Imposto sobre aluguel nos EUA: renda, deduções e depreciação

A renda de aluguel é tributável e onde eu a declaro?

Para um cidadão dos EUA ou estrangeiro residente, o aluguel de um imóvel nos EUA geralmente é tributável e normalmente é declarado, com as despesas de cada imóvel, no Schedule E, Part I, mesmo quando o inquilino paga com bens ou serviços em vez de dinheiro. O aluguel comum declarado no Schedule E geralmente não está sujeito ao imposto de autônomo (self-employment tax) (IRS: Publication 527).

Fora da exceção de aluguel curto de residência, descrita abaixo, o aluguel recebido sem intenção de lucro vai no Schedule 1. As despesas operacionais do aluguel não são dedutíveis, mas os juros de financiamento, os impostos sobre o imóvel e as perdas por sinistro que se qualifiquem ainda podem ser deduzidos de forma detalhada no Schedule A (IRS: Publication 527).

A maioria das pessoas físicas declara o aluguel quando o recebe. O aluguel adiantado conta quando é recebido, inclusive o pagamento do último mês do contrato. Um depósito caução reembolsável não é aluguel até você ficar com ele; um depósito designado como aluguel final é aluguel adiantado. Se um inquilino paga uma conta sua, declare o pagamento como aluguel e deduza a conta, se for uma despesa de aluguel elegível (IRS: Publication 527).

Quais despesas de aluguel posso deduzir?

Em geral, você pode deduzir os custos ligados à geração de aluguel enquanto o imóvel é mantido para aluguel. O principal do financiamento e o preço de compra do imóvel não são despesas do ano (IRS: Publication 527).

Essas categorias vêm da IRS Publication 527. O seguro pago por cobertura futura é distribuído ao longo do período coberto. Os pontos do financiamento e alguns custos de fechamento também têm tratamento separado; guarde o contrato do empréstimo e os extratos de fechamento. Guarde as notas e os registros dos dias alugados, vagos e usados para fins pessoais (IRS: Publication 527).

Os custos comuns de manutenção geralmente são dedutíveis a partir do momento em que o imóvel está disponível para aluguel, inclusive durante um período vago em que ele continua mantido para aluguel. A depreciação pode continuar, mas o aluguel não recebido não é uma dedução (IRS: Publication 527).

A obra é um reparo ou uma benfeitoria?

Um reparo que mantém o imóvel alugado funcionando normalmente geralmente é dedutível no ano. Uma benfeitoria que melhora o imóvel, o restaura ou o adapta a um novo uso geralmente é somada ao custo-base e depreciada (IRS: Publication 527).

Os fatos importam: uma obra que corrige um defeito que já existia quando você comprou o imóvel pode ser uma benfeitoria. As regras do IRS sobre bens tangíveis também preveem um porto seguro de manutenção de rotina e duas opções anuais, cada uma feita por uma declaração anexada à sua declaração original entregue no prazo, incluindo prorrogações. A opção de valor mínimo (de minimis) deduz itens de até $2.500 por nota ou item que a sua contabilidade também lança como despesa. A opção do pequeno contribuinte, entre outras condições, abrange um edifício com custo-base não ajustado de $1 milhão ou menos, se os reparos e benfeitorias do ano somarem no máximo 2% desse custo-base ou $10.000, o que for menor. Separe as notas de reparos e de benfeitorias para calcular com exatidão o custo-base e o ganho de uma venda futura (IRS: Publication 527).

Como funciona a depreciação de um imóvel alugado?

A depreciação distribui o custo de um edifício alugado ao longo do seu período de recuperação fiscal. O terreno não pode ser depreciado, e a depreciação começa quando o imóvel está pronto e disponível para aluguel, mesmo que o primeiro inquilino se mude depois (IRS: Publication 527).

Pelo método federal usual, um edifício residencial alugado e suas benfeitorias estruturais são depreciados em 27,5 anos, com a convenção de meio de mês. Eletrodomésticos e móveis têm períodos de recuperação diferentes. Se uma antiga residência passa a ser alugada, o custo-base para depreciação geralmente é o menor valor entre o custo-base ajustado e o valor justo de mercado na data da conversão, sem o terreno (IRS: Publication 527; IRS: Publication 946).

Certos bens elegíveis de vida útil mais curta, adquiridos e colocados em uso depois de 19 de janeiro de 2025, têm uma dedução federal de 100% no primeiro ano, salvo se você optar por não usá-la; o próprio edifício residencial não se qualifica. A elegibilidade depende do bem e da data de aquisição. A opção por não usar a depreciação bônus abrange uma classe inteira de bens e é feita por uma declaração anexada à sua declaração entregue no prazo, incluindo prorrogações, referente ao ano em que o bem entra em uso (IRS: Publication 946). A depreciação que você deduziu ou poderia ter deduzido reduz o seu custo-base na venda; por isso, guarde um cronograma de depreciação ano a ano (IRS: Publication 527).

Um prejuízo de aluguel pode reduzir meu salário?

Normalmente, o prejuízo de aluguel é passivo e não pode compensar diretamente salários. Um proprietário com participação ativa pode ter direito a uma exceção limitada; caso contrário, o prejuízo é levado para os anos seguintes para uso contra renda passiva ou em uma venda que se qualifique (IRS: Publication 925; IRS: Form 8582 instructions).

A participação ativa geralmente exige que você e seu cônjuge sejam donos de pelo menos 10%, em valor, durante todo o ano e tomem decisões importantes de gestão, como aprovar inquilinos ou reparos. Para o abatimento especial, o limite é reduzido em 50% da renda bruta ajustada modificada (modified adjusted gross income) que exceder o limite inicial (IRS: Publication 925).

Pessoas casadas com declaração separada que moraram com o cônjuge em qualquer momento do ano não podem usar esse abatimento especial. As regras de risco (at-risk) se aplicam antes das regras de perdas passivas; por isso, detalhes de empréstimo e de propriedade podem limitar ainda mais um prejuízo. Um limite de prejuízo empresarial excedente (excess business loss) também pode se aplicar a uma atividade de aluguel não passiva (IRS: Publication 527; IRS: Publication 925).

O que conta como profissional do mercado imobiliário?

A condição federal de profissional do mercado imobiliário (real estate professional) exige os dois requisitos: que mais da metade dos seus serviços pessoais em todas as atividades seja prestada em atividades imobiliárias nas quais você participa de forma material, e que você dedique mais de 750 horas a essas atividades imobiliárias durante o ano. A condição, sozinha, não libera todo prejuízo de aluguel: você também precisa participar de forma material da atividade de aluguel ou optar por tratar todo o seu aluguel imobiliário como uma única atividade e cumprir o teste para ela. Você faz essa opção com uma declaração anexada à declaração original; ela vale para os anos seguintes em que você se qualificar, salvo mudança relevante dos fatos, e pode haver alívio para pedido tardio. Um profissional do mercado imobiliário que se qualifique também preenche a linha 43 do Schedule E (IRS: Publication 925; IRS: Schedule E instructions). A participação material é um teste de trabalho separado; exemplos incluem mais de 500 horas na atividade, ou mais de 100 horas e pelo menos tanto trabalho quanto qualquer outra pessoa. Outros testes também se aplicam (IRS: Publication 925).

Em uma declaração conjunta, um dos cônjuges precisa cumprir os dois testes da condição sem somar horas com o outro. O trabalho de um cônjuge pode contar para a participação material em um aluguel, mas não para as horas de profissional do mercado imobiliário do outro cônjuge. O trabalho como empregado em uma atividade imobiliária só conta para os testes da condição se você for dono, ou for considerado dono, de mais de 5% do empregador. Guarde registros de tempo datados que mostrem o trabalho e o imóvel; o tempo de investidor e as opções de agrupamento também podem mudar o resultado (IRS: Publication 925).

O que muda em um aluguel de curta temporada?

Uma estadia média de hóspedes de 7 dias ou menos não é uma atividade de aluguel pelas regras de perdas passivas; uma estadia média de 30 dias ou menos com serviços pessoais significativos também pode ficar fora dessas regras. Se o prejuízo resultante compensa salários passa então a depender dos testes de participação material descritos acima e de outros limites de prejuízo (IRS: Publication 925).

O teste de perdas passivas, por si só, não move a renda para o Schedule C. Prestar serviços substanciais principalmente para a conveniência dos hóspedes, como limpeza regular ou troca de roupa de cama durante a estadia, geralmente faz do Schedule C o formulário de declaração e pode trazer o imposto de autônomo (self-employment tax). Serviços públicos básicos, coleta de lixo e limpeza de áreas comuns, por si sós, não contam como serviços substanciais (IRS: Publication 527). Registre cada estadia e os serviços prestados. Os impostos locais de ocupação são separados desta questão de imposto de renda federal.

E se eu uso o imóvel ou alugo parte da minha casa?

O uso pessoal muda o cálculo da dedução. Divida os custos compartilhados entre aluguel e uso pessoal; os custos usados apenas para o quarto ou a unidade alugada geralmente podem ser atribuídos a essa parte alugada (IRS: Publication 527).

O uso por familiares ou o aluguel abaixo do mercado pode contar como uso pessoal, salvo se um familiar pagar aluguel justo e usar o imóvel como residência principal. A regra de menos de 15 dias só se aplica quando o imóvel é usado como residência, não a todo aluguel curto. Para um quarto da sua casa, um método razoável de área ou de número de cômodos pode dividir os custos compartilhados (IRS: Publication 527).

Devo pagar o imposto sobre renda líquida de investimentos sobre o aluguel?

A renda líquida de aluguel pode estar sujeita a um imposto adicional de 3,8% sobre a renda líquida de investimentos (net investment income tax) quando a renda bruta ajustada modificada excede o limite da sua situação de declaração. O imposto incide sobre o menor valor entre a renda líquida de investimentos e a renda acima desse limite (IRS: NIIT questions and answers).

Qualificar-se como profissional do mercado imobiliário não tira, por si só, o aluguel desse imposto: o aluguel também precisa ser uma atividade empresarial da qual você participa de forma material. Um porto seguro trata o aluguel assim se você também dedicar mais de 500 horas por ano à atividade de aluguel, ou se já o fez em 5 dos 10 anos anteriores. O ganho na venda de um imóvel alugado também pode contar como renda líquida de investimentos (IRS: Form 8960 instructions).

O aluguel dá direito à dedução de renda empresarial qualificada?

O aluguel pode dar direito à dedução de renda empresarial qualificada (qualified business income, QBI) quando o aluguel é uma atividade empresarial. Um aluguel para uma empresa sob controle comum também pode se qualificar. O cálculo usual considera até 20% da renda empresarial qualificada, mas uma atividade empresarial ativa que se qualifique pode receber uma dedução mínima. A declaração no Schedule E ou a condição de profissional do mercado imobiliário, sozinhas, não comprovam a elegibilidade (IRS: Qualified business income deduction).

Um porto seguro do IRS para aluguel pode comprovar o tratamento como atividade empresarial para essa dedução. Ele exige contabilidade separada, registros dos serviços e uma declaração anexada à declaração original entregue no prazo, para cada ano em que você o usar. Uma atividade com menos de 4 anos precisa ter pelo menos 250 horas de serviços de aluguel por ano; uma mais antiga precisa dessas horas em 3 dos últimos 5 anos. O trabalho dos proprietários ou de prestadores de serviços pode contar, mas a análise de investimentos e as viagens não contam (IRS: Revenue Procedure 2019-38).

Um imóvel que você usa como residência pela regra de uso pessoal acima, um alugado em contrato triple-net (o inquilino paga impostos, seguro e manutenção) ou um alugado a uma atividade empresarial sob controle comum não pode usar esse porto seguro. O aluguel ainda pode se qualificar por outras regras de QBI (IRS: Revenue Procedure 2019-38).

Que imposto se aplica quando vendo um imóvel alugado?

O ganho de uma venda geralmente parte do valor de venda, menos os custos de venda e o custo-base ajustado. As benfeitorias aumentam o custo-base; a depreciação deduzida ou dedutível o reduz, mesmo que uma declaração anterior tenha omitido a dedução. Se uma antiga residência tinha perdido valor quando foi convertida em aluguel, um prejuízo dedutível na venda pode usar, em vez disso, o menor valor justo de mercado na data da conversão, ajustado por mudanças posteriores (IRS: Publication 527; IRS: Publication 544).

Parte do ganho de um edifício mantido por muito tempo, atribuível à depreciação, pode ser ganho não recuperado da seção 1250 (unrecaptured gain), tributado a no máximo 25%; o restante do ganho pode ter tratamento diferente. Uma venda totalmente tributável de toda a sua atividade de aluguel a um comprador sem parentesco geralmente libera os prejuízos passivos suspensos. Uma troca de imóveis de investimento ou empresariais do mesmo tipo (like-kind exchange) que se qualifique pode, em vez disso, diferir o ganho; em uma troca diferida, você precisa identificar o imóvel substituto em até 45 dias e recebê-lo em até 180 dias, ou até o vencimento da sua declaração, incluindo prorrogações, se for antes (IRS: Topic 409; IRS: Form 8582 instructions; IRS: Like-kind exchanges; IRS: Publication 544). Guarde os extratos de fechamento da compra e da venda, as notas das benfeitorias e os cronogramas de depreciação antes de calcular a venda.

Se o imóvel alugado já foi a sua residência principal, parte do ganho ainda pode se qualificar para a exclusão na venda de residência, se você foi dono e morou nele como residência principal por pelo menos 24 meses dos 5 anos anteriores à venda. A depreciação de aluguel permitida ou permissível depois de 6 de maio de 1997 não pode ser excluída, e certos períodos de uso não qualificado podem limitar a exclusão (IRS: Publication 523).

Meu estado tributa a renda de aluguel de forma diferente?

As regras estaduais podem mudar o cálculo de prejuízos e de depreciação. A Califórnia, por exemplo, trata a renda e os prejuízos de aluguel como passivos, mesmo quando o contribuinte se qualifica como profissional do mercado imobiliário na esfera federal, e não segue a depreciação bônus federal (California FTB: Rental; California FTB: Publication 1001).

Verifique o estado onde fica o imóvel e o seu estado de residência para saber as exigências de declaração e os ajustes. Guarde registros de depreciação federais e estaduais separados quando as regras forem diferentes.

Exemplo

Somente dólares americanos, como ilustração. Um proprietário solteiro recebe $30.000 de aluguel, paga $20.000 de custos operacionais dedutíveis e tem $30.000 de depreciação calculada corretamente. O aluguel mostra um prejuízo de $20.000. Suponha que o proprietário participe ativamente, tenha $120.000 de renda bruta ajustada modificada e não tenha outra renda passiva nem outros limites.

O abatimento especial de prejuízo começa em $25.000 e é reduzido pela metade dos $20.000 de renda acima de $100.000, o que deixa $15.000. O proprietário pode deduzir $15.000 contra outra renda e transporta os $5.000 restantes para os anos seguintes. Se o mesmo imóvel fosse usado como residência pela regra de uso pessoal, esse cálculo mudaria (IRS: Publication 925; IRS: Publication 527).

Seu caso é diferente?

A propriedade, o país de residência e o tipo de prejuízo podem mudar o caminho da declaração. Reúna os contratos de locação, os registros de aluguel, os recibos, os extratos de fechamento, os cronogramas de depreciação e um calendário dos dias de aluguel e de uso pessoal antes de preparar a declaração.

• Você pode colocar o imóvel em uma LLC: veja Imóvel alugado em uma LLC.
• Você e seu cônjuge são donos do imóvel alugado por meio de uma LLC: veja Declarações de LLC de cônjuges e famílias.
• Você é residente do Canadá e tem um imóvel alugado nos EUA: veja Canadenses com imóvel alugado nos EUA.
• Você é estrangeiro não residente e tem um imóvel alugado nos EUA: podem se aplicar regras diferentes de retenção, de opções e do Form 1040-NR (IRS: Nonresident aliens and US real property).
• O imóvel fica fora dos EUA: veja Imóvel no exterior.
• O prejuízo vem de uma atividade empresarial, não de um aluguel: veja Prejuízos empresariais.
• Você tem um grande prejuízo suspenso, uso pessoal misto ou uma venda: procure ajuda para preparar a declaração com os registros acima.