出租物业控股公司的账簿：T2、GIFI 8141 和 CCA

只有出租物业的公司每年要提交什么？什么时候提交？

每家居民公司的每个纳税年度都要提交 T2，包括不营业的公司和没有应缴税款的公司（CRA：谁需要提交）。税表的截止日期是纳税年度结束后六个月（CRA：何时提交）。

应缴的税款在年末后两个月到期。三个月这个日期，只适用于全年都是加拿大控股私人公司（CCPC）、在当年或上一年申报了小企业扣除，并且应税收入测试符合其业务限额的公司（CRA：结算日）。主要目的是取得租金等财产收入的业务，属于“特定投资业务”，而不是积极经营的业务（《所得税法》第 125 条）。因此，只有出租物业的公司通常没有小企业扣除可申报，适用较早的那个日期。公司内部的租金如何征税、有哪些例外、哪些可以退税，见公司持有出租物业。

年内公司还要每月缴纳分期预缴税，除非当年的税款，或第一期预缴基数（通常是上一年的税款）不超过 $3,000。按季度预缴需要有小企业扣除，所以只有出租物业的公司通常按月预缴（《所得税法》第 157 条）。

税表用 GIFI 代码（金融信息通用索引，CRA 用于报表各行的标准代码清单）列出公司的财务报表：附表 100（资产负债表）、附表 125（损益表）和附表 141（补充信息）。公司成立后的第一份税表，还要附上附表 101（期初资产负债表）和附表 24（CRA：GIFI 指南；CRA T2 指南，第 1 章）。还有两点：

• 除魁北克和阿尔伯塔省外，各省的公司税都由 CRA 管理（CRA）。在阿尔伯塔省设有常设机构的公司，还要提交阿尔伯塔省税表，截止日期是年末后六个月（阿尔伯塔省）。魁北克的公司税同样不由 CRA 管理；在魁北克设有常设机构的公司，应向报税人员询问魁北克税务局的税表，本文不涉及。
• 适用时的其他申报。如果公司已登记 GST/HST，要提交 GST/HST 申报表（见下文）；支付股息时，还有相应的税单和申报：宣布并支付股息。

如果出现下列任何一种情况，就不简单：

• 这是公司的第一份 T2，或者物业已经买下，但土地和建筑物一直没有入账。
• 有多年的 T2 没有提交，或者 CRA 已经要求提交。迟交罚款是截止日未缴税款的 5%，外加每迟一个整月的 1%，最多计算 12 个月。如果 CRA 已要求提交，并且在前 三个纳税年度的任何一年核定过未提交罚款，则是 10%，外加每月 2%，最多计算 20 个月（CRA T2 指南）。私人公司如果在年末后超过3 年才提交，还会失去当年的股息退税，即公司支付应税股息后退还其部分税款的那项退税（《所得税法》第 129(1) 款）。
• 公司的钱和个人的钱走的是同一个账户。
• 您预计 CCA 会使公司出现亏损。这取决于出租是否为公司的主要业务，这是一个事实问题。
• 所有人或其亲属住在其中一个单元里，或者同一栋楼里既有住宅又有商铺。
• 公司把物业出租给您也拥有或经营的另一家公司。
• 有股东住在加拿大境外。

在任何人动账簿之前，请先备齐购买和交割的结算单、房贷对账单、租约、租客押金记录、物业税账单，以及一整年的银行对账单。

只持有出租物业的公司需要哪些账簿？

公司必须保存能够确定其应缴税款的记录和账簿（《所得税法》第 230 条）。实际做法是：开一个公司名下的银行账户，用复式记账，并有办法单独查看每处物业，因为每栋楼都要单独追踪 CCA，通常还有自己的房贷。每份 T2 背后的账户清单，见 GIFI 会计科目表。

代码来自 CRA 的 GIFI 指南。公司持有租客押金期间，把它记为负债（GIFI 2961）。押金用来抵租金，或租客丧失押金时，才转为收入。股东资金要有单独的账户：见股东贷款账户。租金是在赚取时入账，还是在收到时入账，见收付实现制还是权责发生制。

与 T776 表相比，租金在 T2 上填在哪里？

公司在附表 125 的 GIFI 8141“房地产租金收入”下，把租金申报为收入；该项目涵盖出租公寓、商业建筑、土地和办公空间所收到的款项（CRA 的 GIFI 指南）。公司没有 T776 表。

附表 1 把财务报表中的净收入调整为税务用净收入（CRA：附表 1）。所以账簿必须是完整的报表，而不是一份租金和账单的清单。以个人名义持有的出租物业，见出租物业报表的费用行。

购入物业时怎么记账：土地、建筑物、交割费用和房贷？

按公平市价把价款拆分为土地和建筑物，再把交割费用分别加到两者上，房贷则记为负债。土地不是可折旧财产（CRA 专论 S3-F4-C1），所以怎么拆分，决定了多少成本可以获得 CCA。

1. 拆分总价。拆分必须根据事实合理，并考虑土地和建筑物各自的公平市价。CRA 认为拆分不合理时，可以重新分配（同一专论，第 1.81 和 1.82 段）。请保留支持依据，例如评估报告或市政府的评税通知。
2. 加上交割费用。购买物业的法律费用和土地转让税，不能用来抵扣租金。它们要加到物业的成本里，法律费用按比例分摊到土地和建筑物（CRA 租金指南；《所得税法》第 18(1)(b) 段）。该指南是为 T776 表申报人写的；同样的资本性支出规则也适用于公司。
3. 记录房贷。偿还本金不能扣除。利息可以扣除，记 GIFI 8713。为取得贷款而支付的费用，例如经纪、评估、手续和房贷法律费用，要分几年扣除，每年 20%，而不是一次扣完（《所得税法》第 20(1)(e) 段）。
4. 记录所有人的资金。如果所有人出了一部分价款，要记为股本或股东贷款，并在资金转入之前决定记哪一种。不要让账户的方向反过来：所有人欠公司的余额，有自己的税务规则（《所得税法》第 15(2) 款）。

购入时支付的 GST/HST，见下面两份销售税指南。把所有人已经个人持有的物业转入公司，是另一项交易：见把出租物业转入公司。

附表 8 上的资本成本折旧扣除是怎么运作的？

资本成本折旧扣除（CCA）是折旧在税务上的对应项。附表 8 计算 CCA、CCA 追回和终止损失（CRA：附表 8）。公司对建筑物这类可折旧财产申报 CCA，对土地则不能。税率是未折旧资本成本（UCC）的百分比，UCC 是该类别的累计余额，即新增额减去已申报的扣除。大多数建筑物属于第 1 类；有些建筑物的总税率更高：

• 每栋建筑一个类别。成本为 $50,000或以上的出租物业，单独归入一个类别，这样每栋建筑都有自己的 UCC（条例第 1101 条）。
• 可选。公司可以扣除不超过最高额的任何金额。没有申报的 CCA 不会结转，但仍留在 UCC 里（CRA 专论 S3-F4-C1）。
• 时间。物业可供使用之前，不能开始申报 CCA。购入当年，通常适用半年规则，削减当年的申报额。对于大多数财产（2024 年之后取得，2030 年之前可投入使用），再加速投资激励以首年申报 该类别比例的 1.5 倍，取代这项削减。如果该财产已申报过 CCA，且买方或关联人士以前拥有过它，或者它是通过递延税转让转入的，就不适用这项激励；从已对其申报 CCA 的所有人那里转入的出租物业，是常见的情形（条例第 1100(2) 款；第 1104(4.01) 款）。

CCA 不是财务报表中的摊销。报表在 GIFI 8670 记摊销。除非《所得税法》明确允许，否则不得扣除折旧（《所得税法》第 18(1)(b) 段），所以附表 1 剔除账面金额，改为允许扣除 CCA。两者如何调整，见公司账簿中的摊销与 CCA。申报的 CCA 会降低 UCC，之后如果售价高于 UCC，可能产生追回，追回同样在附表 8 计算。

CCA 会让公司的出租业务出现亏损吗？

这取决于出租是否是公司的主要业务。条例把出租物业的 CCA 限制在 CCA 前的净租金收入以内，所以 CCA 不能造成或增加亏损。这项限制不适用于全年的主要业务是出租、租赁、开发或销售自己拥有的不动产的公司（条例第 1100(11) 和 (12) 款）。

这项上限按公司全部出租物业合计计算。条例对“主要业务”没有给出百分比测试，所以它是一个事实问题。同时经营另一项业务，或者持有的主要是其他资产的公司，可能不符合。请保留能说明公司做什么的记录。

规则允许的亏损属于非资本亏损，在附表 4追踪，可以向前结转 3 个税年，或向后结转 20 个税年（《所得税法》第 111 条）。如果他人取得公司的控制权，例如购买其股份，以前的亏损如何使用就会受到限制（第 111(5) 款）。公司如果在不符合主要业务测试的情况下申报由 CCA 造成的亏损，就是申报的金额超出了条例的允许范围。

哪些费用算维修，哪些算资本性支出？

把物业恢复到原来状态的维修，通常属于经常性费用。把物业改善到超出原来状态，或更换一项独立资产的费用，属于资本性支出（CRA：经常性费用还是资本性费用）。为了让新买的二手物业达到可用状态而进行的维修，属于资本性支出。

经常性维修记 GIFI 8961。对建筑物的改善记入“建筑物”1680，并与建筑物一起获得 CCA。电器之类的独立资产，记入机器、设备、家具和固定装置（GIFI 1740），归入自己的 CCA 类别：第 8 类包括家具和电器，税率为 20%（CRA：类别）。完整的判断标准见出租物业维修：经常性还是资本性。

住宅或商业租金，要收取或支付 GST/HST 吗？

这取决于单元类型。商业不动产的租金属于应税供应（CRA 备忘录 19.4.1）。住宅的租金，在同一个人连续居住至少一个月时免税（《消费税法》附表 V 第 I 部分第 6 条；CRA 备忘录 19.2.2）。

• 商业租金。房东必须登记并收取 GST/HST，除非它是小供应商，即它的应税供应，连同任何联营人的应税供应，不超过 $30,000的限额（备忘录 19.4.1）。已登记的公司如果不汇缴净税额，董事可能要承担个人责任，除非他们尽到了合理的注意，在离任后两年内都可以被核定（《消费税法》第 323 条）。
• 长期住宅租金。不收取 GST/HST。进项税抵免与商业活动挂钩，而商业活动不包括免税供应（《消费税法》第 123(1) 和 169(1) 款），所以免税部分的成本所付的税，通常不能收回。
• 不足一个月的出租。登记人出租短期住宿，通常是应税的（备忘录 19.2.2）。
• 同时有住宅和商铺的建筑。商业部分和住宅部分的处理不同，所以记录必须显示哪些成本属于哪一部分。

详情见住宅物业的 GST/HST和商业物业的 GST/HST。税务账户的设置见在账簿中记录 GST/HST。

如果所有人或家人使用某个单元，或者个人垫付了费用，怎么办？

股东居住的单元，可能构成公司给股东的利益。公司授予股东利益时，其价值要计入股东的收入（《所得税法》第 15(1) 款）。亲属居住的单元同样适用：公司授予与股东有非独立交易关系的人的利益，视为授予股东，除非它已计入某人的收入（第 15(1.4)(c) 段）。有血缘、婚姻、同居伴侣关系或收养关系的亲属，视为非独立交易关系（第 251 条）。是否构成利益，取决于事实，例如居住者是否按市场水平付租金，所以亲属搬入之前，应先咨询。公司只能扣除为从出租中赚取收入而支出的费用（第 18(1)(a) 段），所以所有人自己的生活开支不是出租费用。请把该单元的成本与出租单元的成本分开，并见公司支付的个人费用。

所有人以个人名义支付公司的成本时，公司把这笔成本入账，并把现在欠所有人的金额记入贷方。这笔成本不是公司的收入，向所有人还款会减少所欠的余额。见个人垫付的成本。反过来，租金进了所有人个人账户的情况，见进入个人账户的公司收入。

租金收入还涉及 T2 的哪些其他附表？

GST/HST 是单独的申报表，不是 T2 的附表。租金收入在公司内部如何征税，以及它如何影响经营公司的小企业限额，见控股与投资公司。联营的经营公司支付的租金，在付款方将其作为在加拿大经营的积极业务的收入计算中扣除的范围内，可以视为积极经营收入（《所得税法》第 129(6) 款）。这会改变税务结果，所以在确定关联公司之间的租金之前，请先咨询。

我可以自己用软件提交 T2 吗？会计师需要拿到什么？

公司只有使用 CRA 认证的软件，才能自己编制 T2，并通过 Corporation Internet Filing、My Business Account 或授权代表以电子方式提交（CRA：使用报税软件）。必须电子申报却用纸质提交的公司，会被罚款 $1,000（CRA：填写 T2）。软件负责填入数字，但不会替您决定土地和建筑物的拆分、CCA 类别、主要业务测试或 GST/HST 的处理。税表的步骤见提交公司税表，自己记账还是请人帮忙，见自己记账还是聘请记账员。

请交给报税人员：

• 购买协议和交割结算单，连同费用调整表
• 用于拆分土地和建筑物的评税通知或评估报告
• 房贷对账单，注明当年的利息
• 租约、租客和租金清单，以及押金记录
• 物业税账单、保险单，以及维修和改善的发票
• 全年的银行对账单，以及所有人的贷款记录
• 上一份 T2 及其附表 8（如果有）
• 年末报表：见公司的年末财务报表

示例

所有金额均为加元，仅作说明。

购买一栋四单元住宅楼

一家公司从无关联的卖家那里，以 $1,200,000 买入一栋建于数十年前的现有四单元住宅楼，并有 $900,000 的房贷。这是普通的第 1 类建筑物，不是新建的专为出租而建的住宅。评税通知把 30% 划给土地、70% 划给建筑物，公司保留它作为拆分的依据：$360,000 划给土地，$840,000 划给建筑物。购买的法律费用和土地转让税 $10,000 加入成本，在这个示意中按同样比例分摊：建筑物 $7,000，土地 $3,000。这样土地（GIFI 1600，没有 CCA）是 $363,000。建筑物（GIFI 1680）是 $847,000，这就是它的 UCC 基数，因为成本超过 $50,000，所以单独归入自己的第 1 类。所有人投入剩下的 $310,000（成本 $1,210,000 减去 $900,000 的房贷），记为股本或股东贷款，在资金转入之前就已决定。

一年的租金，以及 CCA 的上限

这栋四单元住宅楼是公司唯一的出租物业，所以 CCA 的上限只用它自己的数字计算。它赚取 $96,000 的租金，记入 GIFI 8141，并支付了 $70,000 的房贷利息、物业税和维修费用。CCA 前的净租金收入是 $26,000。假设在以后某一年，建筑物的 UCC 是 $800,000，按第 1 类 4% 的税率，最多可以申报 $32,000。

• 如果出租是公司全年的主要业务，它可以申报这 $32,000，并报告 $6,000 的亏损。
• 如果不是，CCA 的上限是 $26,000，所以应税租金收入为零，另外 $6,000 的 CCA 留在 UCC 里。

在这个示意中，两种情况都没有应缴税款，但 T2 仍然要在年末后六个月内提交。

所有人支付了屋顶费用

所有人用个人信用卡支付了 $3,000 的屋顶账单。如果工程只是修补屋顶、恢复原来的状态，公司借记“建筑物维修保养”（8961）$3,000，贷记“应付股东款项”（2780 或 3260）$3,000。如果是用更好材料的新屋顶，借方记入“建筑物”（1680），这笔成本改为获得 CCA。公司向所有人还款时，借记“应付股东款项”，贷记银行。还款不是费用。

您的情况不同？

• 第一份 T2，或者土地和建筑物一直没有入账。期初资产负债表、拆分和 CCA 类别决定之后每一年，拆分错了会一路结转，所以提交第一份税表之前，需要专业人士的判断。请看记账服务、公司税务服务和新 CCPC 的账簿。
• 公司的钱和个人的钱混在一个账户里。T2 要想正确，账簿必须先把两者分开：见根据银行对账单重建账簿和补记逾期账簿。理清多年混在一起的资金，是记账服务的工作。
• 您想申报会造成亏损的 CCA。出租是否为主要业务是事实问题，通不过测试的申报会超出条例的允许范围。设置和支持记录，是记账服务和公司税务服务的工作；另见公司账簿中的摊销与 CCA。
• 有几份 T2 没有提交。迟交罚款按月增加，而缺失年度的账簿通常需要先建起来：请看补交未提交的公司税表，并配合记账服务和公司税务服务。
• 所有人或亲属住在某个单元里，或者同一栋楼里既有住宅又有商铺。利益规则和 GST/HST 拆分都适用，记录需要专业人士来设置：记账服务。
• 公司把物业出租给您自己的经营公司。租金可能改变出租收入的征税方式；商业租金通常适用 GST/HST，除非两家关系密切的登记人作出选择（一家公司必须拥有另一家公司几乎全部的股份，所以您并列拥有的两家公司不符合条件）；租约还需要经得起检查的记录。请先看控股与投资公司和关联公司之间的 GST/HST 选择；具体设置是记账服务的工作。
• 有股东住在加拿大境外，或者是美国公民。所有人住在哪里、谁控制公司，会改变公司的身份。公司还必须从支付给非居民的股息和部分利息中预扣税款，如果没有预扣，要自己承担这笔税款（《所得税法》第 215 条）：请看加拿大公司的非居民所有人和加拿大公司的美国所有人。
• 公司收费为其他人管理楼宇。那是服务型业务，不是只有出租物业的公司，所以本文并不适用：记账服务。
• 您在考虑是否用公司持有出租物业。公司持有出租物业。
• 物业仍在您个人名下。把出租物业转入公司。
• 出租物业在美国。加拿大公司拥有美国房地产。