出租地下室套间：T776 表费用与主要住宅

出租地下室套间或房间时，怎样在 T776 表上分摊自住部分与出租部分的房屋费用？

涵盖整套房子的每项费用，按平方米或按您出租的房间数，在自住部分和出租部分之间分摊，然后扣除出租所占的份额。只因套间才发生的当期费用，可以全额扣除；建造和改善的费用属于资本性成本。CRA 两种方法都认可；无论用哪一种，都要保留作为依据的测量数据（CRA T4036 指南）。

如果您把一个房间租给房客，可以申请该房间的全部费用。对于厨房、客厅这类共用的房间，可以按一定比例申请，依据是可使用的时间，或有几个人共用该房间等因素（CRA T4036 指南）。

在 T776 表的第 4 部分填写每项费用的全额，并在个人部分一栏填写您自己承担的份额。

整套住宅是否保有主要住宅身份，是另一项判断，有三个条件；请看下面的“出租地下室套间或房间，会丢掉我的主要住宅免税吗？”。

哪些情况不简单：

• 套间是为出租而建造或装修的，属于结构性改动，所以这一部分可能被视为已出售。
• 您已经申请或打算申请资本成本折旧扣除（CCA），这可能使出租部分失去免税待遇。
• 出租部分很大，或者您在楼层之间换了住处，因此可能适用用途改变的规定。
• 您预计在今后几年内出售房子，届时出租部分可能需要单独计算。
• 套间按不足 90 天的期限出租。
• 套间亏损，或者早年的租金没有申报。

需要准备的资料：平面图或房间数；租约和起租日期；已收租金；房产税、保险、房贷和水电费的账单；维修或建造的发票；以及购房价格和开始出租时房子的价值。

哪些费用全算出租费用，哪些要分摊？

只为套间发生的费用，全算出租费用；涵盖整套房子的费用要分摊；还有些费用永远不能扣除。CRA 允许扣除为赚取租金而发生的合理费用（CRA：租金费用）。

表中各行依据 CRA T4036 指南。关于维修与资本性费用，请看出租房维修：当期费用还是资本性费用；关于再融资或借款的利息，请看出租房的利息扣除；关于与 T776 表各行对应的账簿，请看出租房报表的费用行。

租金包含水电费时，水电费怎么扣除？

您的租赁安排规定由您支付出租空间的水电费时，煤气、燃油、电、水和有线电视等费用可以扣除（CRA：租金费用）。租金包含水电费时，要把全部租金作为收入申报，并把账单中套间所占的份额作为费用扣除。

如果租客直接向独立电表付费，您就没有该电表的水电费可扣除。如果整栋房子只有一个电表，就按分摊其他共用费用时所用的面积或房间比例，来分摊账单。租约应写明租金包含哪些水电费；扣除要依这项安排而定。

出租地下室套间或房间，会丢掉我的主要住宅免税吗？

不一定。只要整套房产保有主要住宅身份，您就申报租金，并可以申请除 CCA 以外的租金费用。三个条件同时满足时，CRA 视整套房产仍保持主要住宅的性质（CRA：主要住宅；专题 S1-F3-C2，第 2.59 段）。

只要有一个条件不满足，CRA 通常就认为出租部分的用途已经改变。除非您根据《所得税法》第 45(2) 款作出选择，否则该部分会被视为按其在房屋公平市价（即出售时能卖的价钱）中所占的份额出售，并按同一金额买回，尽管您并没有卖出任何东西（CRA：主要住宅）。您自住的那一部分仍然可以是主要住宅。

如果出租部分不在 CRA 附属用途做法的范围内，日后出售时，可能需要对您自住的部分和出租部分分别计算，而选择会影响这些计算；请看主要住宅免税。

尚无定论之处。这些条件是 CRA 的做法，不是《所得税法》的条文；《所得税法》规定，用途改变时视同出售（第 45(1) 款）。CRA 说出租用途必须很小，但没有给出百分比。它的措辞讲的是您所作的改动，所以您购房时已经存在的套间没有涉及，要看具体事实。

为什么申请 CCA 会影响免税？

对出租部分申请资本成本折旧扣除，就结束了 CRA 对附属用途的处理，视同出售随后从出租用途开始的时间起适用，而不是只从您申请的那一年起适用（专题 S1-F3-C2，第 2.60 段）。CCA 就是出租建筑物的税务折旧。

CRA 的出租指南允许出租自家部分房屋的房东，对出租面积申请 CCA，但以不造成或增加出租房亏损为限，指南的例子还指出，该建筑物不会被指定为主要住宅（CRA T4036 指南）。申请 CCA 会带来上述后果，所以从第一次申请起，是否申请 CCA 的选择就带着这些后果；请看出租房要不要申请 CCA。

如果我新建或装修了套间，会怎样？

建造或装修独立套间，属于结构性改动，所以附属用途的做法不涵盖这一部分。CRA 的专题以把房子的一部分改成独立住所为例，说明这属于重大、较为长久的用途改变（专题 S1-F3-C2，第 2.57 和 2.58 段）。

如果不作选择，套间所占的房屋份额（通常按面积计算），在用途改变当天，按其在公平市价中所占的份额视为出售（CRA：主要住宅）。

根据第 45(2) 款作出的选择，可以阻止视同出售。选择是通过一封您签名的信函作出的，并与用途改变当年的税表一起提交。之后一旦申请 CCA，就从该年第一天起撤销这项选择（专题 S1-F3-C2，第 2.48 和 2.60.1 段）。CRA 对部分用途改变也适用四年规则：在选择有效的至多四个纳税年度内，出租部分即使您不住，也可以算作主要住宅年度。这不限制您自住的部分。收入仍须申报，也不应申请 CCA（专题 S1-F3-C2，第 2.50、2.51 和 2.60.1 段）。漏办了选择？请看住宅改为出租：选择与日后出售。

延长房产使用寿命的翻新，通常属于资本性费用，不是当期费用（CRA T4036 指南）。建造的发票要与维修的发票分开保存。

我把一楼租了出去，自己搬到楼下，或者年中换了住处：有什么变化？

您的费用与出售问题是分开的：对整栋房子的费用，按面积或房间数，扣除出租份额，期间为出租或可供出租的时间。出租了房子的大部分，就不是附属用途。CRA 对“附属”没有给出百分比，但出租份额越接近房子的大部分，这个条件就越难满足，而重大的用途改变可能引来视同出售的规定，除非适用第 45(2) 款的选择（第 45(1)(c) 段；CRA：主要住宅）。

房产税可以扣除该空间可供出租的那段期间的部分（CRA：租金费用）。如果年内份额有变化，请分段计算，并保留日期。

空间恢复自用，属于第二次用途改变，该部分又要视同出售一次（专题 S1-F3-C2，第 2.57 段）。第 45(3) 款的选择，可以递延从收入用途改回主要住宅的改变。您要签名，并与实际出售当年的税表一起提交；如果 CRA 先发出要求，则在要求后 90 天内提交。如果在改变之前，您或您的配偶或同居伴侣已经就这处房产获准申请 CCA，则不适用（《所得税法》第 45 条）。这是否适合一处为自住而买的房子，要问 CPA。

如果您搬走了，并出租整套住宅，请看把住宅改为出租。如果只是换了楼层，请记下日期、新旧出租份额，并取得当天房子的价值，例如评估报告或可比成交价。

套间亏损，我能申报吗？CRA 期望什么？

只有费用是为赚取租金而发生的，并且您合理预期会获利，出租房亏损才能减少其他收入。CRA 说，如果对出租部分没有获利的合理预期，您就不能申请这一部分的费用（CRA T4036 指南）。

CRA 的指南设了三条限制。您的孩子或其他与您同住的人，付少量的生活费或伙食费，属于分摊费用，不是租金。租给熟人而租金低于其他租客，不能造成亏损。持续亏损，可能意味着出租不是收入来源。CCA 不能造成或增加亏损（CRA T4036 指南）。

请保留租约、已收租金的证明、您怎样定租金的依据，以及每项费用的收据。如果套间连年亏损，请看出租房亏损与 CRA 审核。

作为住家出租的套间，我要收取或缴纳 GST/HST 吗？

作为住家一次连续居住一个月或以上的套间，其租金属于免税供应，所以您不对它收取 GST/HST（《消费税法》附表 V 第 I 部分第 6 条；CRA 备忘录 19.2.2）。

只做免税供应的人，一般不能登记 GST/HST，也一般不能就提供这些供应的成本申请进项税抵免（CRA：RC4022）。这样，您在套间的材料或承包商上支付的税款，就是成本。如果工程形成新的或经过大幅翻新的单位，建筑商自行供应的规定还可能按其公平市价视同征收 GST/HST，即使没有登记也是如此，除非该住宅主要由您或关联的个人用作住所，并且您没有申请进项税抵免（《消费税法》第 191 条）。CRA 的出租指南介绍了针对为长期出租而建造或大幅翻新住房的房东的退税；请看住宅物业的 GST/HST。

不足一个月的住宿不同：由登记人提供时，一般要征税，除非租金为每天 $20 或以下。只要您在全球范围内的应税销售额，连同关联人的销售额，在单一季度内和最近四个季度内都不超过 $30,000，就不必登记（CRA：RC4022）。

合法套间和短期出租，当地有什么规定？

套间是否合法，以及适用什么许可、分区、建筑和消防规定及租赁法律，由各省和各市政府规定。本文不涵盖这些规定；出租之前，请向您所在的市政府查询。

对于短期住宿，当地规定会影响到您的税表。出租或对外招租期限少于连续 90 天的住宅物业，属于短期出租。如果该地点不允许短租，或者缺少必需的登记、执照或许可，那么原本可扣除的费用中，不合规天数所占的份额将被否定：费用 × 不合规天数 ÷ 短期出租天数（《所得税法》第 67.7 条；CRA 税务提示）。T776 表在第 9366 行报告这一项。这项规则涵盖整栋房子或其任何部分。短期出租收入何时属于经营收入，请看短租收入。

示例

所有金额均为加元，仅作说明。

按面积分摊套间

一栋房子的建筑面积为 180 平方米，地下室套间为 60 平方米，占三分之一。房子的房产税、保险、房贷利息和水电费合计 C$19,800，所以出租份额为 C$6,600。套间内部的维修花了 C$1,400，全算出租费用。在 T776 表上，费用合计 C$21,200，个人部分为 C$13,200，可扣除费用为 C$8,000。租金 C$24,000，扣除 CCA 之前的净租金收入为 C$16,000。房主不申请 CCA。无论 CRA 的附属用途做法是否适用，分摊方法都相同；那是另一项判断。

把两间卧室租给学生

一栋房子有八个房间，房主按含水电费的租约出租两间卧室。按房间数算，出租份额为四分之一。含水电费在内的共用费用 C$24,000，得出出租份额 C$6,000。房主没有结构性改动，也不申请 CCA，所以只要出租用途相对于住在这里仍然很小，就可以满足 CRA 的附属用途条件；这时，按 CRA 的做法，整套住宅保有其身份。四分之一算不算小，是悬而未决的一点，因为 CRA 没有给出百分比。租金和这 C$6,000 仍然要填入 T776 表。

把地下室装修成独立套间

一套以 C$600,000 买下的住宅，现在价值 C$900,000。房主花了 C$60,000，把 60 平方米的地下室（占 180 平方米的三分之一）装修成独立套间，并开始出租。按 CRA 的专题，独立套间属于重大的用途改变，所以房子的三分之一一般被视为以 C$300,000 出售，并以同一金额买回，除非该年的税表中提交了第 45(2) 款的选择。只计算超过该部分成本的收益，而不是这 C$300,000，而指定或选择可以为这笔收益提供保护；该选择不会让套间无限期免税。这 C$60,000 是资本性成本，不是维修费。日后申请 CCA，会从该年第一天起撤销这项选择。这每一步都取决于日期和价值。

您的情况不同？

• 您为出租而建造或装修了套间、在楼层之间换了住处，或打算很快出售：费用怎样分摊、要不要申请 CCA、用途改变怎样申报，以及日后出售怎样处理，都取决于日期和价值。请备齐平面图、建造的发票、开始出租时房子的价值和购房记录，并寻求个人报税协助。
• 您没有套间租金和费用的记录，或者记录把房子和套间混在一起：分摊需要租约、已收租金和按月整理的账单。怎样建立记录，请看出租房报表的费用行；如果需要重建早年的记录，请寻求个人报税协助。
• 您早年出租过，但没有申报租金：请看未申报收入与自愿披露，并寻求个人报税协助。
• 您出租整套住宅，或已经搬走：请看把住宅改为出租。
• 您要出售住宅：请看主要住宅免税。
• 您在考虑是否申请 CCA：请看出租房要不要申请 CCA。
• 您的套间亏损：请看出租房亏损与 CRA 审核。
• 您按晚或按周出租：请看短租收入。
• 您与配偶或共有人分享租金：请看共有出租房的申报。
• 父母、子女或亲属住在套间里：为生活费支付的少量款项属于分摊费用，不是租金，也不能申报亏损；请看出租房亏损与 CRA 审核和租金收入。
• 您住在魁北克：居民可能还要另行报省税表，本文只涵盖联邦规则（CRA：魁北克所得税报税包）。