出租地下室套房：T776 表費用劃分與主要居所

出租地下室套房或房間時，怎樣在 T776 表劃分自用部分與出租部分的房屋費用？

涵蓋整棟房屋的每一項費用，按平方米，或按您出租的房間數，在自用部分與出租部分之間劃分，然後扣除出租部分。只因套房而產生的當期費用，可以全額扣除；興建和改善費用則屬於資本費用。CRA 兩種方法都有提到；無論您用哪一種，都要保留計算依據的量度資料（CRA T4036 指南）。

如果您把一個房間租給房客，可以申報該房間的全部費用。對於共同使用的房間，例如廚房或客廳，可以申報其中一部分，並依據可供使用的情況或共用人數等因素計算（CRA T4036 指南）。

在 T776 表的第 4 部分，填入每項費用的全額，並在自用部分一欄填入您自己負擔的比例。

整棟房屋能否保住主要居所身份，是另一項要符合三個條件的測試；請看下面「出租地下室套房或房間會使我失去主要居所免稅待遇嗎？」

哪些情況不單純：

• 套房是為出租而興建或裝修的，這屬於結構性改動，所以該部分可能被視為出售。
• 您已經申報或打算申報資本成本免稅額（CCA），這可能會取消出租部分的免稅待遇。
• 出租部分很大，或您曾在樓層之間搬遷，因此用途改變的規則可能適用。
• 您預期在未來幾年內出售房屋，屆時出租部分可能需要另行計算。
• 套房以不足 90 天的短期入住方式出租。
• 套房出現虧損，或以前年度的租金沒有申報。

請準備： 平面圖或房間數；租約和起租日期；已收租金；房產稅、保險、房貸和水電費對帳單；維修或興建的發票；以及您買房的價格，和開始出租時房屋的價值。

哪些費用屬於全額出租費用，哪些要劃分？

只為套房而發生的費用屬於全額出租費用，涵蓋整棟房屋的費用要劃分，有些費用則永遠不可扣除。CRA 允許為賺取租金而發生的合理費用（CRA：租金費用）。

以上各行以 CRA T4036 指南為依據。維修與資本費用的區別，請看出租物業維修：當期費用還是資本費用；再融資或借款的利息，請看出租物業的利息扣除；要讓帳簿與 T776 表各行對得上，請看出租物業費用各行說明。

如果租金已包含水電費，應該怎樣扣除？

當租賃安排訂明由您負責出租空間的水電費時，您可以扣除瓦斯、燃油、電、水和有線電視等費用（CRA：租金費用）。租金包含水電費時，要把全額租金作為收入申報，並把套房應佔的帳單金額作為費用扣除。

如果租客直接支付獨立電錶的費用，那個電錶您就沒有可扣除的水電費。如果房屋只有一個電錶，請用您劃分其他共同費用所採用的面積或房間比例，劃分帳單。租約應該寫明租金包含哪些水電費；扣除額按這項安排計算。

出租地下室套房或房間會使我失去主要居所免稅待遇嗎？

不一定。您申報租金，並可以申報除 CCA 之外的租金費用，而整處物業仍可保住主要居所身份。三項條件全部符合時，CRA 視整處物業仍保持其作為主要居所的性質（CRA：主要居所；Folio S1-F3-C2，第 2.59 段）。

只要有一項條件不符合，CRA 通常會認為出租部分的用途已經改變。即使您沒有出售任何東西，該部分仍被視為按其占房屋公平市價（出售時的價格）的比例出售，並以相同金額買回，除非您按《所得稅法》第 45(2) 條作出選擇（CRA：主要居所）。您自住的部分仍可以是主要居所。

如果出租部分不屬於 CRA 附帶使用的做法，日後出售時，可能需要為您自住部分和出租部分分別計算，而選擇也可能影響這些計算；請看主要居所免稅。

尚未明確的地方。 這些條件是 CRA 的做法，不是《所得稅法》的字面規定；該法規定用途改變時視同出售（第 45(1) 條）。CRA 說出租用途必須很小，但沒有給出百分比。它的措辭針對您所作的改動，所以買房時套房已經存在的情況沒有說明，要看具體事實。

申報 CCA 為什麼會影響免稅待遇？

就出租部分申報資本成本免稅額，會終止 CRA 對附帶使用的處理方式，而視同出售則從出租用途開始的時間起算，而不只是從您申報 CCA 的那一年起算（Folio S1-F3-C2，第 2.60 段）。CCA 是出租建築物在稅務上的折舊。

CRA 的租金指南允許出租自住房屋一部分的房東，就出租面積申報 CCA，但以不製造或擴大租金虧損為限，其例子也說明該建築物沒有被指定為主要居所（CRA T4036 指南）。申報 CCA 會帶來上述後果，所以 CCA 的選擇從第一次申報起就帶有這些後果；請看出租物業該不該申報 CCA。

如果我新增或裝修了套房，會怎樣？

興建或裝修獨立套房屬於結構性改動，所以附帶使用的做法不涵蓋該部分。CRA 的 Folio 把房屋的一部分改為獨立住宅單位，列為用途出現重大且較持久改變的例子（Folio S1-F3-C2，第 2.57 和 2.58 段）。

如果沒有作出選擇，套房占房屋的比例（通常按面積計算），會被視為在用途改變當日，按其占公平市價的比例出售（CRA：主要居所）。

按第 45(2) 款作出選擇，須簽署一封信，並與用途改變當年的稅表一併提交，這樣可以停止視同出售。之後如果申報 CCA，該選擇會從該年第一天起被撤銷（Folio S1-F3-C2，第 2.48 和 2.60.1 段）。CRA 也把四年規則適用於部分改變：選擇有效的最多四個稅務年度內，出租部分可以算作主要居所年度，儘管您沒有住在那裡。這不限制您自住的部分。收入仍須申報，也不應申報 CCA（Folio S1-F3-C2，第 2.50、2.51 和 2.60.1 段）。漏了選擇？請看自住房屋改為出租：選擇與日後出售。

延長物業使用年限的翻新工程，通常屬於資本費用，不是當期費用（CRA T4036 指南）。請把興建工程的發票與維修發票分開保管。

我把主樓層出租後搬到樓下，或在年中改了安排：有什麼變化？

您的費用與出售問題是分開的：按面積或房間數，扣除整棟房屋費用中出租部分在出租或可供出租期間的份額。把房屋大部分出租，不屬於附帶使用。CRA 沒有給「附帶」定出百分比，但出租比例越接近房屋的大部分，越難符合這項條件，而重大的用途改變可能引發視同出售的規則，除非適用第 45(2) 款的選擇（第 45(1)(c) 條；CRA：主要居所）。

房產稅可在該空間可供出租的期間內扣除（CRA：租金費用）。如果比例在年內有變，請分別計算每個期間，並保留日期記錄。

空間改回自用，屬於第二次用途改變，該部分會再次被視同出售（Folio S1-F3-C2，第 2.57 段）。按第 45(3) 款作出的選擇，可以延遲從收入用途改回主要居所所產生的影響。您要簽署並與實際出售當年的稅表一併提交，或在 CRA 提出要求後 90 天內提交（以較早者為準）；如果在改變之前，您或您的配偶或同居伴侶曾就該物業獲准申報 CCA，則該選擇不適用（《所得稅法》第 45 條）。這是否適用於為自住而購買的房屋，應請教 CPA。

如果您已搬出並出租整棟房屋，請看把自住房屋改為出租。如果只是更換樓層，請記下日期、新舊出租比例，並取得當日房屋的價值，例如估價或可比較的成交價。

套房出現虧損時可以申報嗎？CRA 有什麼期望？

只有在費用是為賺取租金而發生、且您合理預期能賺取利潤時，租金虧損才可以減少其他收入。CRA 說，如果您對出租部分沒有合理的盈利預期，就不能申報該部分的費用（CRA T4036 指南）。

CRA 的指南列出三項限制。子女或與您同住的任何人，為家用或伙食費付的少量金額，視為分攤費用，不是租金。以低於其他租客所付的租金，把物業租給認識的人，不能產生虧損。持續虧損可能表示該出租不屬於收入來源。CCA 不能製造或擴大虧損（CRA T4036 指南）。

請保留租約、已收租金的證明、您訂定租金的方式，以及每一項費用的收據。若套房年年虧損，請看租金虧損與 CRA 審查。

出租作住宅用途的套房，需要收取或繳付 GST/HST 嗎？

套房以一個月或以上為單位作為住所租出的租金，屬於免稅供應，所以您不需要收取 GST/HST（《消費稅法》Schedule V 第 I 部分第 6 條；CRA 備忘錄 19.2.2）。

只作免稅供應的人，一般不能登記 GST/HST，一般也不能就製造這些供應的成本申報進項稅抵免（ITC）（CRA：RC4022）。那麼，您為套房的材料或承包商所繳的稅款，就是一項成本。如果工程產生了新的或經過大幅翻新的單位，建築商自用供應規則也可能視同按其公平市價徵收 GST/HST，即使您沒有登記；但如果該房屋主要由您或有關係的個人用作住所，而您沒有申報進項稅抵免，則不適用（《消費稅法》第 191 條）。CRA 的租金指南介紹了一項退稅，適用於為長期出租而興建或大幅翻新住房的房東；請看住宅物業的 GST/HST。

不足一個月的入住則不同：由登記人提供時，一般須課稅，除非租金為每天 $20 或以下。只要您在單一季度內和過去四個季度內，您與關聯人士的全球應稅銷售額合計，都維持在 $30,000 或以下，就不需要登記（CRA：RC4022）。

合法套房和短期出租要符合哪些當地規定？

套房是否合法，以及適用哪些許可證、分區、建築和消防規定及租賃法律，由各省和各市政府規定。本頁不涵蓋這些規則；出租前請向您所在的市政府查詢。

對於短期入住，當地規則會影響您的稅表。連續不足 90 天出租或提供出租的住宅物業，屬於短期出租。如果該地點不允許，或缺少規定的登記、牌照或許可證，原本可扣除的費用中，屬於不合規日數的部分會被否定：費用 × 不合規日數 ÷ 短期出租日數（《所得稅法》第 67.7 條；CRA 稅務提示）。T776 表在第 9366 行申報這項金額。該規則涵蓋整棟房屋或其任何部分。短期出租的收入何時屬於經營收入，請看短期出租收入。

舉例

所有金額均以加元計，僅作說明。

按面積劃分套房

一棟房屋的面積為 180 平方米，地下室套房為 60 平方米，占三分之一。房屋的房產稅、保險、房貸利息和水電費合計 C$19,800，所以出租部分為 C$6,600。套房內的維修費為 C$1,400，全額屬於出租費用。在 T776 表上，費用合計 C$21,200，自用部分為 C$13,200，可扣除費用為 C$8,000。租金為 C$24,000，扣除 CCA 之前的租金淨收入為 C$16,000。業主沒有申報 CCA。無論 CRA 附帶使用的做法是否適用，劃分方式都相同；那是另一項測試。

兩間臥室租給學生

一棟房屋有八個房間，屋主以包含水電費的租約出租兩間臥室。按房間數計算，出租比例為四分之一。共同費用共 C$24,000（含水電費），得出租部分為 C$6,000。屋主沒有作結構性改動，也沒有申報 CCA，所以只要出租用途相對於自住仍然很小，就可以符合 CRA 附帶使用的條件，在這種情況下，按 CRA 的做法，整棟房屋保持其身份。四分之一是否算「很小」，是尚未明確的地方，因為 CRA 沒有給出百分比。租金和 C$6,000 的費用，仍然要填入 T776 表。

把地下室裝修成獨立套房

一棟以 C$600,000 買入的房屋，價值 C$900,000；屋主花了 C$60,000，把 60 平方米的地下室（占 180 平方米的三分之一）裝修成獨立套房，並開始出租。根據 CRA 的 Folio，獨立套房屬於用途的重大改變，所以房屋的三分之一一般被視為以 C$300,000 出售，並以相同金額買回，除非與該年稅表一併提交第 45(2) 款的選擇。只有超出該部分成本的收益才計算在內，而不是 C$300,000，而且指定或選擇可以保護這項收益；選擇不會使套房無限期享有免稅待遇。C$60,000 是資本成本，不是維修費。日後如果申報 CCA，該選擇會從該年第一天起被撤銷。這些步驟都取決於日期和價值。

您的情況不同嗎？

• 您為出租而興建或裝修了套房、曾在樓層之間搬遷，或打算很快出售： 費用劃分、是否要申報 CCA、用途改變如何申報，以及日後出售如何處理，都取決於日期和價值。請備齊平面圖、興建發票、開始出租時房屋的價值和您的購買記錄，並尋求個人稅務協助。
• 您沒有套房租金和費用的記錄，或記錄把房屋和套房混在一起： 劃分費用需要租約、已收租金，以及按月份整理的帳單。如何建立記錄，請看出租物業費用各行說明；如果必須重建以前年度的記錄，請尋求個人稅務協助。
• 您以前年度出租過，但沒有申報租金： 請看未申報收入與自願披露，並尋求個人稅務協助。
• 您出租整棟房屋，或已搬出： 請看把自住房屋改為出租。
• 您打算出售房屋： 請看主要居所免稅。
• 您正在考慮是否申報 CCA： 請看出租物業該不該申報 CCA。
• 您的套房虧損： 請看租金虧損與 CRA 審查。
• 您按晚或按週出租： 請看短期出租收入。
• 您與配偶或共同擁有人分攤租金： 請看共同擁有出租物業的申報。
• 父母、子女或親屬住在套房： 為家用支付的少量款項屬於分攤費用，不是租金，也不能申報虧損；請看租金虧損與 CRA 審查和租金收入。
• 您住在魁北克： 居民可能須另行提交省稅表，本頁只涵蓋聯邦規則（CRA：魁北克所得稅表包）。