Airbnb 短期出租：T776 表還是 T2125 表

我的 Airbnb 收入應填在 T776 表還是 T2125 表？

大多數情況下，您出租空間而只提供基本服務時，短期出租收入應作為出租收入，填在 T776 表。如果您還提供清潔、保安或餐食等額外服務，您可能是在經營生意，收入就要填在 T2125 表。CRA 沒有劃定分界點：您提供的服務越多，出租越可能被視為經營（CRA：出租收入還是經營收入；CRA：共享經濟）。無論用哪張表，收入都須課稅。

無論用哪張表，扣除允許的費用後的淨收入，都要加到您的其他收入中。但兩張表的差別不只是行號。經營淨收入可能要繳自僱人士的 CPP 供款，即雇主和雇員兩部分都要自己付（CRA：開始工作）。如果一項業務的總收入中，來自土地或建築物的租金超過 50%，《加拿大退休金計劃法》不把它算作須供款的經營（《加拿大退休金計劃法》第 14(a)(i) 段）；包含清潔或餐食的住客收費是否算租金，要和報稅員確認。魁北克省居民改繳 QPP（《加拿大退休金計劃法》第 13(4) 款）。如果您或您的配偶或同居伴侶是自僱人士，提交日期是 6 月 15 日，但任何欠稅仍須在 4 月 30 日前繳付（CRA：截止日期）。自僱的完整情況，見自僱收入如何課稅。

出現下列情況，就不單純：

• 您在住客離開後打掃、留下食物，或提供空間本身以外的任何服務。
• 省或市要求登記、執照或許可，而您在出租或對外招租的每一天並沒有都持有。無論通常的時效如何，CRA 都可以就這項規定對任何一年重新評稅。
• 您一部分時間做短期出租，其餘時間做較長期出租。
• 您以前年度填過 T776 表，之後增加了服務，或一直都提供服務。

選擇表格之前，請先備齊：當年預訂的晚數以及其中連續少於 90 天的入住次數、每次入住提供的服務、每項登記、執照或許可的證明及其日期、平台的年度摘要和付款報告、費用記錄、誰在產權登記和貸款上，以及任何共同房東或物業經理的對帳單。

什麼是基本服務，什麼是額外服務？

基本服務隨空間一起提供：暖氣、照明、停車位和洗衣設施。額外服務是您為住客做的事，例如清潔、保安和餐食（CRA：出租收入還是經營收入；T776 表）。

CRA 沒有說明多少項額外服務會使出租變成經營，也沒有說明住客之間的清潔與入住期間的清潔是否同樣處理。這個問題取決於您的具體情況。T776 表所指向的 CRA 已存檔公報 IT-434R，也把女傭服務、持續供應新換的床單，以及餐食和飲品，列為可能表明是經營的服務。它說，業務規模和您花在管理上的時間，並不是決定這個問題的因素。

兩張表的收入分別填在稅表的哪裡？

出租收入填在 T776 表，再帶到個人稅表的第 12599 行和第 12600 行。經營收入填在 T2125 表，再帶到第 13499 行和第 13500 行（T776 表；T2125 表）。

T776 表還要求您在第 8140 行填寫短期出租的總租金，與第 8141 行的全部租金分開。每項費用填在 T776 表的哪一行，見出租報表費用行。

執照、許可或登記會影響我能扣除什麼嗎？

會。2023 年之後的稅務年度，如果短期出租不符合省或市的規定，《所得稅法》會不允許扣除與不合規天數相對應的那一部分費用。租金仍須課稅（《所得稅法》第 67.7 條）。

• 短期出租是指連續出租或對外招租少於 90 天的住宅物業或其任何部分。
• 在任何一天，如果省或市不允許在該地點出租，或要求登記、執照或許可而您沒有滿足每一項要求，那一天就不合規。
• 被拒絕扣除的金額，是原本可以扣除的費用，乘以不合規的天數，再除以該物業作為短期出租的全部天數。

這個公式只適用於每項費用中屬於短期的部分。使用前，先把與長期租客或您自己使用相關的部分分出去：該法所說的費用總額，涵蓋的是「就住宅物業作為短期出租的使用」而可扣除的金額，而 T4036 指南把長期出租的單位排除在圖表之外（T4036 指南）。如果您一部分時間做短期出租、其餘時間做較長期出租，請逐日記錄每筆預訂的長度，以便數出短期出租的天數。入住超過 90 天的怎麼算，要和報稅員確認。

這項扣除被拒也涉及資本成本免稅額（CCA，即建築物和家具設備的稅務沖銷），T776 表為兩者各有一張圖表（T776 表）。法規的措辭並不限於出租收入：它涵蓋就短期出租而在計算收入時可扣除的任何金額。T2125 表沒有對應的行，所以收入是經營收入時，被拒的扣除額如何填寫，要和報稅員確認。該法還允許 CRA 為了落實這項規定，不受通常時效限制，對任何一年重新評稅。

這項規則取決於當地法律，各地不同。例如在卑詩省，該省表示許多社區的短期出租只限於主要居所，房東必須登記（卑詩省政府）。請查看您自己所在的省和市。

請保存記錄，證明該物業所在地允許短期出租，並且您符合每一項登記、執照和許可要求（CRA：短期出租扣除額）。僅就 2024 課稅年度 而言，所在地要求登記、執照或許可的出租，如果在 12 月 31 日前符合每一項要求，就視為整年合規（《所得稅法》第 67.7 條）。

如果我只是短期出租自己住房裡的一個房間，要用哪張表？

適用同樣的服務測試。只提供基本服務的短期出租房間，填在 T776 表，您只能申請與出租部分有關的費用（CRA：共享經濟）。

CRA 建議採用合理的方法，例如出租面積占住房面積的比例，乘以該空間出租的時間占全年的比例。請保存測量資料和日期。執照規定涵蓋住宅物業的「全部或任何部分」，所以連續入住少於 90 天時，出租的房間屬於短期出租（《所得稅法》第 67.7 條）。如果您提供早餐或為住客打掃房間，服務測試就又起作用了。共用住房如何分攤，以及對日後出售的影響，見租金收入和把自住房改為出租。

如果我請了共同房東、清潔工或管理公司，會有不同嗎？

可能有。CRA 的測試看的是您向住客提供的服務，而它目前的頁面沒有說明共同房東、清潔工或管理公司如何套用（CRA：共享經濟）。

已存檔的公報說，把管理交給代理人，本身不改變收入的性質：如果您自己經營時出租是一門生意，由代理人替您經營時仍是一門生意（IT-434R）。它沒有涉及僱來的清潔工。CRA 沒有說過您安排的清潔，是否算您向住客提供的服務；測試看的是住客從您的出租中得到什麼，所以仍可能算，這要依您的具體情況判斷。您付給共同房東、清潔工或管理人的費用可能可以扣除；見出租報表費用行。如果共同房東分得的是收入的一部分，而不是固定費用，他可能是共有人或合夥人；見共有出租房產的申報。

Airbnb 或平台會向 CRA 申報我的收入嗎？

如果您通過申報平台出租，而且不是被排除的賣方，平台每年都會向 CRA 申報，出租不動產是涵蓋的活動之一（CRA：數位平台營運商申報規則）。

申報內容包括按曆年季度支付或記入您帳戶的總額、平台的費用、佣金或稅款、每個房源的地址，以及（如有）每個房源出租的天數（CRA：共享哪些資料）。有了天數，CRA 就能把您的出租天數與當地的執照規定對照。這份報告不會替您選擇用 T776 表還是 T2125 表。提交前，請把報告的合計金額和天數與您自己的記錄核對。誰屬於須申報的對象、您何時收到副本，以及要先改正什麼，見 CRA 數位平台申報。

短期住宿要收 GST/HST 嗎？選擇哪張表會改變這一點嗎？

GST/HST 是另一種稅，有自己的測試。入住少於一個月，每天收費超過 $20 時須課稅；入住一個月或以上的租金，一般屬免稅，但酒店類場所仍可能須課稅（《消費稅法》附表 V，第 I 部分，第 6 條；CRA：共享經濟）。上述執照規定涵蓋連續少於 90 天的入住，所以入住 45 天屬於該規定範圍，但一般不在 GST/HST 範圍內。請把您的應稅銷售總額（住宿加上您和您的關聯方的其他生意）與 $30,000 比較。如果某一個曆年季度超過，登記從 不遲於使您超過限額的那次供應之日 生效；如果只是最近四個季度加起來超過，您在 您超過限額的季度之後那個月的月底 不再是小供應商（CRA：何時登記）。CRA 按入住時間的長短和您的銷售額來陳述這項測試；兩個 CRA 頁面都沒有把它與 T776 表或 T2125 表掛鉤。

預訂平台也可能必須對未登記房東的住宿收取並代收稅款（CRA：以平台為基礎的住宿）。登記、平台的角色，以及出售時怎麼辦，見Airbnb 出租的 GST/HST。

我可以逐年在兩張表之間轉換嗎？

可以，意思是表格每年跟著您的服務走；CRA 的頁面沒有描述可以選擇其中一張的選擇權。如果您增加或停止清潔或餐食，表格也可能隨之改變。CRA 關於這項測試的指引，沒有說明改變如何影響已申請的資本成本免稅額或以前的年度，所以轉換要作為需要檢討的事項，不是可以隨意選擇的。

更大的風險是已經提交的年度。如果房東在提供額外服務的情況下提交了 T776 表，或者情況相反，可能用錯了表格。收入仍然申報了，所以缺口可能是經營淨收入的 CPP（除非適用上述租金排除），以及房東本應登記而沒有登記的 GST/HST。請把每個以前年度的服務與測試對照，並問清楚是否有哪一年需要調整。如果漏報了收入或 GST/HST，見未申報收入與自願披露。

舉例

以下例子僅作說明，所有金額均以加元計。

只提供基本服務的巷屋

一位溫哥華的屋主把巷屋短期出租給住客，一年收入 C$30,000。租金包含暖氣、照明和洗衣，沒有其他：住客之間不清潔，也沒有餐食。基本服務傾向出租收入。房東用 T776 表申報，帶到第 12599 行和第 12600 行，並在扣除費用之前，先查看市和省的登記規定。

提供清潔和早餐的整套住房

一位哈利法克斯的房東把整套住房出租，一年收入 C$60,000，每次住客離開後打掃，並留下早餐。清潔和餐食正是 CRA 自己舉的額外服務的例子，所以這筆收入可能是 T2125 表上的經營收入，總額填第 13499 行，淨額填第 13500 行。CRA 看的是服務的數量和類型，沒有明確界線。房東的服務組合決定結果，而經營收入可能要繳 CPP 供款。

一年中有一段時間缺少登記

在 2024 年之後的某一年，房東的短期出租需要登記，而房東在最初 120 天沒有登記。該物業有 240 天作為短期出租對外招租，原本可以扣除的費用合計 C$40,000。被拒絕扣除的金額是 C$40,000 × 120 ÷ 240 = C$20,000。另外的 C$20,000 仍可扣除，全部租金仍須申報。

情況不同？

• 您提供清潔、餐食或其他服務：收入可能要填在 T2125 表，這會改變 CPP 和提交日期。請通過個人稅務服務，對照 CRA 的測試核對您的服務。
• 您所在的地區要求登記、執照或許可，或您在沒有涵蓋的日子出租：被拒絕扣除的比例取決於確切的天數，而且 CRA 可以重新評稅。見出租虧損與 CRA 審查，並取得個人稅務服務。
• 您多年來都填 T776 表，但不確定是否正確，或平台的收入與您的稅表對不上：以前年度可能需要調整，有時涉及 CPP 或 GST/HST。如果漏報了收入或 GST/HST，見未申報收入與自願披露。另見 CRA 數位平台申報和個人稅務服務。
• 您的付款報告、預訂晚數和費用很分散、與個人開支混在一起，或與平台的合計金額對不上：表格選擇和被拒絕扣除的比例都取決於這些資料。見補做逾期帳目，並取得記帳服務。
• 您向住客收取 GST/HST，或認為自己應該登記：見Airbnb 出租的 GST/HST和何時登記 GST/HST。
• 您與他人共有房產，或與配偶共用：見共有出租房產的申報。
• 您想申請資本成本免稅額，或需要每項費用對應的 T776 表行：見出租房產該不該申請 CCA和出租報表費用行。
• 您的款項以美元到帳：見美元銷售和平台付款。
• 房產由公司持有：見控股和投資公司。
• 您住在魁北克省：本頁的聯邦規則適用於您的聯邦稅表。Revenu Québec 有自己的稅表和規定，本頁不涵蓋。
• 您住在加拿大境外，或當年成為非居民：本頁假定您是加拿大居民；見非居民房東。
• 您同時也是美國公民或居民：美國稅表對 Airbnb 有自己的分類；見Airbnb 的 Schedule C 或 Schedule E。