延遲提交 45(2) 選擇，以及出售曾出租的自住房

出售曾出租的前自住房，利得如何課稅？

這取決於搬出時有沒有第 45(2) 條選擇。有效的選擇生效時，資本利得和 CCA 規則視同房屋從未改為出租（租金仍須逐年申報），因此從購入到出售只有一筆利得，主要居所免稅涵蓋您指定的年度（選為主要居所的年度）。沒有選擇，則視同您在房屋改為出租當天按公平市價出售，並按該價值重新買回（《所得稅法》第 45 條）。

漏了選擇？如果您在搬出當年結束後的十個日曆年內提出申請，且之後沒有申請過 CCA，CRA 可能接受延遲提交；是否接受由 CRA 酌情決定，並會處以罰款（見下文）。

資本利得的 50% 須課稅（《所得稅法》第 38 條）。

如果漏了選擇或延遲提交、出租期間申請過資本成本免稅額（CCA）、搬出時的處置從未申報、家人在同一年度擁有另一處住房，或房屋售價低於搬出時的價值，情況就不單純。

請備齊購入文件和改建收據、搬出日期、當天的價值證明、每年的出租稅表（T776 表）和 CCA 明細、選擇函及寄出證明，以及您的家人每年擁有的住房清單。

有 45(2) 選擇時，利得怎麼算？

先用出售價減去原始成本和出售費用，再減去免稅部分。免稅部分的算法是：利得乘以（1 加上指定年度數），再除以您持有該房屋的稅務年度數。只有在您購入房屋當年是加拿大居民時，才可以加上這個「1」（《所得稅法》第 40(2)(b) 款；CRA 所得稅手冊 S1-F3-C2）。

選擇有效期間，如果您是加拿大居民，且同一年度沒有指定其他家庭住房，家中無人居住的房屋最多可指定四個稅務年度。符合第 54.1 條的雇主調動，可以突破四年的限制（CRA 所得稅手冊 S1-F3-C2）。超過這個期限的出租年度不能指定，因此有一部分利得須課稅。公式的詳細說明見主要居所免稅。

沒有作 45(2) 選擇時，利得怎麼算？

這時有兩次處置。搬出時的視同處置，以當天房屋的價值作為收入；主要居所免稅通常可以涵蓋這筆利得，但必須在該年度申報。實際出售時，以搬出時的價值作為成本，所以搬出後的升值部分是資本利得（《所得稅法》第 45(1) 款；CRA：主要居所）。

出租的年度通常不能指定，因為沒有選擇涵蓋這些年度，也沒有家人住在那裡。已申請的 CCA 在出售時須追回；請見出售出租物業。

漏了 45(2) 選擇：還能延遲提交嗎？

有可能。第 45(2) 條屬於 CRA 可以接受延遲提交的選擇，但必須在搬出當年結束後的十個日曆年內申請；超過期限就不能接受，沒有選擇的結果維持不變（《所得稅法》第 220(3.2) 款；《所得稅條例》第 600 條）。是否接受由 CRA 酌情決定。CRA 手冊列明了一個條件：自改變用途以來，沒有對該物業申請過 CCA（CRA 所得稅手冊 S1-F3-C2）。

獲准的延遲選擇須繳罰款：從原定到期日起至 CRA 收到完整申請之日，每滿一個月罰款一次，金額取 $8,000 與 $100 兩者中較小者。CRA 的政策是罰款付清之前不接受申請，所以請隨申請一併付款。罰款本身可以依 CRA 的一般寬免權力減免或取消，所以如果延遲是您無法控制的原因造成，請在同一份申請中提出（《所得稅法》第 220(3.5) 款；IC07-1R1 第 51 至 54 段）。

CRA 納稅人寬免通告的審查要點（IC07-1R1 第 56 至 63 段）：

申請須以書面提出，可以透過 CRA「我的帳戶」（My Account）的「提交文件」（Submit documents）功能，或郵寄到您所屬的稅務中心。請附上已簽署的選擇函、涉及的年度和日期、延遲的原因、獲准或被拒的稅務影響，以及受影響年度的修訂明細。如果只是在出售已經進行時才提出申請，可能被視為事後稅務規劃，所以延遲的原因很重要。

CRA 審查延遲的 45(2) 選擇期間，可以出售嗎？

可以。在申請待決期間，《所得稅法》沒有任何規定限制出售，也沒有延後出售年度稅表的到期日。延遲的選擇只有在 CRA 接受後才生效；接受後視同按時作出，CRA 可以重新評估所有受影響的年度來反映（《所得稅法》第 220(3.3) 款和第 220(3.4) 款）。

如果 CRA 拒絕，搬出時的視同處置維持不變。搬出當年就須申報這筆視同處置並指定該房屋，出售當年的利得則從搬出時的價值開始算。CRA 沒有公佈申請待決期間如何提交出售年度稅表。在 CRA 接受之前，法律上並不存在選擇，所以在答覆前提交的出售年度稅表，要從搬出時的價值計算利得。如果之後選擇獲准，CRA 會重新評估受影響的年度，欠款部分須加計利息（IC07-1R1 第 50 段）。

出租期間申請 CCA 會取消 45(2) 選擇嗎？

會。對該物業申請 CCA，視同在申請當年的第一天撤銷（取消）選擇，並引發當天按公平市價的視同處置。選擇涵蓋的年度不應申請 CCA，而延遲提交的選擇，只有在改變用途以來未申請過 CCA 時才會獲准（CRA 所得稅手冊 S1-F3-C2 第 2.48 至 2.51 段）。

手冊沒有說明，修改過往稅表以去除 CCA，是否能恢復延遲提交選擇的資格。請視為尚無定論。CCA 的申請和類別，請見資本成本免稅額。

搬出時從未申報視同處置：如何補救該年度？

請向 CRA 申請修改搬出當年的稅表，申報視同處置，並在 T2091(IND) 表上指定該房屋。CRA 在某些情況下接受延遲指定，並可能處以罰款（CRA：主要居所）。

主要居所指定在延遲提交規則中視為一項選擇，所以適用相同的十年限制，以及最高 $8,000 的同一罰款（《所得稅法》第 220(3.21) 款和第 220(3.5) 款）。如果免稅不能涵蓋搬出時的全部利得，該年度還須繳稅並加計利息。未申報的不動產出售（包括這項視同處置），會使該年度在正常三年期之後仍可被重新評估，直到您透過 CRA 的更正表格申報為止，申報後再延續三年（《所得稅法》第 152(4)(b.3) 款）。2016 年之前搬出的？如果免稅已涵蓋全部利得，CRA 當時不要求申報（CRA 所得稅手冊 S1-F3-C2 第 2.15.2 段）。如果延遲的 45(2) 選擇獲准，就沒有搬出時的視同處置需要申報。

房屋改為出租多年之後，如何估算當天的價值？

請使用搬出當天的公平市價：通常是獨立、自願的買賣雙方在公開市場上同意的最高價格（CRA：資本利得的定義）。CRA 預期您在改變房屋用途當天，保留當時價值的記錄（CRA：T4037 指南）。

如果當時沒有記錄，請重新建立一份以該日期為準的記錄：註明追溯至搬出當天的書面估價、當時附近類似房屋的成交價，以及該房屋本身的掛牌或租金記錄。搬出時的價值決定免稅的利得和新的成本，所以 CRA 可能提出質疑。記錄不足還可能使延遲選擇的申請失敗（IC07-1R1 第 57 段）。

售價低於開始出租時的價值：虧損可以扣除嗎？

沒有作選擇時，有可能。視同處置之後，房屋是為賺取租金而持有，所以低於搬出時價值的下跌，是出租物業的虧損，不是住房的虧損。土地和建築物部分如何扣除，請見出售出租物業。

有選擇生效時，答案並不明確。個人用途財產（例如您自己的住房）的虧損視為零（《所得稅法》第 40(2)(g)(iii) 款；第 54 條）。第 45(2)(a) 款視同該房屋從未開始賺取收入，這傾向於適用此規則，但 CRA 手冊沒有明確定論。搬出之前的價值下跌，是您住房的虧損，不可扣除（CRA：主要居所）。

搬出時買了新房：45(2) 選擇還有價值嗎？

可能有；請比較兩種結果。您的家庭每年只能指定一處住房，所以出租的年度通常會給新房，不給原來的房屋（《所得稅法》第 54 條）。即使如此，選擇仍能遞延搬出時的視同處置，公式裡的「1」還能多為整筆利得保護一年。

哪種結果較低，取決於價值的變化。沒有選擇時，應稅部分是搬出後的升值；有選擇時，應稅部分是整筆利得中按未指定年度比例分攤的一份。請用您的實際數字兩種都算一遍。選擇本身須隨搬出當年的稅表提交；年度則在出售時才指定（CRA 所得稅手冊 S1-F3-C2）。

已作出的 45(2) 選擇可以取消嗎？

可以。您在之後某一年的稅表中撤銷，即視同您在該年第一天開始出租房屋。這會引發當天按公平市價的視同處置，於該年申報，該價值成為新的成本（《所得稅法》第 45(2)(c) 款）。申請 CCA 的效果相同（CRA 所得稅手冊 S1-F3-C2）。

出售曾出租的前住房，要提交哪些表格？

每一次出售或視同處置，即使完全免稅，也要提交 Schedule 3 和 T2091(IND) 表（主要居所指定）（CRA：主要居所；CRA：T2091(IND) 表）。

出租期間的按揭利息，請見利息扣除。

舉例

所示金額僅作說明，以加元計，未扣除出售費用。每個例子都假設一位加拿大居民持有該公寓共 8 個稅務年度。

有效選擇，沒有其他住房

一間以 C$300,000 購入的公寓，自住 5 年後，在有效的 45(2) 選擇下出租 3 年，沒有申請 CCA，以 C$500,000 售出。8 個年度都可以指定，因為 3 個出租年度在四年上限之內。C$200,000 的利得可以完全免稅；出售仍須在 Schedule 3 和 T2091(IND) 上申報。

有效選擇，搬出時另購新屋

同一間公寓，但家人在搬出時買了一棟房子，並把這 3 個出租年度指定給該房子。公寓有 5 個指定年度。免稅部分：(1 + 5) / 8 × C$200,000 = C$150,000。資本利得：C$50,000。

沒有選擇

同一間公寓，沒有選擇，搬出時價值 C$420,000。搬出當年：視同利得 C$120,000，如已指定可免稅，但必須在該年申報。出售當年：C$500,000 − C$420,000 = C$80,000 資本利得，如果申請過 CCA，還要追回。如果搬出當年從未申報，須以延遲指定來更正。如果 CRA 接受在到期日後 5 年提出的完整申請，罰款為 60 個月 × C$100 = C$6,000。

您的情況不同？

• 您現在正要搬出、準備搬回，或住在魁北克省：請見把住房改為出租。
• 兩處住房爭用相同的年度，或您只出租了房屋的一部分：請見主要居所免稅。
• 您申請過 CCA，或需要處理追回、土地與建築物的分攤，或準備金：請見出售出租物業和資本成本免稅額。
• 您持有該住房不足 365 天：請見炒房與轉讓合約出售。
• 您出售時住在加拿大境外：請見非居民出售加拿大物業。
• 有家人登記在產權上，或您轉讓過該住房：請見把物業轉讓給家人。
• 漏了選擇、搬出時的處置從未申報，或出售時延遲申請仍待決：這些情況取決於 CRA 的酌情決定、罰款和十年限制。請備齊上述記錄，取得個人稅務協助。