Cómo tributa el ingreso por alquiler en EE. UU. y qué deducir

¿El ingreso por alquiler es gravable y dónde lo informo?

Para un ciudadano o extranjero residente de EE. UU., el alquiler de una propiedad en EE. UU. generalmente es gravable y normalmente se informa, junto con los gastos de cada propiedad, en el Schedule E, Parte I, aunque el inquilino pague con bienes o servicios en lugar de efectivo. Por lo general, el alquiler ordinario del Schedule E no está sujeto al impuesto por trabajo independiente (IRS: Publicación 527).

Fuera de la excepción de alquiler corto de una vivienda que se explica más abajo, el alquiler recibido sin ánimo de lucro se informa en el Schedule 1. Los gastos de operación del alquiler no son deducibles, pero los intereses hipotecarios, los impuestos a la propiedad y las pérdidas por siniestro que reúnan los requisitos aún pueden detallarse en el Schedule A (IRS: Publicación 527).

La mayoría de las personas físicas informan el alquiler cuando lo reciben. El alquiler adelantado cuenta cuando se recibe, incluido el pago del último mes de un contrato. Un depósito de garantía reembolsable no es alquiler hasta que usted se lo queda; un depósito designado como último alquiler es alquiler adelantado. Si un inquilino paga una de sus cuentas, informe el pago como alquiler y deduzca la cuenta si es un gasto de alquiler admisible (IRS: Publicación 527).

¿Qué gastos del alquiler puedo deducir?

Por lo general, puede deducir los costos vinculados con la generación de alquiler mientras la propiedad se mantiene para uso de alquiler. El capital de la hipoteca y el precio de compra de la propiedad no son gastos corrientes (IRS: Publicación 527).

Estas categorías provienen de la Publicación 527 del IRS. El seguro que se paga por cobertura futura se distribuye durante ese período de cobertura. Los puntos de la hipoteca y algunos costos de cierre también requieren un trato aparte; conserve los estados del préstamo y del cierre. Conserve las facturas y los registros de los días alquilados, vacíos y de uso personal (IRS: Publicación 527).

Los costos ordinarios de mantenimiento generalmente son deducibles una vez que la propiedad está disponible para alquilar, incluso durante un período sin inquilinos mientras se mantiene para uso de alquiler. La depreciación puede continuar, pero el alquiler que se dejó de cobrar no es una deducción (IRS: Publicación 527).

¿El trabajo es una reparación o una mejora?

Por lo general, una reparación que mantiene el alquiler funcionando con normalidad es deducible de inmediato. Una mejora que mejora la propiedad, la restaura o la adapta a un nuevo uso generalmente se suma a la base fiscal y se deprecia (IRS: Publicación 527).

Los hechos importan: el trabajo que corrige un defecto que existía cuando usted compró la propiedad puede ser una mejora. Las reglas del IRS sobre propiedad tangible también ofrecen un puerto seguro (safe harbor) para el mantenimiento de rutina y dos elecciones anuales, cada una mediante una declaración escrita adjunta a su declaración original presentada a tiempo, incluidas las prórrogas. La elección de gastos de mínima cuantía (de minimis) deduce los artículos de hasta $2,500 por factura o artículo que sus libros también registran como gasto. La elección para contribuyentes pequeños, entre otras condiciones, cubre un edificio con una base fiscal no ajustada de $1 millón o menos si las reparaciones y mejoras del año en ese edificio suman no más de 2% de esa base o $10,000, lo que sea menor. Separe las facturas de reparaciones y de mejoras para poder calcular con exactitud la base fiscal y la ganancia de una venta posterior (IRS: Publicación 527).

¿Cómo funciona la depreciación de una propiedad en alquiler?

La depreciación distribuye el costo de un edificio en alquiler durante su período de recuperación fiscal. El terreno no se puede depreciar, y la depreciación comienza cuando la propiedad está lista y disponible para alquilar, aunque el primer inquilino se mude después (IRS: Publicación 527).

Con el método federal habitual, un edificio residencial en alquiler y sus mejoras estructurales se deprecian durante 27.5 años con una convención de mitad de mes. Los electrodomésticos y los muebles tienen períodos de recuperación distintos. Si una antigua vivienda se convierte en alquiler, su base de depreciación generalmente es el menor entre su base ajustada y su valor justo de mercado en la fecha de conversión, sin incluir el terreno (IRS: Publicación 527; IRS: Publicación 946).

Cierta propiedad admisible de vida más corta que se adquiere y se pone en servicio después del 19 de enero de 2025 recibe una deducción federal en el primer año de 100%, salvo que usted elija no aplicarla; el edificio residencial en sí no califica. La elegibilidad depende del activo y de la fecha de adquisición. La elección de no aplicarla abarca toda una clase de propiedad y se hace con una declaración escrita adjunta a su declaración presentada a tiempo, incluidas las prórrogas, del año en que la propiedad entra en servicio (IRS: Publicación 946). La depreciación que usted reclamó o pudo reclamar reduce su base fiscal cuando vende, así que conserve un cuadro de depreciación año por año (IRS: Publicación 527).

¿Una pérdida del alquiler puede reducir mi salario?

Por lo general, una pérdida del alquiler es pasiva y no puede compensar directamente los salarios. Un propietario activo puede calificar para una excepción limitada; de lo contrario, la pérdida se arrastra para usarla contra ingresos pasivos o en una venta que reúna los requisitos (IRS: Publicación 925; IRS: instrucciones del Form 8582).

La participación activa generalmente exige que usted y su cónyuge sean dueños de al menos 10% por valor durante todo el año y que tomen decisiones importantes de administración, como aprobar inquilinos o reparaciones. Para la deducción especial, el límite baja 50% por cada dólar de ingreso bruto ajustado modificado que supere el umbral inicial (IRS: Publicación 925).

Las personas casadas que presentan declaraciones por separado y que vivieron con su cónyuge en cualquier momento del año no pueden usar esta deducción especial. Las reglas de capital en riesgo se aplican antes que las reglas de pérdidas pasivas, de modo que los detalles del endeudamiento y de la propiedad pueden limitar aún más una pérdida. También puede aplicarse un límite de pérdida empresarial excesiva a un negocio o actividad de alquiler no pasivo (IRS: Publicación 527; IRS: Publicación 925).

¿Qué cuenta como condición de profesional de bienes raíces?

La condición federal de profesional de bienes raíces exige ambas cosas: que más de la mitad de sus servicios personales en todos sus negocios y actividades sean en negocios de bienes inmuebles en los que usted participa de forma sustancial, y que dedique más de 750 horas a esos negocios de bienes inmuebles durante el año. La condición por sí sola no libera toda pérdida de alquiler: además, usted debe participar de forma sustancial en la actividad de alquiler, o elegir tratar todos sus bienes raíces en alquiler como una sola actividad y cumplir la prueba para ella. Usted hace esa elección con una declaración escrita adjunta a su declaración original; obliga en los años siguientes en que usted califique, salvo que sus hechos cambien de forma importante, y puede haber un alivio por presentación tardía. Un profesional de bienes raíces que califica también completa el Schedule E, línea 43 (IRS: Publicación 925; IRS: instrucciones del Schedule E). La participación sustancial es una prueba de trabajo aparte; por ejemplo, más de 500 horas en la actividad, o más de 100 horas y al menos tanto trabajo como cualquier otra persona. También se aplican otras pruebas (IRS: Publicación 925).

En una declaración conjunta, uno de los cónyuges debe cumplir las dos pruebas de la condición sin sumar horas del otro cónyuge. El trabajo de un cónyuge puede contar para la participación sustancial en un alquiler, pero no para las horas de profesional de bienes raíces del otro cónyuge. El trabajo como empleado en un negocio de bienes inmuebles cuenta para las pruebas de la condición solo si usted es dueño, o se considera dueño, de más de 5% del empleador. Conserve registros de tiempo con fecha que muestren el trabajo y la propiedad; el tiempo como inversionista y las elecciones de agrupación también pueden cambiar el resultado (IRS: Publicación 925).

¿Qué cambia en un alquiler de corta duración?

Una estadía promedio de los huéspedes de 7 días o menos no es una actividad de alquiler según las reglas de pérdidas pasivas; una estadía promedio de 30 días o menos con servicios personales importantes también puede quedar fuera de esas reglas. Que la pérdida resultante compense los salarios depende entonces de las pruebas de participación sustancial descritas arriba y de otros límites de pérdidas (IRS: Publicación 925).

La prueba de pérdidas pasivas no traslada por sí sola el ingreso al Schedule C. Prestar servicios sustanciales principalmente para comodidad de los huéspedes, como la limpieza regular o el cambio de ropa de cama durante una estadía, generalmente hace que el formulario para informar sea el Schedule C y puede generar el impuesto por trabajo independiente. Los servicios públicos básicos, la recolección de basura y la limpieza de áreas comunes no cuentan por sí solos como servicios sustanciales (IRS: Publicación 527). Registre cada estadía y los servicios prestados. Los impuestos locales de ocupación son aparte de esta cuestión del impuesto federal sobre la renta.

¿Qué pasa si uso la propiedad yo mismo o alquilo una parte de mi casa?

El uso personal cambia el cálculo de la deducción. Divida los costos compartidos entre el uso para alquiler y el uso personal; los costos que se usan solo para la habitación o la unidad alquilada generalmente pueden asignarse a esa parte alquilada (IRS: Publicación 527).

El uso de familiares o un alquiler por debajo del precio de mercado pueden contar como uso personal, salvo que un familiar pague un alquiler justo y use la vivienda como su vivienda principal. La regla de menos de 15 días se aplica solo cuando la vivienda se usa como casa, no a todo alquiler corto. Para una habitación de su casa, un método razonable por superficie o por número de habitaciones puede distribuir los costos compartidos (IRS: Publicación 527).

¿Debo pagar el impuesto sobre los ingresos netos de inversión por el alquiler?

El ingreso neto por alquiler puede estar sujeto a un impuesto adicional sobre los ingresos netos de inversión de 3.8% cuando el ingreso bruto ajustado modificado supera el umbral de su estado civil para efectos de la declaración. El impuesto se aplica al menor entre los ingresos netos de inversión y el ingreso que supera ese umbral (IRS: preguntas y respuestas sobre el NIIT).

Calificar como profesional de bienes raíces no elimina por sí solo el alquiler de este impuesto: además, el alquiler debe ser un negocio en el que usted participa de forma sustancial. Un puerto seguro lo trata así si además usted dedica más de 500 horas al año a la actividad de alquiler, o lo hizo en 5 de los 10 años anteriores. La ganancia por la venta de un alquiler también puede contar como ingreso neto de inversión (IRS: instrucciones del Form 8960).

¿El alquiler califica para la deducción por ingresos empresariales calificados?

El alquiler puede calificar para la deducción por ingresos empresariales calificados cuando el alquiler es un negocio. Un alquiler a un negocio bajo control común también puede calificar. El cálculo habitual usa hasta 20% de los ingresos empresariales calificados, pero un negocio activo que califique puede recibir una deducción mínima. Informar en el Schedule E o ser profesional de bienes raíces no establece por sí solo la elegibilidad (IRS: deducción por ingresos empresariales calificados).

Un puerto seguro del IRS para alquileres puede establecer que el alquiler se trata como un negocio para esta deducción. Exige libros separados, registros de servicios y una declaración escrita adjunta a una declaración original presentada a tiempo por cada año en que usted lo use. Una empresa de menos de 4 años debe tener al menos 250 horas de servicios de alquiler cada año; una empresa más antigua necesita esas horas en 3 de los últimos 5 años. El trabajo de los propietarios o de contratistas puede contar, pero la revisión de la inversión y los viajes no (IRS: Revenue Procedure 2019-38).

Una propiedad que usted usa como casa según la regla de uso personal descrita arriba, una que se alquila con un contrato triple neto (triple-net lease) o una que se alquila a un negocio bajo control común no puede usar este puerto seguro. El alquiler aún puede calificar según otras reglas de la deducción por ingresos empresariales calificados (QBI) (IRS: Revenue Procedure 2019-38).

¿Qué impuestos se aplican cuando vendo una propiedad en alquiler?

La ganancia de una venta generalmente comienza con los ingresos de la venta menos los costos de venta y la base ajustada. Las mejoras aumentan la base fiscal; la depreciación reclamada o que se podía reclamar la reduce, aunque una declaración anterior haya omitido la deducción. Si una antigua vivienda había perdido valor cuando se convirtió en alquiler, una pérdida deducible en la venta puede usar en cambio el menor valor justo de mercado a la fecha de conversión, ajustado por los cambios posteriores (IRS: Publicación 527; IRS: Publicación 544).

Parte de la ganancia de un edificio que se tuvo por mucho tiempo, atribuible a la depreciación, puede ser ganancia no recapturada de la sección 1250 que tributa a un máximo de 25%; el resto de la ganancia puede recibir otro trato. Una venta totalmente gravable de toda su actividad de alquiler a un comprador no relacionado generalmente libera sus pérdidas pasivas suspendidas. Un intercambio de propiedades similares que reúna los requisitos, de bienes inmuebles de inversión o de negocio, puede diferir la ganancia; en un intercambio diferido usted debe identificar la propiedad de reemplazo dentro de 45 días y recibirla dentro de 180 días, o antes de la fecha de vencimiento de su declaración, incluidas las prórrogas, si esa fecha es anterior (IRS: Topic 409; IRS: instrucciones del Form 8582; IRS: intercambios de propiedades similares; IRS: Publicación 544). Conserve los estados de cierre de la compra y de la venta, los recibos de mejoras y los cuadros de depreciación antes de calcular la venta.

Si el alquiler fue alguna vez su vivienda principal, parte de la ganancia aún puede calificar para la exclusión por venta de vivienda si usted fue dueño y vivió en ella como su vivienda principal al menos 24 meses de los 5 años anteriores a la venta. La depreciación del alquiler permitida o admisible después de 6 de mayo de 1997 no se puede excluir, y ciertos períodos de uso no calificado pueden limitar la exclusión (IRS: Publicación 523).

¿Mi estado grava el ingreso por alquiler de forma distinta?

Las reglas estatales pueden cambiar el cálculo de pérdidas y depreciación. California, por ejemplo, trata el ingreso y las pérdidas por alquiler como pasivos aunque el contribuyente califique como profesional de bienes raíces según las reglas federales, y no sigue la depreciación adicional (bonus depreciation) federal (California FTB: alquileres; California FTB: Publicación 1001).

Verifique el estado donde está la propiedad y su estado de residencia para conocer los requisitos de declaración y los ajustes. Conserve registros de depreciación federal y estatal por separado cuando las reglas sean distintas.

Ejemplo

Solo en dólares estadounidenses, como ilustración. Un propietario soltero recibe $30,000 de alquiler, paga $20,000 de costos de operación deducibles y tiene $30,000 de depreciación calculada correctamente. El alquiler muestra una pérdida de $20,000. Suponga que el propietario participa activamente, tiene $120,000 de ingreso bruto ajustado modificado y no tiene otros ingresos pasivos ni otros límites.

La deducción especial por pérdidas comienza en $25,000 y baja en la mitad de los $20,000 de ingreso que superan $100,000, lo que deja $15,000. El propietario puede deducir $15,000 contra otros ingresos y arrastra los $5,000 restantes. Si la misma propiedad se usara como casa según la regla de uso personal, ese cálculo cambiaría (IRS: Publicación 925; IRS: Publicación 527).

¿Su caso es distinto?

La propiedad, el país de residencia y el tipo de pérdida pueden cambiar la forma de declarar. Reúna los contratos de arrendamiento, los registros de alquiler, los recibos, los estados de cierre, los cuadros de depreciación y un calendario de los días de alquiler y de uso personal antes de preparar la declaración.

• Usted podría poner la propiedad en una LLC: consulte Propiedad en alquiler en una LLC.
• Usted y su cónyuge son dueños del alquiler a través de una LLC: consulte Declaraciones de una LLC del cónyuge y la familia.
• Usted es residente de Canadá y tiene un alquiler en EE. UU.: consulte Canadienses con propiedades en alquiler en EE. UU..
• Usted es extranjero no residente y tiene un alquiler en EE. UU.: pueden aplicarse reglas distintas de retención, elección y del Form 1040-NR (IRS: extranjeros no residentes y bienes inmuebles de EE. UU.).
• La propiedad está fuera de EE. UU.: consulte Propiedades en el extranjero.
• La pérdida proviene de un negocio y no de un alquiler: consulte Pérdidas comerciales.
• Tiene una pérdida suspendida grande, uso personal mixto o una venta: obtenga ayuda con la preparación de declaraciones fiscales con los registros anteriores.