加拿大公司持有出租房：值得吗？

在加拿大，我该用公司持有出租房吗？

公司改变的是谁来为租金缴税以及何时缴税，而不是哪些费用可以扣除。加拿大公司内部赚取的租金，一般属于投资收入（常称被动收入）。它在公司内纳税，享受不到小企业税率；公司支付应税股息时，会退回其中一部分税款，而您要为这些股息缴个人税。以个人名义持有时，租金则加入您的收入（CRA：租金收入）。

本文假设公司是加拿大控股私人公司（CCPC），即不被非居民或上市公司控制的加拿大私人公司，房产位于加拿大。

下列情况就不算简单：您已经有一家经营公司、房产已经在您名下、您需要靠租金生活、贷款方设定了条件，或者计划出售。请备齐：含购买日期和成本的房产清单、房贷对账单和贷款方条款、租金和费用历史、您已有公司的 T2 税表，以及您每年要取出多少。在这些情况下，请在购买、转入房产或签署贷款方条款之前，先请人比较个人持有和公司持有的数字。

大部分收入会留在公司里投资、您的经营公司会支付租金，或者贷款方只肯贷款给公司时，用公司持有才值得比较。请先与个人申报租金作比较。

公司能让我的出租房有更多扣除吗？

出租房本身不能。个人和公司适用同一规则：除非费用是为赚取收入而支出的，否则不能扣除；资本性支出除非法律允许，也不能扣除，对建筑物来说就是 CCA（《所得税法》第 18 条）。CRA 对出租房的经常性成本和资本性成本，也划了同样的界线（CRA：租金收入）。

如果别人建议开公司的理由是“为了申请费用扣除”，请问是哪项费用、依据哪条规则。真正的差别在租金的税率、退税、下面讲的 CCA 亏损规则、融资和成本。

公司也不能扣除您的个人开支。公司支付这些开支时，这笔金额可能作为股东福利加入您的收入（第 15 条）。见公司支付的个人开支。

租金在公司内部如何征税？

租金一般属于财产收入（常称被动收入或投资收入），不是积极经营收入，所以公司享受不到小企业税率。法律把“特定投资业务”（主要目的是取得财产收入，包括租金的业务）排除在“积极经营”之外，而小企业扣除只适用于积极经营收入（第 125 条）。

能把其他收入的联邦税率降到 15% 的一般税率减免，不适用于 CCPC 的投资收入（第 123.4 条），而 9% 的联邦小企业税率，除非适用下面的某项例外，租金也享受不到。把联邦部分和省部分相加，就是公司的税；可退还的部分在取出资金一节中说明。

如果公司有五名以上全职员工呢？

那么这笔租金收入就不是特定投资业务（主要目的是赚取租金等财产收入的业务）的收入，它可以是符合小企业扣除条件的积极经营收入。条件是公司全年在该业务中雇有 超过 5 名全职员工。如果关联公司在自己的积极经营业务中提供管理、行政、财务、维修或类似服务，而没有这些服务时出租公司可以合理预期需要这么多全职员工，也适用此例外（第 125 条；CRA T2 填表指南，第 4 章）。

这项测试看的是出租业务的用工情况，而不是房产数量。具体安排是否符合，属于事实问题，所以请先对照工资记录确认再依赖它。如果适用，租金收入并入公司的积极经营收入，并与其关联公司共用营业限额。有员工就有工资：公司没有扣缴或汇缴的款项，董事要承担连带责任，而追究董事的诉讼，必须在此人最后一次不再担任董事后两年内提起（第 227.1 条）。

如果租金是我自己的经营公司支付的呢？

关联公司从其加拿大积极经营收入中扣除的租金，一般视为拥有该建筑物的公司的积极经营收入，而不是投资收入（第 129(6) 款）。这样就不用缴投资收入税，也不涉及下面的退税步骤，以及后面所述的被动收入对营业限额的削减。但它只能在经营公司分配给它的那部分营业限额之内享受小企业扣除，分配要用规定的表格，随两家公司的 T2 税表一起提交，因为来自一家公司的租金，如果出租公司的所有人也在该公司持有权益，就属于“特定公司收入”，除非出租公司几乎所有的经营收入都来自独立交易的客户（第 125(3.2) 款和第 125(7) 款）。如果付款公司不是 CCPC，或已根据第 256(2) 款作出选择，则完全不符合条件（第 125(1) 款）。营业限额由两家公司共用。这笔租金的 GST/HST 需要单独研究：见关联公司之间的选择。

我把钱取出来时会怎样？哪部分可以退税？

公司先缴税，您领取应税股息时，只退回这笔税的一部分。对 CCPC 来说，最多 30 2/3% 的投资收入，会加入其非合资格可退还股息税余额，也就是 T2 上追踪的可退还余额（第 129 条）。公司的其余税款不退。

1. 公司赚取租金并缴税。
2. 可退还的部分加入 T2 上追踪的余额（CRA T2 填表指南，第 6 章）。
3. 公司向您支付非合资格股息的应税股息。CRA 按这些股息的 38 1/3% 退税，上限为余额（CRA T2 填表指南，第 7 章）。
4. 公司在支付股息当年的 T2 上申请退税，并在该年度结束后 3 年 内提交。否则退税因超过时效而不能再申请。
5. 您在自己的税表上申报股息，并缴纳个人税。见公司股息的税。

工资是另一种给自己取酬的方式，但只有为实际工作支付并且合理时才可扣除（第 67 条），只收租金的公司可能不具备这些条件；见工资还是股息。合计税负取决于您所在的省、股息类型和您的其他收入，所以决定之前，请与同样的租金以个人名义申报的情况作比较。

一家公司的租金会减少我另一家公司的小企业扣除吗？

会，如果两家公司是关联公司。联邦营业限额，即按小企业税率纳税的收入上限，是 $500,000，关联公司按随各自 T2 税表提交的协议（附表 23）共用该限额。当它们合计的调整后总投资收入（AAII，衡量被动收入的指标，主要是净租金和利息，加上合资格应税资本收益）超过 $50,000 时，限额开始缩小，到 $150,000 时降为零（CRA T2 填表指南，第 4 章）。

• 对完整的限额来说，削减额是 AAII 超过 $50,000 部分的五倍（第 125(5.1) 款）。
• 某个纳税年度的削减额，使用的是上一个日历年内结束的各纳税年度的 AAII，所以今年的租金会减少以后年度的限额。
• 同一个人或同一群人控制这些公司，或者关联的所有人持有足够多的股份时，这些公司就是关联公司（第 256 条）。有关系但不是关联的公司，如果它们之间的贷款或转让，有一个原因是为了减少 AAII，在这项测试中可以被视为关联公司（第 125(5.2) 款）。控股公司也躲不开这项测试；见控股与投资公司。

出租房的公司怎样适用资本成本折旧扣除？

主要业务是出租其所拥有不动产的公司，即使申请出租建筑物的 CCA 会造成或增加出租亏损，也可以申请。个人和大多数其他公司不能。《所得税条例》第 1100(11) 款把出租建筑物的 CCA 限制在净租金收入之内，第 1100(12) 款只对全年主要业务是租赁、出租、开发或销售其所拥有不动产的公司，解除这项限制。CRA 对个人适用的规则说得很明白：不能用 CCA 造成或增加出租亏损（CRA：租金收入）。

• 主要业务是事实问题。 经营另一项业务、同时拥有一处出租房的公司，可能不符合。
• 亏损留在公司。 它是公司可以结转到自己其他年度的非资本亏损，不能用来抵扣您的工资或其他收入（第 111 条）。
• CCA 可能被追回。 已申请的 CCA，会在以后出售时作为追回加入收入（第 13 条）。是否申请，见出租房该不该申请 CCA。

房贷、个人担保和利息有什么变化？

为赚取租金收入而借款的利息，对借款并用这笔钱赚取收入的一方可以扣除，不论是您还是公司（第 20(1)(c) 段；CRA：租金收入）。用公司的话，借款人和风险都会变。

• 贷款方条款。 请问每家贷款方：是否向公司放贷，要求什么利率和首付，是否要求您个人担保，以及带有您个人房贷的房产能否转入。这些是贷款方的条款，不是税务规定，各家不同。购买或转入之前，请先拿到书面条款。见向贷款方证明收入。
• 您个人借款后投入公司的钱。 这笔利息能否扣除，取决于这笔钱怎么使用。见把借来的钱借给您的公司和为出租房借款的利息。
• 责任。 公司能否使您免受针对房产的索赔，是法律和保险问题，不是税务规定，而且贷款方仍可能要您个人担保。请咨询律师和保险公司。
• 由公司偿还您的债务。 公司偿还您的个人房贷或其他债务时，这笔金额可能作为股东福利或贷款向您征税，是否有例外取决于具体事实（第 15 条）。见股东贷款和股东贷款账户。

设立、转入和运营一家出租公司要花多少成本？

出租公司有设立成本，如果房产已经在您名下还有转入成本，另外还有个人税表没有的年度成本。

公司出售出租房时有什么变化？

申报收益的是公司，而不是您，它的应税资本收益与租金一样算投资收入，所以上面的退税和股息步骤同样适用于这些收益（第 129 条）。以前申请的 CCA 可能作为追回加回来。资本收益中未征税的部分，如果公司在股息应付日或首次支付日（以较早者为准）之前，通过 T2054 表作出选择，可以作为资本股息免税派发（第 83 条）；见控股与投资公司。

以个人名义出售，见出售出租房。改为出售公司股份，见出售您的企业。

各省对出租公司的征税有不同吗？

有。每个省或地区都会在联邦税之外加征自己的公司税。较低税率适用于符合联邦小企业扣除条件的收入，较高税率适用于所有其他收入，所以租金一般适用较高税率（CRA：公司税率）。一些省（包括安大略省和新不伦瑞克省）不把联邦的被动收入削减用于本省的营业限额，所以在那里，这项削减只改变联邦税率（CRA：安大略省小企业扣除；CRA：新不伦瑞克省公司税）。

除魁北克和阿尔伯塔省以外，各地的省和地区公司税都由 CRA 管理（CRA：省和地区公司税）。阿尔伯塔省的公司还要向阿尔伯塔省税务与收入管理局提交阿尔伯塔省税表 AT1（阿尔伯塔省：公司所得税）。魁北克自行管理公司税，本文不列出其税率。各省的土地转让税（卑诗省称房产转让税）也不同；见把出租房转入公司。

什么时候个人持有出租房更简单？

如果大部分租金是给您自己用的、没有需要保护的经营公司，也没有什么房产要转入，个人持有通常更简单。

• 如果您需要靠大部分租金生活： 公司先缴税，您领取股息时只退回可退还的部分，所以留在公司里能积累的钱可能很少。
• 如果您只有几处房产，也没有其他公司： 没有小企业限额受影响的风险，一份税表就能涵盖租金（个人申报租金）。
• 如果房产已经在您名下： 转入公司有自己的税和成本；见把出租房转入公司。
• 如果贷款方给您个人的条件更好： 请让对方把两套条件都以书面形式给您。
• 如果您与配偶或家人共同拥有： 共同所有人各自申报自己的份额（共同拥有的出租房申报）。公司会把共同所有人变成股东，而支付给家庭成员股东的股息，可能适用分割收入税规则（第 120.4 条）；见向家人支付报酬。

示例

这些示例仅作说明，数字取整，所有金额均为加元。

卡尔加里有三套出租房的房东

一位卡尔加里房东的公司，每年从三处出租房净赚 C$40,000，她需要用其中大部分来生活。公司的税约为 46 2/3%：联邦 28%，联邦加征的投资税 10 2/3%，阿尔伯塔省 8%。约合 C$18,700。

这笔税中，约 C$12,300（租金的 30 2/3%）是可退还的。她每领取一加元非合资格股息，就退回 38 1/3 分，所以她需要领取约 C$32,000 的股息才能全部收回。退税要在支付股息当年的 T2 上申请，并减少当年的税款。如果她在同一年领取了这 C$32,000，公司的净税款约为 C$6,400，这是永远不会退的部分，公司还能留存约 C$1,600。随后她要为股息缴个人税。公司不一定能降低她的总税负，而且每年都会多出一份 T2 和财务报表。应该做的比较，是在任何转移之前，把同样的 C$40,000 在她自己的税表上申报。

两家公司和 C$60,000 的新租金

一位安大略省的所有人控制着一家经营公司和一家控股公司，两者是关联公司。上一个日历年内，它们合计有 C$100,000 的 AAII。假设联邦限额是完整的 C$500,000，没有应税资本削减，也没有其他削减。超过起点的 C$50,000 的五倍是 C$250,000，所以限额是 C$250,000。

所有人随后通过控股公司购买出租房，租给外部租客，新增净租金 C$60,000，这个集团的 AAII 变成 C$160,000。超出部分 C$110,000 的五倍是 C$550,000，大于 C$500,000，所以以后年度的联邦限额为零。在联邦层面，原来按小企业税率纳税的经营收入，随后按一般税率纳税。安大略省自己的营业限额不包含这项削减，所以这笔收入的安大略省部分税款，仍可以保持较低税率。

购买第五处房产

一位温哥华投资人个人名下有四处出租房，有人建议她用公司购买第五处，“为了申请费用扣除”。两种名义下的费用规则相同，所以这不是理由。真正起决定作用的问题是：贷款方是否向公司放贷并要求她担保；租金先缴税、取出资金时再缴第二次税，与她自己的税表相比如何；以及如果之后把现有的四处出租房转入，这一转移涉及的所得税和房产转让税，还有适用时的 GST/HST。只用新公司购买第五处，可以避免转移其他房产，但会多出第二套账簿和第二份税表。

您的情况不同？

• 您有多处出租房，或者即将再买一处，别人建议您用公司： 您选择谁来持有，会影响贷款方条款、租金的税，以及对您已有的房产来说，转入的成本（所得税、土地转让税，以及适用时的 GST/HST）。见把出租房转入公司，并在签字前寻求公司税务服务，比较个人持有和公司持有。
• 您拥有一家经营公司： 租金可能减少它的小企业限额，而控股公司也躲不开。见控股与投资公司，并请公司税务服务检查租金安排和集团内的关联公司。
• 您已经有一家出租公司，或者即将成立一家，需要建账： 见持有出租房的公司的账簿，并在第一笔租金到账之前，寻求记账服务来开账。
• 出租公司的账簿落后，或者 T2 从未提交： 先从补做逾期账簿和补报未申报的公司税表开始，并寻求记账服务。
• 公司将拥有您居住的住宅： 见公司拥有的住宅。
• 外国所有人或美国房产： 有非居民所有人的公司可能不是 CCPC；见加拿大公司的非居民所有人。美国的出租房，见加拿大公司拥有美国不动产。
• 计划出售： 见出售出租房和出售您的企业。
• 您的公司在魁北克或阿尔伯塔省，或者在那里有常设机构： 除了 T2，它还要提交自己的省税表（阿尔伯塔省为 AT1）；请就两者咨询公司税务服务。