給貸款機構的出租房損益表：對應 Schedule E 的做法

貸款機構對出租房要什麼文件：損益表、Schedule E 還是租約？

貸款機構要的是每套出租房的租金和費用，必須與您已提交的稅表一致，還要有租約和銀行記錄作依據。本指南以 Fannie Mae 的公開規則為通用範例：它的 Selling Guide 從您最近一份簽署的 1040 表（含 Schedule 1 和 Schedule E）算起，不是從新編的損益表算起。自持貸款、銀行貸款和償債覆蓋率（debt-service-coverage）貸款有各自的公式，可能要求每個單位的租約和租金明細表（rent roll）。

請問貸款機構：為什麼要損益表、涵蓋哪段期間、用什麼會計基礎、加回哪些項目、誰可以編製，以及格式和截止日期。如果損益表要涵蓋上一份稅表之後的月份，就按這些月份編製，並與稅表核對一致。

以下情況就不單純：貸款申請已開始並有截止日期、帳簿放在試算表裡或落後、自上一份稅表後買了房產或房子空置、出租房由 LLC 或 S 公司持有，或損益表、銀行存款、管理公司的對帳單和稅表互相對不上。

開始前請先準備好：

• 最近兩年的 Schedule E（或 8825 表），連同折舊表。
• 租約和租金明細表：單位、租客、月租金、租期日期。
• 每個收租金或付房產費用的帳戶的銀行對帳單。
• 房產管理公司給業主的對帳單。
• 抵押貸款對帳單、房產稅單和保險費帳單。
• 您自己住所的付款證明（房租或房貸），如果您的信用報告上沒有顯示。除非您有該房產一整年的租金，否則 Fannie Mae 要求提供（規則）。
• 自上一份稅表之後購買的任何房產的結算單。

損益表應該用哪段期間和哪種會計基礎？

用貸款機構指定的期間，並與您稅表採用同一會計基礎。大多數個人用現金制申報租金收入：收到時算收入，付出時算費用，預收的租金算在收到的那一年（Publication 527）。按權責發生制編製的損益表，會把租金和帳單放在與 Schedule E 不同的月份。

Fannie Mae 的租金規則沒有說明該用年初至今還是最近 12 個月。它們把 Schedule E 的結果平均到 12 個月，或在可以使用租約時，平均到房產投入使用的月數（規則）。請在損益表頂端註明期間和會計基礎，並按月分別列示，方便貸款機構平均。貸款機構要求提供最新損益表的情形，見向貸款機構證明收入。

損益表該怎樣排版，才能讓每一行與 Schedule E 對應？

每套房產單獨一欄，並以 Schedule E 的收入和費用行作為分類，這樣每個數字都落在稅表的某一行上。Schedule E 為每套房產設一個獨立的欄，超過三套房產要用更多頁，合計數放在其中一頁。

來源：Schedule E 表格。第 22 行是經被動活動限額調整後允許的虧損，屬於稅表的內容，不屬於每月損益表。2026 年草稿表格把第 13 行拆成 13a（車輛貸款利息）和 13b（其他利息）。

如果您與人共有出租房，每一行顯示您自己的份額：部分所有者按其持有的比例扣除費用（Publication 527）。配偶以及不均等的份額，可能改變申報方式；見共有出租房：用 Schedule E 還是合夥企業稅表。

在淨收入一行下面，加一小塊貸款機構可能加回的金額：折舊、利息、房產稅、保險費和協會會費。這樣貸款機構不必重算，就能拿到所需的數字。Fannie Mae 發佈了供貸款機構計算用的工作表，即 1038 表和 1038A 表（一般規則）。

如果出租房由合夥企業或 S 公司持有，則改按 8825 表。它的行次編號不同：租金總額在 2a，利息在 8，不動產稅在 10，折舊在 14，其他扣除額在 17，並且沒有管理費這一行。

損益表上哪些不是費用？

貸款本金、押金、所有者提款和改良工程都不列入費用行。它們各有各的去處。

維修是讓房產保持正常使用狀態，例如修鎖或粉刷房間，記在維修費一行。小額項目和例行維護的安全港規則，可能改變部分費用的處理方式；見出租房產的稅務。

貸款機構為什麼要加回折舊？還要加回什麼？

折舊是把建築物的成本分攤到它的回收年限內，住宅出租建築物一般為 27.5 年（Publication 527、Publication 946），所以扣除折舊的那一年，並沒有現金從您的帳戶流出。按現金流計算的貸款機構會把折舊加回。

Fannie Mae 的方法加回的不只折舊。它把下列項目加到 Schedule E 的淨額上，除以月數，再減去全額的每月還款（規則）。

全額還款包括本金、利息、房產稅、保險費和其他評估費用（術語表）。如果在淨額和還款兩邊都計入利息、房產稅和保險費，就等於對該房產重複扣了兩次（Schedule E 主題）。

其他貸款機構自行選擇加回項目。請問哪些適用，並在損益表上為每筆一次性費用註明並附上發票。

為什麼 Schedule E 顯示虧損，貸款機構卻算作正收入？

Schedule E 要減去折舊，而折舊那一年並不花現金；貸款機構的現金流方法會把它加回。稅表上虧損的房產，也可能顯示正的現金流。

被動活動虧損規則也可能限制您可以扣除的出租虧損：Schedule E 的第 22 行顯示限額調整後允許的虧損。Fannie Mae 要求貸款機構注意被動虧損限額和結轉（Schedule E 主題）。

情況也可能反過來。對於不是借款人主要住宅的出租房，Fannie Mae 把正的結果加到收入，把負的結果加到每月債務負擔。只有具備 12 個月的房東經驗，正的租金收入才能全額計入。稅表上顯示 365 個公平租金天數即可證明；如果天數不足，12 個月的租約或兩年的稅表在某些情況下也可以。經驗較少時，正的收入只能用來抵銷還款（一般規則）。

每套房產分開列示還是合併列示？空置的單位和新買的房產怎麼處理？

每套出租房單獨一欄，另加一欄合計。Fannie Mae 對除正在融資的房產之外的每套出租房分別計算，再把結果相加（一般規則）。

持有待租但空置的單位仍留在損益表上，列出費用，空置月份的租金為零。IRS 允許業主對空置的待租房產扣除普通費用和折舊，但不能扣除損失的租金（Publication 527）。房產在一年中有一段時間停止使用時，Fannie Mae 要求貸款機構核對 Schedule E 顯示的公平租金天數少於 365 天，並且維修費反映了整修（規則）。

對新購買的房產，要顯示成交日期，以及房產準備好並可供出租的日期，折舊和出租費用從那天開始（Publication 527）；更早的費用見第一位租客入住前的出租費用。再配上租約、結算單和兩個月的存款記錄。如果房產還沒有出現在已提交的 Schedule E 上，Fannie Mae 只計入租約租金的 75%，並減去全額還款（規則）。

如果出租房由 LLC、合夥企業或 S 公司持有，怎麼辦？

此時損益表要依該實體的申報方式而定。只有一位所有者、並且沒有選擇按公司課稅的 LLC，屬於被忽略實體，其活動一般在所有者自己的稅表上申報，出租不動產通常記在 Schedule E，所以上面的排版適用。有兩位或更多成員的 LLC，除非選擇按公司課稅，否則是合夥企業，而透過 LLC 持有的配偶，不能選擇合格聯合經營（qualified joint venture）的處理方式（Schedule E 填表說明）。在夫妻共有財產州，如果配偶是 LLC 僅有的所有者，並以夫妻共有財產持有，也可以改為將其視為被忽略實體；IRS 接受兩種立場，日後改變則視為轉換（IRS）。合夥企業或 S 公司用 8825 表申報。

Fannie Mae 把透過合夥企業或 S 公司申報的租金收入視為自僱收入，不按 Schedule E 處理；當普通收入也出現在 Schedule K-1 上時，還適用完整的自僱文件規則（規則）。見向貸款機構證明收入和房貸用的 Schedule C 收入。

如何把損益表與銀行對帳單、管理公司的對帳單和已提交的稅表核對一致？

每一行都應能追溯到一筆銀行記錄，每一年的合計數都應與已提交的稅表一致，不一致就要有書面原因。

1. 把每個收租金或付房產費用的帳戶，對帳到損益表的截止日期。IRS 告訴企業：銀行對帳單、支票簿和帳簿應當一致。
2. 分別記錄租金總額和管理費，不要只記淨存款。見把業主對帳單轉成帳簿。
3. 每筆存款都標明是租金、租客押金、貸款所得，還是所有者的資金。
4. 把利息與抵押貸款機構寄來的 1098 表核對，並讓本金不出現在損益表上。利息要看貸款資金的用途，所以套現用於個人消費的那部分貸款利息，不是出租費用（填表說明）。如果您的還款包含託管款項（escrow），請拆成本金、利息和託管款；出租房產的會計科目表說明了各項記在哪裡。
5. 折舊取自稅務折舊表（第 18 行）。如果帳簿裡沒有當年的數字，請標註為估計值，或只放在加回的區塊裡。
6. 把上一個已提交年度的損益表與 Schedule E 並排，逐行比對，並說明每個差異：稅務時才入帳的折舊、稅表視為改良的支出，或被動虧損限額。

試算表範本或記帳軟體能編出這份損益表嗎？

可以，前提是它分別追蹤每套房產，使用上表的 Schedule E 行次，並按您稅表所用的基礎（通常是現金制）出報表。在試算表裡，每套房產一欄，月份橫向排列，每一行租金背後有一份存款清單。見出租房記帳用試算表還是軟體和出租房產的會計科目表。

誰來編製損益表？需要 CPA 簽字或稅務記錄嗎？

Fannie Mae 的租金規則要求提供簽署的稅表、租約和銀行憑證，並沒有要求 CPA 簽字。貸款機構是否接受您自己編製的損益表，由它決定，所以付錢給任何人之前，請先問清楚。

Fannie Mae 要求貸款機構在成交前，用所收到的任何 IRS 稅務記錄來核實您提供的資料（規則），所以與已提交稅表不符的損益表會很顯眼。關於稅務記錄、4506-C 表和 CPA 函件，見向貸款機構證明收入。

如果我的帳落後了，或數字對不上，怎麼辦？

與稅表或存款不符的損益表會引來疑問；使用租約時，Fannie Mae 還要求對有文件證明的租金與租約之間的任何差距作出解釋（一般規則）。能對上的先對上。把剩下的每個差異按房產和期間列出，並寫明原因，不要為了硬湊平而調整損益表。

如果缺了幾個月，先根據銀行對帳單和管理公司的對帳單重建，再開始編製任何報表；見補做出租房產的帳。

有些情況需要專業判斷：稅表漏報了租金、好幾年的帳簿缺失、存款與個人資金混在一起（見每套出租房各設一個銀行帳戶），或者從記錄中無法解釋的差異。

範例

這些範例以美元計，用整數金額。各貸款機構做法不同；計算依據 Fannie Mae 公佈的方法。

三套有折舊的出租房

一位房東在最近提交的 Schedule E 上有三套出租房，全年出租，租金 $90,000，現金費用 $66,000（利息 $30,000、房產稅 $12,000、保險費 $5,000、維修費 $8,000、管理費 $7,200、其他 $3,800），折舊 $22,000。Schedule E 的淨額為 $90,000 − $66,000 − $22,000 = $2,000。折舊前是 $24,000。

Fannie Mae 的方法是對每套房產分別計算，再把結果相加。以合併總數計算：

1. 加回折舊、利息、房產稅和保險費：$2,000 + $22,000 + $30,000 + $12,000 + $5,000 = 每年 $71,000，約每月 $5,917。
2. 減去全額的每月還款 $5,000（每年 $60,000：利息 $30,000、本金 $13,000、房產稅 $12,000、保險費 $5,000）。
3. 淨租金收入約為每月 $917，只有具備 12 個月的房東經驗才能全額計入。

如果折舊是 $27,000，Schedule E 會顯示虧損 $3,000，但折舊前的現金流仍是 $24,000。

為一套雙拼住宅再融資

一位房東為一套投資用雙拼住宅再融資（兩個單位都不是房東自己的住所），月租金 $4,000；新的全額還款（含房產稅和保險費）為 $3,200。如果這套雙拼住宅在最近提交的 Schedule E 上，貸款機構就從該稅表的現金流算起，按月平均，再減去還款，所以損益表必須與稅表一致。如果不在稅表上，貸款機構取租約租金的 75%，即 $3,000，再減去還款（再融資規則）：每月 −$200，算作債務負擔。無論哪種情況，估價師的租金表（1007 表或 1025 表）都必須支持這個租金，租約則需要有相符的近期存款。如果房東住在其中一個單位，那個單位的租金不能計入，Fannie Mae 把另一個單位的租金加到收入，把全額還款加到債務負擔，兩者不互相抵銷（一般規則）。

年中買下的出租房

一位房東在 6 月買下第四套出租房，遠早於貸款申請前 45 天，並簽訂了 12 個月的租約。年初至今的損益表顯示這套房有六個月的租金。這套房產不在任何已提交的 Schedule E 上，所以貸款機構要求提供租約、結算單，以及兩個月與租約相符的存款記錄。前三套出租房則以已提交的稅表為準。

您的情況不同嗎？

• 貸款申請已開始，而您的帳落後、放在試算表裡，或與稅表或管理公司的對帳單對不上：要交給貸款機構的損益表，需要先把帳對清楚。見補做出租房產的帳，或請記帳協助，並提供貸款機構的清單、截止日期、已提交的稅表和各項對帳單。
• 出租房由 LLC、合夥企業或 S 公司持有：見每套出租房一個 LLC 的帳簿和向貸款機構證明收入。
• 您還有自僱收入需要證明：見房貸用的 Schedule C 收入。
• 稅表漏報了租金，或出租年度從未申報：見更正稅表補報以前年度漏報的收入和補報未提交的稅表。
• 出租是短期的，或您向租客提供清潔服務等重要服務：這些服務決定該記在 Schedule C 還是 Schedule E（填表說明）；當被融資的房產是單一單位的短期出租房時，Fannie Mae 另有專門規則。
• 您不確定什麼算維修、改良或折舊：見出租房產的稅務。