加拿大共有出租房：各共有人如何填 T776

我们是否各自申报加拿大共有出租房的份额？

是，但有一个要点：每位共有人申报的是整处物业的租金总额，只有自己占有的那份净收入才按份额申报。CRA 以所有权为依据确定这个份额，除非所有权变化，百分比每年应保持相同（CRA：租金收入）。与一人或多人共同拥有出租房，包括与配偶或同居伴侣共有，通常就是共有人（CRA：所有权）。

简单的情形是：所有人是个人，产权文件与实际所有权一致，贷款以所有人的名义办理，且没有人把这处物业当作合伙经营。出现下面情况就不简单：

• 份额不均等，或产权文件与出资情况不一致；
• 一位所有人替另一位出了部分或全部份额的钱；
• 有人仅在产权上挂名，例如为了帮亲属获得房贷资格；
• 房贷或租金账户只用一个人的名字；
• 多年来租金一直对半分，没有任何依据；
• 当年所有权发生了变化；
• 有所有人住在加拿大境外；
• 所有人共同把它当作一项业务经营，或涉及公司或信托。

请准备产权文件、显示谁是借款人的房贷结单、任何共有或信托协议、每位所有人的所有权百分比、租金的银行流水，以及谁支付了各项费用的记录。如果这些文件无法证明各自的份额，请先把这一点弄清楚。

我们在 T776 上各报全部租金，还是各报一半？

报全部租金和全部费用，而不是一半。只有净收入按所有权分摊。每位共有人填自己的 T776 表，从同样的整处物业数字出发，再取自己的份额（CRA：租金收入；CRA：填写 T776 表；CRA：T776 表）：

每位所有人的税表都从同样的租金、费用和净额数字出发，第 2 部分显示其他所有人的份额。表的其余部分见加拿大租金收入；每项费用该填哪一行，见出租报表费用行。

我们共有的出租房是合伙企业吗？要报 T5013 吗？

通常不是。CRA 说，以投资为目的共有出租房并不构成合伙；合伙需要几个人为了赚取利润，共同经营一项业务（CRA：所有权）。普通法省份和地区的合伙法律一般规定，共同共有、按份共有或部分所有，本身并不产生合伙。是否存在合伙，是事实和法律的结合，正式登记也不一定意味着合伙存在。魁北克的《民法典》以自己的方式定义合伙，所以魁北克的共有人应当把这个问题视为悬而未决（专题 S4-F16-C1）。

T776 表要求共有人在填写第 1 部分之前，先判断是否存在合伙，并说明清洁、安保和餐食等额外服务可能意味着经营业务（CRA：T776 表）。短期入住和服务，见短期出租收入：按租金还是经营收入申报。

如果确实存在合伙，只有在某些情况下才需要报 T5013：收入加费用超过 $2,000,000，或按成本计的资产超过 $5,000,000；是另一合伙的合伙人，或有另一合伙作为合伙人；有公司或信托作为合伙人；投资了流通股；或 CRA 书面要求；否则可以把财务报表交给合伙人（CRA：T4068）。见合伙企业还是公司和普通合伙第一年的税表。

联名产权能决定我占的净租金份额吗？

您的份额就是您所有权的份额（CRA：租金收入）。CRA 的网页没有说明怎样衡量这个份额，也没有说产权形式（联合共有或按份共有）决定它。只有每位所有人的份额恰好是一半时，对半分才是对的。请把产权文件和任何协议，与每位所有人的出资和收到的款项对照，并在报税前弄清任何差距。

我们可以不按所有权份额分租金，或为了适用较低税档而另行分配吗？

CRA 的说明把份额与所有权挂钩，没有描述可以通过协议或按税档来选择不同分配方式的办法（CRA：租金收入）。

想把日后的租金转给某人，就得改变所有权，也就是赠与或出售一份份额；见把物业转给家人。归属规则还可能让收入留在出钱、出借钱或财产的人名下，无论份额是后来加的，还是购买时出钱买的：

• 配偶或同居伴侣： 转让或借给配偶或伴侣的财产所产生的收入或亏损，在转让人为加拿大居民的那段年度内，且该人是其配偶或伴侣时，归转让人所有（《所得税法》第 74.1 条）。所以当一位配偶出钱买下另一位的一半时，产权相等不一定意味着税务上平分。如果双方因关系破裂而分居，出租收入的归属在一段期间内停止适用（第 74.5 条）。
• 未满 18 岁的亲属： 转让或借给与转让人非独立交易关系的未满 18 岁的人，或侄子或侄女的财产，在该人于年底仍未满 18 岁的任何年度，同样适用（第 74.1 条）。
• 亲属的贷款： 来自非独立交易关系的人的贷款或债务，如果减税是主要原因之一，可以把收入转到出借人名下（第 56 条）。

存在例外，每项都有严格条件（第 74.5 条；第 56 条）。按公平市价转让，只有在所付的对价至少等于该财产的价值，并且任何为此欠下的债务至少按规定利率与独立交易利率中较低者计息时，才成立。向配偶或同居伴侣转让时，转让人还必须在转让当年的税表中选择不适用自动递延。贷款，只要至少按同样的较低利率计息，也成立。利息必须在每个年末后 30 天内支付，漏付一次就可能失去这项例外。依赖任何一项例外之前，见把物业转给家人。

房贷是谁的名字：谁来扣除利息？

CRA 把利息扣除与贷款所属的所有人挂钩。它说，只有该所有人才能使用相关的利息费用，即使别人为这笔贷款提供了担保。借钱购买或改善出租房的利息，一般可以扣除；房贷本金不能扣除（CRA：租金收入）。

CRA 的网页没有说明，两位所有人共有物业、但只有一位在贷款上时会怎样，也没有说两人共同名下的贷款应如何分摊。也没有说明，若干所有人之一持有的贷款的利息，怎样放进一份由每位所有人按整处物业数字编制的报表中。第 9945 行涵盖共有人在表上其他地方未扣除的可扣除费用，但这些网页没有说明一位所有人的贷款利息应放在这里，还是放在共同费用中。请不要假定哪一种放法；在任何一位所有人报税之前，先请人核对，因为同一笔利息不能扣除两次。利息规则见投资与出租房借款的利息。

如果我只是在产权上挂名呢？

拥有出租房的人才申报收入，所以仅在产权上挂名，可能并不会转移税务（CRA：租金收入）。以代理人身份为他人持有法律所有权的人，可能是裸受托人，CRA 说，裸信托财产产生的收入、资本收益和资本亏损，要在实益拥有人的税表上申报。裸信托是否存在，是私法下的事实和法律问题，由相关各方判断（CRA：裸信托申报问答）。

对于截至 2026 年 12 月 31 日或之后结束的纳税年度，需要申报的裸信托可能需要提交 T3 税表及附表 15，截止日为年末后 90 天内（《所得税法》第 150 条）；对更早的年度，CRA 一般不要求裸信托申报。法律排除了一些安排：每位法律所有人都是受益人、每位受益人也都是法律所有人的，例如两人都拥有产权并持有产权的配偶；有关联的个人持有的不动产，如果指定为某位法律所有人的主要住宅，则属该年度主要住宅；以及个人为配偶或同居伴侣使用而持有这类住宅。全年出租给租客、所有人、配偶或子女在年内任何时候都没有住在里面的出租房，不太可能符合这个测试；家人当年有一段时间住过的，则可能符合（CRA：裸信托申报问答；CRA：租金收入）。父母为子女的出租房仅在产权上挂名，需要回答裸信托的问题。见把物业转给家人。

如果年内所有权发生变化，百分比会怎样？

所报告的百分比，除非所有权发生变化，每年应该相同（CRA：租金收入）。CRA 的网页没有说明某一年中途变化时如何分割，所以请在报税前，让人复核日期和方法；两位所有人的税表必须显示相同的日期和百分比。

百分比的变化，通常意味着有人赠与或出售了物业的一部分。这是另一个事件，可能有自己的税务或资本成本折旧扣除的追回，取决于另一位所有人是谁，以及转让的方式。见把物业转给家人和出售出租房。

有共有人时，CCA、追回和个人使用怎么处理？

每位共有人只填自己的资本成本折旧扣除（CCA）、追回和终止亏损的份额，按自己占的成本份额计算。费用中的个人部分不同：它是所有共有人合计的数字（CRA：T776 表；CRA：填写 T776 表）。

CCA 是每位纳税人自己的申报：《条例》允许“纳税人可以申报的金额”，最高不超过该类别的限额（《所得税条例》第 1100 条），所以在一般的共有中，各位所有人的申报额和剩余余额可以不同。不要把另一位所有人的申报额或日后的追回按百分比分摊。合伙企业则是在分配收入之前，先对自己的财产计算 CCA。见资本成本折旧扣除和是否应对出租房申报 CCA。因为个人部分涵盖所有共有人，所以一位所有人的个人使用，例如亲属住在一个单元里，必须在每份税表上显示相同；见出租地下室套间。

共有人应保留什么，才能让各自的税表对得上？

保留租金和费用的详细记录，一般从纳税年度结束起保存六年，不随税表一起寄出（CRA：租金收入）。整处物业保留一份记录，而不是每位所有人各一份；每份税表都从同样的合计数出发。对共有人来说：

CRA 的网页没有说明各所有人支付不均时费用如何处理。不要根据谁付了钱去推断规则；报税前请人复核。出租亏损见出租亏损与 CRA 复核。

示例

这些示例仅作说明。金额为加元，且不含 CCA。

配偶平等共有一套公寓

租金为 C$24,000，费用为 C$16,000，所以净租金为 C$8,000。每位配偶在自己的 T776 表上填 C$24,000 租金和 C$16,000 费用。两人的第 9369 行都是 C$8,000，各报一半，即 C$4,000。这里假设每位配偶各自为自己的一半出了钱。如果一位配偶替另一位出了那一半的钱，这一半的收入可能被归回出钱的配偶（第 74.1 条）。

父母与成年子女不均等共有一栋双户住宅

父亲或母亲持有 70%，子女持有 30%。CCA 前的净租金为 C$10,000，所以父母申报 C$7,000，子女申报 C$3,000。两人都从同样的整处物业租金和费用出发。份额跟随所有权；CRA 的网页没有把份额与谁还房贷挂钩。这里假设每位所有人各自为自己的份额出了钱；如果父母借钱给子女，可能适用上文的贷款规则。在任何一方报税前，需要先核对父母的贷款利息放在哪里。

子女仅在产权上挂名

父母把成年子女加到产权上，以帮助获得房贷，但子女并没有真实份额。净租金为 C$8,000。如果父母是唯一拥有真实份额的人，父母就要申报这 C$8,000，子女在产权上的名字可能不会转移它。子女是否持有份额，是事实问题。如果这样的安排属于需要申报的裸信托，2026 纳税年度可能要提交 T3 税表及附表 15。

您的情况不同？

• 份额不均等、一位所有人为另一位的份额出了钱、有人仅在产权上挂名、房贷或租金账户只用一个人的名字，或者您多年来一直无依据地对半分租金： 每位所有人的真实份额、已报年度应如何更正，以及是否涉及合伙、信托或归属问题，都需要专业判断。请带上产权文件、贷款文件和银行记录，寻求个人税务服务。
• 年内所有权发生变化、一位所有人支付了更多费用，或一位所有人的贷款利息需要在报表上找个位置： CRA 的网页对这些没有规定规则，所以每位所有人的税表应怎样填，需要专业判断。请带上产权文件、贷款文件和付款记录，寻求个人税务服务。
• 您以前年度按不同的分配比例报过税： 收到评税通知后，CRA 允许您申请更改已核定的税表来更正金额，而对于超过纳税年度结束后 10 个日历年才提出的申请，不会发放退税（CRA：更改税表）。两位所有人的税表都可能受影响，所以见个人税务服务。漏报的收入，见未申报收入与自愿披露。
• 您把家人加到产权上、赠与了一份份额，或打算这样做： 见把物业转给家人。
• 所有人把它当作业务经营，或由公司持有该物业： 拥有该物业的公司才是申报租金的人。见合伙企业还是公司和公司持有的出租房。
• 租金和费用经过某一个人的账户，几乎没有谁付了什么的记录： 见出租报表费用行和记账服务。
• 您已出售或将出售一份份额或整处物业： 见出售出租房。
• 有所有人住在加拿大境外，或您报魁北克税表： 付给非居民所有人的租金，一般要按租金总额预扣 25%，应预扣而没有预扣的付款人要对此承担责任（第 215(1) 款和第 215(6) 款）。见非居民房东和加拿大租金收入，后者涵盖魁北克表格。