LLC içinde kiralık mülk veya ev: vergide ne değişir?

Kiralık mülkümü LLC'ye almak vergilerimi değiştirir mi?

Tek bireysel sahibi olan bir LLC'deki kiralık mülk genellikle sahibinin federal beyannamesinde, çoğunlukla Schedule E üzerinde yer alır. LLC, şirket olarak vergilendirilmeyi seçmediği sürece federal gelir vergisi açısından yok sayılır. Tapuda LLC adının yazılması tek başına yeni bir federal kira indirimi veya vergi oranı yaratmaz (IRS: tek üyeli LLC'ler).

Bunlar varsayılan sınıflandırma kurallarıdır. Ortaklığın kira geliri Form 8825 ile bildirilir. Kiralık mülkün tek sahibiyseniz ve LLC'yi yalnızca federal gelir vergisi avantajı için istiyorsanız, olağan yok sayılan LLC size böyle bir avantaj sağlamaz. Tapuyu değiştirmeden önce eyalet maliyetlerini, ayrıca hukuki ve finansman konularını tartın. Kanada'da yaşıyorsanız Kanadalı biri ABD'deki mülke nasıl sahip olmalı rehberiyle başlayın, çünkü iki ülkenin kuralları da önemlidir. Schedule E indirimleri, zarar sınırları ve kiracılara önemli hizmet verildiğinde Schedule C'nin ne zaman gerektiği için kiralık mülk vergileri rehberine bakın (IRS: Publication 527).

Kiralık mülkümü LLC'ye devretmek vergilendirilen bir satış sayılır mı?

Hem mülkün hem de yok sayılan tek üyeli LLC'nin tek sahibiyseniz, LLC'ye yapılan tapu devri federal gelir vergisi açısından genellikle yok sayılır. Başka bir kişinin payını da devreden bir tapu için ayrı bir vergi analizi gerekir. Ortaklık olarak vergilendirilen bir LLC'ye yapılan katkı, o ortaklıkta pay aldığınızda genellikle vergisi ertelenen bir işlemdir. Ancak size ödeme yapılırsa, ipotek borcunu diğer sahiplere kaydırırsanız veya devri başka işlemlerle birleştirirseniz sonuç değişebilir (IRS: tek üyeli LLC'ler; IRS: ortaklığa katkılar).

Ortaklığa katkı kuralı genellikle kazancı siler değil, erteler. Ortaklık borcu kuralına göre, borçtaki payınızdan kurtulmanız size para dağıtılmış gibi işlem görür. Bu farazi tutar, ortaklık payınızdaki maliyet esasınızı (basis) aşarsa, elden hiç nakit geçmese bile kazanç doğabilir (IRS: Publication 541, ipotek örnekleri). Katkıdan önceki veya sonraki iki yıl içinde size yapılan bir ödemenin, gerçeklerin açıkça aksini göstermediği sürece satışın parçası olduğu varsayılır. Bunu genellikle Form 8275 ile bildirmeniz gerekir (26 CFR 1.707-3). Ortaklık kiralık mülkü yedi yıl içinde başka bir sahibe dağıtırsa, mülkü katkı olarak koyduğunuzda içinde birikmiş olan kazancı genellikle siz vergiye tabi kazanç olarak bildirirsiniz (IRS: Publication 541).

Tapuyu imzalamadan önce mevcut krediyi, düzeltilmiş vergisel maliyet esasınızı, her sahibin katkısını ve borcun sonrasında kimin üstüne kalacağını karşılaştırın. Kredi şartlarını, sigortayı ve tapu sürecini ayrıca kontrol edin. Federal gelir vergisi uygulaması bu konuları çözmez.

Maliyet esasım, amortismanım ve elde tutma sürem devam eder mi?

Genellikle evet. Düzeltilmiş maliyet esası (adjusted basis), iyileştirmeler ve amortisman gibi değişikliklerden sonra vergisel maliyetinizdir. Elde tutma süresi, mülke vergi açısından ne kadar süredir sahip olduğunuzdur. Kendi yok sayılan LLC'nize yapılan tapu devri bunların hiçbirini sıfırlamaz. Ortaklık olarak vergilendirilen LLC genellikle sizin düzeltilmiş maliyet esasınızı devralır ve önceki sahiplik sürenizi sayar. İpotekten kurtulmaktan doğan kazanç, ortaklığın kiralık mülkteki maliyet esasını kendiliğinden artırmaz. Section 721(b) kapsamındaki kazanç için ayrı bir kural geçerlidir (26 U.S.C. 723; IRS: Publication 541).

Yani piyasa değerindeki artış tek başına amortismanı daha yüksek değerden yeniden başlatmaz. Alım kapanış belgesini, sermaye iyileştirme kayıtlarını, arsa payı dağılımını ve amortisman tablosunu saklayın. Mülk ortaklığa girerken değeri vergisel maliyet esasından farklıysa, ortaklık sonraki amortisman ve kazancı sahipler arasında paylaştırırken bu farkı takip etmek zorundadır (IRS: Publication 541, katkı olarak konan mülk). Kiraya çevrilen eski bir konutun ayrı amortisman maliyet esası kuralları vardır.

Kiralık mülkün LLC'sine iki veya daha fazla kişi sahip olursa ne değişir?

İki veya daha fazla üyesi olan bir ABD (yurt içi) LLC'si, yalnızca tek bir ev sahip olsa bile federal vergi açısından genellikle ortaklıktır. Normalde Form 1065 verir ve her sahibe bir Schedule K-1 gönderir. LLC olmadan mülkü birlikte edinip kiralamak farklı bir sınıflandırmaya girebilir (eCFR: varsayılan sınıflandırma; IRS: Publication 541).

Ortaklık, kendi mülk maliyet esasını ve her ortağın pay için ayrı maliyet esasını takip eder. Borç paylaşımı, katkılar, dağıtımlar ve kâr paylaştırmaları ortağın maliyet esasını değiştirebilir. Gerekli olan Form 1065'in geç verilmesi, ortak sayısına ve gecikme ayına göre hesaplanan bir cezaya yol açabilir (IRS: Form 1065 talimatları). Yeni üye, LLC'ye mülk katmak yerine mevcut payınızın bir bölümünü satın alırsa, devrinizin bir kısmı satış sayılabilir. Vergisi ertelenen bir katkı gibi işlem yapmadan önce gerçek düzenlemeyi belgelendirin (eCFR: üye değişikliği). Bir sahip daha sonra ölürse veya payını satarsa, ortaklığın devir yılı için zamanında verdiği beyannameyle birlikte bir beyanla yaptığı section 754 seçimi yoksa, kiralık mülkün ortaklık içindeki maliyet esası ve dolayısıyla amortismanı yeni sahip için genellikle aynı kalır (26 U.S.C. 743; 26 CFR 1.754-1).

Ortaklık, uygun kiralık gayrimenkulü section 1031 kapsamında değiş tokuş edebilir. Ancak bir sahip, ortaklık payını benzer türde gayrimenkul olarak değiştiremez (IRS: Publication 544). Beyanname ve K-1 kuralları için ortaklıklar nasıl vergilendirilir rehberine bakın. Diğer sahip eşinizse, müşterek mal rejimi (community property) beyan sonucunu değiştirebileceğinden eş ve aile LLC'leri rehberine bakın.

Kiralık mülkü neden S şirketi veya C şirketinde tutmayayım?

Şirket vergilendirmesi, mülkün finansmanının ve şirketten geri çıkarılmasının vergi maliyetini değiştirir. LLC buna yalnızca seçimle ulaşır. Bunun yolu, her üyenin veya yetkili bir yöneticinin ya da üyenin imzaladığı ve başvurudan en fazla 75 gün öncesinden geçerli olan Form 8832'dir. S statüsü için ise her hissedarın onayıyla verilen Form 2553 gerekir. Bu form genellikle vergi yılı başladıktan sonra en geç 2 ay 15 gün içinde verilir (26 CFR 301.7701-3(c); IRS: Form 2553 talimatları). İpotekli bir kiralık mülkü şirkete devretmek, devir başka açılardan vergi ertelemesine uygun olsa bile, üstlenilen borçlar devredilen mülkün toplam düzeltilmiş maliyet esasını aşıyorsa kazanç doğurabilir (26 U.S.C. 357(c)). S şirketi hissedarı genellikle yalnızca şirkete kişisel olarak borç verdiği para için borç maliyet esası kazanır. Şirketin ipoteğine sadece kefil olmak bu maliyet esasını yaratmaz (IRS: S şirketi hisse ve borç maliyet esası).

Her iki şirket türü de değer kazanmış bir kiralık mülkü hissedara dağıtırsa, şirket genellikle kazanç doğmuş sayar. Bu amaçla mülkün değeri, en az hissedarın üstlendiği ya da mülkle birlikte devraldığı borç, örneğin ipotek, kadardır. Bu borç piyasa değerini aşsa bile durum böyledir (26 U.S.C. 311(b)(2), 26 U.S.C. 336(b) uygulanarak). C şirketi ayrıca kendi geliri üzerinden vergi öder. Şirketin birikmiş kazanç ve kârından (earnings and profits) yapılan dağıtım, hissedar için genellikle vergilendirilen temettüdür (IRS: Publication 542). Şirkete dönüşümlerin ek kuralları vardır. işletme türünüzü değiştirme rehberine bakın.

Evimi LLC'ye alırsam, satarken kazancı yine de hariç tutabilir miyim?

Evet, kendi yok sayılan tek sahipli LLC'nizin elinde bulunan bir ev, federal ev satışı sahiplik testini yine karşılayabilir. Düzenleme, sizi evin sahibi sayar ve LLC'nin satışını sizin satışınız sayar. Yine de section 121'in diğer koşullarını karşılamanız gerekir (26 CFR 1.121-1(c)(3)(ii)).

Olağan azami hariç tutma tutarı $250.000, uygun bir müşterek beyanname için $500.000 tutarındadır (IRS: Publication 523). Satıştan önceki beş yıl içinde sahiplik ve kullanım sürelerinin her biri genellikle toplam iki yıl olmalıdır. Evi satmadan önceki beş yıl içinde section 1031 değişimiyle edindiyseniz hariç tutma uygulanmaz. 6 Mayıs 1997 sonrasında kira kullanımı için indirilmiş veya indirilebilecek amortismana bağlı kazanç hariç tutulamaz. 2008 sonrasında ve evin ana konut olarak son kullanımından önce yapılan kira kullanımı da kazancın bir bölümünü hariç tutmaya uygun olmaktan çıkarabilir. Satıştan önceki beş yıl içinde ve evde son oturduğunuz tarihten sonra yapılan kira kullanımı aleyhinize sayılmaz (IRS: Publication 523).

Evinize sahip olan ve onu satan bir ortaklık LLC'si farklıdır. Düzenlemenin açık sahiplik kuralı yok sayılan tek sahipli işletmeleri kapsar, ortaklıkları değil. Bireysel bir sahibin section 121 hariç tutmasının ortaklığın satışına uygulanacağını varsaymayın. Birlikte sahip olunan bir evi LLC'ye almadan önce sahiplik ve satış planlarını netleştirin (26 CFR 1.121-1).

LLC ek indirim sağlar mı, kira zararı sınırlarını değiştirir mi?

Hayır. Yok sayılan bir LLC, kişisel giderleri kira gideri haline getirmez ve pasif faaliyet kurallarını kaldırmaz. Gayrimenkul uzmanı kuralları gibi belirli istisnalar dışında, sahibi üzerinde çalışsa bile kira faaliyeti genellikle pasiftir (IRS: Publication 925).

Ortaklık olarak vergilendirilen LLC, kira sonuçlarını sahiplere aktarır. Sahipler yine kendi maliyet esaslarını, riskteki tutar (at-risk) ve pasif zarar sınırlarını uygular. Eyalet LLC giderleri ayrı bir maliyet olabilir, ancak işletmeyi kurmak mülk için kendiliğinden yeni bir federal indirim yaratmaz. İndirilebilir giderler ve kira zararlarının ücret gelirini ne zaman azaltabileceği için kiralık mülk vergileri rehberine bakın.

Tapu devri emlak vergisinde yeniden değerlemeye veya devir vergisine yol açar mı?

Bu, mülkün bulunduğu yere ve gerçek faydalanıcı sahipliğinin değişip değişmediğine bağlıdır. Yok sayılan LLC'nin federal vergi işlemi, eyalet emlak vergisini veya yerel devir vergisini belirlemez (California Board of Equalization; New York City devir vergisi).

California'da LLC'ye devir, yalnızca tapunun tutuluş biçimini değiştiriyorsa ve her sahibin her mülkteki oransal payı aynı kalıyorsa yeniden değerlemeden hariç tutulabilir (Board of Equalization sık sorulan sorular). Ancak ana konutta California, tapu LLC adına olduğu sürece, devir yeniden değerlemeye yol açmasa bile Homeowners' Exemption'a (konut sahibi muafiyeti) izin vermez (Board of Equalization). Daha sonra, ilk sahiplerin LLC paylarının toplamda yarıdan fazlası devredildiğinde veya bir kişi ya da kuruluş LLC'nin yarısından fazlasını elde ettiğinde, hariç tutulan mülk bir kez daha yeniden değerlenir. Değişiklik 90 gün içinde Form BOE-100-B ile Board of Equalization'a bildirilmelidir (Board of Equalization). New York City ayrı bir soruyu örnekler. Birçok mülk devrini vergilendirir, ancak gerçek faydalanıcı sahipliği aynı kalan, yalnızca şekil değişikliğini muaf sayar. Muaf devirler için de 30 gün içinde beyanname verilmesini ister (şehir devir vergisi kuralları). Tapuyu tescil ettirmeden önce mülkün bulunduğu ilçe ve şehrin kurallarını kontrol edin.

Kiralık mülkün LLC'si her yıl eyalet vergisi ve harç olarak ne kadara mal olur?

Eyalet maliyetleri değişir ve federal vergide yok sayılan bir LLC yine de eyalet vergisi ödeyebilir veya eyalet beyannamesi verebilir. Örneğin California, orada kurulmuş veya orada faaliyet gösteren bir LLC'den, iptal edilene kadar iş yapmasa bile genellikle $800 tutarında yıllık LLC vergisi alır. Ayrıca Form 568 ister ve gelire dayalı bir LLC ücreti uygulayabilir (California Franchise Tax Board).

Kuruluş eyaletinin başvuru ve yıllık maliyetlerini, mülkün bulunduğu eyaletin kurallarıyla karşılaştırın. LLC'yi başka bir eyalette kurmak, mülkün eyalet beyan yükümlülüklerini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. California ücret eşikleri ve istisnaları için California asgari vergisi ve LLC ücreti rehberine bakın.

Vergi açısından her kiralık mülk için ayrı bir LLC gerekir mi?

Hayır. Hiçbir federal gelir vergisi kuralı kiralık mülk başına bir LLC şart koşmaz. Yok sayılan tek bir LLC birkaç kiralık mülke sahip olabilir. Sahip her mülkü Schedule E, Part I bölümünde sayfa başına üç mülk olacak şekilde listeler, gerekirse ek sayfa ekler. Ortaklık LLC'si ise birkaç mülkü Form 8825 üzerinde bildirebilir (IRS: Schedule E talimatları; IRS: Form 8825).

Her LLC'nin tek sahibiyseniz ve hiçbiri şirket vergilendirmesini seçmediyse, ayrı LLC'ler tek başına ayrı federal gelir vergisi beyannameleri gerektirmez (IRS: tek üyeli LLC'ler). Ayrı LLC'ler hukuki risk veya finansman açısından önemli olabilir, ancak her biri eyalet başvurularını, ücretleri, tapuları ve kayıtları artırabilir. LLC sayısına, federal indirim stratejisi olarak değil, eyalet maliyetlerini ve kredi şartlarını inceledikten sonra karar verin.

Örnek

Örnek tutarlar ABD dolarıyla gösterilmiştir. $300.000 karşılığı aldığınız bir kiralık mülkünüz var. Amortisman ve iyileştirmelerden sonra düzeltilmiş vergisel maliyet esası $260.000, piyasa değeri $400.000. Mülkü, şirket statüsü seçmeden yalnızca sizin sahip olduğunuz bir LLC'ye tapuyla devrediyorsunuz. Federal gelir vergisi açısından kirayı yine Schedule E'de bildirirsiniz ve tapu devri $400.000 değeri yeni bir amortisman maliyet esasına çevirmez.

Şimdi bir arkadaşınızın LLC'ye nakit koyduğunu ve LLC'nin ortaklığa dönüştüğünü düşünelim. Federal vergi açısından, kiralık mülkü ortaklık payı karşılığında katmış sayılırsınız. Kiralık mülkün devralınan maliyet esası yine $260.000 olur. Ortaklık mülkü hemen satarsa, arkadaşınız katılmadan önce birikmiş olan $140.000 kazanç genellikle arkadaşınızla bölüşülmez, size tahsis edilir. Mülk elde tutulursa, amortisman aynı farkı hesaba katacak biçimde paylaştırılır ve bu genellikle size sahiplik payınızdan daha az amortisman bırakır. Kiralık mülkte ipotek varsa, vergi sonucu değişiklikten sonra her sahibin borçtaki payına da bağlıdır. Size yapılan nakit bir ödeme veya payınızın bir bölümünün satın alınması, düzenlemenin bir kısmını vergilendirilebilir hale getirebilir.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Kanada'da yaşıyorsanız: iki ülkedeki sahiplik seçeneklerini Kanadalı biri ABD'deki mülke nasıl sahip olmalı rehberinde karşılaştırın.
• Kira indirimleri veya zarar sınırları için: kiralık mülk vergileri rehberine bakın.
• Eşiniz veya akrabalarınız pay sahibi olacaksa: eş ve aile LLC'leri rehberine göz atın.
• LLC'nizin ortakları var ve beyanname gerekiyorsa: ortaklıklar nasıl vergilendirilir rehberine bakın.
• Kiralık mülkünüz California'daysa: California asgari vergisi ve LLC ücreti rehberine göz atın.
• Birkaç mülkünüz, ortak sahibiniz, ipotek değişikliğiniz, yeniden finansmanınız veya planlanmış bir değişiminiz varsa: tapuları, alım ve satış kapanış belgelerini, amortisman tablolarını, kredi şartlarını, önceki Schedule E'leri ve önerilen sahiplik paylarını toplayın. Tapuyu devretmeden önce işletme kuruluşu desteği alın.