给贷款方的出租房损益表：与 Schedule E 逐行对应

贷款方要出租房的什么材料：损益表、Schedule E，还是租约？

贷款方要的是每处出租房的租金和费用，要与您已申报的税表一致，再加上背后的租约和银行记录。本文以 Fannie Mae 的公开规则为通用例子：其 Selling Guide 从您最近一份已签署的 1040 表（附 Schedule 1 和 Schedule E）出发，而不是从一份新的损益表出发。自持贷款、银行贷款和偿债覆盖率贷款各有自己的公式，可能要求每个单元的租约和租金明细表。

请问贷款方：为什么要损益表，覆盖哪个期间、用什么会计基础，加回哪些项目，谁可以编制，格式和截止日期是什么。如果它是要覆盖上一份税表之后的月份，就为这些月份编制，并和税表对上。

以下情况就不简单：贷款申请已提交、有截止日期；账簿放在电子表格里，或者记账落后；自上一份税表以来买入了房产或房产空置过；出租房由 LLC 或 S 公司持有；或者损益表、银行存款、物业经理报表和税表互相对不上。

开始前先备齐：

• 最近两年的 Schedule E（或 8825 表），连同折旧明细表。
• 租约和租金明细表：单元、租客、月租金、租期日期。
• 每个收租或付房产费用的账户的银行对账单。
• 物业经理给业主的结算报表。
• 抵押贷款账单、房产税单和保险账单。
• 自住房（租金或房贷）的付款证明，如果您的信用报告没有显示。除非您有这处房产一年的租金收入，否则 Fannie Mae 需要这份证明（规则）。
• 上一份税表之后购入的任何房产的结算单。

损益表应该用哪个期间和哪种会计基础？

用贷款方指定的期间，会计基础与您的税表一致。多数个人用收付实现制申报租金收入：收到时记收入，付款时记费用，预收租金记在收到的那一年（第 527 号出版物）。如果按权责发生制编制，租金和账单所属月份会和 Schedule E 不同。

Fannie Mae 的租金规则没有说用当年迄今还是最近 12 个月。它们把 Schedule E 的结果平均到 12 个月，或者在可以使用租约时平均到房产投入使用的月数（规则）。请在损益表顶部写明期间和会计基础，并按月分别列出，方便贷款方求平均。贷款方要求提供最新损益表的情形，见向贷款方证明收入。

怎样排版，才能让每一行都对上 Schedule E？

每处房产一列，以 Schedule E 的收入和费用行作为分类，让每个数字都落在税表的某一行上。Schedule E 为每处房产设一列，超过三处房产要多用几张表，合计填在其中一张上。

来源：Schedule E 表格。第 22 行是适用被动活动限制后允许的亏损，属于税表，不属于月度损益表。2026 年草稿表格把第 13 行拆成 13a（车辆贷款利息）和 13b（其他利息）。

如果出租房是共同拥有的，每一行填您自己的份额：部分所有人按所占百分比扣除费用（第 527 号出版物）。夫妻和不等份额会影响怎么申报；见共有出租房：Schedule E 还是合伙企业税表。

在净额行下面，加一个简短的区块，列出贷款方可能加回的金额：折旧、利息、税款、保险和业主协会会员费。这样贷款方拿到的是现成的输入数据，不用重算。Fannie Mae 公布了贷款方可用于计算的表格，即 1038 表和 1038A 表（一般规则）。

如果出租房由合伙企业或 S 公司持有，请改按 8825 表。它的行次编号不同：租金总额在 2a 行，利息在第 8 行，不动产税在第 10 行，折旧在第 14 行，其他扣除在第 17 行，没有管理费这一行。

损益表上哪些不算费用？

贷款本金、租客押金、业主提款和改良支出，都不放在费用行里。各有各的去处。

维修是让房产保持正常使用状态，例如修锁或粉刷房间，记在维修费一行。小额项目和日常维护的安全港，会改变部分费用的处理；见出租房税务。

贷款方为什么要加回折旧，还有哪些加回项？

折旧把建筑的成本分摊到其回收期内，住宅出租建筑一般是 27.5 年（第 527 号出版物、第 946 号出版物），所以扣除折旧的那一年，账户里并没有现金流出。按现金流计算的贷款方，会把它加回。

Fannie Mae 的方法加回的不只是折旧。它把下列项目加到 Schedule E 的净额上，除以月数，再减去每月全额还款（规则）。

全额还款包括本金、利息、税款、保险和其他摊款（术语表）。如果利息、税款和保险既算在净额里、又算在还款里，这处房产就被重复扣了一次（Schedule E 规则）。

其他贷款方自行选择加回项。请问清楚哪些适用，并在损益表上给任何一次性费用标注发票。

为什么 Schedule E 上是亏损，贷款方却算出正收入？

Schedule E 要减去折旧，而折旧当年并不花现金，贷款方的现金流方法会把它加回。税表上亏钱的房产，现金流可能是正的。

被动活动亏损规则也可能限制您可扣除的出租亏损：Schedule E 的第 22 行显示适用限制后允许的亏损。Fannie Mae 要求贷款方留意被动亏损限制和结转（Schedule E 规则）。

反过来也成立。对不是借款人主要住宅的出租房，Fannie Mae 把正结果加到收入里，把负结果加到每月债务中。只有具备 12 个月的房东经验，正的租金收入才全额计入。税表上有 365 个公平租金天数可以证明这一点；天数不足时，在某些情况下，12 个月的租约或两年的税表也可以。经验不足时，正收入只能用来抵消还款（一般规则）。

按每处房产还是合并列示？空置单元和新购房产怎么列？

每处出租房单独一列，再加一列合计。Fannie Mae 对正在融资的那一处以外的每处出租房分别计算，再把结果相加（一般规则）。

持有待租但空置的单元，仍列在损益表上，费用照列，空置月份的租金为零。IRS 允许业主对持有待租的房产，在空置期间扣除普通费用和折旧，但不能扣除损失的租金（第 527 号出版物）。如果房产在某一年中有一段时间没有投入使用，Fannie Mae 让贷款方核对 Schedule E 上的公平租金天数是否少于 365 天，以及维修费是否反映了翻修（规则）。

对新购房产，列出成交日期，以及房产准备好、可以出租的日期，折旧和出租费用从该日开始（第 527 号出版物）；更早的费用，见出租房首位租客入住前的费用。再配上租约、结算单和两个月的存款记录。如果房产还没有出现在已申报的 Schedule E 上，Fannie Mae 按租约租金的 75% 计算，并减去全额还款（规则）。

出租房由 LLC、合伙企业或 S 公司持有，怎么办？

损益表要按该实体怎么报税来做。只有一位所有人、没有选择按公司纳税的 LLC，属于被忽略实体：其经营活动一般在所有人自己的税表上申报，出租不动产通常填在 Schedule E 上，所以上面的格式适用。有两个或更多成员的 LLC 是合伙企业，除非选择按公司纳税，而通过 LLC 持有的夫妻，不能选择适用合格联合经营的处理（Schedule E 填报说明）。在夫妻共有财产制的州，如果夫妻是某个 LLC 唯一的所有人，并把它作为共有财产持有，则可以改为按被忽略实体处理；IRS 接受任一种立场，而之后改变做法算作转换（IRS）。合伙企业或 S 公司用 8825 表申报。

Fannie Mae 把通过合伙企业或 S 公司申报的租金收入视为自雇收入，而不是 Schedule E 收入，并且在 Schedule K-1 上同时出现普通收入时，适用完整的自雇文件规则（规则）。见向贷款方证明收入和房贷用的 Schedule C 收入。

怎样让损益表与银行对账单、物业经理报表和已申报税表对上？

每一行都应能追溯到一条银行记录；每年的合计数应与已申报的税表一致，不一致就写明原因。

1. 对每个收租或付房产费用的账户，核对到损益表的截止日期。IRS 告诉企业，银行对账单、支票簿和账簿应该一致。
2. 分别记录租金总额和物业经理的管理费，不要只记净存款。见把业主结算报表变成账簿。
3. 每笔存款都要编码：租金、租客押金、贷款所得，还是业主的钱。
4. 把利息与抵押贷款机构寄来的 1098 表对照，本金不列入损益表。利息看贷款资金的用途，所以您提现用于个人消费的那部分贷款利息，不是出租费用（填报说明）。如果您的还款包含托管账户部分，请拆成本金、利息和托管账户；出租房的账户设置说明了各自记到哪里。
5. 折旧取自税务折旧明细表（第 18 行）。如果账簿里没有当年的数字，请标注为估算，或只放在加回区块里。
6. 把上一份已申报年度的损益表和 Schedule E 逐行并排对照。每个差异都要解释：报税时才做的折旧分录、税表中视为改良的支出，或被动亏损限制。

电子表格模板或记账软件能做出这份损益表吗？

可以，只要它能分别追踪每处房产，采用上表中的 Schedule E 行次，并按税表的基础（通常是收付实现制）出报表。电子表格里，每处房产一列，月份横排，每个租金行后面附一张存款清单。见出租房记账用电子表格还是软件和出租房的账户设置。

谁来编制这份损益表？需要 CPA 签字或税务记录摘要吗？

Fannie Mae 的租金规则要求已签署的税表、租约和银行证据，并不要求 CPA 签字。贷款方是否接受您自己编制的损益表，由它决定，所以付钱请人之前先问清楚。

Fannie Mae 要求贷款方使用成交前收到的任何 IRS 税务记录摘要，来核实您提供的材料（规则），所以与已申报税表不一致的损益表可能会被注意到。关于税务记录摘要、4506-C 表和 CPA 信函，见向贷款方证明收入。

如果账簿落后，或数字对不上，怎么办？

损益表与税表或存款对不上，会引来质询；而在使用租约时，Fannie Mae 要求对有记录的租金与租约之间的任何差额作出解释（一般规则）。能核对的先核对。把剩下的每个差异，按房产和期间列出，并写明原因，不要为了凑平而调整损益表。

如果缺了几个月，先根据银行对账单和物业经理报表重建，再做其他事；见补做出租房账簿。

有些情况需要专业判断：税表漏报了租金、缺了好几年的账、存款和个人资金混在一起（见每处出租房一个银行账户），或者记录解释不了的差异。

示例

这些示例用美元和整数。各贷款方不同；计算依据 Fannie Mae 公布的方法。

三处有折旧的出租房

一位房东在最近一份已申报的 Schedule E 上有三处出租房，全年出租，租金 $90,000，现金费用 $66,000（利息 $30,000，税款 $12,000，保险 $5,000，维修 $8,000，管理费 $7,200，其他 $3,800），折旧 $22,000。Schedule E 净额是 $90,000 − $66,000 − $22,000 = $2,000。折旧前是 $24,000。

Fannie Mae 的方法对每处房产分别计算，再把结果相加。按合并后的合计数：

1. 加回折旧、利息、税款和保险：$2,000 + $22,000 + $30,000 + $12,000 + $5,000 = 每年 $71,000，约合每月 $5,917。
2. 减去每月全额还款 $5,000（每年 $60,000：利息 $30,000，本金 $13,000，税款 $12,000，保险 $5,000）。
3. 净租金收入约为每月 $917，只有具备 12 个月房东经验时才全额计入。

如果折旧是 $27,000，Schedule E 会显示 $3,000 的亏损，但折旧前的现金流仍是 $24,000。

为一栋双拼住宅再融资

一位房东为一栋投资性双拼住宅（两个单元都不是房东的自住房）再融资，月租 $4,000；新的全额还款含税和保险，为 $3,200。如果这栋双拼住宅在最近一份已申报的 Schedule E 上，贷款方从那份税表的现金流出发，按月平均，再减去还款，所以损益表必须和税表一致。如果不在上面，贷款方取租约租金的 75%，即 $3,000，再减去还款（再融资规则）：结果是每月 −$200，算作债务。无论哪种方式，都必须有评估师的租金表（1007 表或 1025 表）支持租金，租约还需要有与之相符的近期存款记录。如果房东自己住其中一个单元，那个单元的租金不能计入，Fannie Mae 把另一个单元的租金加到收入里，把全额还款加到债务中，不做抵减（一般规则）。

年中购入的出租房

一位房东在 6 月购入第四处出租房，距贷款申请远超 45 天，并签订了 12 个月的租约。当年迄今的损益表显示这处房产六个月的租金。这处房产不在任何已申报的 Schedule E 上，所以贷款方要求提供租约、结算单和与租约相符的两个月存款记录。前三处出租房则来自已申报的税表。

您的情况不同？

• 贷款申请已提交，而您的账簿落后、放在电子表格里，或与税表或物业经理报表对不上：能交给贷款方的损益表，要先有核对过的账簿。见补做出租房账簿，或带上贷款方的清单、截止日期、已申报的税表和各项报表，寻求记账服务。
• 出租房由 LLC、合伙企业或 S 公司持有：见每处出租房一个 LLC 的账簿和向贷款方证明收入。
• 您还有自雇收入需要证明：见房贷用的 Schedule C 收入。
• 税表漏报了租金，或有出租年度从未报税：见为以往税表漏报的收入作更正和补报未报的税表。
• 出租房是短期出租，或您向租客提供清洁服务等重要服务：这些服务决定它该填在 Schedule C 而不是 Schedule E 上（填报说明）；当单一单元的短期出租房正是被融资的房产时，Fannie Mae 另有单独规则。
• 您不确定什么算维修、改良还是折旧：见出租房税务。