主要居所免稅：出售住宅何時可以免稅

什麼樣的房子算主要居所？

主要居所是指您單獨或與他人共同擁有的住宅，而且在您指定的某一年度內，您、您現任或前任的配偶或普通法伴侶，或您的子女，通常居住在其中。住宅、公寓、度假屋、單位住宅、活動房屋或船屋都可以符合；不一定是您一年中住得最久的地方（CRA：主要居所；《所得稅法》第 54 條）。

短暫居住也可以符合一般的居住條件，但要看實際情況。主要為賺取收入而持有的房產，一般不會因為您自己短暫住過就符合。如果其他條件都符合，由您的子女居住也可以符合（CRA Folio，第 2.10–2.11 段）。

同一年度，我的家庭可以有多於一處免稅住宅嗎？

同一年度，您的家庭一般只能指定一處住宅，即使家庭成員各自擁有不同的住宅。如果您在同一年賣掉一處住宅又買了另一處，兩處的利得仍可能全部受到保護：公式中多加的一年，可以在符合條件時涵蓋重疊的年度。但這不表示同一年度可以指定兩處。如果您的配偶或普通法伴侶在整個年度中都是您的配偶或伴侶，就與您共用這個限制。子女只有在整個年度中未滿 18 歲、未婚且沒有普通法伴侶時，才與您共用這個限制（《所得稅法》第 54 條）。

如果配偶或伴侶依法院命令或書面分居協議，整個年度都分開居住，那一年他們不在彼此的家庭單位內。成年子女一般自成一個家庭單位，但這並不讓父母為自己擁有的第二處房產多得一次指定（CRA Folio，第 2.13 段）。

我們有一棟房子，還有一個公寓或度假屋：應該指定哪一處？

請列出每處住宅可指定的年度，以及家庭過去已作的指定。對於重疊的年度，先比較每處住宅獲得該年度後免稅額會增加多少，然後算出兩種方案的完整結果，包括多加一年的規則。即使您住在房子裡的時間更長，指定度假屋也可能是更好的選擇（CRA Folio，第 2.13、2.20 和 2.28 段）。

請逐年記錄兩處住宅的情況，以及已提交的指定。這個選擇也會影響您日後出售保留的那處住宅（CRA Folio，第 2.13 和 2.20 段）。

免稅的那部分利得是怎麼算出來的？

首先計算資本利得：售價減去銷售費用，再減去住宅的調整後成本基礎。成本基礎一般從購買價格和取得成本（例如律師費）開始，再加上資本性改善支出；日常維修不會增加成本基礎（CRA：資本利得指南）。如果是一般符合資格的住宅，而且您在購買那一年的任何時間是加拿大居民，免稅額一般為利得乘以（一加上居住在加拿大期間的指定年數）除以擁有年數，最高不超過利得。擁有年數要把每個曆年都算進去，包括購買年度和出售年度（《所得稅法》第 40(1)–(2) 款；CRA Folio，第 2.20–2.21 段）。

多加的一年，是在搬家時兩處合資格住宅的年度重疊時才有幫助；它不讓家庭在同一年度指定兩處住宅。如果您在取得住宅的那一年不是加拿大居民，這多加的一年就不適用。其他被指定的年度是否為加拿大居民，也有影響（《所得稅法》第 40(2)(b) 款）。如果房產曾經作過資本利得選擇，可能還要再作調整（CRA Folio，第 2.22–2.26 段）。

我可以指定子女居住的公寓嗎？

可以，您擁有的公寓，只要子女通常居住在其中，即使您住在別處，也可以符合居住條件。您仍須為相關年度指定該公寓，而且這些年度不能同時分配給您家庭單位內的另一處住宅（《所得稅法》第 54 條；CRA Folio，第 2.11–2.13 段）。

子女的年齡，並不能免除公寓必須由您擁有的要求。如果公寓是您成年的子女擁有，子女自己能否指定，則是另一個問題。如果您收取租金，請申報租金，並檢視該房產的收入用途；CRA 表示，由子女居住的出租房產仍可符合居住條件，但免稅的其他條件依然要符合（CRA Folio，第 2.9–2.11 段）。

我把一個套房出租或在家工作，整間房子還能免稅嗎？

出租一個房間或使用家庭辦公室，整處房產仍可能符合資格。依照 CRA 的做法，收入用途必須次於居住用途，不能改動結構，也不能申請 CCA，即建築物的稅務折舊扣除。如果建成獨立的出租套房，就屬於改動結構，出租部分可能不適用這項處理（CRA Folio，第 2.58–2.60 段）。

如果單獨的收入用途部分不符合資格，部分利得可能要課稅，並且可能需要合理分攤。用途大幅部分改變，也可能在實際出售之前，就觸發該部分的視同出售。第 45(2) 款的選擇可以遞延：所有者簽署一封信，隨改變用途那一年的稅表提交。如果是改回住宅用途，第 45(3) 款的選擇則需要所有者簽署的信，隨最終出售那一年的稅表提交，或在 CRA 要求時提前提交。這些選擇請見把住宅改作出租（CRA Folio，第 2.57–2.60.2 段）。如何申報租金，請見租金收入。

我的地段超過半公頃怎麼辦？

住宅連同最多半公頃的土地，一般都可以符合資格。超出的土地，只有在您能證明這些土地對於把住宅作為居所使用和享用是必要的，才符合資格；單是想要更大的院子，並不足以成立（《所得稅法》第 54(e) 款；CRA Folio，第 2.32–2.33 段）。

通往公路的通道、最小地段面積或分割限制，可能支持您為更多土地申請免稅。請收集相關規定和房產記錄。如果超出的部分不符合資格，應按價值分攤利得，結果可能與單純按面積分攤不同（CRA Folio，第 2.34–2.37 段）。

用於農業經營的土地，另有不同的利得計算方法。其中一種是第 40(2)(c)(ii) 款的選擇，由所有者簽署一封信，隨出售年度的稅表提交（CRA Folio，第 2.38–2.46 段）。

我要怎麼在稅表上申報出售？

即使免稅額涵蓋全部利得，也要申報出售或視同出售，並指定該房產。依照最新公布的聯邦說明（適用於 2025 年的處置），請為出售年度填寫 Schedule 3 的第 2 部分「主要居所」，以及 T2091(IND) 表。以紙本報稅的人要簽署並附上 T2091(IND)；電子報稅的人則自行保存。其餘的利得，請填在 Schedule 3 的資本利得部分。如果您把住宅指定為擁有期間的所有年度，或除一年以外的所有年度（第 17900 行的第 1 格），只需填寫 T2091(IND) 的第 1 節，包括其中的指定和簽名（CRA：T2091(IND) 表）。

魁北克要求在出售年度的魁北克稅表中附上 TP-274-V 表和 Schedule G。對於被改變用途選擇涵蓋的指定年度，請保存相應的 CRA 選擇的證明。請保存買賣結算單、改善工程收據、居住日期、過往稅表，以及家庭其他住宅和指定年度的清單。個人自住的住宅出現虧損，一般不能申報（CRA：主要居所）。

如果您或您的配偶或普通法伴侶，就 1994 年 2 月 23 日之前取得的住宅提交過 T664 表或 T664（Seniors）表，請用 T2091(IND)-WS 表核對歷史選擇的調整額（CRA Folio，第 2.22–2.25 段）。

我忘了申報或指定這次出售：現在該怎麼辦？

如果出售年度的稅表已經評稅，請以書面請求 CRA 接受逾期的指定並調整該年稅表。請說明逾期的原因，並附上更正後的 Schedule 3 和 T2091(IND) 表。請透過 CRA 的「提交文件」（Submit documents）或郵寄到您的稅務中心提出請求；單靠「更改我的稅表」（Change my return）無法作出或修改選擇（CRA：納稅人減免，第 55 和 58–60 段；CRA：更改稅表）。是否接受由 CRA 酌情決定，也可能要繳罰款。聯邦罰款是 $8,000，或自原定到期日起至提出令人滿意的申請為止，每個完整月 $100，兩者取較低者（《所得稅法》第 220(3.2)、(3.21) 和 (3.5) 款）。

聯邦的逾期指定請求，一般須在稅務年度結束後十個曆年內提出（《所得稅法》第 220(3.2) 款）。如果遺漏申報了房地產出售，CRA 可以在正常期限之後重新評定該次出售；在更正稅表申報後，《所得稅法》為該次處置另給三年的重新評稅期限（《所得稅法》第 152(4)(b.3) 款）。

魁北克方面，請向 Revenu Québec 查詢如何補正遺漏的指定。對於沒有送交 TP-274-V 表，該局公布的罰款是每月 $100，最高 $5,000（Revenu Québec）。

示例

以下為說明用的加元金額。一個家庭在第 1 年以 C$200,000 買入一間度假屋，在第 10 年以 C$500,000 賣出，沒有銷售費用，也沒有改善工程。他們擁有它橫跨十個曆年，包括購買年度和出售年度。利得是 C$300,000。這間度假屋有六個年度符合資格，家庭選擇把這六年指定給它；家庭成員沒有在這些年度為其他房產作指定。他們在購買那一年和每個被指定的年度，都是加拿大居民。

聯邦免稅額是 C$300,000 × (1 + 6) ÷ 10 = C$210,000。在適用資本利得計入規則之前，剩下的資本利得是 C$90,000。日後這個家庭賣掉自己的房子時，不能再把同樣的這六個指定年度用在房子上。度假屋的出售仍要填在 Schedule 3 和 T2091(IND) 表上（《所得稅法》第 40(2)(b) 款；CRA：主要居所）。

您的情況不同嗎？

• 您持有不足 連續 365 天 就賣出：依照住宅炒房規則，利得可能屬於營業收入，但有例外。請見炒房與轉讓合約出售。
• 您搬走後把住宅出租，或從出租房搬進自住：用途改變可能產生視同出售，或可作出選擇。請見把住宅改作出租。
• 您把住宅贈與他人，或把子女加入產權：這類轉移可能算作處置。請見把財產轉給家人。
• 您的住宅在加拿大境外：居民身份和房產所在地需要分別檢視。請見加拿大境外的房產。
• 您出售加拿大房產時是非居民：可能適用預扣稅和清稅證明的規定。請見非居民出售加拿大房產。
• 您是美國公民，出售加拿大的住宅：美國也可能對這次出售課稅。請見美國對境外房產的稅務。
• 您自行興建或大幅翻新了住宅：GST/HST 可能改變這次出售的處理。請見住宅物業的 GST/HST。
• CRA 已經聯絡您：請回覆來函，並留意其中的期限。請見審查、審計與自願披露。
• 您有兩處住宅、收入用途的部分，或逾期的指定：請為稅務申報準備兩處房產的買賣記錄、居住年度、改善工程成本和過往的指定。