新房、出租、合同转让与出售的 GST/HST

买房要缴 GST/HST 吗？

从建造商购买新建或大幅翻新的住房，通常须缴 GST/HST。购买以前有人入住的二手住房，通常不须缴。应税销售的税款取决于物业所在省，以及税款成为应付时适用的税率，通常为所有权或占有权转移时（CRA：建筑行业指南；CRA：住宅销售）。

普通装修本身不会使二手住房销售变为新房销售。大幅翻新的门槛高得多：CRA 通常要求室内基本拆空并重建。购房协议和交割调整表应说明报价是否含税，以及交割时抵减的任何退税（CRA：新住房退税）。

个人以外的 GST/HST 已注册买家，通常就应税住宅购买直接向 CRA 缴税，而非付给建造商。已注册出租物业买家提交 GST60 表，并在税款成为应付的次月月底前缴税；购买长期出租物业本身不能申领进项税抵免（CRA：出租退税指南；《消费税法》第 228 条）。

我符合 GST/HST 新住房退税资格吗？

个人为自己或亲属的主要住所购买或建造新建或大幅翻新的住房，可能合资格。最初就须有这一意图，且业主或亲属通常须是首位入住者。所有共同业主必须是个人，由其中一人申领。公司或合伙企业不能申领，也不能为此退税共同持有住房（CRA：RC4028）。

建造商销售通常按税前购买价判断，包括应税合同转让的价格。自建住房通常使用建造或大幅翻新基本完成时的公平市价。租赁土地上的住房及合作住房股份适用不同限额（CRA：RC4028）。

建造商可在交割时抵减合资格退税并提交申请，买家也可直接申请，通常须在所有权转移后两年内。自建业主使用 GST191 表，在基本完成、住房免税出售、首次入住两周年三者中最早日期后两年内申请。安大略省另有省级新住房退税，即使超过联邦价格上限也可能适用；其首次购房及临时增强项目另有条件（CRA：RC4028）。

我能申请首次购房者 GST/HST 退税吗？

合资格首次购房者购买新建或大幅翻新的主要住房，在价值不超过 $1,000,000 时，可收回全部联邦 GST 或 HST 联邦部分，最高 $50,000。超过该价值后退税逐步减少，到 $1,500,000 时归零。该项目补足而非重复已申领的标准新住房退税（CRA：首次购房退税；CRA：RC4028）。

一般须年满 18 岁、为加拿大公民或永久居民，且在相关日历年度或此前四年内，没有把自己或配偶或同居伴侣拥有的加拿大或境外住房作为主要住所居住。你及配偶或伴侣都不能以前领取过该退税。普通建造商购房的协议须在 2025 年 3 月 20 日或之后、2031 年之前签署；工程须在 2031 年前开始，并在 2036 年前基本完成及转移所有权。自建住房须在 2025 年 3 月 20 日或之后、2031 年之前开工；须在 2036 年前基本完成并首次入住。合同转让或修改不会使更早签署的原建造商协议变得合资格。申请人须是合资格首次购房者及首位入住者；公司、出租用途购买或二手住房不合资格（CRA：谁可申请；CRA：RC4028）。

安大略省另有省 HST 首次购房退税，最高 $80,000。其临时增强新住房退税，也可能帮助建造商协议在 2026 年 4 月 1 日至 2027 年 3 月 31 日期间签署的合资格自住业主；各项省退税合计不能超过已付省税。依赖任何项目之前，先检查协议及施工日期（CRA：RC4028）。

符合安大略省增强退税资格的人，还可能符合新住房可负担补助资格，在联邦住房退税之后，最高提供 $50,000 用于 HST 联邦部分。这是省级补助，通过住房退税表的同意部分申请（CRA：RC4028）。

买新公寓出租，可以退回部分 HST 吗？

为长期租客购买的新公寓，通常使用新住宅出租物业退税，而非自住退税。个人和公司如果支付了购房税款、单位为独立住所，且合理预计首次使用会根据一份或多份租约，连续至少一年作为个人主要住所，便可能合资格。有限情况下较短期间也可合资格，例如出售给将其作为主要住所的人。之后由关联人使用还须额外满足主要住所条件（CRA：出租退税指南）。

出租退税的公平市价，是购房税款首次成为应付时，非关联买卖双方可能成交的价格。它可能不同于预售价；保留可比较销售或估价报告。双拼住宅按一个单位估值。安大略省普通省级出租退税可在超过联邦上限时适用。其临时增强退税通常要求在 2026 年 4 月 1 日至 2027 年 3 月 31 日期间开工；更早开工的单套住房或公寓，如果购房协议在该期间签署，也可能合资格。合同转让时，两份协议都须在该期间内。另有其他时间条件。专门建造的出租楼宇有独立的规模和用途条件（CRA：RC4231）。

符合该增强退税资格的安大略省房东，还可能符合省新住房可负担补助资格，在联邦出租退税之后，最高提供 $50,000 用于 HST 联邦部分。通过 GST524 表的同意部分申请，无须另行申请（CRA：RC4231）。

使用 GST524 表申请；申领安大略省减免时附上 RC7524-ON 退税附表，并附签署的购房协议、交割调整表及租约。购买单位的申报截止日，通常为税款首次成为应付的月份结束后两年。长期住宅租金免税，因此房东通常不能改为对购房税款申领进项税抵免（CRA：RC4231；《消费税法》第 256.2 条）。

建造商抵减了自住退税，但我出租了单位，怎么办？

如果首位入住者是租客，且购买目的为出租，你无权保留交割时抵减的自住退税。检查交割调整表及退税申请，与建造商和 CRA 纠正不合资格抵减，并在截止日前评估独立的出租退税申请。不能直接在建造商自住退税表上用出租退税替换（CRA：RC4028；CRA：RC4231）。

签约及首次入住时的事实很重要。如果个人确实为自住买房，并首先作为主要住所入住，以后出租本身不能证明原退税不合资格。如果 CRA 认定买家无权获得已抵减退税，买家可能须退还；知道或理应知道情况的建造商也可能承担连带责任（CRA：RC4028；CRA：建筑行业指南）。

预售合同转让要收 GST/HST 吗？谁支付？

在 2022 年 5 月 7 日或之后订立的新建或大幅翻新单套住房或公寓转让协议，须纳税，即使转让人原计划自住。个人在该日前签署的协议，可能根据原购买目的免税。受让人还可能须就建造商的独立销售缴 GST/HST。转让人通常收取转让税；若转让人为非居民，或受让人为 GST/HST 已注册的非个人，则由受让人直接向 CRA 缴税（《消费税法》第 192.1 条；《消费税法》第 221 条；CRA：建筑行业指南）。

税款通常按转让对价计算。只有转让协议以书面形式明确列出付给建造商的订金返还，且该金额仅为返还订金时，才不计入。保留两份合同、订金记录及转让税务条款；含税价格会改变计算（《消费税法》第 192.1 条）。

建造住房、后巷住宅或加建部分用于出租，需要缴税吗？

为长期出租而建造或大幅翻新住宅的人，即使未注册 GST/HST，也可能在 GST/HST 上属于建造商。首次住宅占有与基本完成两者中较晚的日期，自我供应规则可能视为建造商按公平市价出售并买回物业，产生须申报的 GST/HST。合资格建造商房东可在同一税表申领出租退税以减少税款；剩余净税款仍须支付。注册者使用常规报税表。非注册者使用 GST62 表，通常在次月月底前申报及缴税（CRA：建筑行业指南；CRA：RC4231）。

新建独立后巷住房可能是新的住宅综合体。多单位出租楼宇的加建，可能触发自身的自我供应。现有住房的普通房间加建或小幅装修，不会自动构成新综合体；是否属于大幅翻新、独立单位或合资格加建，取决于物理布局及合法用途。保留施工发票、完成日期、首次入住日期、租约及有依据的公平市价（CRA：RC4052；CRA：RC4231）。

租金，包括短期住宿，要收 GST/HST 吗？

同一个人连续占用或有权占用至少一个月，作为住所或住宿地点时，普通住宅租金免税。短期住宿每日收费超过 $20 时通常应税，因此已注册房东收取 GST/HST。通过已注册平台预订时，房东未注册的情况下可能由平台代收（CRA：住宅出租；CRA：平台住宿）。

同一住客反复按周预订，不会仅因其再次入住就变成长期租约。以实际连续占用权为准（CRA：住宅出租）。

出售住房或出租物业，要收 GST/HST 吗？

出售已入住的个人住房或普通长期出租物业，通常免税。但卖方为建造商、出售新建或大幅翻新住房，物业用于应税短期住宿，或曾就购买或改良申领进项税抵免时，销售可能应税。以后用途改变可能改变出售结果，或另行触发税务事件。声明无 GST/HST 之前，先检查物业用途及税务历史（CRA：住宅销售；CRA：度假物业；CRA：视同供应）。

合资格单个单位已申领出租退税，且在首次住宅入住后一年内卖给不会将其作为本人或亲属主要住所的买家时，可能须连同利息退还退税。即使出售本身免税，也可能适用（CRA：RC4231）。

应税房地产销售通常由卖方收取 GST/HST。如果买家已注册 GST/HST，则改由买家直接向 CRA 申报及缴税，但个人购买住房除外；卖方为非居民时，也由买家直接缴税（CRA：RC4052）。

魁北克住房退税如何处理？

魁北克住房的联邦 GST 及省 QST 住房退税申请，通常均由魁北克税务局管理。两种税有不同条件及价值上限。普通住房连土地购买的自住 QST 退税，在超过 $200,000 后逐步减少，到 $300,000 时归零；标准联邦退税有自身较高的限额（魁北克税务局：新住房）。

合资格长期出租单位的公平市价达到 $225,000 时，普通 QST 退税归零，而联邦出租退税有不同上限。魁北克税务局对出租使用不同的 GST 和 QST 申请表，共同业主各自提交自己的 QST 申请（魁北克税务局：出租退税）。

联邦首次购房者 GST 退税可在魁北克适用，但魁北克没有配套推出新的 QST 首次购房退税来匹配该临时措施。检查联邦条件，并对魁北克住房使用魁北克税务局的首次购房退税表（魁北克税务局：首次购房 GST 退税）。

示例

以下为加元示例。安大略省新公寓税前价格 C$400,000。按 13%，HST 为 C$52,000：联邦部分 C$20,000，省部分 C$32,000。建造商在交割时抵减标准自住退税：

1. 联邦：C$20,000 的 36% 为 C$7,200，上限 C$6,300，再逐步减少：C$6,300 × (C$450,000 − C$400,000) ÷ C$100,000 = C$3,150。
2. 安大略省：C$32,000 的 75% 为 C$24,000，也达到其上限。
3. 抵减为 C$3,150 + C$24,000 = C$27,150，因此交割表列出 HST 为 C$52,000 − C$27,150 = C$24,850。

买家为长期出租而购房，首位入住者是租客；须纠正 C$27,150 的抵减。如果 HST 成为应付时，公寓公平市价同为 C$400,000，且满足其他出租条件，联邦及安大略省出租退税使用相同公式，总额也为 C$27,150，但须通过 GST524 表及 RC7524-ON 另行申领（CRA：安大略省 HST 税率；《消费税法》第 254 条；《消费税法》第 256.2 条；HST 条例第 2 号，第 41 和 47 条；CRA：RC4231）。

你的情况不同？

• 转让预售合同或快速出售：此处说明转让的 GST/HST；利润的所得税处理见物业短期转售与合同转让销售。
• 出租单位，包括短期住宿：所得税见租金收入，注册条件见何时注册 GST/HST。
• 须申报应税合同转让、自我供应或出租活动：请参阅 GST/HST 申报与进项税抵免，并带上协议、发票、租约及入住日期获取账务帮助。
• 出售自己的住房：另行判断所得税的问题见主要居所豁免。
• 非居民出售加拿大物业：所得税预扣见非居民出售加拿大物业；应税销售的 GST/HST 收取仍须单独检查。