把自住房转为出租物业，或搬进出租物业

出租自住房，在税务上视为出售吗？

是。将整套住房从自用改为出租时，通常视为按公平市价——独立买家在公开市场愿意支付的价格——出售，并立即按该价值买回。无须实际支付任何款项。搬进出租物业自住时，通常也反向适用同一规则（《所得税法》第 45(1) 款；CRA：公平市价）。

适用视同出售时，其公平市价将用途改变前的收益与以后的升值分开。即使选择可避免当时发生视同出售，也应记录改变用途时的物业价值。该选择不会重设成本；如果以后撤销第 45(2) 款选择，视同出售发生在该较后纳税年度的第一天（CRA：主要居所解释；CRA：资本收益记录）。

这些规则针对整套物业。出租房间或地下室可能有不同结果；请参阅主要居所豁免。

房子一直是我的自住房，视同出售还要缴税吗？

如果物业符合条件，且家人在这些年度没有指定其他住房，主要居所豁免通常可消除截至用途改变日的收益。仍须申报视同出售并指定该住房；收益免税不代表可免于申报（CRA：主要居所）。

在视同出售年度填写附表 3 和 T2091(IND) 表。如果将持有期间的每个年度都指定给该住房，且收益全部免税，应填写附表 3 的主要居所指定及 T2091 的第 1 部分；不要在附表 3 中填入收益金额。纸质申报时附上 T2091；电子申报时保留，以备 CRA 索取（CRA：附表 3；CRA：T2091(IND) 表）。如果住房并非每个持有年度都合资格，部分收益可能须纳税。原住房的个人使用亏损通常不能扣除（CRA：主要居所）。指定及计算见主要居所豁免。

住房转为出租时，第 45(2) 款选择如何递延税款？

就视同出售规则而言，第 45(2) 款选择将住房视为并未转为赚取收入用途。因此，改变用途时不申报该改变产生的资本收益；实际出售或撤销选择时可能产生收益（《所得税法》第 45(2) 款；CRA：主要居所解释）。

该选择不会使租金免税。从物业开始出租时起，须申报租金收入及合资格费用。年度报税见租金收入（CRA：资本收益指南）。

选择会推迟确认收益，但不保证最终收益免税。该物业可指定的年度、你的加拿大居民身份，以及家人拥有的其他住房，都决定处置时的豁免（CRA：主要居所解释）。

原自住房出租期间，能作为主要居所多久？

第 45(2) 款选择有效期间，即使没有合资格家庭成员居住，原住房最多仍可在四个纳税年度符合主要居所条件。非居民也可作该选择，并可能指定该住房，但加拿大居民身份会影响豁免可覆盖多少收益（CRA：主要居所解释）。

该选择使这些出租年度保持合资格，但不会自动指定。你在申报实际出售或视同出售时选择年度。家人不能在同一年度指定另一套住房（CRA：主要居所解释；《所得税法》第 54 条）。

四年后，选择可继续有效，但没有合资格居住的额外年度，通常不能依据此规则指定。四年期满本身不会自动触发视同出售。最终出售时，部分收益可能须纳税。将出租年度指定给原住房，也意味着家人在这些年度不能指定新住房（CRA：主要居所解释）。

雇主调职可取消四年上限，但须满足第 54.1 条条件。搬迁须因你或配偶或同居伴侣的工作调动而发生；雇主须与其无关联；按最短公共路线衡量，原住房距新工作地点须比之后的住所至少远 40 公里；并须在该雇佣期间，或雇佣结束后的下一个纳税年度结束前搬回原住房，除非在雇佣期间去世（《所得税法》第 54.1 条；CRA：资本收益指南）。个人选择搬家不满足雇佣条件。

第 45(2) 款选择有效时，可以扣除 CCA 吗？

不可以。对物业申领资本成本折旧扣除 CCA，会从申领年度的第一天起撤销第 45(2) 款选择。这可能在该年度触发按公平市价视同出售（CRA：主要居所解释）。

在假定选择仍有效之前，先检查以往租赁报税表。如果希望在结束选择后评估 CCA，建筑物资本成本有自己的用途改变规则，并非自动等于全部公平市价。申领及类别规则见资本成本折旧扣除（CRA：主要居所解释）。

搬进自己的出租物业，会产生什么税？

搬进整套出租物业，通常触发按公平市价视同出售及重新取得。出租期间累积的收益可能在用途改变年度纳税。如果曾申领资本成本折旧扣除 CCA，即逐年扣除建筑物成本，搬入还可能产生追回：将部分以往扣除加回租金收入。主要居所豁免不能覆盖这项收入（CRA：主要居所解释；CRA：租金收入）。

如果出租物业在你搬入前从未是你的主要居所，变为自住房本身不会使以往出租收益免税。视同重新取得为以后资本收益计算设定新成本。如果之前将同一住房转为出租时已作第 45(2) 款选择，且选择仍有效，搬回本身不会产生新的视同出售（CRA：资本收益指南）。

搬入时，第 45(3) 款选择何时能递延收益？

第 45(3) 款可将出租转自住所产生的资本收益递延至实际出售。如果你、配偶或同居伴侣，或你们任一方为受益人的信托，在 1984 年后结束、且不迟于用途改变的纳税年度获准就该物业扣除 CCA，则不能使用（《所得税法》第 45(3) 和 45(4) 款）。

合资格时，物业在你搬入前出租的最多四个年度，也可能符合主要居所条件。家人不能在同一年度指定另一住房，加拿大居民身份会影响豁免可覆盖多少收益。递延资本收益的选择不会递延用途改变产生的任何 CCA 追回（CRA：主要居所解释）。

如何作选择？可以逾期提交吗？

两种选择均通过签署信函作出，说明物业及所依据的款项。CRA 没有单独的选择表格。提交时间不同（CRA：资本收益指南；CRA：纳税人减免规定）。

电子报税时，须另行以书面方式将签署的选择信函提交至 CRA 税务中心，并保留送达证明。CRA 的 EFILE 指引将选择文件与普通留存待查记录区分处理（CRA：EFILE 选择文件）。

CRA 可在其 10 年减免时限内接受逾期第 45(2) 或 45(3) 款选择，但是否接受由其酌情决定，也可能有罚款。如果拟覆盖期间已申领 CCA，逾期第 45(2) 款选择尤其难获接受。申请须包含签署的选择、解释、支持记录及任何受影响的报税附表（CRA：纳税人减免规定；CRA：主要居所解释）。

对于魁北克居民，联邦选择会自动按魁北克法律适用，但魁北克税务局要求另行提交签署通知及联邦选择副本。其指引列明：第 45(2) 款为用途改变年度申报截止日，或 CRA 选择后 30 天；第 45(3) 款为实际出售年度申报截止日，或 CRA 选择后 30 天。第 45(3) 款还须提交 TP-274-V 表（魁北克税务局：TP-274-V 表说明）。

用途改变年度要申报什么、保留什么？

如何报税取决于是否有视同出售。如果有，在附表 3 中申报；合资格原自住房还须填写 T2091(IND)。如果选择避免了视同出售，则在截止日前提交选择信函。加拿大居民通过 T776 表或同等报表申报出租期间的租金及费用；非居民另有预扣及第 216 条报税规则。这些申报见租金收入及非居民房东（CRA：租金收入；CRA：第 216 条）。

CRA 当前主要居所指引要求，即使收益全部免税，主要居所的视同出售仍须填写附表 3 和 T2091(IND)（CRA：主要居所）。魁北克的视同出售主要居所指定，还要求 TP-274-V 和附表 G；应确认两份报税表上的选择及指定记录一致（魁北克税务局：TP-274-V 表）。

保留购买合同及成本、改良收据、每次用途改变日的公平市价证据、涉及 CCA 时的独立土地和建筑物价值、搬迁和租赁日期、租赁报税表及 CCA 附表、签署的选择信函及送达证明，以及家人每套物业指定年度的清单。这些记录支持视同出售估值、选择资格及以后豁免计算（CRA：主要居所解释）。

示例

以下为加元示例，不假设所得税率。

你以 C$400,000 买入住房。搬出并出租整套物业时，公平市价为 C$600,000。持有期间一直居住，家人在这些年度没有指定另一住房。不作第 45(2) 款选择，用途改变产生 C$200,000 视同收益。合资格主要居所指定可消除该收益，但仍须通过附表 3 和 T2091(IND) 申报视同出售。以后计算资本收益的成本变为 C$600,000。

如果改为作出有效的第 45(2) 款选择，改变用途时不申报该 C$200,000 视同收益。每年申报租金，不申领 CCA。假设出租整整三年后以 C$700,000 出售。选择没有将物业成本重设为 C$600,000，因此扣除出售费用及任何豁免前，收益为 C$300,000。豁免能否完全消除收益，取决于家人为这套及其他住房指定哪些年度。

反过来，假设你以 C$400,000 买入出租物业，并在价值 C$600,000 时搬入。不作第 45(3) 款选择，用途改变产生扣除费用前 C$200,000 视同收益。如果合资格，选择将该收益推迟至出售；搬入本身不会使收益消失。

你的情况不同？

• 仅出租房间或地下室：部分用途改变有不同规则。请参阅主要居所豁免。
• 需要计算以后收益的豁免部分：请参阅主要居所豁免。
• 需要申报租金或选择 CCA 类别：请参阅租金收入和资本成本折旧扣除。
• 现在出售出租物业：出售及任何 CCA 追回见出售出租物业。
• 出售刚买不久的住房：住宅短期转售规则可能改变收益性质。请参阅物业短期转售与合同转让销售。
• 将搬往国外，或已住在加拿大境外：出租住房前，请参阅离开加拿大和非居民房东。
• 出租新建或大幅翻新的住房：GST/HST 可能有独立的用途改变规则。请参阅住宅物业的 GST/HST。
• 曾申领 CCA、选择逾期，或两套住房争用同一年度：这些事实可能改变税款及申报。整理估值、CCA、居住及选择记录，进行报税准备。