ضريبة دخل الإيجار في الولايات المتحدة والمصروفات القابلة للخصم

هل دخل الإيجار خاضع للضريبة، وأين أُبلغ عنه؟

بالنسبة للمواطن الأمريكي أو الأجنبي المقيم، يخضع الإيجار من عقار داخل الولايات المتحدة عادةً للضريبة، ويُبلَّغ عنه عادةً مع مصروفات كل عقار في Schedule E، الجزء I، حتى لو دفع المستأجر عينًا أو بخدمات بدلًا من النقد. والإيجار العادي في Schedule E لا يخضع عادةً لضريبة العمل الحر (IRS: المنشور 527).

باستثناء حالة الإيجار المنزلي القصير المذكورة أدناه، يُدرج الإيجار المستلَم دون هدف الربح في Schedule 1. ولا تُخصم مصروفات تشغيل الإيجار، لكن فائدة الرهن العقاري المؤهَّلة وضرائب العقار والخسائر الناتجة عن الكوارث قد تبقى قابلة للخصم التفصيلي في Schedule A (IRS: المنشور 527).

يُبلغ معظم الأفراد عن الإيجار عند استلامه. ويُحتسب الإيجار المدفوع مقدمًا عند استلامه، بما في ذلك دفعة الشهر الأخير من العقد. أما الوديعة التأمينية القابلة للاسترداد فلا تصبح إيجارًا إلا حين تحتفظ بها؛ والوديعة المحددة بوصفها إيجارًا أخيرًا تُعد إيجارًا مدفوعًا مقدمًا. وإذا سدد المستأجر إحدى فواتيرك، فأبلغ عن المبلغ بوصفه إيجارًا واخصم الفاتورة إن كانت مصروف إيجار مؤهَّلًا (IRS: المنشور 527).

ما مصروفات الإيجار التي يمكنني خصمها؟

يمكنك عادةً خصم التكاليف المرتبطة بتحقيق الإيجار طالما أن العقار محتفَظ به للإيجار. وأصل الرهن العقاري وثمن شراء العقار ليسا مصروفات جارية (IRS: المنشور 527).

هذه الفئات مأخوذة من المنشور 527 الصادر عن IRS. والتأمين المدفوع لتغطية مستقبلية يُوزَّع على فترة التغطية. كما تحتاج نقاط الرهن العقاري وبعض تكاليف الإقفال إلى معاملة منفصلة؛ فاحتفظ بكشوف القرض والإقفال. واحتفظ بالفواتير وبسجلات أيام التأجير والشغور والاستخدام الشخصي (IRS: المنشور 527).

تكون تكاليف الصيانة العادية قابلة للخصم عادةً متى صار العقار متاحًا للإيجار، بما في ذلك أثناء الشغور ما دام محتفَظًا به للإيجار. وقد يستمر الإهلاك، لكن الإيجار الفائت ليس خصمًا (IRS: المنشور 527).

هل العمل إصلاح أم تحسين؟

الإصلاح الذي يُبقي العقار المؤجَّر يعمل بصورة طبيعية قابل للخصم عادةً في السنة نفسها. أما التحسين الذي يجعل العقار أفضل أو يعيده إلى حالته أو يكيّفه لاستخدام جديد فيُضاف عادةً إلى الأساس ويُهلَك (IRS: المنشور 527).

الوقائع هي ما يحسم الأمر: فالعمل الذي يصلح عيبًا كان موجودًا عند شرائك العقار قد يكون تحسينًا. وتتيح قواعد IRS للممتلكات الملموسة أيضًا ملاذًا آمنًا للصيانة الروتينية واختيارين سنويين، يُقدَّم كلٌّ منهما ببيان مرفق بإقرارك الأصلي المقدَّم في موعده، بما في ذلك التمديدات. ويخصم اختيار الحد الأدنى (de minimis) البنود حتى 2,500 دولار للفاتورة أو البند الواحد التي تسجّلها دفاترك مصروفًا أيضًا. ويشمل اختيار المكلَّف الصغير، ضمن شروط أخرى، مبنى أساسه غير المعدَّل 1 مليون دولار أو أقل إذا لم يتجاوز مجموع إصلاحاته وتحسيناته في السنة 2% من ذلك الأساس أو 10,000 دولار، أيهما أقل. افصل فواتير الإصلاح عن فواتير التحسين ليُحسب الأساس ومكسب البيع لاحقًا بدقة (IRS: المنشور 527).

كيف يعمل الإهلاك على عقار مؤجَّر؟

يوزّع الإهلاك تكلفة مبنى الإيجار على فترة استرداده الضريبية. والأرض لا تُهلَك، ويبدأ الإهلاك حين يصبح العقار جاهزًا ومتاحًا للإيجار، حتى لو انتقل أول مستأجر لاحقًا (IRS: المنشور 527).

بموجب الطريقة الفيدرالية المعتادة، يُهلَك مبنى الإيجار السكني والتحسينات الإنشائية على مدى 27.5 سنة بقاعدة منتصف الشهر. وللأجهزة والأثاث فترات استرداد مختلفة. وإذا تحوّل منزل سابق إلى عقار للإيجار، فإن أساس إهلاكه هو عادةً الأقل بين أساسه المعدَّل وقيمته السوقية العادلة في تاريخ التحويل، دون الأرض (IRS: المنشور 527؛ IRS: المنشور 946).

تحصل بعض الممتلكات المؤهَّلة ذات العمر الإنتاجي الأقصر، التي اكتُسبت وبدأ استخدامها بعد 19 يناير 2025، على خصم فيدرالي في السنة الأولى بنسبة 100% ما لم تختر عدم الاستفادة منه؛ أما المبنى السكني نفسه فلا يؤهَّل. ويعتمد الاستحقاق على الأصل وتاريخ اكتسابه. ويشمل اختيار عدم الاستفادة فئة الممتلكات كلها، ويُقدَّم ببيان مرفق بإقرارك المقدَّم في موعده، بما في ذلك التمديدات، لسنة بدء استخدام الممتلك (IRS: المنشور 946). والإهلاك الذي طالبت به أو كان بإمكانك المطالبة به يخفض أساسك عند البيع، فاحتفظ بجدول إهلاك سنة بسنة (IRS: المنشور 527).

هل يمكن لخسارة الإيجار أن تخفض راتبي؟

الخسارة الإيجارية سلبية عادةً ولا يمكنها مقاصة الأجور مباشرةً. وقد يستفيد المالك المشارك فعليًا من استثناء محدود؛ وإلا تُرحَّل الخسارة إلى سنوات لاحقة لاستخدامها ضد دخل سلبي أو عند بيع مؤهَّل (IRS: المنشور 925؛ IRS: تعليمات النموذج 8582).

تتطلب المشاركة الفعلية عادةً أن تملك أنت وزوجك/زوجتك 10% على الأقل من حيث القيمة طوال السنة، وأن تتخذا قرارات إدارية مهمة، مثل الموافقة على المستأجرين أو الإصلاحات. وبالنسبة للمخصَّص الخاص، ينخفض الحد بمقدار 50% من الدخل الإجمالي المعدَّل (MAGI) فوق حد البداية (IRS: المنشور 925).

لا يمكن للمتزوجين الذين يقدمون إقرارين منفصلين وعاشوا مع الزوج الآخر في أي وقت خلال السنة استخدام هذا المخصَّص الخاص. وتُطبَّق قواعد المخاطرة قبل قواعد الخسائر السلبية، لذا قد تحدّ تفاصيل الاقتراض والملكية من الخسارة أكثر. وقد ينطبق أيضًا حد الخسارة التجارية الزائدة على نشاط تجاري إيجاري غير سلبي (IRS: المنشور 527؛ IRS: المنشور 925).

ما المقصود بصفة المحترف العقاري؟

تتطلب صفة المحترف العقاري الفيدرالية كلا الشرطين: أن يكون أكثر من نصف خدماتك الشخصية في جميع الأنشطة التجارية أو الأعمال في أنشطة عقارية تشارك فيها مشاركة فعلية، وأن تتجاوز ساعات عملك في تلك الأنشطة العقارية 750 ساعة خلال السنة. والصفة وحدها لا تحرر كل خسارة إيجارية: يجب أن تشارك أيضًا مشاركة فعلية في نشاط الإيجار، أو أن تختار معاملة كل عقاراتك المؤجَّرة نشاطًا واحدًا وتستوفي الاختبار له. وتقدّم هذا الاختيار ببيان مرفق بإقرارك الأصلي؛ وهو يسري على السنوات اللاحقة التي تستوفي فيها الشروط ما لم تتغير وقائعك تغيرًا جوهريًا، وقد يتوافر إعفاء عند التأخر. كما يستكمل المحترف العقاري المؤهَّل السطر 43 في Schedule E (IRS: المنشور 925؛ IRS: تعليمات Schedule E). والمشاركة الفعلية اختبار عمل مستقل؛ ومن أمثلته أكثر من 500 ساعة في النشاط، أو أكثر من 100 ساعة مع عمل لا يقل عن عمل أي شخص آخر. وتوجد اختبارات أخرى أيضًا (IRS: المنشور 925).

في الإقرار المشترك، يجب أن يستوفي أحد الزوجين اختباري الصفة معًا دون ضم ساعاته إلى ساعات الزوج الآخر. وقد يُحتسب عمل أحد الزوجين ضمن المشاركة الفعلية في عقار مؤجَّر، لكن لا يُحتسب ضمن ساعات المحترف العقاري للزوج الآخر. ولا يُحتسب عمل الموظف في نشاط عقاري ضمن اختباري الصفة إلا إذا كنت تملك، أو تُعد مالكًا، أكثر من 5% من صاحب العمل. احتفظ بسجلات وقت مؤرَّخة تبيّن العمل والعقار؛ وقد تغيّر أوقات المستثمر واختيارات التجميع النتيجة أيضًا (IRS: المنشور 925).

ما الذي يتغير في الإيجار قصير الأجل؟

متوسط مدة إقامة الضيف البالغ 7 أيام أو أقل لا يُعد نشاط إيجار بموجب قواعد الخسائر السلبية؛ كما أن متوسط إقامة 30 يومًا أو أقل مع خدمات شخصية كبيرة قد يقع أيضًا خارج هذه القواعد. وعندئذٍ يعتمد ما إذا كانت الخسارة الناتجة تعوّض الأجور على اختبارات المشاركة الفعلية الموضحة أعلاه وحدود الخسائر الأخرى (IRS: المنشور 925).

اختبار الخسارة السلبية لا ينقل الدخل وحده إلى Schedule C. أما تقديم خدمات كبيرة لراحة الضيوف أساسًا، مثل التنظيف المنتظم أو تغيير الملاءات أثناء الإقامة، فيجعل Schedule C نموذج الإبلاغ عادةً وقد يستوجب ضريبة العمل الحر. والمرافق الأساسية وجمع النفايات وتنظيف المناطق المشتركة لا تُعد بحد ذاتها خدمات كبيرة (IRS: المنشور 527). سجّل كل إقامة والخدمات المقدَّمة. وضرائب الإقامة المحلية منفصلة عن مسألة ضريبة الدخل الفيدرالية هذه.

ماذا لو استخدمت العقار بنفسي أو أجّرت جزءًا من منزلي؟

يغيّر الاستخدام الشخصي حساب الخصم. قسّم التكاليف المشتركة بين الإيجار والاستخدام الشخصي؛ أما التكاليف المخصصة للغرفة أو الوحدة المؤجَّرة فقط فيمكن عادةً نسبتها إلى الجزء المؤجَّر (IRS: المنشور 527).

قد يُعد استخدام الأسرة أو الإيجار بأقل من سعر السوق استخدامًا شخصيًا، ما لم يدفع أحد أفراد الأسرة إيجارًا عادلًا ويستخدم السكن منزلًا رئيسيًا. وقاعدة أقل من 15 يومًا تنطبق فقط عندما يُستخدم السكن منزلًا، لا على كل إيجار قصير. أما بالنسبة لغرفة في منزلك، فيمكن لطريقة معقولة تقوم على المساحة أو عدد الغرف أن توزّع التكاليف المشتركة (IRS: المنشور 527).

هل أدفع ضريبة دخل الاستثمار الصافي على الإيجار؟

قد يواجه صافي دخل الإيجار ضريبة إضافية على دخل الاستثمار الصافي بنسبة 3.8% عندما يتجاوز الدخل الإجمالي المعدَّل (MAGI) حد حالة التقديم. وتُطبَّق الضريبة على الأقل بين صافي دخل الاستثمار والدخل الذي يفوق ذلك الحد (IRS: أسئلة وأجوبة عن NIIT).

التأهل بصفة محترف عقاري لا يُخرج الإيجار وحده من هذه الضريبة: يجب أيضًا أن يكون الإيجار نشاطًا تجاريًا تشارك فيه مشاركة فعلية. ويعامله ملاذ آمن على هذا النحو إذا قضيت أيضًا أكثر من 500 ساعة في السنة في نشاط الإيجار، أو فعلت ذلك في أي 5 سنوات من آخر 10 سنوات. وقد يُحتسب مكسب بيع العقار المؤجَّر أيضًا ضمن صافي دخل الاستثمار (IRS: تعليمات النموذج 8960).

هل يؤهَّل الإيجار لخصم دخل الأعمال المؤهل؟

قد يؤهَّل الإيجار لخصم دخل الأعمال المؤهل عندما يكون الإيجار نشاطًا تجاريًا. وقد يؤهَّل أيضًا إيجار لنشاط تجاري خاضع لسيطرة مشتركة. ويستخدم الحساب المعتاد حتى 20% من دخل الأعمال المؤهل، لكن النشاط التجاري الفعلي المؤهَّل قد يحصل على خصم أدنى. والإبلاغ في Schedule E أو صفة المحترف العقاري وحدهما لا يثبتان الأهلية (IRS: خصم دخل الأعمال المؤهل).

يمكن لـملاذ IRS الآمن للإيجار أن يثبت معاملة الإيجار نشاطًا تجاريًا لهذا الخصم. ويتطلب دفاتر منفصلة وسجلات للخدمات وبيانًا مرفقًا بإقرار أصلي مقدَّم في موعده لكل سنة تعتمد فيها عليه. ويجب على المنشأة التي يقل عمرها عن 4 سنوات أن تقدّم 250 ساعة على الأقل من خدمات الإيجار كل سنة؛ أما الأقدم فتحتاج تلك الساعات في 3 من آخر 5 سنوات. ويُحتسب عمل المالكين أو المقاولين، لكن لا تُحتسب مراجعة الاستثمار والسفر (IRS: الإجراء الضريبي 2019-38).

لا يمكن استخدام هذا الملاذ الآمن لعقار تستخدمه منزلًا بموجب قاعدة الاستخدام الشخصي أعلاه، أو عقار مؤجَّر بعقد إيجار صافٍ ثلاثي (triple-net)، أو عقار مؤجَّر لنشاط تجاري خاضع لسيطرة مشتركة. وقد يؤهَّل الإيجار مع ذلك بموجب قواعد QBI الأخرى (IRS: الإجراء الضريبي 2019-38).

ما الضريبة التي تنطبق عند بيع عقار مؤجَّر؟

يبدأ مكسب البيع عادةً من متحصلات البيع مطروحًا منها تكاليف البيع والأساس المعدَّل. وترفع التحسينات الأساس؛ ويخفضه الإهلاك المطالَب به أو الممكن المطالبة به، حتى لو أغفل إقرار سابق الخصم. وإذا كان منزل سابق قد انخفضت قيمته عند تحويله إلى عقار للإيجار، فقد تستخدم خسارة بيع قابلة للخصم بدلًا من ذلك القيمة السوقية العادلة الأقل عند التحويل، معدَّلة بالتغييرات اللاحقة (IRS: المنشور 527؛ IRS: المنشور 544).

قد يكون جزء من مكسب مبنى محتفَظ به طويلًا ويعود إلى الإهلاك مكسبًا غير مسترد بموجب المادة 1250 يُفرض عليه بحد أقصى 25%؛ وقد يُعامل باقي المكسب معاملة مختلفة. وبيع نشاط الإيجار كله لمشتر غير مرتبط بيعًا خاضعًا للضريبة بالكامل يحرر عادةً خسائره السلبية المعلقة. وقد يؤجّل تبادل مؤهَّل من النوع نفسه لعقار استثماري أو تجاري المكسب بدلًا من ذلك؛ وفي التبادل المؤجَّل يجب أن تحدد العقار البديل خلال 45 يومًا وتتسلمه خلال 180 يومًا، أو بحلول موعد استحقاق إقرارك شاملًا التمديدات إن كان أسبق (IRS: الموضوع 409؛ IRS: تعليمات النموذج 8582؛ IRS: تبادل العقارات من النوع نفسه؛ IRS: المنشور 544). احتفظ بكشفي إقفال الشراء والبيع وإيصالات التحسينات وجداول الإهلاك قبل حساب البيع.

إذا كان العقار المؤجَّر منزلك الرئيسي يومًا ما، فقد يبقى جزء من المكسب مؤهَّلًا لاستثناء بيع المنزل إذا كنت تملكه وتسكنه منزلًا رئيسيًا لمدة 24 شهرًا على الأقل من آخر 5 سنوات قبل البيع. أما إهلاك الإيجار المسموح به أو الجائز بعد 6 مايو 1997 فلا يمكن استثناؤه، وقد تحدّ فترات الاستخدام غير المؤهَّل من الاستثناء (IRS: المنشور 523).

هل تفرض ولايتي ضريبة على دخل الإيجار بطريقة مختلفة؟

قد تغيّر قواعد الولايات حساب الخسائر والإهلاك. فكاليفورنيا مثلًا تعامل دخل الإيجار وخسائره بوصفها سلبية حتى لو كان المكلَّف مؤهَّلًا بصفة محترف عقاري فيدرالي، ولا تتبع الإهلاك الإضافي الفيدرالي (bonus depreciation) (California FTB: الإيجار؛ California FTB: المنشور 1001).

تحقق من الولاية التي يقع فيها العقار ومن ولاية إقامتك لمعرفة متطلبات الإقرار والتعديلات. واحتفظ بسجلات إهلاك فيدرالية وأخرى للولاية منفصلة عندما تختلف القواعد.

مثال

بالدولار الأمريكي لأغراض التوضيح فقط. مالك أعزب يستلم إيجارًا قدره $30,000، ويدفع $20,000 من تكاليف التشغيل القابلة للخصم، وإهلاكه المحسوب بشكل صحيح $30,000. فيُظهر العقار خسارة قدرها $20,000. افترض أن المالك يشارك فعليًا، وأن دخله الإجمالي المعدَّل (MAGI) $120,000، وأنه لا يملك دخلًا سلبيًا آخر ولا حدودًا أخرى.

يبدأ المخصَّص الخاص للخسائر عند $25,000 وينخفض بمقدار نصف الدخل الزائد البالغ $20,000 فوق $100,000، فيبقى $15,000. يمكن للمالك خصم $15,000 مقابل دخله الآخر وترحيل $5,000 المتبقية إلى سنوات لاحقة. ولو استُخدم العقار نفسه منزلًا بموجب قاعدة الاستخدام الشخصي، لتغيّر هذا الحساب (IRS: المنشور 925؛ IRS: المنشور 527).

هل وضعك مختلف؟

قد تغيّر الملكية وبلد الإقامة ونوع الخسارة مسار الإقرار. اجمع عقود الإيجار وسجلات الإيجار والإيصالات وكشوف الإقفال وجداول الإهلاك وتقويمًا بأيام الإيجار والاستخدام الشخصي قبل إعداد الإقرار.

• تفكر في نقل العقار إلى LLC: راجع عقار مؤجَّر في LLC.
• تملك أنت وزوجك/زوجتك العقار المؤجَّر عبر LLC: راجع إقرارات LLC للزوجين والأسرة.
• أنت مقيم في كندا ولديك عقار مؤجَّر في الولايات المتحدة: راجع الكنديون الذين يملكون عقارًا مؤجَّرًا في الولايات المتحدة.
• أنت أجنبي غير مقيم ولديك عقار مؤجَّر في الولايات المتحدة: قد تنطبق قواعد مختلفة للاستقطاع والاختيارات والنموذج 1040-NR (IRS: الأجانب غير المقيمين والعقارات الأمريكية).
• العقار خارج الولايات المتحدة: راجع العقارات في الخارج.
• الخسارة ناتجة عن نشاط تجاري وليس عن عقار مؤجَّر: راجع خسائر الأعمال.
• لديك خسارة معلقة كبيرة، أو استخدام شخصي مختلط، أو بيع: احصل على مساعدة في إعداد الإقرار الضريبي مع السجلات المذكورة أعلاه.