Dành cho ai
- Công dân và người nước ngoài cư trú Hoa Kỳ cho thuê nhà, căn hộ, phòng hoặc nhà nghỉ dưỡng tại Hoa Kỳ
- Công dân và người nước ngoài cư trú Hoa Kỳ sở hữu trực tiếp nhà cho thuê và khai trên tờ khai cá nhân
Không đề cập ở đây
- Bất động sản cho thuê thuộc sở hữu của công ty hợp danh hoặc công ty
- Bất động sản ở nước ngoài và hồ sơ khai thuế cho thuê xuyên biên giới
- Các loại thuế lưu trú và thuế phòng tại địa phương
Thu nhập cho thuê nhà có chịu thuế không và tôi khai ở đâu?
Với công dân hoặc người nước ngoài cư trú Hoa Kỳ, tiền thuê bất động sản tại Hoa Kỳ nói chung chịu thuế và thường được khai cùng chi phí của từng bất động sản trên Schedule E, Part I, kể cả khi người thuê trả bằng tài sản hoặc dịch vụ thay vì tiền mặt. Tiền thuê thông thường khai trên Schedule E nói chung không chịu thuế tự kinh doanh (IRS: Publication 527).
Ngoài ngoại lệ cho thuê nhà ngắn ngày ở bên dưới, tiền thuê nhận được mà không nhằm mục đích kiếm lợi nhuận được khai trên Schedule 1. Chi phí vận hành cho thuê không được khấu trừ, nhưng lãi vay thế chấp đủ điều kiện, thuế bất động sản và tổn thất do thiên tai hoặc sự cố bất ngờ vẫn có thể được khai khấu trừ theo từng khoản trên Schedule A (IRS: Publication 527).
Đa số cá nhân khai tiền thuê vào lúc nhận được. Tiền thuê trả trước được tính khi nhận, kể cả khoản trả cho tháng cuối của hợp đồng thuê. Tiền đặt cọc có thể hoàn lại không phải là tiền thuê cho đến khi bạn giữ lại; khoản đặt cọc được chỉ định làm tiền thuê tháng cuối là tiền thuê trả trước. Nếu người thuê trả giúp một hóa đơn của bạn, hãy khai khoản đó là tiền thuê và khấu trừ hóa đơn nếu đó là chi phí cho thuê đủ điều kiện (IRS: Publication 527).
Tôi được khấu trừ những chi phí cho thuê nào?
Nói chung bạn được khấu trừ các chi phí gắn với việc tạo ra tiền thuê trong thời gian bạn giữ bất động sản để cho thuê. Tiền gốc khoản vay thế chấp và giá mua bất động sản không phải là chi phí trong năm (IRS: Publication 527).
| Chi phí | Cách xử lý chung |
|---|---|
| Lãi vay thế chấp và thuế bất động sản | Khấu trừ phần thuộc về cho thuê; tiền gốc khoản vay không được khấu trừ. |
| Bảo hiểm, tiền điện nước, quảng cáo, phí quản lý, dọn dẹp và sửa chữa thông thường | Khấu trừ phần thuộc về cho thuê khi thanh toán, theo quy tắc chi phí trả trước. |
| Tòa nhà, thiết bị gia dụng và chi phí cải tạo | Thu hồi chi phí qua khấu hao, trừ khi có quy tắc khấu trừ riêng áp dụng. |
| Tự dùng | Loại khỏi chi phí cho thuê; phân bổ các chi phí dùng chung. |
Các nhóm này lấy từ IRS Publication 527. Phí bảo hiểm trả cho thời gian bảo hiểm trong tương lai được dàn trải theo thời gian đó. Điểm (points) của khoản vay thế chấp và một số chi phí quyết toán cũng cần cách xử lý riêng; hãy giữ bảng kê khoản vay và bảng kê quyết toán. Giữ hóa đơn và hồ sơ về số ngày cho thuê, để trống và tự dùng (IRS: Publication 527).
Chi phí bảo trì thông thường nói chung được khấu trừ khi bất động sản đã sẵn sàng cho thuê, kể cả trong thời gian để trống mà vẫn được giữ để cho thuê. Khấu hao có thể vẫn tiếp tục, nhưng tiền thuê bị mất không phải là khoản khấu trừ (IRS: Publication 527).
Công việc này là sửa chữa hay cải tạo?
Việc sửa chữa giúp nhà cho thuê hoạt động bình thường nói chung được khấu trừ ngay. Việc cải tạo làm bất động sản tốt hơn, khôi phục nó, hoặc điều chỉnh cho mục đích sử dụng mới nói chung được cộng vào giá gốc và khấu hao dần (IRS: Publication 527).
| Công việc | Cách xử lý có thể áp dụng |
|---|---|
| Sửa chỗ rò nhỏ hoặc sơn lại tường cũ | Sửa chữa trong năm, nếu công việc không nằm trong một đợt cải tạo lớn hơn. |
| Xây thêm phòng, thay mái nhà hoặc nâng cấp nhà bếp | Cải tạo; khấu hao phần chi phí tăng thêm. |
Các tình tiết rất quan trọng: công việc sửa một khiếm khuyết đã có khi bạn mua bất động sản có thể bị coi là cải tạo. Quy tắc của IRS về tài sản hữu hình còn có safe harbor (quy định an toàn) cho bảo trì định kỳ và hai lựa chọn hằng năm, mỗi lựa chọn được thực hiện bằng một bản tuyên bố đính kèm tờ khai gốc nộp đúng hạn, kể cả thời gian gia hạn. Lựa chọn de minimis cho phép khấu trừ ngay các khoản đến $2.500 mỗi hóa đơn hoặc mỗi hạng mục mà sổ sách của bạn cũng ghi nhận là chi phí. Lựa chọn dành cho người nộp thuế nhỏ, cùng các điều kiện khác, áp dụng cho tòa nhà có giá gốc chưa điều chỉnh từ $1 triệu trở xuống, nếu tổng chi phí sửa chữa và cải tạo trong năm cho tòa nhà đó không quá 2% giá gốc hoặc $10.000, tùy số nào nhỏ hơn. Hãy tách riêng hóa đơn sửa chữa và hóa đơn cải tạo để tính chính xác giá gốc và lãi khi bán sau này (IRS: Publication 527).
Khấu hao nhà cho thuê hoạt động thế nào?
Khấu hao dàn trải chi phí của tòa nhà cho thuê trong suốt thời gian thu hồi theo luật thuế. Đất không được khấu hao, và khấu hao bắt đầu khi bất động sản đã sẵn sàng cho thuê, kể cả khi người thuê đầu tiên chuyển vào sau (IRS: Publication 527).
Theo phương pháp liên bang thông thường, tòa nhà ở cho thuê và các hạng mục cải tạo kết cấu được khấu hao trong 27,5 năm theo quy ước giữa tháng. Thiết bị gia dụng và đồ nội thất có thời gian thu hồi khác. Nếu một căn nhà ở riêng chuyển sang cho thuê, giá gốc khấu hao của nó nói chung là giá trị thấp hơn giữa giá gốc đã điều chỉnh và giá trị thị trường hợp lý vào ngày chuyển đổi, không tính đất (IRS: Publication 527; IRS: Publication 946).
Một số tài sản đủ điều kiện có tuổi thọ ngắn hơn, được mua và đưa vào sử dụng sau ngày 19 tháng 1 năm 2025, được khấu trừ liên bang 100% ngay trong năm đầu trừ khi bạn chọn không áp dụng; bản thân tòa nhà ở không đủ điều kiện. Điều kiện phụ thuộc vào loại tài sản và ngày mua. Lựa chọn không áp dụng bao trùm cả một nhóm tài sản, được thực hiện bằng một bản tuyên bố đính kèm tờ khai nộp đúng hạn, kể cả thời gian gia hạn, của năm tài sản được đưa vào sử dụng (IRS: Publication 946). Khấu hao bạn đã khai hoặc lẽ ra có thể khai làm giảm giá gốc khi bạn bán, vì vậy hãy giữ bảng khấu hao theo từng năm (IRS: Publication 527).
Khoản lỗ từ cho thuê có bù được vào tiền lương của tôi không?
Thông thường, lỗ từ cho thuê là lỗ thụ động và không thể trực tiếp bù vào tiền lương. Chủ nhà tham gia tích cực có thể đủ điều kiện hưởng một ngoại lệ có giới hạn; nếu không, khoản lỗ được chuyển sang năm sau để bù vào thu nhập thụ động hoặc một vụ bán đủ điều kiện (IRS: Publication 925; IRS: hướng dẫn Form 8582).
Tham gia tích cực nói chung đòi hỏi bạn và vợ/chồng sở hữu ít nhất 10% theo giá trị trong suốt năm và đưa ra các quyết định quản lý quan trọng, chẳng hạn duyệt người thuê hoặc việc sửa chữa. Với mức cho phép đặc biệt, hạn mức giảm 50% của thu nhập tổng điều chỉnh đã sửa đổi vượt ngưỡng bắt đầu (IRS: Publication 925).
| Tình trạng nộp tờ khai | Mức lỗ tối đa được bù vào thu nhập không thụ động | Bắt đầu giảm dần từ | Nói chung hết hẳn ở mức |
|---|---|---|---|
| Độc thân hoặc vợ chồng khai chung | $25.000 | $100.000 | $150.000 |
| Vợ chồng khai riêng, sống xa nhau cả năm | $12.500 | $50.000 | $75.000 |
Người đã kết hôn khai riêng và có sống chung với vợ/chồng vào bất kỳ thời điểm nào trong năm thì không được dùng mức cho phép đặc biệt này. Quy tắc rủi ro vốn (at-risk) áp dụng trước quy tắc lỗ thụ động, nên chi tiết về vay mượn và quyền sở hữu có thể giới hạn thêm khoản lỗ. Giới hạn lỗ kinh doanh vượt mức cũng có thể áp dụng cho hoạt động cho thuê không thụ động mang tính kinh doanh (IRS: Publication 527; IRS: Publication 925).
Tình trạng chuyên gia bất động sản là gì?
Tình trạng chuyên gia bất động sản (real estate professional) theo luật liên bang đòi hỏi cả hai điều kiện: hơn một nửa thời gian làm dịch vụ cá nhân của bạn trong tất cả các hoạt động kinh doanh phải dành cho các hoạt động kinh doanh bất động sản mà bạn tham gia thực chất, và bạn phải làm hơn 750 giờ trong các hoạt động bất động sản đó trong năm. Chỉ có tình trạng này thì chưa đủ để mọi khoản lỗ cho thuê được bù trừ: bạn còn phải tham gia thực chất vào hoạt động cho thuê, hoặc chọn coi toàn bộ bất động sản cho thuê của bạn là một hoạt động duy nhất và đáp ứng điều kiện của hoạt động đó. Bạn thực hiện lựa chọn này bằng một bản tuyên bố đính kèm tờ khai gốc; lựa chọn có hiệu lực với các năm sau mà bạn đủ điều kiện, trừ khi tình hình của bạn thay đổi đáng kể, và có thể được xem xét miễn trừ khi nộp trễ. Chuyên gia bất động sản đủ điều kiện cũng phải hoàn thành Schedule E, line 43 (IRS: Publication 925; IRS: hướng dẫn Schedule E). Tham gia thực chất là một điều kiện riêng về công việc; ví dụ gồm làm hơn 500 giờ trong hoạt động đó, hoặc làm hơn 100 giờ và ít nhất bằng công việc của bất kỳ người nào khác. Các điều kiện khác cũng áp dụng (IRS: Publication 925).
Trên tờ khai chung, một người trong cặp vợ chồng phải đáp ứng cả hai điều kiện về tình trạng mà không được cộng giờ với người kia. Công việc của vợ/chồng có thể được tính vào việc tham gia thực chất vào một hoạt động cho thuê, nhưng không được tính vào số giờ chuyên gia bất động sản của người kia. Công việc làm thuê trong một doanh nghiệp bất động sản chỉ được tính vào các điều kiện về tình trạng nếu bạn sở hữu, hoặc được coi là sở hữu, hơn 5% của người sử dụng lao động. Hãy giữ hồ sơ thời gian có ghi ngày, cho biết công việc và bất động sản; thời gian làm với tư cách nhà đầu tư và lựa chọn gộp hoạt động cũng có thể làm thay đổi kết quả (IRS: Publication 925).
Cho thuê ngắn ngày có gì khác?
Thời gian lưu trú trung bình của khách từ 7 ngày trở xuống không phải là hoạt động cho thuê theo quy tắc lỗ thụ động; thời gian lưu trú trung bình từ 30 ngày trở xuống kèm dịch vụ cá nhân đáng kể cũng có thể nằm ngoài các quy tắc đó. Khi đó, khoản lỗ có bù được vào tiền lương hay không phụ thuộc vào các điều kiện tham gia thực chất nêu trên và các giới hạn lỗ khác (IRS: Publication 925).
Điều kiện lỗ thụ động tự nó không chuyển thu nhập sang Schedule C. Nếu bạn cung cấp dịch vụ đáng kể chủ yếu để thuận tiện cho khách, chẳng hạn dọn dẹp hoặc thay ga giường thường xuyên trong thời gian khách lưu trú, thì nói chung phải khai trên Schedule C và có thể phát sinh thuế tự kinh doanh. Tiện ích cơ bản, thu gom rác và dọn khu vực chung tự chúng không được tính là dịch vụ đáng kể (IRS: Publication 527). Hãy ghi lại từng đợt lưu trú và các dịch vụ đã cung cấp. Thuế lưu trú tại địa phương là vấn đề riêng, tách biệt với câu hỏi về thuế thu nhập liên bang này.
Nếu tôi tự dùng bất động sản hoặc chỉ cho thuê một phần nhà thì sao?
Việc tự dùng làm thay đổi cách tính khoản khấu trừ. Hãy chia chi phí dùng chung giữa phần cho thuê và phần tự dùng; chi phí chỉ dành cho phòng hoặc căn hộ được cho thuê nói chung có thể tính hết vào phần cho thuê (IRS: Publication 527).
| Tình huống | Cách xử lý thuế liên bang cho nhà cho thuê |
|---|---|
| Số ngày tự dùng vượt quá 14 ngày hoặc 10% số ngày cho thuê theo giá hợp lý, tùy mức nào lớn hơn | Căn nhà được coi là nhà ở; khoản khấu trừ cho thuê có thể bị giới hạn ở mức thu nhập cho thuê. |
| Căn nhà là nhà ở và được cho thuê dưới 15 ngày | Không khai tiền thuê đó và không khấu trừ chi phí cho thuê trên Schedule E. |
| Căn nhà là nhà ở và được cho thuê từ 15 ngày trở lên | Khai tiền thuê, phân bổ chi phí và áp dụng giới hạn khấu trừ khi dùng nhà để ở. |
Việc người thân sử dụng hoặc cho thuê dưới giá thị trường có thể được tính là tự dùng, trừ khi người thân trả tiền thuê hợp lý và dùng căn nhà làm nhà chính. Quy tắc dưới 15 ngày chỉ áp dụng khi căn nhà được dùng làm nhà ở, không áp dụng cho mọi trường hợp cho thuê ngắn. Với một phòng trong nhà bạn, có thể phân bổ chi phí dùng chung theo diện tích sàn hoặc số phòng một cách hợp lý (IRS: Publication 527).
Tôi có phải nộp thuế thu nhập đầu tư ròng trên tiền thuê không?
Thu nhập ròng từ cho thuê có thể phải chịu thêm thuế thu nhập đầu tư ròng (net investment income tax) 3,8% khi thu nhập tổng điều chỉnh đã sửa đổi vượt ngưỡng của tình trạng nộp tờ khai. Thuế áp dụng trên số nhỏ hơn giữa thu nhập đầu tư ròng và phần thu nhập vượt ngưỡng đó (IRS: Hỏi đáp về NIIT).
| Tình trạng nộp tờ khai | Ngưỡng thu nhập |
|---|---|
| Độc thân hoặc chủ hộ | $200.000 |
| Vợ chồng khai chung | $250.000 |
| Người phối ngẫu còn sống đủ điều kiện | $250.000 |
| Vợ chồng khai riêng | $125.000 |
Chỉ đủ điều kiện là chuyên gia bất động sản thì chưa đủ để loại tiền thuê khỏi loại thuế này: hoạt động cho thuê còn phải là một hoạt động kinh doanh mà bạn tham gia thực chất. Safe harbor coi đó là hoạt động kinh doanh nếu bạn cũng dành hơn 500 giờ mỗi năm cho hoạt động cho thuê, hoặc đã làm vậy trong bất kỳ 5 năm nào của 10 năm trước. Lãi từ việc bán nhà cho thuê cũng có thể được tính là thu nhập đầu tư ròng (IRS: hướng dẫn Form 8960).
Tiền thuê có đủ điều kiện hưởng khoản khấu trừ thu nhập kinh doanh đủ điều kiện không?
Tiền thuê có thể đủ điều kiện hưởng khoản khấu trừ thu nhập kinh doanh đủ điều kiện (qualified business income deduction) khi hoạt động cho thuê là một hoạt động kinh doanh. Việc cho một doanh nghiệp cùng chịu sự kiểm soát thuê cũng có thể đủ điều kiện. Cách tính thông thường dùng đến 20% thu nhập kinh doanh đủ điều kiện, nhưng hoạt động kinh doanh chủ động đủ điều kiện có thể nhận mức khấu trừ tối thiểu. Chỉ khai trên Schedule E hoặc có tình trạng chuyên gia bất động sản thì chưa chứng minh được bạn đủ điều kiện (IRS: Khoản khấu trừ thu nhập kinh doanh đủ điều kiện).
Safe harbor cho thuê của IRS có thể xác lập việc coi hoạt động cho thuê là hoạt động kinh doanh để hưởng khoản khấu trừ này. Bạn phải có sổ sách riêng, hồ sơ dịch vụ và một bản tuyên bố đính kèm tờ khai gốc nộp đúng hạn cho mỗi năm bạn dựa vào safe harbor. Hoạt động cho thuê tồn tại chưa tới 4 năm phải có ít nhất 250 giờ dịch vụ cho thuê mỗi năm; hoạt động tồn tại lâu hơn cần đạt số giờ đó trong 3 của 5 năm gần nhất. Công việc của chủ sở hữu hoặc nhà thầu có thể được tính, nhưng việc xem xét đầu tư và đi lại thì không (IRS: Revenue Procedure 2019-38).
Bất động sản mà bạn dùng làm nhà ở theo quy tắc tự dùng nêu trên, bất động sản cho thuê theo hợp đồng triple-net, hoặc bất động sản cho một hoạt động kinh doanh cùng chịu sự kiểm soát thuê thì không dùng được safe harbor này. Hoạt động cho thuê vẫn có thể đủ điều kiện theo các quy tắc QBI khác (IRS: Revenue Procedure 2019-38).
Bán nhà cho thuê thì chịu thuế gì?
Lãi từ một lần bán nói chung được tính bằng tiền thu từ bán trừ chi phí bán và giá gốc đã điều chỉnh. Chi phí cải tạo làm tăng giá gốc; khấu hao đã khai hoặc có thể khai làm giảm giá gốc, kể cả khi tờ khai năm trước bỏ sót khoản khấu trừ. Nếu một căn nhà ở riêng đã giảm giá trị khi chuyển sang cho thuê, khoản lỗ được khấu trừ khi bán có thể dùng giá trị thị trường hợp lý thấp hơn tại thời điểm chuyển đổi, điều chỉnh theo các thay đổi về sau (IRS: Publication 527; IRS: Publication 544).
Phần lãi do khấu hao của tòa nhà giữ lâu năm có thể là lãi section 1250 chưa thu hồi, chịu thuế tối đa 25%; phần lãi khác có thể được xử lý khác. Việc bán toàn bộ hoạt động cho thuê của bạn cho người mua không liên quan và chịu thuế đầy đủ nói chung cho phép khấu trừ các khoản lỗ thụ động đang bị treo. Một giao dịch trao đổi cùng loại đủ điều kiện đối với bất động sản đầu tư hoặc kinh doanh có thể hoãn khoản lãi; với trao đổi có hoãn, bạn phải xác định tài sản thay thế trong vòng 45 ngày và nhận trong vòng 180 ngày, hoặc đến hạn nộp tờ khai của bạn kể cả gia hạn nếu sớm hơn (IRS: Topic 409; IRS: hướng dẫn Form 8582; IRS: Trao đổi cùng loại; IRS: Publication 544). Hãy giữ bảng kê quyết toán lúc mua và lúc bán, biên nhận cải tạo và bảng khấu hao trước khi tính lãi khi bán.
Nếu căn nhà cho thuê từng là nhà chính của bạn, một phần lãi vẫn có thể đủ điều kiện hưởng khoản loại trừ khi bán nhà nếu bạn sở hữu và ở trong đó làm nhà chính ít nhất 24 tháng trong 5 năm trước ngày bán. Khấu hao cho thuê đã được hoặc lẽ ra được khấu trừ sau ngày 6 tháng 5 năm 1997 không được loại trừ, và một số giai đoạn sử dụng không đủ điều kiện có thể làm giảm khoản loại trừ (IRS: Publication 523).
Tiểu bang của tôi có đánh thuế thu nhập cho thuê khác không?
Quy tắc của tiểu bang có thể thay đổi cách tính lỗ và khấu hao. Chẳng hạn, California coi thu nhập và lỗ từ cho thuê là thụ động ngay cả khi người nộp thuế đủ điều kiện là chuyên gia bất động sản theo luật liên bang, và không áp dụng khấu hao thưởng của liên bang (California FTB: Cho thuê nhà; California FTB: Publication 1001).
Hãy kiểm tra tiểu bang nơi có bất động sản và tiểu bang nơi bạn cư trú để biết yêu cầu khai thuế và các điều chỉnh. Giữ riêng hồ sơ khấu hao liên bang và tiểu bang khi quy tắc khác nhau.
Ví dụ
Chỉ là minh họa bằng đô la Hoa Kỳ. Một chủ nhà độc thân nhận $30.000 tiền thuê, trả $20.000 chi phí vận hành được khấu trừ và có $30.000 khấu hao đã tính đúng. Hoạt động cho thuê cho thấy khoản lỗ $20.000. Giả sử chủ nhà tham gia tích cực, có $120.000 thu nhập tổng điều chỉnh đã sửa đổi và không có thu nhập thụ động nào khác hay giới hạn nào khác.
Mức cho phép lỗ đặc biệt bắt đầu ở $25.000 và giảm bằng một nửa của $20.000 thu nhập vượt trên $100.000, còn lại $15.000. Chủ nhà có thể khấu trừ $15.000 vào thu nhập khác và chuyển $5.000 còn lại sang năm sau. Nếu cùng bất động sản đó được dùng làm nhà ở theo quy tắc tự dùng, phép tính sẽ thay đổi (IRS: Publication 925; IRS: Publication 527).
Trường hợp của bạn khác?
Quyền sở hữu, quốc gia cư trú và loại khoản lỗ có thể làm thay đổi cách khai thuế. Hãy chuẩn bị hợp đồng thuê, hồ sơ tiền thuê, biên nhận, bảng kê quyết toán, bảng khấu hao và lịch ghi số ngày cho thuê và tự dùng trước khi lập tờ khai.
- Bạn có thể đưa bất động sản vào một LLC: xem Bất động sản cho thuê trong LLC.
- Bạn và vợ/chồng sở hữu nhà cho thuê qua một LLC: xem Khai thuế LLC của vợ chồng và gia đình.
- Bạn là người cư trú Canada có nhà cho thuê tại Hoa Kỳ: xem Người Canada có bất động sản cho thuê tại Hoa Kỳ.
- Bạn là người nước ngoài không cư trú có nhà cho thuê tại Hoa Kỳ: quy tắc khấu trừ thuế, lựa chọn và Form 1040-NR có thể khác (IRS: Người nước ngoài không cư trú và bất động sản tại Hoa Kỳ).
- Bất động sản nằm ngoài Hoa Kỳ: xem Bất động sản ở nước ngoài.
- Khoản lỗ đến từ hoạt động kinh doanh chứ không phải cho thuê: xem Lỗ kinh doanh.
- Bạn có khoản lỗ lớn đang bị treo, vừa tự dùng vừa cho thuê, hoặc đang bán nhà: hãy nhờ hỗ trợ chuẩn bị thuế cùng với các hồ sơ nêu trên.
Số liệu trên trang này
| Số liệu | Giá trị | Nguồn |
|---|---|---|
| Giới hạn "de minimis safe harbor" khi không có báo cáo tài chính áp dụng Cho mỗi hóa đơn hoặc khoản mục; bầu chọn hằng năm bằng bản khai kèm tờ khai gốc nộp đúng hạn, kể cả gia hạn; các khoản này cũng phải được ghi nhận là chi phí trong sổ sách của bạn | $2.500 | IRS: Quy định cuối cùng về tài sản hữu hình (Tangible property final regulations) Đã đánh dấu |
| Giới hạn giá gốc tòa nhà theo quy tắc an toàn cho người nộp thuế nhỏ Giá gốc chưa điều chỉnh của tòa nhà sở hữu hoặc thuê, hoặc thấp hơn; tổng doanh thu bình quân hằng năm cũng phải từ $10 triệu trở xuống | $1 triệu | IRS: Quy định cuối cùng về tài sản hữu hình (Tangible property final regulations) Đã đánh dấu |
| Giới hạn theo quy tắc an toàn cho người nộp thuế nhỏ tính theo tỷ lệ giá gốc tòa nhà Chi phí sửa chữa, bảo trì, cải tạo và các khoản tương tự hằng năm của tòa nhà không được vượt mức thấp hơn giữa tỷ lệ này của giá gốc chưa điều chỉnh và $10.000 | 2% | IRS: Quy định cuối cùng về tài sản hữu hình (Tangible property final regulations) Đã đánh dấu |
| Giới hạn bằng đô la theo quy tắc an toàn cho người nộp thuế nhỏ Chi phí sửa chữa, bảo trì, cải tạo và các khoản tương tự hằng năm của tòa nhà không được vượt mức thấp hơn giữa số tiền này và 2% giá gốc chưa điều chỉnh | $10.000 | IRS: Quy định cuối cùng về tài sản hữu hình (Tangible property final regulations) Đã đánh dấu |
| Khấu hao thưởng liên bang cho bất động sản cho thuê đủ điều kiện Một số tài sản đủ điều kiện được mua và đưa vào sử dụng sau ngày 19 tháng 1 năm 2025; bắt buộc áp dụng trừ khi bạn chọn không áp dụng theo từng loại tài sản; không phải bản thân tòa nhà nhà ở cho thuê | 100% Năm thuế 2026 | IRS: Publication 946 Đã đánh dấu |
| Tỷ lệ sở hữu tối thiểu để tham gia tích cực vào bất động sản cho thuê Tổng lợi ích của người nộp thuế và vợ/chồng phải đạt ít nhất 10% theo giá trị trong suốt năm; cũng phải có các quyết định quản lý quan trọng | 10% | IRS: Publication 527 Đã đánh dấu |
| Tỷ lệ giảm dần của khoản cho phép đặc biệt đối với lỗ cho thuê Áp dụng trên thu nhập tổng điều chỉnh đã sửa đổi (modified adjusted gross income) vượt ngưỡng áp dụng | 50% | IRS: Publication 925 Đã đánh dấu |
| Khoản cho phép lỗ đặc biệt tối đa của bất động sản cho thuê, người độc thân hoặc tờ khai chung Theo quy tắc tham gia tích cực, giảm dần theo thu nhập và các quy tắc lỗ khác | $25.000 | IRS: Publication 527 Đã đánh dấu |
| Thời điểm bắt đầu giảm dần khoản cho phép lỗ cho thuê, độc thân hoặc khai chung Thu nhập tổng điều chỉnh đã sửa đổi (MAGI) | $100.000 | IRS: Publication 925 Đã đánh dấu |
| Thời điểm thường chấm dứt khoản cho phép lỗ cho thuê, độc thân hoặc khai chung Thu nhập tổng điều chỉnh đã sửa đổi (MAGI) | $150.000 | IRS: Publication 925 Đã đánh dấu |
| Khoản cho phép lỗ cho thuê tối đa, vợ chồng nộp tờ khai riêng và sống riêng Phải sống riêng với vợ/chồng trong suốt cả năm | $12.500 | IRS: Publication 527 Đã đánh dấu |
| Thời điểm bắt đầu giảm dần khoản cho phép lỗ cho thuê, vợ chồng khai riêng và sống riêng Thu nhập tổng điều chỉnh đã sửa đổi (MAGI) | $50.000 | IRS: Publication 925 Đã đánh dấu |
| Thời điểm thường chấm dứt khoản cho phép lỗ cho thuê, vợ chồng khai riêng và sống riêng Thu nhập tổng điều chỉnh đã sửa đổi (MAGI) | $75.000 | IRS: Publication 925 Đã đánh dấu |
| Số giờ tham gia thực chất theo tiêu chí số giờ chính Mức tham gia phải vượt con số này trong năm tính thuế | 500 giờ | IRS: Publication 925 Đã đánh dấu |
| Số giờ tham gia thực chất theo tiêu chí so sánh Mức tham gia phải vượt con số này và ít nhất bằng mức của bất kỳ người nào khác | 100 giờ | IRS: Publication 925 Đã đánh dấu |
| Ngưỡng sở hữu của người sử dụng lao động đối với số giờ làm việc của nhân viên là chuyên gia bất động sản Nhân viên phải sở hữu, hoặc được coi là sở hữu, hơn tỷ lệ này cổ phiếu, vốn hoặc lợi nhuận của người sử dụng lao động | 5% | IRS: Publication 527 Đã đánh dấu |
| Tỷ lệ dùng cá nhân khiến nơi ở được xem là nhà ở So sánh với 14 ngày; số ngày sử dụng cá nhân phải vượt mức lớn hơn | 10% | IRS: Publication 527 Đã đánh dấu |
| Thuế suất thuế thu nhập từ đầu tư ròng (Net Investment Income Tax) Thuế suất trên mức thấp hơn giữa thu nhập đầu tư ròng và thu nhập tổng điều chỉnh đã sửa đổi vượt ngưỡng theo tình trạng nộp tờ khai | 3,8% | IRS: Thuế thu nhập từ đầu tư ròng (Net Investment Income Tax) Đã đánh dấu |
| Ngưỡng thuế thu nhập từ đầu tư ròng (Net Investment Income Tax), người độc thân hoặc chủ hộ Thu nhập tổng điều chỉnh đã sửa đổi (MAGI); không điều chỉnh theo lạm phát | $200.000 | IRS: Hỏi đáp về thuế thu nhập từ đầu tư ròng (Net Investment Income Tax) Đã đánh dấu |
| Ngưỡng thuế thu nhập từ đầu tư ròng (Net Investment Income Tax), vợ chồng nộp tờ khai chung Thu nhập tổng điều chỉnh đã sửa đổi (MAGI); không điều chỉnh theo lạm phát | $250.000 | IRS: Hỏi đáp về thuế thu nhập từ đầu tư ròng (Net Investment Income Tax) Đã đánh dấu |
| Ngưỡng thuế thu nhập từ đầu tư ròng (Net Investment Income Tax), vợ/chồng còn sống đủ điều kiện (qualifying surviving spouse) Bảng của IRS gọi tình trạng nộp tờ khai này là qualifying widow(er) with dependent child (người góa bụa đủ điều kiện có con phụ thuộc) | $250.000 | IRS: Hỏi đáp về thuế thu nhập từ đầu tư ròng (Net Investment Income Tax) Đã đánh dấu |
| Ngưỡng thuế thu nhập từ đầu tư ròng (Net Investment Income Tax), vợ chồng nộp tờ khai riêng Thu nhập tổng điều chỉnh đã sửa đổi (MAGI); không điều chỉnh theo lạm phát | $125.000 | IRS: Hỏi đáp về thuế thu nhập từ đầu tư ròng (Net Investment Income Tax) Đã đánh dấu |
| Tỷ lệ khấu trừ thu nhập kinh doanh đủ điều kiện (QBI) Tỷ lệ tối đa của thu nhập kinh doanh đủ điều kiện (QBI) trước các giới hạn của cá nhân và doanh nghiệp | 20% Năm thuế 2026 | IRS: Khoản khấu trừ thu nhập kinh doanh đủ điều kiện (Qualified business income deduction) Đã đánh dấu |
| Độ tuổi mà dưới mức đó, quy tắc an toàn (safe harbor) về cho thuê yêu cầu số giờ dịch vụ mỗi năm Doanh nghiệp bất động sản cho thuê tồn tại dưới bốn năm phải đạt phép thử số giờ dịch vụ mỗi năm | 4 năm | IRS: Revenue Procedure 2019-38 Đã đánh dấu |
| Số giờ dịch vụ cho thuê để hưởng quy tắc an toàn QBI Số giờ dịch vụ cho thuê của một doanh nghiệp bất động sản cho thuê trong năm đủ điều kiện | 250 giờ | IRS: Revenue Procedure 2019-38 Đã đánh dấu |
| Số năm cung cấp dịch vụ đủ điều kiện cho quy tắc an toàn đối với bất động sản cho thuê đã hoạt động lâu Số năm bắt buộc có đủ giờ dịch vụ cho thuê trong khoảng thời gian xét lại, đối với doanh nghiệp từ bốn năm tuổi trở lên | 3 | IRS: Revenue Procedure 2019-38 Đã đánh dấu |
| Số năm tham chiếu (lookback) cho mức an toàn của bất động sản cho thuê lâu năm Số năm thuế liên tiếp kết thúc bằng năm thuế hiện tại đối với doanh nghiệp đã hoạt động ít nhất bốn năm | 5 | IRS: Revenue Procedure 2019-38 Đã đánh dấu |
| Thuế suất tối đa đối với lãi section 1250 chưa thu hồi (unrecaptured) Áp dụng cho phần lãi đủ điều kiện liên quan đến khấu hao của bất động sản theo section 1250 | 25% | IRS: Topic 409, Lãi và lỗ vốn (Capital Gains and Losses) Đã đánh dấu |
| Mốc cắt khoản loại trừ khi bán nhà đối với khấu hao nhà cho thuê Phần lãi do khấu hao được phép hoặc có thể được phép cho các kỳ sau ngày này không thể được loại trừ theo section 121 | ngày 6 tháng 5 năm 1997 | IRS: Publication 523 Đã đánh dấu |
Nguồn chính
- IRS: Publication 527, Nhà ở cho thuê (Residential Rental Property)
- IRS: Hướng dẫn kê khai Schedule E
- IRS: Publication 925, Quy tắc hoạt động thụ động và rủi ro vốn (Passive Activity and At-Risk Rules)
- IRS: Hướng dẫn kê khai Form 8582
- IRS: Publication 946, Cách khấu hao tài sản (How To Depreciate Property)
- IRS: Quy định cuối cùng về tài sản hữu hình (Tangible property final regulations)
- IRS: Hướng dẫn kê khai Form 8960
- IRS: Hỏi đáp về thuế thu nhập đầu tư ròng (Questions and Answers on the Net Investment Income Tax)
- IRS: Hướng dẫn kê khai Form 8995
- IRS: Khoản khấu trừ thu nhập kinh doanh đủ điều kiện (Qualified business income deduction)
- IRS: Revenue Procedure 2019-38
- IRS: Publication 544, Bán và chuyển nhượng tài sản (Sales and Other Dispositions of Assets)
- IRS: Publication 523, Bán nhà của bạn (Selling Your Home)
- IRS: Topic 409, Lãi và lỗ vốn (Capital Gains and Losses)
- IRS: Trao đổi cùng loại (Like-kind exchanges)
- California FTB: Cho thuê nhà (Rental)
- California FTB: Publication 1001
- IRS: Người nước ngoài không cư trú và bất động sản tại Hoa Kỳ (Nonresident aliens and US real property)
Về hướng dẫn này
Bản dịch từ hướng dẫn tiếng Anh · Đọc bản gốc tiếng Anh Trang này giải thích các quy tắc chung cho năm thuế được nêu. Đây không phải là tư vấn cho trường hợp của bạn.
Thay đổi so với bản tiếng Anh gốc
- : Xuất bản lần đầu.