותה שנה. שיפור ששדרג את הנכס, שיקם אותו או התאים אותו לשימוש חדש מתווסף בדרך כלל לבסיס העלות ומנכים עליו פחת (IRS: פרסום 527).
| העבודה | הטיפול הסביר |
|---|---|
| תיקון נזילה קטנה או צביעה מחדש של קירות שנשחקו | תיקון שוטף, אם העבודה אינה חלק משיפור גדול יותר. |
| הוספת חדר, החלפת גג או שדרוג מטבח | שיפור. מנכים פחת על העלות שנוספה. |
העובדות קובעות: עבודה שמתקנת פגם שהיה קיים בעת הרכישה עשויה להיחשב שיפור. כללי הרכוש המוחשי של IRS כוללים גם הקלה (safe harbor) לתחזוקה שגרתית ושתי בחירות שנתיות, שכל אחת מהן נעשית בהצהרה בדוח המקורי שהוגש בזמן, כולל הארכות. בחירת הסכום הזניח (de minimis) מאפשרת לנכות פריטים עד $2,500 לחשבונית או לפריט, אם גם הספרים שלכם רושמים אותם כהוצאה. בחירת הנישום הקטן חלה, בין היתר, על בניין שבסיס העלות הבלתי מתואם שלו הוא $1,000,000 או פחות, אם סך התיקונים והשיפורים בו באותה שנה אינו עולה על 2% מהבסיס או על $10,000, לפי הנמוך מביניהם. מפרידים בין חשבוניות תיקון לחשבוניות שיפור, כדי שאפשר יהיה לחשב נכון את בסיס העלות ואת הרווח במכירה בהמשך (IRS: פרסום 527).
איך פועל הפחת על נכס להשכרה?
הפחת פורס את עלות בניין להשכרה על פני תקופת ההחזר שלו לצורכי מס. אי אפשר לנכות פחת על קרקע, והפחת מתחיל כשהנכס מוכן וזמין להשכרה, גם אם השוכר הראשון נכנס מאוחר יותר (IRS: פרסום 527).
לפי השיטה הפדרלית הרגילה, בניין מגורים להשכרה ושיפורים מבניים מופחתים על פני 27.5 שנים בשיטת אמצע החודש. לציוד ביתי ולרהיטים יש תקופות החזר אחרות. אם בית מגורים לשעבר הופך לנכס להשכרה, בסיס הפחת שלו הוא בדרך כלל הנמוך מבין בסיס העלות המתואם לבין השווי ההוגן בשוק במועד המעבר, ללא הקרקע (IRS: פרסום 527; IRS: פרסום 946).
על נכס מזכה מסוים עם אורך חיים קצר יותר, שנרכש והוכנס לשימוש אחרי 19 בינואר 2025, מותר ניכוי פדרלי של 100% בשנה הראשונה, אלא אם בוחרים שלא להשתמש בו. בניין המגורים עצמו אינו מזכה. הזכאות תלויה בנכס ובתאריך הרכישה. הבחירה לוותר חלה על קבוצה שלמה של נכסים, ונעשית בהצהרה בדוח שהוגש בזמן, כולל הארכות, לשנה שבה הנכס הוכנס לשימוש (IRS: פרסום 946). פחת שתבעתם או שהייתם יכולים לתבוע מקטין את בסיס העלות שלכם במכירה, ולכן שומרים לוח פחת לפי שנים (IRS: פרסום 527).
האם הפסד משכירות יכול לקזז את ההכנסה שלי משכר?
בדרך כלל הפסד משכירות הוא פסיבי ואינו מקזז ישירות שכר עבודה. משכיר שמשתתף באופן פעיל עשוי להיכנס לחריג מוגבל. אחרת ההפסד עובר לשנים הבאות, לקיזוז מול הכנסה פסיבית או מול מכירה מזכה (IRS: פרסום 925; IRS: הוראות לטופס 8582).
השתתפות פעילה דורשת בדרך כלל שאתם ובן או בת הזוג תחזיקו יחד לפחות 10% מהנכס לפי שווי לאורך כל השנה, ושתקבלו החלטות ניהול משמעותיות, כמו אישור שוכרים או תיקונים. לגבי ההקלה המיוחדת, המגבלה יורדת ב-50% מההכנסה ברוטו המותאמת המשונה (MAGI) שמעל סף ההתחלה (IRS: פרסום 925).
| מעמד הגשה | ההפסד המרבי מול הכנסה לא פסיבית | תחילת הקיטון | ביטול ההקלה, בדרך כלל |
|---|---|---|---|
| יחיד או נשואים בהגשה משותפת | $25,000 | $100,000 | $150,000 |
| נשואים בהגשה נפרדת שחיו בנפרד כל השנה | $12,500 | $50,000 | $75,000 |
נשואים שמגישים דוחות נפרדים וחיו עם בן או בת הזוג בכל שלב בשנה אינם יכולים להשתמש בהקלה המיוחדת הזו. כללי הסיכון (at-risk) חלים לפני כללי ההפסד הפסיבי, ולכן פרטי הלוואות ובעלות יכולים להגביל את ההפסד עוד יותר. ייתכן שגם מגבלת הפסד עסקי עודף חלה על עסק השכרה לא פסיבי (IRS: פרסום 527; IRS: פרסום 925).
מהו מעמד של איש מקצוע במקרקעין?
מעמד פדרלי של איש מקצוע במקרקעין דורש גם שיותר ממחצית העבודה האישית שלכם בכל העיסוקים העסקיים תהיה בעסקי מקרקעין שבהם אתם משתתפים באופן מהותי, וגם יותר מ-750 שעות בעסקי המקרקעין האלה במהלך השנה. המעמד לבדו לא משחרר כל הפסד משכירות: צריך גם להשתתף באופן מהותי בפעילות ההשכרה, או לבחור להתייחס לכל נדל״ן ההשכרה שלכם כפעילות אחת ולעמוד במבחן לגביה. את הבחירה עושים בהצהרה שמצורפת לדוח המקורי. היא מחייבת את השנים הבאות שבהן אתם עומדים בתנאים, אלא אם העובדות שלכם משתנות באופן מהותי, וייתכן שיש הקלה לבחירה מאוחרת. איש מקצוע במקרקעין שעומד בתנאים ממלא גם את Schedule E, שורה 43 (IRS: פרסום 925; IRS: הוראות Schedule E). השתתפות מהותית היא מבחן עבודה נפרד. למשל, יותר מ-500 שעות בפעילות, או יותר מ-100 שעות ולא פחות עבודה מכל אדם אחר. חלים גם מבחנים נוספים (IRS: פרסום 925).
בדוח משותף, אחד מבני הזוג צריך לעמוד בשני מבחני המעמד בלי לצרף שעות של בן או בת הזוג. עבודה של אחד מבני הזוג יכולה להיחשב להשתתפות מהותית בנכס מושכר, אבל לא לשעות איש המקצוע במקרקעין של בן או בת הזוג האחר. עבודה כשכיר בעסק מקרקעין נספרת במבחני המעמד רק אם אתם הבעלים, או נחשבים הבעלים, של יותר מ-5% מהמעסיק. שומרים רישומי זמן מתוארכים שמראים את העבודה ואת הנכס. זמן של משקיע ובחירות לאיחוד פעילויות יכולים גם הם לשנות את התוצאה (IRS: פרסום 925).
מה משתנה בהשכרה לטווח קצר?
שהות ממוצעת של אורח עד 7 ימים אינה פעילות השכרה לפי כללי ההפסד הפסיבי. גם שהות ממוצעת של עד 30 יום עם שירותים אישיים משמעותיים יכולה לצאת מחוץ לכללים האלה. אם הפסד כזה מקזז הכנסה משכר, זה תלוי אז במבחני ההשתתפות המהותית שתוארו למעלה ובמגבלות הפסד אחרות (IRS: פרסום 925).
מבחן ההפסד הפסיבי לבדו אינו מעביר את ההכנסה ל-Schedule C. מתן שירותים מהותיים בעיקר לנוחות האורחים, כמו ניקיון קבוע או החלפת מצעים במהלך השהות, הופך בדרך כלל את Schedule C לטופס הדיווח ועלול להביא איתו מס עצמאים. שירותי תשתית בסיסיים, פינוי אשפה וניקיון שטחים משותפים אינם נחשבים בפני עצמם שירותים מהותיים (IRS: פרסום 527). רושמים כל שהות ואת השירותים שניתנו. מסי שהייה מקומיים נפרדים משאלת מס ההכנסה הפדרלי הזו.
מה אם אני משתמש בנכס בעצמי או משכיר חלק מהבית שלי?
שימוש אישי משנה את חישוב הניכוי. מחלקים עלויות משותפות בין השכרה לשימוש אישי. עלויות שמשמשות רק את החדר או היחידה המושכרים אפשר בדרך כלל לייחס לחלק ההשכרה (IRS: פרסום 527).
| מצב | הטיפול הפדרלי בהשכרה |
|---|---|
| שימוש אישי של יותר מ-14 ימים או 10% מהימים שבהם הנכס הושכר בשכר דירה הוגן, לפי הגבוה מביניהם | היחידה נחשבת לבית מגורים. ניכויי השכרה יכולים להיות מוגבלים להכנסה משכירות. |
| היחידה היא בית מגורים והושכרה פחות מ-15 ימים | לא מדווחים על שכר הדירה הזה ולא מנכים הוצאות השכרה ב-Schedule E. |
| היחידה היא בית מגורים והושכרה 15 ימים או יותר | מדווחים על שכר הדירה, מחלקים עלויות ומחילים את מגבלת הניכוי על שימוש כבית מגורים. |
שימוש של בני משפחה או שכר דירה מתחת לשוק עשויים להיחשב שימוש אישי, אלא אם בן משפחה משלם שכר דירה הוגן ומשתמש ביחידה כבית מגורים עיקרי. כלל 15 הימים חל רק כשהיחידה משמשת כבית מגורים, ולא על כל השכרה קצרה. בחדר בתוך הבית שלכם, שיטה סבירה לפי שטח רצפה או מספר חדרים יכולה לחלק עלויות משותפות (IRS: פרסום 527).
האם אני חייב במס על הכנסה מהשקעות נטו על שכר דירה?
הכנסה נטו משכירות יכולה להיות חשופה למס נוסף של 3.8% על הכנסה מהשקעות נטו (NIIT), כשההכנסה ברוטו המותאמת המשונה (MAGI) עולה על הסף של מעמד ההגשה. המס חל על הנמוך מבין ההכנסה מהשקעות נטו לבין ההכנסה שמעל הסף (IRS: שאלות ותשובות על NIIT).
| מעמד הגשה | סף הכנסה |
|---|---|
| יחיד או ראש משק בית | $200,000 |
| נשואים בהגשה משותפת | $250,000 |
| בן או בת זוג שורדים שעומדים בתנאים (Qualifying Surviving Spouse) | $250,000 |
| נשואים בהגשה נפרדת | $125,000 |
מעמד של איש מקצוע במקרקעין אינו מוציא לבדו את שכר הדירה ממס זה: ההשכרה צריכה להיות גם עסק או מסחר שאתם משתתפים בו באופן מהותי. הקלה (safe harbor) קובעת שזה המצב אם אתם מקדישים גם יותר מ-500 שעות בשנה לפעילות ההשכרה, או עשיתם זאת ב-5 מתוך 10 השנים הקודמות. רווח ממכירת נכס מושכר יכול גם הוא להיחשב הכנסה מהשקעות נטו (IRS: הוראות לטופס 8960).
האם שכר דירה מזכה בניכוי הכנסה עסקית מזכה (QBI)?
שכר דירה יכול לזכות בניכוי הכנסה עסקית מזכה (QBI) כשההשכרה היא עסק או מסחר. גם השכרה לעסק בשליטה משותפת יכולה לזכות. החישוב הרגיל משתמש בעד 20% מההכנסה העסקית המזכה, אבל עסק פעיל מזכה עשוי לקבל ניכוי מינימלי. דיווח ב-Schedule E או מעמד של איש מקצוע במקרקעין לבדם אינם מוכיחים זכאות (IRS: ניכוי הכנסה עסקית מזכה).
הקלת השכרה של IRS יכולה לקבוע שהשכרה נחשבת עסק או מסחר לצורך הניכוי הזה. היא דורשת ספרים נפרדים, רישומי שירותים והצהרה שמצורפת לדוח המקורי שהוגש בזמן, לכל שנה שאתם נשענים בה על ההקלה. מיזם צעיר מ-4 שנים חייב להשקיע לפחות 250 שעות של שירותי השכרה בכל שנה. מיזם ותיק יותר צריך את השעות האלה ב-3 מתוך 5 השנים האחרונות. עבודה של בעלים או של קבלנים יכולה להיספר, אבל בדיקת השקעות ונסיעות אינן נספרות (IRS: Revenue Procedure 2019-38).
נכס שאתם משתמשים בו כבית מגורים לפי כלל השימוש האישי שלמעלה, נכס מושכר בהסכם triple-net או נכס מושכר לעסק או למסחר בשליטה משותפת אינם יכולים להשתמש בהקלה הזו. ההשכרה עדיין יכולה לזכות לפי כללי QBI אחרים (IRS: Revenue Procedure 2019-38).
איזה מס חל כשאני מוכר נכס להשכרה?
רווח ממכירה מתחיל בדרך כלל בתמורת המכירה פחות עלויות המכירה ופחות בסיס העלות המתואם. שיפורים מעלים את בסיס העלות. פחת שנתבע או שאפשר היה לתבוע מקטין אותו, גם אם דוח קודם השמיט את הניכוי. אם בית מגורים לשעבר ירד בערכו בעת המעבר להשכרה, הפסד מכירה בר ניכוי עשוי להתבסס דווקא על השווי ההוגן הנמוך יותר במועד המעבר, בהתאמה לשינויים מאוחרים (IRS: פרסום 527; IRS: פרסום 544).
חלק מרווח בבניין שהוחזק זמן רב שמיוחס לפחת עשוי להיות רווח פחת שלא נגבה בחזרה (unrecaptured section 1250 gain) שממוסה בשיעור מרבי של 25%. לרווח אחר יכול להיות טיפול שונה. מכירה חייבת במס מלאה של כל פעילות ההשכרה שלכם לקונה שאינו קשור אליכם משחררת בדרך כלל את ההפסדים הפסיביים המושהים שלה. החלפה מזכה של נדל״ן להשקעה או לעסק מאותו סוג (like-kind exchange) עשויה לדחות את הרווח במקום זאת. בהחלפה נדחית צריך לזהות את הנכס המחליף תוך 45 יום ולקבל אותו תוך 180 יום, או עד מועד הגשת הדוח כולל הארכות אם הוא מוקדם יותר (IRS: נושא 409; IRS: הוראות לטופס 8582; IRS: החלפות מאותו סוג; IRS: פרסום 544). שומרים את דוחות הסגירה של הרכישה ושל המכירה, קבלות שיפורים ולוחות פחת לפני שמחשבים את המכירה.
אם הנכס המושכר היה פעם בית המגורים העיקרי שלכם, חלק מהרווח עדיין יכול להיכנס לפטור על מכירת בית מגורים, אם הייתם הבעלים שלו וגרתם בו כבית מגורים עיקרי לפחות 24 חודשים מתוך 5 השנים שלפני המכירה. פחת השכרה שהותר או שהיה אפשר לתבוע אחרי 6 במאי 1997 אינו כלול בפטור, ותקופות מסוימות של שימוש שאינו מזכה יכולות להגביל את הפטור (IRS: פרסום 523).
האם המדינה שלי ממסה הכנסה משכירות אחרת?
כללי מדינה יכולים לשנות את חישוב ההפסד והפחת. קליפורניה, למשל, רואה בהכנסה ובהפסד משכירות פסיביים גם כשנישום עומד בתנאי איש מקצוע במקרקעין פדרלי, והיא אינה מאמצת פחת בונוס פדרלי (FTB של קליפורניה: השכרה; FTB של קליפורניה: פרסום 1001).
בודקים את המדינה שבה נמצא הנכס ואת מדינת המגורים שלכם, לגבי חובות הגשה והתאמות. שומרים רישומי פחת פדרליים ומדינתיים נפרדים כשהכללים שונים.
דוגמה
דולרים אמריקאיים להמחשה בלבד. משכיר שמגיש דוח כיחיד מקבל שכר דירה של $30,000, משלם הוצאות תפעול מותרות בניכוי של $20,000, ויש לו פחת של $30,000 שחושב נכון. ההשכרה מראה הפסד של $20,000. נניח שהמשכיר משתתף באופן פעיל, שההכנסה ברוטו המותאמת המשונה (MAGI) שלו היא $120,000, ושאין לו הכנסה פסיבית אחרת או מגבלות אחרות.
ההקלה המיוחדת להפסד מתחילה ב-$25,000 ויורדת בחצי מההכנסה העודפת של $20,000 שמעל $100,000, כך שנותרים $15,000. המשכיר יכול לנכות $15,000 מול הכנסה אחרת ומעביר את $5,000 הנותרים לשנים הבאות. אם אותו נכס היה משמש כבית מגורים לפי כלל השימוש האישי, החישוב הזה היה משתנה (IRS: פרסום 925; IRS: פרסום 527).
המצב שלכם שונה?
בעלות, מדינת מגורים וסוג ההפסד יכולים לשנות את דרך ההגשה. לפני שמכינים את הדוח, אספו חוזי שכירות, רישומי שכר דירה, קבלות, דוחות סגירה, לוחות פחת ולוח שנה של ימי השכרה וימי שימוש אישי.
- אתם שוקלים להעביר את הנכס ל-LLC: ראו נכס להשכרה ב-LLC.
- אתם ובן או בת הזוג מחזיקים את הנכס להשכרה דרך LLC: ראו הגשות של LLC לבני זוג ולמשפחה.
- אתם תושבי קנדה עם נכס להשכרה בארצות הברית: ראו קנדים עם נכס להשכרה בארצות הברית.
- אתם זרים שאינם תושבים עם נכס להשכרה בארצות הברית: ייתכן שחלים כללים שונים של ניכוי במקור, בחירות וטופס 1040-NR (IRS: זרים שאינם תושבים ומקרקעין אמריקאיים).
- הנכס נמצא מחוץ לארצות הברית: ראו נכס בחו״ל.
- ההפסד מגיע מעסק ולא מהשכרה: ראו הפסדים עסקיים.
- יש לכם הפסד מושהה גדול, שימוש אישי מעורב או מכירה: קבלו עזרה בהכנת דוחות מס עם הרישומים שלמעלה.
נתונים בדף זה
| נתון | ערך | מקור |
|---|---|---|
| תקרת כלל הפטור לפריטים קטנים (de minimis safe harbor) כשאין דוח כספי מתאים (applicable financial statement) לכל חשבונית או פריט; בחירה שנתית בהצהרה בדוח מקורי שהוגש במועד, כולל הארכות; הסכומים חייבים להירשם גם כהוצאה בספרים | $2,500 | IRS: תקנות סופיות על רכוש מוחשי סומן |
| מגבלת בסיס בניין בנמל המבטחים (safe harbor) של נישום קטן הבסיס הלא מותאם של הבניין שבבעלות או בחכירה, או פחות; גם ההכנסות ברוטו הממוצעות השנתיות חייבות להיות $10 מיליון או פחות | $1,000,000 | IRS: תקנות סופיות על רכוש מוחשי סומן |
| מגבלת נמל המבטחים (safe harbor) של נישום קטן כחלק מבסיס הבניין עלויות שנתיות של תיקונים, תחזוקה, שיפורים ודומיהם בבניין אינן יכולות לעלות על הנמוך מבין שיעור זה מהבסיס הלא מותאם לבין $10,000 | 2% | IRS: תקנות סופיות על רכוש מוחשי סומן |
| מגבלה דולרית בנמל המבטחים (safe harbor) של נישום קטן עלויות שנתיות של תיקונים, תחזוקה, שיפורים ודומיהם בבניין אינן יכולות לעלות על הנמוך מבין סכום זה לבין 2% מהבסיס הלא מותאם | $10,000 | IRS: תקנות סופיות על רכוש מוחשי סומן |
| פחת בונוס פדרלי על נכס להשכרה זכאי נכס כשיר מסוים שנרכש והושם בשירות אחרי 19 בינואר 2025. נדרש אלא אם בוחרים שלא לפי סוג נכס. אינו בניין המגורים להשכרה עצמו | 100% שנת מס 2026 | IRS: פרסום 946 סומן |
| בעלות מינימלית להשתתפות פעילה בנדל״ן להשכרה החלק המשולב של הנישום ובן הזוג חייב להיות לפחות 10% לפי שווי לאורך כל השנה; נדרשות גם החלטות ניהול משמעותיות | 10% | IRS: פרסום 527 סומן |
| שיעור ההפחתה ההדרגתית של הקצבה המיוחדת להפסדי השכרה מוחל על הכנסה ברוטו מותאמת מתוקנת (MAGI) מעל הסף הרלוונטי | 50% | IRS: פרסום 925 סומן |
| ניכוי מיוחד מרבי להפסד מנדל״ן להשכרה, לא נשואים או דוח משותף בכפוף להשתתפות פעילה, להפחתה הדרגתית לפי הכנסה ולכללי הפסד אחרים | $25,000 | IRS: פרסום 527 סומן |
| ההפחתה ההדרגתית של הקצבה להפסדי השכרה מתחילה, רווקים או דוח משותף הכנסה ברוטו מותאמת מתוקנת (MAGI) | $100,000 | IRS: פרסום 925 סומן |
| הקצבה להפסדי השכרה מסתיימת בדרך כלל, רווקים או דוח משותף הכנסה ברוטו מותאמת מתוקנת (MAGI) | $150,000 | IRS: פרסום 925 סומן |
| ניכוי מרבי מותר להפסד משכירות, נשואים שמגישים דוח נפרד ומתגוררים בנפרד נדרש להתגורר בנפרד מבן הזוג לאורך כל השנה | $12,500 | IRS: פרסום 527 סומן |
| ההפחתה ההדרגתית של הקצבה להפסדי השכרה מתחילה, נשואים בנפרד שאינם גרים יחד הכנסה ברוטו מותאמת מתוקנת (MAGI) | $50,000 | IRS: פרסום 925 סומן |
| הקצבה להפסדי השכרה מסתיימת בדרך כלל, נשואים בנפרד שאינם גרים יחד הכנסה ברוטו מותאמת מתוקנת (MAGI) | $75,000 | IRS: פרסום 925 סומן |
| שעות השתתפות מהותית לפי מבחן השעות הראשי ההשתתפות חייבת לעלות על מספר זה במהלך שנת המס | 500 שעות | IRS: פרסום 925 סומן |
| שעות השתתפות מהותית לפי מבחן ההשוואה ההשתתפות חייבת לעלות על מספר זה ולהיות לפחות כשל כל אדם אחר | 100 שעות | IRS: פרסום 925 סומן |
| סף הבעלות במעסיק לצורך שעות של עובד העוסק בנדל״ן העובד חייב להחזיק, או להיחשב כמחזיק, ביותר מחלק זה במניות, בהון או בזכות לרווחים של המעסיק | 5% | IRS: פרסום 527 סומן |
| שיעור השימוש האישי בדירה שנחשבת לבית מגורים להשוות ל-14 ימים. השימוש האישי חייב לעלות על הסכום הגבוה יותר | 10% | IRS: פרסום 527 סומן |
| שיעור מס הכנסה מהשקעות נטו שיעור על הנמוך מבין ההכנסה נטו מהשקעות להכנסה ברוטו מותאמת מתוקנת מעל הסף של מעמד ההגשה | 3.8% | IRS: מס על הכנסה מהשקעות נטו (Net Investment Income Tax) סומן |
| סף מס הכנסה מהשקעות נטו, לא נשואים או ראש משק בית הכנסה ברוטו מותאמת מתוקנת; לא צמודה לאינפלציה | $200,000 | IRS: שאלות ותשובות על מס הכנסה מהשקעות נטו סומן |
| סף מס הכנסה מהשקעות נטו, נשואים שמגישים דוח משותף הכנסה ברוטו מותאמת מתוקנת; לא צמודה לאינפלציה | $250,000 | IRS: שאלות ותשובות על מס הכנסה מהשקעות נטו סומן |
| סף מס הכנסה מהשקעות נטו, בן זוג שורד מזכה (qualifying surviving spouse) טבלת IRS מכנה מעמד הגשה זה qualifying widow(er) with dependent child | $250,000 | IRS: שאלות ותשובות על מס הכנסה מהשקעות נטו סומן |
| סף מס הכנסה מהשקעות נטו, נשואים שמגישים דוח נפרד הכנסה ברוטו מותאמת מתוקנת; לא צמודה לאינפלציה | $125,000 | IRS: שאלות ותשובות על מס הכנסה מהשקעות נטו סומן |
| שיעור ניכוי ההכנסה העסקית המזכה חלק מרבי מההכנסה העסקית המזכה לפני מגבלות היחיד והעסק | 20% שנת מס 2026 | IRS: ניכוי הכנסה עסקית מזכה סומן |
| גיל שמתחתיו נמל בטוח (safe harbor) לשכירות מחייב שעות שירות בכל שנה עסקי נדל״ן להשכרה שקיימים פחות מארבע שנים חייבים לעמוד בכל שנה במבחן שעות השירות | 4 שנים | IRS: Revenue Procedure 2019-38 סומן |
| שעות שירות להשכרה לנמל המבטחים (safe harbor) של QBI שעות של שירותי השכרה בעסק נדל״ן להשכרה בשנה מזכה | 250 שעות | IRS: Revenue Procedure 2019-38 סומן |
| שנות שירות מזכות לנמל מבטחים (safe harbor) של השכרה מבוססת שנים נדרשות עם מספיק שעות שירות להשכרה בתקופת הבדיקה לאחור לעסק בן ארבע שנים לפחות | 3 | IRS: Revenue Procedure 2019-38 סומן |
| שנות בדיקה לאחור לכלל הפשטני של נכס להשכרה מבוסס שנות מס רצופות שמסתיימות בשנת המס הנוכחית, למפעל בן ארבע שנים לפחות | 5 | IRS: Revenue Procedure 2019-38 סומן |
| שיעור מס מרבי על רווח לא משוחזר לפי סעיף 1250 חל על החלק הקשור לפחת מתוך רווח ממקרקעין לפי סעיף 1250 | 25% | IRS: נושא 409, רווחי הון והפסדי הון סומן |
| תאריך הגבול לפטור על מכירת בית לצורך פחת על נכס להשכרה אי אפשר לפטור לפי סעיף 121 רווח המיוחס לפחת שהותר או שאפשר להתיר לתקופות אחרי תאריך זה | 6 במאי 1997 | IRS: פרסום 523 סומן |
מקורות ראשוניים
- IRS: פרסום 527, נכס מגורים להשכרה
- IRS: הוראות ל-Schedule E
- IRS: פרסום 925, כללי פעילות פסיבית וסיכון (At-Risk)
- IRS: הוראות לטופס 8582
- IRS: פרסום 946, איך מנכים פחת על נכס
- IRS: תקנות סופיות על רכוש מוחשי
- IRS: הוראות לטופס 8960
- IRS: שאלות ותשובות על מס על הכנסה מהשקעות נטו
- IRS: הוראות לטופס 8995
- IRS: ניכוי הכנסה עסקית מזכה
- IRS: Revenue Procedure 2019-38
- IRS: פרסום 544, מכירות והעברות אחרות של נכסים
- IRS: פרסום 523, מכירת הבית שלכם
- IRS: נושא 409, רווחי הון והפסדי הון
- IRS: החלפות נכסים מאותו סוג (Like-kind exchanges)
- FTB של קליפורניה: השכרה
- FTB של קליפורניה: פרסום 1001
- IRS: זרים שאינם תושבים ומקרקעין אמריקאיים
על המדריך
תורגם מהמדריך באנגלית · קראו את המקור באנגלית הדף מסביר כללים כלליים לשנת המס המוצגת. הוא אינו ייעוץ למצבכם.
שינויים במקור האנגלי
- : פורסם לראשונה.