加拿大 Airbnb 和短租的 GST/HST：要不要收、何时注册

加拿大的短期租赁要收 GST/HST 吗？

不足一个月的短期住宿属于应税，但小供应商在应税销售额超过 $30,000 之前，不必注册，也不必收取 GST/HST。把住宅、公寓、度假屋或房间出租给客人连续居住不足一个月，每天费用超过 $20 的，属于应税。已注册的房东自己收税；未注册的房东，预订平台可能代为收税（CRA：基于平台的短期住宿；CRA：备忘录 19-2-2）。

判断标准是客人连续居住的权利有多长，而不是租金多久付一次。租期一个月或以上、但按周付款的客人，仍然是长期租客。《税法》按日历月计算一个月（《解释法》第 35 条），CRA 的备忘录没有给出天数。请以约定的客人居住权利的起止日为准；如果一笔预订接近一个月，开发票之前先确定日期和税务处理（CRA：备忘录 19-2-2；《消费税法》附表 V 第 I 部分第 6 条）。

以下情况就不简单了：

• 您的应税住宿接近注册门槛，或已超过门槛而且注册得晚，或从未注册。
• 您把短期住宿和长期租客混在一起，或出租自己住所里的一个房间。
• 几乎每次住宿都不足 60 天，该单位可能被视同酒店。
• 您对这处房产申请过抵免，打算出售，或者买的是还没人住过的新房。
• 该单位通过公司或合伙企业持有，或由多位业主共同持有。

需要备齐：每个平台和每笔直接预订的预订和付款报表；每次住宿的晚数和每晚价格；付款报表上显示的任何 GST/HST；如果您已有 GST/HST 号码，则包括号码和生效日期；购买和装修的发票；以及这些发票上是否申请过抵免。

我做短租房东，必须注册 GST/HST 吗？

短租房东在应税销售额（连同关联人士的销售额）超过 $30,000 的小供应商门槛之前，不必注册 GST/HST。如果每个日历季度，以及连续四个日历季度合计，都不超过这个数额，就是小供应商，不必注册，也不必收税（CRA：何时注册；《消费税法》第 240 条）。

小供应商可以自愿注册，这样就有收税的义务，也有申请抵免的权利。自愿注册还可能使之后出售房产成为应税；见下文出售部分。关于自愿注册，请见何时注册 GST/HST。

哪些计入门槛？注册从什么时候开始？

请计算您就应税住宿收取的金额（在扣除任何平台房东费用或其他开支之前），连同您的其他应税销售额和您的关联人士的应税销售额。平台已代收税款的住宿，仍然计入（《消费税法》第 148 条；《消费税法》第 211.13 条）。

该测试使用从 1 月、4 月、7 月和 10 月开始的日历季度，与您的财政年度无关。预订在款项到期或已付款时计入，这可能早于入住（CRA：备忘录 2-2）。平台就其自己的服务向客人收取的预订费或管理费，是平台的供应，不属于您的租金销售（《消费税法》第 211.1 条）。

须在生效日后 29 天 内申请（CRA：何时注册）。

预订平台会替我收 GST/HST 吗？

只有当您没有注册时，预订平台才会替您收 GST/HST。符合《税法》住宿平台运营方定义的平台，必须对未注册房东的应税住宿代收税款。一旦您注册，每次应税住宿的税款都由您自己收取，包括通过平台预订的（CRA：基于平台的短期住宿；《消费税法》第 211.13 条）。

按《税法》，运营方是控制或设定预订基本要素的一方；如果没有这样的一方，则是收取客人付款并转给房东的一方。只列出房源的网站，或只处理付款的网站，不是运营方（《消费税法》第 211.1 条）。平台是否对本身是 GST/HST 注册人的客人代收，取决于其适用的制度：在 CRA 的简化制度下，只对未注册的客人代收；在常规制度下，对任何客人都代收（CRA：基于平台的短期住宿）。

平台代收，并不会让这些预订从您的门槛计算中剔除。注册之后，请检查平台的税务设置，避免客人被重复收税。如果房东向平台作出了影响其是否必须代收的虚假陈述，房东和平台可能对由此产生的税款承担连带责任（《消费税法》第 211.13 条）。

请为每笔预订保留记录，使门槛计算、平台对账单和您的申报表三者一致：

如果付款与这些记录对不上，请先重建各季度的记录，再注册或申报。

我所在的省，短租适用什么 GST/HST 税率？

税率取决于房产所在的省，而不是房东或客人居住的地方（CRA：基于平台的短期住宿）。

在魁北克，一般由魁北克税务局管理 GST/HST；见最后一部分。省销售税、魁北克的 QST 和当地住宿税费是另外的税，不在本表之内。请在省销售税中查看您所在的省。

家具布置、清洁和维修的费用，可以申请进项税抵免吗？

一旦注册，房东可以就每项成本中用于应税住宿的部分，申请进项税抵免。注册人可以通过进项税抵免，收回其商业活动成本上的 GST/HST，但个人使用的成本，以及用于免税供应（如长期租金）的成本，不能收回（CRA：进项税抵免）。

请保留显示供应商 GST/HST 号码和税款的发票。抵免通常必须在 四年 内申请（CRA：进项税抵免）。

我收取的 GST/HST 怎么申报和缴纳？

已注册的房东在 GST/HST 申报表上，从住宿所收取的 GST/HST 中扣除进项税抵免；结果是净税额，您向 CRA 缴纳，如果抵免更大，则申请退款。您收取的税款在汇缴之前，由您代为保管（CRA：RC4022）。您注册之前由平台代收的税款，不是您收取的税款。关于申报表本身，请见申报 GST/HST 和进项税抵免。

如果我既有短期住宿，又有长期租客，或者出租自己住所里的一个房间，怎么办？

已注册的房东只对短期住宿收税。一个月或以上的长期租金免税，不计入门槛，仅用于这部分的成本也没有抵免。

• 自己住所里的房间：房间的短期住宿与其他短期住宿一样征税。每项成本只能就出租的份额申请抵免，并保留作为分摊依据的面积和日期。
• 酒店类使用：酒店、汽车旅馆、客栈或类似场所，如果其住宿中有 90% 或以上是（或预期是）不足 60 天的，就不是住宅综合体。这样不论住宿多久，其租金通常都是应税的，除非每天 $20 或以下（CRA：备忘录 19-2-2）。对于个人所有、且主要用作自己或亲属住所的单位，《税法》不适用这项排除；公司或合伙企业业主则没有这个例外（《消费税法》第 123(1) 款）。

CRA 的备忘录点名了酒店和汽车旅馆，其度假房产资料单则把同样的 90% 标准用于出售并非主要作为业主住所的单位，例如出租池中的单位（CRA：GI-025）。两者都没有说明，几乎只做短期住宿出租的一套公寓或住宅，其租金是否属于酒店类。这一点尚无定论，所以不要想当然地认为一到两个月的住宿免税。

我出售曾用作短租的房产时，GST/HST 怎么处理？

非建造商的业主出售二手住宅，通常免税；但如果对该房产申请过抵免，或 CRA 将其视为短租房产，则属于应税。下表显示适用哪种情况；上市出售之前请先核对。

第 3 至 5 行是 CRA 的解读。《税法》首先问的是，出售时该房产是否仍是住宅综合体：非建造商出售住宅综合体免税，除非申请过抵免，而《税法》对个人出售适用的经营使用测试，并不适用于住宅综合体（《消费税法》附表 V 第 I 部分第 2 条和第 9 条）。所以，仅凭主要用于短期出租，可能并不会使出售成为应税，除非该单位属于酒店类（见混合用途部分），或申请过抵免。上市之前，请先确认该出售的税务处理。

最后三行来自 CRA 关于度假房产的资料单。它面向个人，不涉及公司等其他主体取得的房产。它没有给出第三行“主要”一词的具体数字，但在其住所和个人使用测试中把该词理解为超过 50%，RC4022 也这样理解，所以本文采用这一解读（CRA：RC4022）。其示例看的是出售前一年的使用情况，而《税法》测试的是转让前一刻的使用情况。如果您买的是还没人住过的新房，主要是为了转售，或主要是为了租给企业而不是租给客人自己住宿，您可能被视为建造商，第一行的免税出售规则就不适用；不是在经营业务或具有贸易性质的冒险活动中购买的个人，不是建造商（《消费税法》第 123(1) 款）。搬进去住，或停止出租，也可能触发征税。已注册的个人开始主要将房产用于个人用途，视同出售该房产（《消费税法》第 207 条）。个人将酒店类房产改作个人使用，即使没有申请过抵免，也要就其公平市价缴税（《消费税法》第 190(2) 款）。将酒店类房产改为普通住宅出租，会使业主成为其建造商，第一份住宅租约可能触发就其公平市价征税（《消费税法》第 190(1) 款）。

应税出售还可能让您收回当初购买和改良时没有收回的税款：已注册的，可以申请额外的进项税抵免（《消费税法》第 193 条）；未注册的，可以申请退税，须在价款到期或已付之后 两年 内申请（《消费税法》第 257 条；CRA：原因代码 7）。关于应税出售由谁收税，请见住宅物业的 GST/HST。收益的所得税是另外的问题：请见出售出租物业。

需要备齐：购买时的过户结算表、装修发票和每份申报表上申请过的抵免、您的注册日期，以及每年的出租晚数和个人使用晚数。

如果我超过了门槛却从未注册，怎么办？

从生效日起，税款仍然要缴，即使没有向任何客人收税。CRA 表示，如果您本应收取 GST/HST 却没有收，您仍然要承担这笔税款，并应填入本应收税那个期间的申报表（CRA：RC4022；《消费税法》第 221 条）。

请根据付款报表和直接预订，按日历季度重建应税住宿的记录，找出让您超过门槛的第一笔预订，并把直接预订和平台预订分开。对于延迟注册生效后，平台已代收的税款如何核对，CRA 已发布的指引没有说明。

注册、申请更早的生效日和申报的步骤，请见何时注册 GST/HST。关于利息和罚款，请见罚款、利息和减免和GST/HST 逾期申报罚款。如果您考虑在 CRA 联系之前主动披露，请见审核、审计与自愿披露。

示例

所有金额均为加元，用来说明上述规则。

安大略省，未超过门槛

一位没有 GST/HST 号码的房东，连续四个日历季度的应税住宿预订分别为 3,000、6,000、10,000 和 3,000，共 22,000。没有任何一个季度、也没有任何连续四个季度合计超过门槛，所以她不必注册，直接预订也不收税。通过符合运营方规则的平台预订的住宿，平台按 13% 加收 HST 并汇缴。她的 22,000 仍然计入门槛。

如果下一个季度增加了 12,000，最近四个季度就是 6,000 + 10,000 + 3,000 + 12,000 = 31,000。没有任何单一季度超过门槛，但四个季度合计超过了，所以她在该季度之后那个月的月底不再是小供应商，最迟在此后的第一次供应时注册。

阿尔伯塔省，一个季度内超过门槛

一位拥有两套公寓的房东，7 月之前没有应税预订，到 8 月中旬，7 月至 9 月这个季度已有 27,000。一笔 5,000 的直接预订于 8 月 20 日付款，使 7 月至 9 月这个季度达到 32,000。这笔预订就是使她超过门槛的那次供应，所以她的注册最迟在 8 月 20 日生效，她对这笔预订收取 5% 的 GST：250。她在生效日后 29 天内申请，此后每次应税住宿，包括平台预订，都由她自己收取 GST。

申请过抵免之后出售安大略省的公寓

一位已注册的业主以短期住宿方式出租一套公寓，并对一笔 80,000 的装修申请了抵免。她以税前 700,000 的价格出售。因为对改良申请过抵免，按抵免规则，这笔出售是应税的；按价款计算的 13% HST 是 91,000。她可能还能就当初购买时从未收回的税款申请额外的抵免。如果没有申请过抵免，只有在出售表中的其他情况都不适用时（例如主要用于短期出租），出售才会免税。

您的情况不同？

• 您已超过或接近门槛、注册得晚，或从未注册：逐季度的销售额、生效日、补报的申报表，以及平台代收的税款，必须相互一致。请先备齐付款报表；补做账目请见记账服务页面。另请见何时注册 GST/HST、未提交的 GST/HST 申报表和注册前收取 GST/HST。
• 您要出售申请过抵免的单位，或主要以短期住宿方式出租的单位：出售是否应税，取决于抵免记录、该单位是否为住宅综合体，以及出售时的使用情况，所以上市之前请备齐上述记录。请见住宅物业的 GST/HST、出售出租物业，以及支持这些记录的记账服务页面。
• 您通过公司或合伙企业持有，或与他人共同持有该单位，例如同一份产权证上有两位家庭成员：门槛按提供供应的人（连同其关联人士）来测试，所以这个人是谁会改变答案。合伙企业及各普通合伙人对其 GST/HST 承担连带责任（《消费税法》第 272.1 条），公司的董事在离任后 两年 内，仍可能因未汇缴的净税额被评税（《消费税法》第 323 条）。请备齐产权文件；记账服务页面介绍了相关的记录工作。
• 您住在加拿大境外，或由管理人收取客人的付款：谁做这笔销售、谁来注册，取决于具体安排。请备齐管理协议和付款报表。
• 您担心平台会向 CRA 报告您的收入：请见 CRA 数字平台申报。
• 您在注册之前就为开办成本支付了 GST/HST：请见申请注册前已缴的 GST/HST。
• 您的房产或业务在魁北克、卑诗省、萨斯喀彻温省或曼尼托巴省：这些省有各自的销售税，详见省销售税。在魁北克，一般由魁北克税务局管理 GST/HST，实际位于魁北克的企业向其注册和申报，而不是向 CRA（CRA：RC4022）。
• 您想知道租金在所得税申报表上填在哪里：请见 短期出租的 T776 表或 T2125 表和租金收入。
• 您要停止出租：请见注销 GST/HST 账户。