Impôt américain sur les revenus locatifs et déductions

Le revenu locatif est-il imposable, et où le déclarer?

Pour un citoyen américain ou un étranger résident des États-Unis, le loyer d'un bien situé aux États-Unis est généralement imposable. Il se déclare normalement, avec les dépenses de chaque bien, à la partie I de l'annexe E, même si le locataire paie en biens ou en services plutôt qu'en argent. Le loyer ordinaire de l'annexe E n'est généralement pas assujetti à l'impôt sur le travail autonome (IRS : Publication 527).

Hors de l'exception pour la courte location d'une résidence, décrite plus bas, le loyer reçu sans intention de réaliser un profit va sur l'annexe 1. Les dépenses d'exploitation de la location ne sont pas déductibles, mais les intérêts hypothécaires, les impôts fonciers et les pertes pour sinistre admissibles peuvent quand même être détaillés sur l'annexe A (IRS : Publication 527).

La plupart des particuliers déclarent le loyer lorsqu'ils le reçoivent. Le loyer payé d'avance compte à la date de réception, y compris le paiement du dernier mois d'un bail. Un dépôt de garantie remboursable n'est pas un loyer tant que vous ne le gardez pas. Un dépôt désigné comme dernier loyer est un loyer payé d'avance. Si un locataire paie l'une de vos factures, déclarez ce paiement comme un loyer et déduisez la facture s'il s'agit d'une dépense de location admissible (IRS : Publication 527).

Quelles dépenses de location puis-je déduire?

Vous pouvez généralement déduire les coûts liés à la production de loyers tant que le bien est détenu pour la location. Le capital de l'hypothèque et le prix d'achat du bien ne sont pas des dépenses courantes (IRS : Publication 527).

Ces catégories proviennent de la Publication 527 de l'IRS. Une assurance payée pour une protection future est étalée sur la période couverte. Les points hypothécaires et certains frais de clôture exigent aussi un traitement distinct; conservez les relevés du prêt et de la clôture. Conservez les factures et les registres des jours loués, vacants et utilisés à titre personnel (IRS : Publication 527).

Les frais d'entretien courants sont généralement déductibles dès que le bien est disponible pour la location, y compris pendant une vacance tant qu'il demeure détenu pour la location. L'amortissement peut se poursuivre, mais le loyer perdu n'est pas une déduction (IRS : Publication 527).

Les travaux sont-ils une réparation ou une amélioration?

Une réparation qui maintient la location en état normal de fonctionnement est généralement déductible immédiatement. Une amélioration qui rend le bien meilleur, le remet à neuf ou l'adapte à un nouvel usage s'ajoute généralement au coût de base et s'amortit (IRS : Publication 527).

Les faits comptent : des travaux qui corrigent un défaut existant à l'achat du bien peuvent constituer une amélioration. Les règles de l'IRS sur les biens corporels prévoient aussi une règle refuge pour l'entretien courant et deux choix annuels, chacun fait au moyen d'une déclaration jointe à votre déclaration initiale produite dans les délais, prolongations comprises. Le choix de minimis permet de déduire les articles jusqu'à 2 500 $ par facture ou par article que vos livres passent aussi en charges. Le choix du petit contribuable vise, entre autres conditions, un immeuble dont le coût de base non rajusté est de 1 million $ ou moins, si les réparations et améliorations de l'année sur cet immeuble ne dépassent pas 2 % de ce coût de base ou 10 000 $, selon le moindre des deux. Séparez les factures de réparations et d'améliorations afin de calculer avec exactitude le coût de base et le gain à la vente ultérieure (IRS : Publication 527).

Comment fonctionne l'amortissement d'un immeuble locatif?

L'amortissement étale le coût d'un immeuble locatif sur sa période de récupération fiscale. Le terrain ne peut pas être amorti. L'amortissement commence lorsque le bien est prêt et disponible pour la location, même si le premier locataire emménage plus tard (IRS : Publication 527).

Selon la méthode fédérale habituelle, un immeuble résidentiel locatif et ses améliorations structurelles s'amortissent sur 27,5 ans selon la convention de mi-mois. Les appareils et les meubles ont des périodes de récupération différentes. Lorsqu'une ancienne résidence devient un logement locatif, son coût de base amortissable est généralement le moins élevé entre son coût de base rajusté et sa juste valeur marchande à la date du changement d'usage, terrain exclu (IRS : Publication 527; IRS : Publication 946).

Certains biens admissibles à durée de vie plus courte, acquis et mis en service après le 19 janvier 2025, donnent droit à une déduction fédérale de 100 % dès la première année, sauf si vous choisissez de ne pas l'appliquer. L'immeuble résidentiel lui-même n'y est pas admissible. L'admissibilité dépend du bien et de sa date d'acquisition. Le choix de ne pas l'appliquer couvre toute une catégorie de biens. Il se fait au moyen d'une déclaration jointe à votre déclaration produite dans les délais, prolongations comprises, pour l'année de mise en service du bien (IRS : Publication 946). L'amortissement que vous avez réclamé ou que vous auriez pu réclamer réduit votre coût de base à la vente. Conservez donc un tableau d'amortissement année par année (IRS : Publication 527).

Une perte locative peut-elle réduire mon salaire?

En général, une perte locative est passive et ne peut pas compenser directement un salaire. Un bailleur actif peut avoir droit à une exception limitée. Sinon, la perte est reportée pour être utilisée contre un revenu passif ou lors d'une vente admissible (IRS : Publication 925; IRS : instructions du formulaire 8582).

La participation active exige généralement que vous et votre conjoint déteniez au moins 10 % du bien, en valeur, pendant toute l'année et que vous preniez des décisions de gestion importantes, comme approuver les locataires ou les réparations. Pour l'allocation spéciale, la limite diminue de 50 % du revenu brut ajusté modifié qui dépasse le seuil de départ (IRS : Publication 925).

Les personnes mariées qui produisent des déclarations distinctes et qui ont vécu avec leur conjoint à un moment de l'année ne peuvent pas utiliser cette allocation spéciale. Les règles sur les sommes à risque s'appliquent avant les règles sur les pertes passives. L'emprunt et les détails de propriété peuvent donc limiter davantage une perte. Une limite sur les pertes d'entreprise excédentaires peut aussi s'appliquer à une location non passive exploitée comme entreprise (IRS : Publication 527; IRS : Publication 925).

Qu'est-ce que le statut de professionnel de l'immobilier?

Le statut fédéral de professionnel de l'immobilier exige les deux conditions suivantes : plus de la moitié de vos services personnels, dans l'ensemble de vos entreprises, doit être consacrée à des activités immobilières auxquelles vous participez de façon importante, et vous devez y consacrer plus de 750 heures dans l'année. Le statut seul n'élimine pas toute perte locative : vous devez aussi participer de façon importante à l'activité de location, ou choisir de traiter tous vos biens immobiliers locatifs comme une seule activité et satisfaire au critère pour cette activité. Vous faites ce choix au moyen d'une déclaration jointe à votre déclaration initiale. Il lie les années suivantes où vous êtes admissible, sauf changement important de votre situation, et un allègement tardif peut être possible. Un professionnel de l'immobilier admissible remplit aussi la ligne 43 de l'annexe E (IRS : Publication 925; IRS : instructions de l'annexe E). La participation importante est un critère de travail distinct. Par exemple, plus de 500 heures dans l'activité, ou plus de 100 heures et au moins autant de travail que toute autre personne. D'autres critères s'appliquent aussi (IRS : Publication 925).

Dans une déclaration conjointe, un des conjoints doit satisfaire aux deux critères du statut sans additionner ses heures à celles de l'autre. Le travail d'un conjoint peut compter pour la participation importante à une location, mais pas pour les heures de professionnel de l'immobilier de l'autre conjoint. Le travail d'un employé dans une entreprise immobilière ne compte pour les critères du statut que si vous détenez, ou êtes réputé détenir, plus de 5 % de l'employeur. Tenez des registres de temps datés qui indiquent le travail et le bien visé. Le temps d'investisseur et les choix de regroupement peuvent aussi changer le résultat (IRS : Publication 925).

Qu'est-ce qui change pour une location à court terme?

Selon les règles sur les pertes passives, un séjour moyen de 7 jours ou moins n'est pas une activité de location. Un séjour moyen de 30 jours ou moins avec des services personnels importants peut aussi échapper à ces règles. La possibilité qu'une perte en résultant compense un salaire dépend alors des critères de participation importante décrits plus haut et d'autres limites sur les pertes (IRS : Publication 925).

Le critère des pertes passives ne déplace pas à lui seul le revenu vers l'annexe C. Offrir des services substantiels surtout pour la commodité des clients, comme le ménage régulier ou le changement des draps pendant un séjour, fait généralement de l'annexe C le formulaire à utiliser et peut entraîner l'impôt sur le travail autonome. Les services publics de base, la collecte des ordures et l'entretien des aires communes ne comptent pas, à eux seuls, comme des services substantiels (IRS : Publication 527). Notez chaque séjour et les services fournis. Les taxes locales d'occupation sont distinctes de cette question d'impôt fédéral sur le revenu.

Et si j'utilise le bien moi-même ou que je loue une partie de ma résidence?

L'usage personnel change le calcul de la déduction. Répartissez les coûts communs entre la location et l'usage personnel. Les coûts engagés uniquement pour la chambre ou le logement loué peuvent généralement être attribués à la partie locative (IRS : Publication 527).

L'usage par la famille ou un loyer inférieur au marché peut compter comme usage personnel, sauf si un membre de la famille paie un juste loyer et utilise le logement comme résidence principale. La règle des moins de 15 jours ne s'applique que si le logement est utilisé comme résidence, et non à toute courte location. Pour une chambre de votre résidence, une méthode raisonnable fondée sur la superficie ou le nombre de pièces permet de répartir les coûts communs (IRS : Publication 527).

Dois-je payer l'impôt sur le revenu net de placement sur mes loyers?

Le revenu locatif net peut être assujetti à un impôt additionnel sur le revenu net de placement de 3,8 % lorsque le revenu brut ajusté modifié dépasse le seuil du statut de déclaration. L'impôt s'applique au moindre du revenu net de placement ou du revenu qui dépasse ce seuil (IRS : questions et réponses sur l'impôt sur le revenu net de placement).

Être un professionnel de l'immobilier admissible ne retire pas à lui seul le loyer de cet impôt : la location doit aussi être une entreprise à laquelle vous participez de façon importante. Une règle refuge la traite ainsi si vous consacrez en plus plus de 500 heures par année à l'activité de location, ou l'avez fait pendant 5 des 10 années précédentes. Le gain sur la vente d'un bien locatif peut aussi compter comme revenu net de placement (IRS : instructions du formulaire 8960).

Le loyer donne-t-il droit à la déduction pour revenu d'entreprise admissible?

Le loyer peut donner droit à la déduction pour revenu d'entreprise admissible lorsque la location est une entreprise. Une location à une entreprise sous contrôle commun peut aussi y donner droit. Le calcul habituel utilise jusqu'à 20 % du revenu d'entreprise admissible, mais une entreprise active admissible peut recevoir une déduction minimale. La déclaration sur l'annexe E ou le statut de professionnel de l'immobilier ne suffit pas, à lui seul, à établir l'admissibilité (IRS : Déduction pour revenu d'entreprise admissible).

Une règle refuge de l'IRS pour la location peut établir le traitement comme entreprise pour cette déduction. Elle exige des livres distincts, des registres des services et une déclaration jointe à une déclaration initiale produite dans les délais, pour chaque année où vous vous y fiez. Une entreprise de moins de 4 ans doit fournir au moins 250 heures de services de location chaque année. Une entreprise plus ancienne doit atteindre ce nombre d'heures pendant 3 des 5 dernières années. Le travail des propriétaires ou des entrepreneurs peut compter, mais pas l'examen des placements ni les déplacements (IRS : Revenue Procedure 2019-38).

Un bien que vous utilisez comme résidence selon la règle d'usage personnel décrite plus haut, un bien loué en vertu d'un bail triple net ou un bien loué à une entreprise sous contrôle commun ne peut pas utiliser cette règle refuge. La location peut quand même être admissible en vertu d'autres règles sur le revenu d'entreprise admissible (IRS : Revenue Procedure 2019-38).

Quel impôt s'applique quand je vends un bien locatif?

Le gain sur une vente se calcule généralement à partir du produit de la vente, moins les frais de vente et le coût de base rajusté. Les améliorations augmentent le coût de base. L'amortissement réclamé ou réclamable le réduit, même si une déclaration antérieure a omis la déduction. Si une ancienne résidence avait perdu de la valeur au moment de devenir un logement locatif, une perte déductible à la vente peut plutôt utiliser la juste valeur marchande plus basse à cette date, rajustée pour les changements ultérieurs (IRS : Publication 527; IRS : Publication 544).

Une partie du gain d'un immeuble détenu longtemps, attribuable à l'amortissement, peut être un gain non récupéré de l'article 1250, imposé à un taux maximal de 25 %. Les autres gains peuvent recevoir un traitement différent. La vente entièrement imposable de toute votre activité de location à un acheteur sans lien de dépendance libère généralement les pertes passives suspendues. Un échange admissible de biens immobiliers similaires détenus à titre de placement ou d'entreprise peut plutôt différer le gain. Dans un échange différé, vous devez désigner le bien de remplacement dans les 45 jours et le recevoir dans les 180 jours, ou avant la date limite de production de votre déclaration, prolongations comprises, si elle est antérieure (IRS : Sujet 409; IRS : instructions du formulaire 8582; IRS : Échanges de biens similaires; IRS : Publication 544). Conservez les états de clôture d'achat et de vente, les reçus des améliorations et les tableaux d'amortissement avant de calculer la vente.

Si le bien locatif a déjà été votre résidence principale, une partie du gain peut quand même donner droit à l'exclusion du gain sur la vente d'une résidence, si vous en avez été propriétaire et y avez habité comme résidence principale pendant au moins 24 mois au cours des 5 années précédant la vente. L'amortissement de location permis ou admissible après 6 mai 1997 ne peut pas être exclu, et certaines périodes d'usage non admissible peuvent limiter l'exclusion (IRS : Publication 523).

Mon État impose-t-il les revenus locatifs différemment?

Les règles des États peuvent changer le calcul des pertes et de l'amortissement. La Californie, par exemple, traite le revenu et les pertes de location comme passifs même lorsqu'un contribuable est admissible au statut fédéral de professionnel de l'immobilier, et elle ne suit pas l'amortissement spécial fédéral (FTB de la Californie : Location; FTB de la Californie : Publication 1001).

Vérifiez l'État où se trouve le bien et votre État de résidence pour connaître les exigences de déclaration et les rajustements. Tenez des registres d'amortissement fédéral et d'État distincts lorsque les règles diffèrent.

Exemple

Dollars américains seulement, à titre d'illustration. Un bailleur célibataire reçoit 30 000 $ de loyer, paie 20 000 $ de frais d'exploitation déductibles et a 30 000 $ d'amortissement correctement calculé. La location affiche une perte de 20 000 $. Supposons que le bailleur participe activement, a un revenu brut ajusté modifié de 120 000 $ et n'a aucun autre revenu passif ni aucune autre limite.

L'allocation spéciale pour pertes commence à 25 000 $ et diminue de la moitié des 20 000 $ de revenu au-delà de 100 000 $, ce qui laisse 15 000 $. Le bailleur peut déduire 15 000 $ contre d'autres revenus et reporte les 5 000 $ restants. Si le même bien était utilisé comme résidence selon la règle d'usage personnel, ce calcul changerait (IRS : Publication 925; IRS : Publication 527).

Votre situation est différente?

La propriété, le pays de résidence et le type de perte peuvent changer la marche à suivre pour la déclaration. Rassemblez les baux, les registres de loyers, les reçus, les états de clôture, les tableaux d'amortissement et un calendrier des jours de location et d'usage personnel avant de préparer la déclaration.

• Vous songez à mettre le bien dans une LLC : consultez Immeuble locatif dans une LLC.
• Vous et votre conjoint détenez le bien locatif par l'entremise d'une LLC : consultez Déclarations d'une LLC de conjoints ou familiale.
• Vous êtes résident du Canada et avez un bien locatif aux États-Unis : consultez Canadiens propriétaires d'un bien locatif aux États-Unis.
• Vous êtes un non-résident étranger et avez un bien locatif aux États-Unis : des règles différentes de retenue, de choix et du formulaire 1040-NR peuvent s'appliquer (IRS : Étrangers non-résidents et biens immobiliers américains).
• Le bien est situé hors des États-Unis : consultez Bien à l'étranger.
• La perte provient d'une entreprise plutôt que d'une location : consultez Pertes d'entreprise.
• Vous avez une importante perte suspendue, un usage personnel mixte ou une vente : obtenez de l'aide pour la préparation de votre déclaration de revenus avec les registres décrits plus haut.