商业物业的 GST/HST：购买、出租和出售

购买新建或二手商业物业，要付 GST/HST 吗？

要。加拿大商业不动产出售通常应税，不论建筑是新建还是二手。小供应商规则本身不会使应税物业出售变成免税。先确认出售的是什么：仓库、办公室或商铺不同于住宅建筑，土地或混合用途建筑可能需要单独分析。个人房东出售物业并不自动免税：主要用于合理预期盈利的出租业务的商铺，出售通常应税。其他个人或个人信托出售须单独检查免税条件（CRA：商业不动产）。

应税不动产出售的 GST/HST 通常在所有权转移或按买卖协议移交占有权时到期，以较早者为准。较早支付的订金通常不会提前该日期（《消费税法》第 168(5) 款；CRA：不动产）。物业所在地决定适用的 GST/HST 税率（CRA：供应地点）。交割结算单应明确由卖方收税，还是买方直接向 CRA 付款。

已注册买方何时自行核算，而不在交割时向卖方付税？

对于应税商业物业出售，如果买方在税款到期时已注册，卖方通常不收取 GST/HST。买方按情况在 GST/HST 税表或 Form GST60 申报，并支付任何正数应付金额。自行核算不等于免税（《消费税法》第 221(2) 款；CRA：谁缴纳不动产税款）。

如果卖方是非居民，通常也不收税，即使买方未注册（《消费税法》第 221(2) 款）。个人购买住宅建筑有不同的收税规则，因此不要把商业单位的交割处理套用于住宅。双方应保留买方的 GST/HST 注册确认，以及说明由谁申报税款的协议或交割结算单。如果法律指定由买方自行核算，误向卖方付税并不会免除买方该义务（CRA：不动产）。

买方应在交割前注册吗？

如果买方希望直接申报税款，而不是交割时向居民卖方付款，实际买方的注册通常必须在购买税款到期时已生效。计划开展应税商业出租的小供应商可以自愿注册。生效日期通常为申请日期，但 CRA 可能接受在收到申请前 30 天 内的日期。注册必须属于实际买方，无论是个人、合伙企业还是公司（CRA：注册日期）。

如果税款到期时注册尚未生效，居民卖方通常对该应税出售收税。非居民卖方属于例外：须直接付款的未注册买方通常提交 Form GST60。买方不能将日后注册当作交割时已注册的证明（CRA：谁缴纳不动产税款）。如果买方原为小供应商，后来注册时仍持有物业用于商业活动，CRA 的新注册人规则可能允许按该较晚日期的基本税额申报 ITC，但受不动产规则约束，并不自动等于购入时支付的全部税款（CRA：新注册人）。

买方在哪里申报自行核算的 GST/HST？ITC 能抵消吗？

必须直接向 CRA 付款的买方，根据注册情况及预期商业用途，在常规 GST/HST 税表或 Form GST60 申报。符合条件的进项税抵扣（ITC）可以抵消税款，但买方必须分别计算税款及 ITC（CRA：谁缴纳不动产税款）。

魁北克物业的买方如果直接缴税，须向魁北克税务局申报 GST 及 QST。未注册买方，或预期并非主要用于商业用途的已注册买方，使用 Form FP-505-V 和 FP-505.D.A-V，并在次月月底前付款。预期主要用于商业用途的已注册买方，在常规税表申报，并在该税表截止日前付款（魁北克税务局：不动产）。

第 205 行的测试决定在哪里申报税款。ITC 测试决定物业将如何使用；两者不是同一测试。买方将部分空间用于免税住宅出租时，ITC 可能无法完全抵消应付税款（CRA：资本性不动产 ITC）。日常申报及 ITC 记录，请参阅申报 GST/HST 及进项税抵扣。

商业租金及额外租金要收 GST/HST 吗？

商业出租通常属于应税供应。已注册房东通常对基本租金及属于租赁价格的金额收取 GST/HST，包括按比例收取的租金、公共区域费用及向租客收回的物业税（CRA：商业出租及额外租金）。使用每个租赁期间物业所在省的税率，即使房东或租客在别处（CRA：供应地点）。

把金额称为“额外租金”，不能决定其税务处理。例如，付给房东或代房东付给市政府的物业税补偿，通常属于应税租金；租客直接对市政府负有缴纳责任的税款则不同。单独列出的逾期租金利息也可能有不同处理。开票前，应检查租约及每项收费背后的法律义务（CRA：额外租金）。

租金低于小供应商门槛，房东又未注册，怎么办？

仍属于小供应商的未注册房东，通常不对商业租金收取 GST/HST，也不能就相关费用申报 ITC。房东可选择为应税出租注册，注册后须收税，并可申报符合条件的 ITC（CRA：商业出租；CRA：注册）。

按 CRA 的日历季度测试，通常的小供应商门槛为应税供应 $30,000。须计算房东全球应税供应，包括零税率供应及关联人的供应，不能仅凭这份租约判断资格。资本资产出售不计入该门槛，但应税物业出售仍可能须收税。超过门槛的时间，影响开始收税的日期。完整测试请参阅何时注册 GST/HST（CRA：注册门槛）。

房东仍是未注册的小供应商时，如果租客要求 GST/HST 发票，应提供不含 GST/HST 的发票。在未来租金加收税款前，应先确定注册事宜。

过去的商业租金本来应收 GST/HST，怎么办？

先确定房东何时不再属于小供应商，或何时注册。按申报期间重建应税租金及额外租金，然后纠正已成为应收的 GST/HST，即使租客从未支付。注册人的税表包括已付款及未付款发票上依法应收的税款；逾期余额可能产生利息（CRA：第 103 行及利息；《消费税法》第 225 条）。有欠税的逾期申报还可能产生联邦罚款：未缴税款的 1%，加上每逾期一个完整月按该基础罚款的 25% 计算的金额，最多 12 个月（《消费税法》第 280.1 条）。

收集租约、租金账簿、已发发票、过去税表及注册通知。确认注册日期。已申报期间，使用 CRA 的调整申报服务或寄送已签调整信，不要再提交第二份税表。补交缺失的税表，并在向租客追收税款前检查租约（CRA：更改申报）。租客能否申报 ITC，与房东必须申报税款的义务是两回事。

房东背后的个人也可能承担欠税。独资业主承担自己的 GST/HST。根据《消费税法》第 272.1(5) 款，普通合伙人及前普通合伙人可能承担其成员期间产生的合伙 GST/HST；解散时的成员可能承担日后解散相关义务。根据第 323 条，满足追缴条件时，公司董事可能须承担未缴净税款、利息及罚款；尽职履责可以作为抗辩，核定必须在该人最后停止担任董事后的两年内进行。

出售商业物业时要收 GST/HST 吗？由谁缴纳？

商业物业出售可能应税，即使卖方未注册，或唯一的应税活动只是一次物业出售。先确认是否适用免税，尤其是个人或个人信托出售。应税出售中，如果买方已注册，或卖方是非居民，通常由买方直接申报税款；否则通常由卖方收取并缴纳（CRA：出售及注册；《消费税法》第 221(2) 款）。

个人或个人信托可选择让原本免税、但属于具有贸易性质的交易或活动的出售应税。魁北克以外，卖方签署 GST22 第 1 类，并在签订买卖协议前提交（CRA：Form GST22）。在魁北克，卖方使用 FP-2022-V 第 1 类，并在占有权或所有权转移两者中较早日期之前提交（魁北克税务局：FP-2022-V）。

根据原始协议中的回购权或义务，向已注册的原卖方进行原本免税的回售，个人或个人信托如果满足其他条件，可在首次取得所有权或占有权后 一年 内使用第 3 类。双方签署；原卖方随申报购买税款的税表提交 GST22，电子申报则须在申报后立即提交。魁北克使用 FP-2022-V，随原卖方回售期间税表提交，电子申报后可邮寄（CRA：Form GST22；魁北克税务局：FP-2022-V）。

如果经营业务所需的几乎全部资产随物业一并转让，买卖双方可共同通过 Form GST44 作出选择，魁北克使用 FP-2044-V。已注册买方须在税款原本应付的首个期间 GST/HST 申报截止日前提交；向未注册买方出售应税物业仍然应税。请参阅购买现有业务（《消费税法》第 167 条；魁北克税务局：业务出售）。魁北克以外，须对物业应税出售收税的未注册卖方，使用 Form GST62，并在税款成为应收款的次月月底前提交（CRA：谁缴纳）。魁北克的未注册卖方使用 Form FP-505-V 及 FP-505.D.F-V，并在税款成为应收款的次月月底前提交（魁北克税务局：非注册人申报；FP-505-V 说明）。

从非独立交易卖方以低于公平市价取得物业的买方或其他收受人，也可能对卖方的 GST/HST 欠税承担责任。《消费税法》第 325 条按欠税及价值差额限制责任，并考虑规定的抵减，但可在任何时候核定。

商铺及公寓混合建筑如何分配 GST/HST 及 ITC？

GST/HST 上，将商业及住宅部分视为不同供应。如果一个价格涵盖商铺及公寓，应在两部分间合理分配，并将估值依据与协议一并保留。根据各部分自身身份征税；商铺应税不会使公寓也应税（《消费税法》第 136(2) 款；CRA：混合用途物业）。住宅单位及退税，请参阅住宅物业的 GST/HST。

已有公寓入住的现有建筑，应尽可能将购买税款及费用对应到商业或住宅部分。共同运营费用按公平合理方法分配，例如相关面积，并持续采用一致方法。面积不会自动决定各部分出售价值。保留平面图、估值、发票及计算。这里两部分属于独立物业，不要把商业用途门槛套用于整栋建筑。新建后用于出租可能不同：住宅建设费用起初可能支持 ITC，随后发生应税住宅自供。该步骤请参阅住宅物业的 GST/HST（CRA：混合用途不动产 ITC）。如果某资本资产部分本身兼有商业及免税用途，CRA 对已注册公司及合伙企业的一般购买 ITC 规则如下（CRA：资本性不动产 ITC）：

个人也大体适用同样规则，但如果物业主要用于该个人或关联个人的个人用途，则不能申报购买 ITC。金融机构及公共服务机构规则不同。日后从应税商业用途转为免税用途，也可能触发 GST/HST 调整（CRA：资本性不动产 ITC 及用途变更）。

举例说明

示例金额为加元。已注册 GST/HST 的公司以 C$1,000,000 购入曼尼托巴省仓库。假设应税出售的 GST 为 C$50,000，卖方为加拿大居民，公司将仓库全部用于应税商业出租。卖方在交割时不收 GST。买方在第 205 行申报 C$50,000，并在所有 ITC 条件满足时申报 C$50,000 ITC。该购买在这份税表上不产生净 GST 应付款，但两笔金额都须申报（CRA：谁缴纳及申报 ITC）。商铺及公寓混合建筑需要划分供应，并采用不同的 ITC 计算。

您的情况有所不同？

• 您仍在考虑是否注册：交割前计算全部应税供应及生效日期。请参阅何时注册 GST/HST。
• 物业包括住宅或公寓：住宅出售、出租及退税适用单独规则。请参阅住宅物业的 GST/HST。
• 需要支持 ITC 或纠正申报：请参阅申报 GST/HST 及进项税抵扣和GST/HST 审核及审计。
• 物业位于魁北克：检查魁北克税务局的不动产规则，了解 GST 及 QST 申报。如果业务设在魁北克以外，请参阅从其他省在魁北克经营。
• 交割涉及非居民卖方、混合用途建筑或业务出售选择：交割前确认协议、注册生效日期、分配及缴税方。请参阅记账支持。