Propiedad en alquiler o vivienda en una LLC: efecto fiscal

¿Poner mi propiedad en alquiler en una LLC cambia mis impuestos?

Una propiedad en alquiler dentro de una LLC con un solo dueño individual normalmente sigue en la declaración federal de ese dueño, generalmente en el Schedule E. Para el impuesto federal sobre la renta, la LLC es una entidad ignorada, salvo que elija ser tratada como corporación. Que su nombre figure en la escritura no crea por sí solo una nueva deducción federal por el alquiler ni una nueva tasa impositiva (IRS: LLC de un solo miembro).

Estas son las reglas de clasificación predeterminada; los ingresos de alquiler de una sociedad de personas se declaran en el Form 8825. Si usted es el único dueño del alquiler y quiere una LLC solo para obtener un beneficio en el impuesto federal sobre la renta, la LLC ignorada habitual no le da ninguno. Antes de cambiar la escritura, compare los cargos estatales y revise por separado las cuestiones legales y de financiamiento. Si vive en Canadá, empiece por cómo debe un canadiense tener propiedades en EE. UU., porque importan las reglas de ambos países. Para las deducciones del Schedule E, los límites a las pérdidas y los casos en que los servicios importantes a los inquilinos exigen el Schedule C, consulte impuestos de una propiedad en alquiler (IRS: Publication 527).

¿Transferir mi propiedad en alquiler a una LLC es una venta gravable?

Si usted es el único dueño de la propiedad y de una LLC de un solo miembro tratada como entidad ignorada, la escritura a favor de la LLC generalmente se ignora para el impuesto federal sobre la renta. Una escritura que además transfiera la participación de otra persona requiere un análisis fiscal aparte. Aportar la propiedad a una LLC que tributa como sociedad de personas normalmente difiere el impuesto cuando usted recibe una participación en esa sociedad. Pero el resultado puede cambiar si usted recibe un pago, si traslada deuda hipotecaria a otros dueños o si combina la transferencia con otras operaciones (IRS: LLC de un solo miembro; IRS: aportaciones a sociedades de personas).

La regla de aportaciones a sociedades de personas generalmente difiere la ganancia, pero no la elimina. Según la regla de pasivos de la sociedad, la liberación de su parte de la deuda se trata como dinero que se le distribuye. Si ese dinero presunto supera su base fiscal (basis) en la participación en la sociedad, puede surgir una ganancia aunque no cambie efectivo de manos (IRS: Publication 541, ejemplos de hipotecas). Se presume que un pago que usted reciba dentro de los dos años anteriores o posteriores a la aportación forma parte de una venta, salvo que los hechos demuestren claramente lo contrario, y generalmente debe informarlo en el Form 8275 (26 CFR 1.707-3). Si la sociedad distribuye el alquiler a otro dueño dentro de los siete años, usted generalmente reconoce la ganancia acumulada al momento de su aportación (IRS: Publication 541).

Antes de firmar una escritura, compare el préstamo vigente, su base fiscal ajustada, las aportaciones de cada dueño y quién asumirá la deuda después. Revise por separado las condiciones del préstamo, el seguro y el trámite del título de propiedad; el tratamiento del impuesto federal sobre la renta no resuelve esos temas.

¿Se trasladan mi base fiscal, la depreciación y el período de tenencia?

Normalmente sí. La base fiscal ajustada es su costo para efectos fiscales después de cambios como mejoras y depreciación; el período de tenencia es el tiempo que usted ha sido dueño de la propiedad para efectos fiscales. Una escritura a favor de su propia LLC ignorada no reinicia ninguno de los dos. Una LLC tratada como sociedad de personas generalmente toma su base fiscal ajustada y cuenta el tiempo que usted ya tenía la propiedad. La ganancia por la liberación de deuda hipotecaria no aumenta por sí sola la base fiscal de la sociedad en el alquiler; la sección 721(b) establece una regla especial para esa ganancia (26 U.S.C. 723; IRS: Publication 541).

Es decir, un aumento del valor de mercado por sí solo no reinicia la depreciación con el valor más alto. Conserve el estado de cierre de la compra, los registros de mejoras de capital, la asignación al terreno y la tabla de depreciación. Si el valor de la propiedad difiere de su base fiscal cuando entra a una sociedad de personas, la sociedad debe registrar esa diferencia al repartir entre los dueños la depreciación y la ganancia posteriores (IRS: Publication 541, propiedad aportada). Una antigua vivienda convertida en alquiler tiene reglas propias para la base de depreciación.

¿Qué cambia cuando dos o más personas son dueñas de la LLC del alquiler?

Una LLC constituida en EE. UU. con dos o más miembros generalmente es una sociedad de personas para el impuesto federal, aunque sea dueña de una sola casa. Normalmente presenta el Form 1065 y entrega a cada dueño un Schedule K-1. Si varias personas son dueñas y arriendan la propiedad sin una LLC, la clasificación puede ser distinta (eCFR: clasificación predeterminada; IRS: Publication 541).

La sociedad de personas lleva su propia base fiscal de la propiedad y la base fiscal separada de la participación de cada socio. La deuda compartida, las aportaciones, las distribuciones y las asignaciones pueden cambiar la base fiscal de cada socio. Un Form 1065 obligatorio presentado tarde puede generar una multa que se calcula según el número de socios y los meses de atraso (IRS: instrucciones del Form 1065). Si el nuevo miembro compra una parte de su participación en lugar de aportar propiedad a la LLC, parte de su transferencia puede ser una venta; documente el acuerdo real antes de tratarlo como una aportación con impuesto diferido (eCFR: cambio de miembros). Si un dueño fallece o vende después una participación, la base fiscal del alquiler dentro de la sociedad, y por lo tanto su depreciación, generalmente sigue igual para el nuevo dueño, salvo que la sociedad tenga una elección de la sección 754, que se hace en una declaración adjunta a su declaración presentada a tiempo para el año de la transferencia (26 U.S.C. 743; 26 CFR 1.754-1).

Una sociedad de personas puede hacer un intercambio de la sección 1031 con bienes raíces de alquiler que califiquen, pero un dueño no puede intercambiar su participación en la sociedad como si fuera un bien raíz de la misma clase (IRS: Publication 544). Para las reglas de la declaración y del K-1, consulte cómo tributan las sociedades de personas. Si el otro dueño es su cónyuge, consulte LLC de cónyuges y de familiares, porque los bienes gananciales pueden cambiar la forma de declarar.

¿Por qué no tener una propiedad en alquiler en una corporación S o C?

El tratamiento de corporación cambia el costo fiscal de financiar la propiedad y de sacarla de la corporación. Una LLC solo lo obtiene por elección: con el Form 8832, firmado por todos los miembros o por un administrador o miembro autorizado y con vigencia de no más de 75 días antes de la presentación, o con el Form 2553 para el estatus S, con el consentimiento de todos los accionistas, generalmente presentado a más tardar 2 meses y 15 días después del inicio del año fiscal (26 CFR 301.7701-3(c); IRS: instrucciones del Form 2553). Aportar a una corporación un alquiler con hipoteca puede generar ganancia si los pasivos asumidos superan la base fiscal ajustada total de la propiedad transferida, aunque la transferencia califique de otro modo para diferir el impuesto (26 U.S.C. 357(c)). Un accionista de una corporación S generalmente obtiene base fiscal por deuda solo por el dinero que él mismo presta a la corporación; garantizar la hipoteca de la corporación no genera esa base fiscal (IRS: base fiscal de acciones y deuda de una corporación S).

Si cualquiera de los dos tipos de corporación distribuye a un accionista una propiedad en alquiler revalorizada, la corporación generalmente reconoce ganancia. Para este fin, el valor de la propiedad es al menos igual a la deuda que el accionista asume o con la que recibe la propiedad, como su hipoteca, aunque esa deuda supere el valor de mercado (26 U.S.C. 311(b)(2), con aplicación de 26 U.S.C. 336(b)). Además, una corporación C paga impuesto sobre sus ingresos, y una distribución proveniente de ganancias y utilidades acumuladas (earnings and profits) generalmente es un dividendo gravable para el accionista (IRS: Publication 542). La conversión a corporación tiene reglas adicionales; consulte cómo cambiar la estructura de su negocio.

Si pongo mi casa en una LLC, ¿puedo seguir excluyendo la ganancia al venderla?

Sí. Una casa que pertenece a su propia LLC ignorada de un solo dueño puede cumplir la prueba federal de propiedad para la venta de vivienda. El reglamento considera que usted es el dueño de la casa y que la venta de la LLC es su venta; aun así, debe cumplir las demás condiciones de la sección 121 (26 CFR 1.121-1(c)(3)(ii)).

La exclusión máxima habitual es $250,000, o $500,000 en una declaración conjunta que califique (IRS: Publication 523). Generalmente, el tiempo como dueño y el tiempo de uso como vivienda deben sumar cada uno dos años dentro de los cinco años anteriores a la venta. La exclusión no está disponible si usted adquirió la casa en un intercambio de la sección 1031 dentro de los cinco años anteriores a venderla. La ganancia atribuible a la depreciación permitida o permisible por el uso como alquiler después del 6 de mayo de 1997 no puede excluirse. El uso como alquiler después de 2008 y antes del último uso de la casa como vivienda principal también puede dejar parte de la ganancia sin derecho a la exclusión; el uso como alquiler dentro de los cinco años anteriores a la venta y después de que usted dejó de vivir allí no lo perjudica (IRS: Publication 523).

Una LLC tratada como sociedad de personas que es dueña de su casa y la vende es un caso distinto: la regla expresa de propiedad del reglamento cubre las entidades ignoradas de un solo dueño, no las sociedades de personas. No suponga que la exclusión de la sección 121 de un dueño individual se aplica a la venta de una sociedad de personas. Aclare la propiedad y los planes de venta antes de poner en una LLC una casa que pertenece a varias personas (26 CFR 1.121-1).

¿Una LLC agrega deducciones o cambia los límites a las pérdidas del alquiler?

No. Una LLC ignorada no convierte los gastos personales en gastos de alquiler ni elimina las reglas de actividades pasivas. Por lo general, el alquiler es una actividad pasiva aunque el dueño trabaje en ella, con excepciones específicas como las reglas para profesionales de bienes raíces (IRS: Publication 925).

Una LLC tratada como sociedad de personas traslada los resultados del alquiler a los dueños, quienes siguen aplicando sus propios límites de base fiscal, de capital en riesgo y de pérdidas pasivas. Los cargos estatales de la LLC pueden ser costos aparte, pero constituir la entidad no crea por sí solo una nueva deducción federal por la propiedad. Para conocer los gastos deducibles y cuándo las pérdidas del alquiler pueden compensar salarios, consulte impuestos de una propiedad en alquiler.

¿La escritura activará un reavalúo del impuesto predial o un impuesto de transferencia?

Depende de dónde esté la propiedad y de si cambia el beneficiario final. El tratamiento federal de una LLC ignorada no determina el impuesto predial estatal ni el impuesto local de transferencia (California Board of Equalization; impuesto de transferencia de la ciudad de Nueva York).

En California, una transferencia a una LLC puede quedar excluida de un reavalúo cuando solo cambia la forma de tener el título y la participación proporcional de cada dueño en cada propiedad sigue igual (preguntas frecuentes del Board of Equalization). Sin embargo, para una vivienda principal, California no permite la exención para propietarios de vivienda (Homeowners' Exemption) mientras el título esté a nombre de una LLC, aunque la escritura no active un reavalúo (Board of Equalization). Más adelante, la propiedad excluida se reavalúa cuando se hayan transferido en total más de la mitad de las participaciones de los dueños originales en la LLC, o cuando una persona o entidad pase a tener más de la mitad de la LLC; el cambio debe informarse al Board of Equalization en el Form BOE-100-B dentro de los 90 días (Board of Equalization). La ciudad de Nueva York ilustra otra cuestión: grava muchas transferencias de propiedad, pero considera exento un cambio solo de forma con el mismo beneficiario final, aunque exige presentar una declaración dentro de los 30 días incluso para las transferencias exentas (reglas de la ciudad sobre el impuesto de transferencia). Revise las reglas del condado y de la ciudad donde está la propiedad antes de inscribir la escritura.

¿Cuánto costará cada año la LLC del alquiler en impuestos y cargos estatales?

Los cargos estatales varían, y una LLC que es entidad ignorada para el impuesto federal aun así puede deber impuesto estatal o presentar una declaración estatal. California, por ejemplo, generalmente cobra un impuesto anual de $800 a la LLC organizada o que hace negocios allí, aunque no tenga actividad, hasta que se cancele; además exige el Form 568 y puede cobrar un cargo para LLC según los ingresos (California Franchise Tax Board).

Compare los cargos de presentación y anuales del estado donde se constituye la LLC con las reglas del estado donde está la propiedad; constituir una LLC en otro estado no elimina por sí solo las obligaciones de presentación del estado de la propiedad. Para los umbrales y las excepciones del cargo de California, consulte impuesto mínimo de California y cargo para LLC.

¿Necesito una LLC distinta para cada propiedad en alquiler para efectos fiscales?

No. Ninguna regla del impuesto federal sobre la renta exige una LLC por cada propiedad en alquiler. Una sola LLC ignorada puede tener varias propiedades en alquiler y el dueño anota cada propiedad en el Schedule E, Part I, tres por página, y adjunta más páginas si hace falta; una LLC tratada como sociedad de personas puede declarar varias propiedades en el Form 8825 (IRS: instrucciones del Schedule E; IRS: Form 8825).

Si usted es el único dueño de cada LLC y ninguna elige ser tratada como corporación, tener LLC separadas no exige por sí solo declaraciones separadas del impuesto federal sobre la renta (IRS: LLC de un solo miembro). Las LLC separadas pueden ser relevantes por la exposición legal o el financiamiento, pero cada una puede sumar trámites estatales, cargos, escrituras y registros. Decida cuántas LLC necesita después de revisar los cargos estatales y las condiciones de los préstamos, no como una estrategia de deducciones federales.

Ejemplo

Dólares estadounidenses, solo como ilustración. Usted tiene una propiedad en alquiler que compró por $300,000. Después de la depreciación y las mejoras, su base fiscal ajustada es de $260,000 y su valor de mercado es de $400,000. Usted pasa la escritura a una LLC de la que es único dueño, sin elegir ser tratada como corporación. Para el impuesto federal sobre la renta, usted sigue declarando el alquiler en el Schedule E, y la escritura no convierte el valor de $400,000 en una nueva base fiscal para depreciar.

Ahora suponga que un amigo aporta efectivo a la LLC y esta pasa a ser una sociedad de personas. Para el impuesto federal, se considera que usted aporta el alquiler a cambio de su participación en la sociedad. El alquiler conserva su base fiscal trasladada de $260,000. Si la sociedad lo vende de inmediato, la ganancia de $140,000 acumulada antes de que su amigo se uniera generalmente se le asigna a usted, y no se reparte con su amigo. Si la sociedad conserva el alquiler, la depreciación se reparte de una forma que tiene en cuenta esa misma diferencia, y generalmente le deja a usted menos que su porcentaje de propiedad. Si el alquiler tiene una hipoteca, el resultado fiscal también depende de la parte de esa deuda que le corresponda a cada dueño después del cambio. Un pago en efectivo a usted o la compra de una parte de su participación podrían hacer que parte del acuerdo sea gravable.

¿Su caso es distinto?

• Usted vive en Canadá: compare la propiedad en ambos países en cómo debe un canadiense tener propiedades en EE. UU..
• Usted necesita las deducciones del alquiler o los límites a las pérdidas: use impuestos de una propiedad en alquiler.
• Su cónyuge o sus familiares tendrán participaciones: revise LLC de cónyuges y de familiares.
• Su LLC tiene socios y necesita una declaración: use cómo tributan las sociedades de personas.
• Su propiedad en alquiler está en California: revise impuesto mínimo de California y cargo para LLC.
• Usted tiene varias propiedades, un copropietario, un cambio de hipoteca, un refinanciamiento o un intercambio planeado: reúna las escrituras, los estados de cierre de compra y venta, las tablas de depreciación, las condiciones de los préstamos, los Schedules E anteriores y los porcentajes de propiedad propuestos, y luego busque ayuda para constituir su empresa antes de transferir el título.