Yurt dışındaki evi kiraya verme veya satmada ABD vergisi

Yurt dışındaki evimin kirasını ABD beyannamemde bildirmem gerekir mi?

Evet. ABD vatandaşı veya mukimiyseniz ve ABD beyannamesi veriyorsanız, yurt dışından aldığınız kira dünya genelindeki gelirinizin bir parçasıdır. Para yurt dışında kalsa veya başka bir ülke o geliri vergilendirse bile kirayı ve ilgili giderleri genellikle Schedule E üzerinde bildirirsiniz (IRS: ABD mukimleri; Schedule E talimatları).

Mülkü konut olarak kullanıyor ve yıl içinde 15 günden kısa süre kiraya veriyorsanız, bu kirayı bildirmezsiniz ve kira giderlerini indirmezsiniz (IRS: Kiralık Konut Mülkü).

Kira giderleri arasında onarım, sigorta, emlak vergisi, ipotek faizi ve amortisman bulunabilir. Evi kişisel olarak da kullanıyorsanız, bu maliyetlerin yalnızca kiraya ait payı Schedule E'ye yazılır. Misafirlere önemli hizmetler sunulması, kullanılacak beyanname formunu değiştirebilir; kişisel kullanım günleri ve pasif zarar sınırları ise indirilebilecek tutarı değiştirebilir. Bu hesaplamalar için Kiralık mülk vergileri rehberine bakın (IRS: Kiralık Konut Mülkü; Schedule E talimatları).

Kirayı, giderleri ve satın alma bedelini ABD dolarına nasıl çeviririm?

Kirayı ve kira giderlerini, muhasebe yönteminize göre alındıkları, ödendikleri veya tahakkuk ettikleri tarihteki kurla çevirin. Vergi kredisi olarak talep edilen yabancı gelir vergisi için ayrı döviz kuru kuralları vardır. Evi sattığınız günün kuru, evin satın alma maliyetini yeniden belirlemez (IRS: Yabancı Para Birimi ve Döviz Kurları; IRS: Bireyler İçin Yabancı Vergi Kredisi).

IRS'nin tek bir resmi döviz kuru yoktur; genellikle yayımlanmış bir kurun tutarlı biçimde kullanılmasını kabul eder. Kurun kaynağını ve tarihli işlem kayıtlarını saklayın. Yıllık ortalama kur, satın alma veya satış tarihindeki kurun yerine geçmez. Tahakkuk ettiği dönemde kredi olarak talep edilen yabancı gelir vergisinde ise, istisnalar saklı kalmak üzere genellikle ilgili vergi yılının ortalama kuru uygulanır; bkz. ABD beyannamesinde yabancı gelir (IRS: Yıllık Ortalama Döviz Kurları; IRS: Bireyler İçin Yabancı Vergi Kredisi).

Yurt dışındaki kiralık evde amortisman nasıl ayrılır?

Yurt dışındaki konut kira binası genellikle alternatif amortisman sistemini (ADS) kullanır: 2017 sonundan sonra hizmete alınmışsa 30 yıl, daha önce hizmete alınmışsa 40 yıl boyunca doğrusal amortisman uygulanır. Arsa amortismana tabi değildir ve ADS kullanması zorunlu olan mülk bonus amortisman alamaz. Bina ayrıca section 179 indiriminden de yararlanamaz (IRS: Mülkün Amortismanı Nasıl Ayrılır).

Eski bir konutta amortismana başlamak için kullanılan düşük değer, satışta kazancı hesaplamak için otomatik olarak maliyet esası olmaz. İlk maliyet esasını, iyileştirme kayıtlarını, çevrildiği tarihteki değerlemeyi ve amortisman çizelgesini ayrı ayrı saklayın (IRS: Kiralık Konut Mülkü).

Yabancı emlak vergisini ve ipotek faizini indirebilir miyim?

Yabancı emlak vergisinin ve ipotek faizinin kiraya ait payı, genellikle Schedule E üzerinde kirayı azaltabilir. Yalnızca kişisel kullanılan bir evin yabancı emlak vergisi, ayrıntılı indirim (itemized deduction) olarak düşülemez; ayrıca yabancı emlak vergisi, yabancı gelir vergisi kredisi sayılmaz (IRS: Kiralık Konut Mülkü; 26 U.S.C. §164; IRS: Bireyler İçin Yabancı Vergi Kredisi).

Kişisel olarak kullanılan, yurt dışındaki ana veya ikinci konutta, indirimlerinizi ayrıntılı (itemized) olarak talep ediyorsanız ve kredi nitelikli bir konutla teminatlandırılmışsa, ipotek faizi olağan kredi ve kullanım sınırları saklı kalmak üzere Schedule A'da indirilebilir. Hem kişisel hem kiralık kullanım varsa faizi bu iki kullanım arasında bölün; kişisel harcamalar için çekilen refinansman parası otomatik olarak kira gideri sayılmaz (IRS: Konut İpotek Faizi İndirimi; IRS: Kiralık Konut Mülkü).

Yurt dışındaki bir evde ABD'nin konut satışı istisnasından yararlanabilir miyim?

Evet, konumun yurt dışı olması tek başına istisnayı engellemez. Yurt dışındaki ev ana konutunuzsa, satıştan önceki beş yılın en az ikisinde ona sahipseniz ve orada yaşadıysanız ve önceki iki yılda başka bir satışta istisnayı kullanmadıysanız, aşağıdaki ABD sınırları uygulanabilir. Nitelikli bir iş yeri değişikliği, sağlık sorunu veya öngörülemeyen bir olaydan sonra kısmi istisna uygulanabilir (26 U.S.C. §121; IRS: Evinizi Satmak):

Siz veya eşiniz ABD ordusunda, Foreign Service'te, istihbarat topluluğunda veya Peace Corps'ta nitelikli uzatılmış görevdeyseniz, satış yılının beyannamesinde beş yıllık testi en fazla 10 yıl askıya almayı seçebilirsiniz (IRS: Evinizi Satmak).

Ortak beyanname sınırının tamamı için her iki eşin de oturma ve önceki satış testlerini karşılaması, en az birinin de sahiplik testini karşılaması gerekir. Yalnızca bir eş şartları taşıyorsa daha düşük bir istisna uygulanabilir. Eşiniz ABD vergi mukimi değilse, ortak beyan uygunluğunu Mukim olmayan biriyle evli olanlar rehberinden kontrol edin (IRS: Evinizi Satmak).

İkinci konut veya yalnızca kiralık olarak tutulan mülk istisnaya uygun değildir. Evi satıştan önceki beş yıl içinde benzer mülk değişimiyle (like-kind exchange) edindiyseniz istisna kullanılamaz. Önceki kiralık kullanım, kalan kazanç istisna edilse bile amortisman kazancının vergilendirilmesine yol açabilir. 2008'den sonra, sizin de eşinizin de evi ana konut olarak kullanmadığı bir dönem, ev boş veya ikinci konut olsa bile istisnayı sınırlayabilir; evin ana konut olarak son kullanıldığı günden sonraki kullanım genellikle sayılmaz. İstisnalar vardır. Amortisman ve kullanım günü ayrıntıları için Kiralık mülk vergileri rehberine bakın (IRS: Evinizi Satmak).

Vergilendirilebilir ana konut kazancı veya Form 1099-S alınması, Form 8949 ve Schedule D gerektirebilir; kiralık ya da ayrı bir işletme bölümü ise Form 4797 gerektirebilir. Kişisel konuttaki zarar indirilemez (IRS: Evinizi Satmak).

Para birimi değiştiğinde ABD doları cinsinden kazancı nasıl hesaplarım?

Satış hasılatını ve satış masraflarını işlem tarihlerindeki kurla ABD dolarına çevirin, ardından evin düzeltilmiş ABD doları maliyet esasını çıkarın. Önce satın alma tarihindeki ABD doları maliyetiyle başlayın; uygun alım masraflarını ve iyileştirmeleri kendi tarihlerinde ekleyin, kiralık kullanım için izin verilen veya verilebilecek amortismanı çıkarın (IRS: Yabancı Para Birimi ve Döviz Kurları; IRS: Varlıkların Maliyet Esası; IRS: Evinizi Satmak).

Yerel para birimi cinsinden fiyat değişmese bile, bir evde ABD doları cinsinden kazanç oluşabilir. Önce ABD kazancını hesaplayın, ardından konut satışı istisnasını ve yabancı vergi kredisini test edin. Alım ve satım sözleşmelerini, kapanış belgelerini, iyileştirme faturalarını, döviz kurlarını ve geçmiş amortisman kayıtlarını saklayın.

Yabancı para cinsinden ipoteği kapattığımda ayrıca bir ABD kazancı doğar mı?

İpotek ve ev ayrı işlemlerdir. Borçlanma ile geri ödeme arasında döviz kurlarının değişmesi ayrı bir kur sonucu doğurabilir; kişisel konut ipoteğinin kapatılmasının, kişisel işlemlere ilişkin kurallar uyarınca vergilendirilebilir kazanç doğurup doğurmadığı, section 988(e) metniyle net biçimde belirlenmiş değildir. Kredinin kur sonucunu evin satış kazancına katmayın (26 U.S.C. §988).

Kanun, yabancı para cinsinden borcu olası bir kur işlemi sayar, ancak bazı kişisel işlemleri genel kurallarının dışında tutar. Kişisel bir kur zararı genellikle indirilemez. Kiralık mülk için alınan kredi, gelir elde etmeyle bağlantılı olduğundan farklı işlem görebilir. İlk kredi tutarını, her anapara ödemesini, kapanış belgesini, tarihleri ve döviz kurlarını saklayın; kurdaki büyük bir hareket ayrı bir inceleme gerektirir (26 U.S.C. §988; 26 U.S.C. §165).

Kira veya satış için ödediğim yabancı vergiyi kredi olarak kullanabilir miyim?

Kira veya vergilendirilebilir bir satış üzerinden yasal olarak ödenmesi gereken yabancı gelir vergisi, ABD yabancı vergi kredisi için uygun olabilir. Kira ve taşınmaz satış kazancı genellikle mülkün bulunduğu ülke kaynaklı sayılır, ancak kullanılabilecek kredi, ilgili Form 1116 kategorisindeki yabancı kaynaklı gelire ait ABD vergisine bağlıdır. Yabancı emlak vergisi bir giderdir, gelir vergisi kredisi değildir (IRS: Form 1116 talimatları; IRS: Bireyler İçin Yabancı Vergi Kredisi).

ABD gelirinden istisna edilen bir kazanç için ödenen yabancı vergi, kullanılabilir bir kredi doğurmayabilir. Kredi, basit bir dolar karşılığı dolar iadesi değildir ve kira aktif bir işletme olduğunda gelir kategorisi değişebilir. Form 1116 ve kredi sınırları için ABD beyannamesinde yabancı gelir rehberine bakın (IRS: Form 1116 talimatları).

Ben ABD'liyim ve Kanada'daki evimi satıyorum: ne değişir?

ABD vatandaşı, Kanada bu kazancı vergiden muaf tutsa bile ABD konut satışı istisnasını kontrol etmelidir. Kanada'nın ana konut belirlemesi ayrı bir taleptir; bu belirleme satışta Kanada gelir vergisi bırakmıyorsa, ABD vergisinden mahsup edilecek bir Kanada gelir vergisi de yoktur (IRS: Yurt Dışında Yaşayan ABD Vatandaşları ve Mukim Yabancılar; CRA: Ana konut; IRS: Form 1116 talimatları).

Kanada mukimiyseniz, Kanada'daki ana konut belirlemesi için Kanada'nın ana konut istisnası rehberine bakın. Kanada'daki mülkü Kanada'da mukim olmayan biri olarak satıyorsanız, Kanada'nın bildirim ve stopaj süreci için Mukim olmayanların Kanada mülkü satışı rehberine bakın. ABD doları cinsinden kazanç, Kanada doları cinsinden kazançtan farklı olabilir; bu nedenle iki ülkeden birinin vergisinin diğerini azaltıp azaltamayacağına karar vermeden önce her iki hesabı da hazırlayın.

ABD mukimi olmadan önce eve sahipsem ne olur?

Satın alınan evin ABD maliyet esası genellikle ilk maliyetle başlar; ABD mukimi olduğunuz gündeki değeriyle başlamaz. Mukim olmak tek başına yeni bir satın alma veya ABD maliyet esasının genel olarak sıfırlanması anlamına gelmez. Özel edinme veya seçim durumları ayrıca incelenmelidir (26 U.S.C. §1012; IRS: Varlıkların Maliyet Esası).

Yıl içinde ABD mukimi olduysanız, mukimliğiniz başlamadan önce alınan yabancı kaynaklı kira veya yurt dışındaki bir evin satışı genellikle ABD vergisi dışındadır. İlk yıl mukimlik seçimi başlangıç tarihinizi öne çekebilir: bir sonraki yılın önemli ölçüde bulunma testini karşıladıktan sonra, gerekirse beyan süresi uzatımı isteyerek, açıklama yazınızı Form 1040'a ekleyin. Bir eş yılın bir bölümünde mukim değildiyse ve eşlerden en az biri yıl sonunda ABD vatandaşı veya mukimiyse, ikisi de ortak beyannamede, ikisinin de imzaladığı bir açıklamayla tam yıl mukimlik seçebilir; seçimi değiştirmek için başvuru genellikle asıl beyannamenin verilmesinden itibaren üç yıl içinde veya verginin ödenmesinden itibaren iki yıl içinde, hangisi daha geç ise, yapılmalıdır. Bkz. İlk ABD vergi beyannameniz (IRS: Yabancılar İçin ABD Vergi Rehberi).

ABD mukimliğinden çok önce satın alınmış olsa bile, ilk satın alma kayıtlarını ve tarihe özel döviz kurunu bulun. Ev size miras kalmış veya hediye edilmişse, hediye ve miras maliyet esası farklı kurallara tabidir. Ev sonradan kiralık hale geldiyse, kiralık kullanımın başladığı tarihteki gerçeğe uygun piyasa değerini de temin edin; bu değer amortisman için önemlidir, satış kazancı için her zaman önemli olmayabilir (IRS: Kiralık Konut Mülkü).

Örnek

Kanada doları (C$) ve ABD doları (US$) cinsinden açıklayıcı tutarlar; masraf, iyileştirme veya kiralık kullanım yok: C$1 = US$0,70 iken Kanada'da C$400.000'a bir ev satın aldınız. ABD maliyet esası US$280.000'dır. Evi aynı C$400.000'a, C$1 = US$0,80 iken sattınız; hasılat US$320.000, kazanç US$40.000 olur.

Kanada doları cinsinden fiyat kazancı yoktur, ancak ABD doları cinsinden kazanç vardır. Ev ABD ana konut testlerini karşılıyorsa kazanç istisna edilebilir. İkinci konutsa, kazanç genellikle ABD'de vergilendirilir. Kanada'daki ipoteğin kapatılması ayrıca kur açısından incelenmelidir.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Eve sahipken Kanada'da yaşadınız: iki beyanname için Kanada'da yaşayan ABD'liler rehberine bakın.
• Mülk yılın bir bölümünde kiraya verildi veya kişisel olarak kullanıldı: Schedule E, zararlar ve amortisman için Kiralık mülk vergileri rehberine bakın.
• Kanada satışta vergi alıyor veya stopaj yapıyor: duruma göre Kanada'nın ana konut istisnası veya Mukim olmayanların Kanada mülkü satışı rehberini kullanın.
• Kanada mukimisiniz ve Kanada dışında mülkünüz var: Kanada beyannamesi için Kanada dışındaki mülk rehberine bakın.
• Evi miras olarak aldınız veya hediye edildi: Hediye ve miras maliyet esası rehberine bakın.
• Evin doğrudan sahibisiniz: evin kendisi FBAR veya Form 8938'de bildirilmez. Kira veya satış hasılatını tutan yabancı bir hesap bildirilebilir; bkz. Yabancı hesap bildirimi (IRS: Form 8938 ve FBAR karşılaştırması).
• Satış iki ülkede de vergiye tabi, kur keskin biçimde değişti veya yabancı para cinsinden bir krediyi kapattınız: her iki kapanış belgesini, kredi kayıtlarını, döviz kurlarını, yabancı beyannameleri ve vergi ödeme veya iade kayıtlarını sınır ötesi vergiler ekibine getirin.