Propiedad en alquiler en EE. UU. de un canadiense: declaraciones

¿Debo presentar una declaración de impuestos de EE. UU. por mi propiedad en alquiler?

Por lo general, un residente de Canadá que es no residente de EE. UU. presenta el Form 1040-NR si elige que el alquiler de EE. UU. tribute sobre el ingreso neto. Sin esa elección, el alquiler de EE. UU. que no esté vinculado de otra forma con un negocio en EE. UU. tributa por lo general al 30% del alquiler bruto, sin deducir gastos del alquiler. Si este es su único ingreso en EE. UU. y se retuvo todo el impuesto, puede que no tenga que presentar una declaración de EE. UU. Si no se retuvo todo el impuesto, es posible que deba presentar la declaración y pagar el saldo. IRS: bienes raíces de EE. UU.; IRS: Publicación 519.

La ubicación de la propiedad le da a EE. UU. derecho a gravar el alquiler, aunque usted viva en Canadá y administre el alquiler desde allí. Una propiedad en alquiler en EE. UU. que pertenece a una LLC tiene otras obligaciones de presentación; consulte Dueño canadiense de una LLC de EE. UU..

Los servicios sustanciales a los huéspedes, como la limpieza regular o el cambio de ropa de cama durante la estadía, pueden exigir el Schedule C en lugar del Schedule E. Antes de hacer la elección de ingreso neto, revise si esa actividad ya es un negocio en EE. UU. IRS: Publicación 527.

¿Cómo elijo tributar sobre el ingreso neto del alquiler y uso el Form W-8ECI?

Haga la elección inicial de la sección 871(d) adjuntando una declaración (statement) al Form 1040-NR del año de la elección, o a una declaración enmendada. Entregue a cada agente de retención un Form W-8ECI válido antes de que se pague el alquiler, para que el agente trate ese alquiler como ingreso vinculado con un negocio en EE. UU. y no retenga sobre el alquiler bruto. El Form W-8ECI no hace por sí mismo la elección. IRS: pasos para la elección; IRS: instrucciones del Form W-8ECI.

La elección inicial debe hacerse dentro del plazo para reclamar reembolso de ese año, que por lo general es el que venza después entre 3 años desde que presentó la declaración y 2 años desde que pagó el impuesto. El plazo aparte para conservar las deducciones puede vencer antes. 26 CFR 1.871-10; IRS: plazo de reclamación de reembolso.

En el Schedule OI (Form 1040-NR), marque el elemento M, línea 1, en el primer año de la elección; marque la línea 2 en los años siguientes mientras la elección siga vigente. IRS: Schedule OI.

La declaración (statement) identifica la elección y enumera todos sus intereses en bienes raíces de EE. UU., sus porcentajes de propiedad, ubicaciones, mejoras sustanciales y elecciones o revocaciones anteriores. La elección se aplica a todos los ingresos que califican de bienes raíces de EE. UU., no solo a un edificio, y continúa en los años siguientes. Cada copropietario hace su propia elección. Una vez cerrado el plazo de la elección inicial, revocarla para un año posterior requiere el consentimiento del IRS; el dueño o su representante autorizado debe firmar una solicitud por escrito dentro de 75 días después del cierre de ese año. Conserve una copia de la declaración y de cada Form W-8ECI. 26 CFR 1.871-10.

El Form W-8ECI se entrega al pagador o al administrador del alquiler, no con la declaración de impuestos. Pide un número de identificación del contribuyente de EE. UU. Si el agente ya retuvo impuesto, obtenga el Form 1042-S y concilie la retención en su declaración de EE. UU.; la retención es un pago a cuenta del impuesto de EE. UU., no necesariamente el impuesto final después de una elección válida. IRS: instrucciones del Form W-8ECI; IRS: Publicación 519.

¿Qué pasa si presento el Form 1040-NR tarde?

Presentar tarde el Form 1040-NR puede hacer que un propietario canadiense pierda las deducciones de EE. UU. que reducen el alquiler bruto al ingreso neto gravable, y ciertos créditos. El límite máximo habitual para conservarlas es de 16 meses después de la fecha de vencimiento original de la declaración, sin contar una prórroga; si faltaba la declaración requerida del año anterior, una notificación del IRS puede terminar el plazo antes. El IRS puede dispensar el plazo si el incumplimiento fue razonable y de buena fe y usted coopera, pero la dispensa no es automática. 26 CFR 1.874-1.

La fecha límite normal de presentación sigue importando: pueden aplicar intereses y multas por presentación o pago tardío antes de ese límite de 16 meses. Si omitió varios años, reúna todos los Forms 1040-NR anteriores, las declaraciones de elección, los Forms 1042-S y las notificaciones antes de decidir cómo presentar. IRS: instrucciones del Form 1040-NR.

¿Qué gastos puedo deducir y debo reclamar la depreciación de EE. UU.?

Con el tratamiento de ingreso neto, un dueño canadiense por lo general declara el alquiler de EE. UU. y los gastos relacionados en el Schedule E. Entre las deducciones comunes están las reparaciones, el seguro, los impuestos de la propiedad, los honorarios de administración y los intereses de la hipoteca; el principal de la hipoteca y el precio total de compra no son gastos corrientes del alquiler. Las mejoras y el costo del edificio por lo general se recuperan mediante la depreciación, y el terreno no se deprecia. Los gastos deben estar vinculados al uso como alquiler. IRS: Publicación 527.

Calcule cada año la depreciación correcta de EE. UU. El IRS indica que, aunque no reclame una depreciación a la que tenía derecho, igual debe reducir la base fiscal (basis) de la propiedad en EE. UU. por el monto permitido, lo que puede aumentar la ganancia gravable al vender. Conserve el estado de cierre de la compra y una asignación por separado del costo entre terreno y edificio. IRS: Publicación 527.

La CCA (deducción por costo de capital) de Canadá es una decisión aparte bajo las reglas canadienses; no puede crear ni aumentar una pérdida de alquiler. Consulte Deducción por costo de capital para decidir la clase y el monto a reclamar. CRA: ingresos de alquiler.

¿Cuándo vence el Form 1040-NR y necesito un ITIN?

Para un propietario canadiense con año calendario y sin salarios de empleado de EE. UU. sujetos a retención en EE. UU., el Form 1040-NR por lo general vence el 15 de junio del año siguiente. Si también recibió esos salarios, por lo general vence el 15 de abril. Un fin de semana o un feriado legal puede mover la fecha al siguiente día hábil. Revise las instrucciones del año de la declaración antes de presentar. IRS: instrucciones del Form 1040-NR.

Sin un número de identificación fiscal de EE. UU., no puede entregar un Form W-8ECI válido. Quien presenta por primera vez por lo general solicita un ITIN con el Form W-7 y un Form 1040-NR en papel. El alquiler pagado antes de que un W-8ECI válido llegue al pagador puede estar sujeto a retención sobre el alquiler bruto; concilie cualquier retención que muestre el Form 1042-S con su declaración de EE. UU. IRS: instrucciones del Form W-8ECI; IRS: instrucciones del Form W-7.

No puede presentar por vía electrónica una declaración con un ITIN en el año calendario en que se asigna ese ITIN. La primera declaración que se adjunta al Form W-7 va a la dirección de procesamiento de ITIN que indican las instrucciones del W-7, no a la dirección postal habitual del 1040-NR. IRS: instrucciones del Form W-7.

¿El estado o la ciudad también gravan la renta?

El estado y la localidad de EE. UU. donde está el edificio pueden imponer impuestos adicionales sobre la renta, el hospedaje, las ventas o la ocupación. California grava el ingreso por alquiler de un no residente por una propiedad en California y remite al dueño al anexo de su declaración para no residentes. Los condados de Florida pueden imponer un impuesto sobre alquileres temporales en arrendamientos de alojamiento de seis meses o menos, además de los impuestos estatales y locales sobre las ventas. Revise las reglas estatales y locales de la propiedad antes de aceptar estadías cortas. California FTB; Florida Department of Revenue.

La elección federal de EE. UU. de ingreso neto y el Form W-8ECI no resuelven las obligaciones de impuestos estatales o locales. Guarde en sus registros la dirección de la propiedad, la duración de cada estadía y cualquier impuesto local cobrado.

¿Cómo declaro en Canadá el alquiler de EE. UU.?

Un residente fiscal de Canadá declara en dólares canadienses en la T1 los ingresos y los gastos de la propiedad en alquiler de EE. UU., aunque el dinero se quede en una cuenta de EE. UU. Lo usual es presentar el Form T776, aunque la CRA acepta otros estados financieros. El ingreso neto o la pérdida del Form T776 va en la línea 12600; los copropietarios indican su participación en el formulario. Por lo general, la CRA usa el tipo de cambio de la fecha en que surge cada monto, aunque en algunos casos se puede usar un promedio adecuado. CRA: Form T776; CRA: montos en moneda extranjera.

Por lo general, la T1 y cualquier saldo vencen 30 de abril después del año fiscal. Si usted o su cónyuge es trabajador independiente, por lo general la presentación vence 15 de junio, pero el pago sigue venciendo 30 de abril. Revise las fechas de la temporada de presentación vigente. CRA: fechas de vencimiento.

Prepare un cálculo canadiense por separado. La depreciación de EE. UU. no se convierte automáticamente en CCA de Canadá, y los tipos de cambio pueden hacer que el ingreso neto del alquiler sea distinto en cada país. Lleve un registro del alquiler, los gastos, las conversiones de moneda, los costos de compra y el historial de depreciación o CCA de cada país. Para saber si la propiedad también requiere el Form T1135, consulte Informes de propiedades y filiales extranjeras.

Si usted presta servicios a los huéspedes, como limpieza, seguridad o comidas, la CRA puede tratar la actividad como un negocio que se declara en el Form T2125 y no como ingreso de alquiler en el T776. CRA: ingresos de alquiler o ingresos de negocio.

¿Cómo evito pagar impuestos dos veces por la renta?

Un residente fiscal de Canadá puede calificar para un crédito por impuestos extranjeros por el impuesto sobre la renta elegible pagado en EE. UU. por esa misma renta de alquiler. El Form T2209 calcula el crédito federal; los residentes fuera de Quebec también pueden usar el Form T2036 para un crédito provincial o territorial, mientras que Quebec tiene su propio proceso. El crédito está limitado por el impuesto canadiense sobre el ingreso extranjero, así que puede no compensar cada dólar pagado en EE. UU. CRA: crédito federal por impuestos extranjeros.

Use el impuesto final de EE. UU. atribuible al alquiler, no un monto de retención bruto y exagerado que puede reembolsarse después de presentar. Convierta el impuesto extranjero a dólares canadienses y conserve la declaración de EE. UU., la transcripción de cuenta fiscal del IRS (transcript), el Form 1042-S y la prueba de pago. La restricción especial a la deducción de impuestos extranjeros en el inciso 20(11) del Income Tax Act se aplica a bienes distintos de los bienes inmuebles; no debe tratarse como un tope al alquiler de bienes raíces de EE. UU. Consulte Ingresos extranjeros en una declaración canadiense para el cálculo del crédito. CRA: crédito federal por impuestos extranjeros; Income Tax Act, s. 20(11).

¿Qué pasa si el alquiler tiene pérdida?

Una pérdida puede tener resultados distintos en cada país. En la declaración de EE. UU., las pérdidas de alquiler por lo general están sujetas a los límites de capital en riesgo (at-risk) y de actividades pasivas, así que una pérdida del Schedule E puede tener que arrastrarse a años futuros. En Canadá, una pérdida real de un alquiler que produce ingresos, causada por gastos deducibles, por lo general puede reducir otros ingresos, pero un acuerdo de reparto de costos por debajo del mercado puede no calificar; la CCA no puede crear ni aumentar la pérdida. IRS: Publicación 527; CRA: ingresos de alquiler.

Una pérdida en EE. UU. no se convierte automáticamente en una pérdida canadiense. Vuelva a calcular el resultado con las reglas canadienses de gastos, CCA y moneda. Si Canadá no tiene ingreso neto de alquiler de EE. UU. para el cálculo del crédito, un pago de impuesto en EE. UU. puede producir poco o ningún crédito canadiense por impuestos extranjeros en ese año. CRA: crédito federal por impuestos extranjeros.

¿Y si mi cónyuge es copropietario o nosotros también nos alojamos allí?

Por lo general, cada copropietario no residente de EE. UU. presenta su propio Form 1040-NR si se requiere una declaración. Los copropietarios canadienses por lo general declaran su propia parte neta en la línea 12600 de la T1, pero cada uno anota la alquiler bruto total de la propiedad en la línea 12599; el Form T776 muestra la participación de cada dueño. Una transferencia o un préstamo entre cónyuges puede cambiar quién declara el ingreso o la pérdida en Canadá. Conserve los registros del título, del financiamiento de la compra y de las transferencias. Sobre las opciones de titularidad, consulte Cómo debe un canadiense ser dueño de una propiedad en EE. UU.. CRA: Form T776; Income Tax Act, s. 74.1; IRS: Publicación 519.

Lleve un calendario de los días alquilados, vacíos y de uso personal de cada dueño. Según las reglas de EE. UU., el uso por otro copropietario o su familia por lo general cuenta como uso personal para todos los dueños; las estadías a precio inferior al del mercado también pueden contar. Al reclamar gastos de alquiler, divídalos entre uso como alquiler y uso personal según las reglas de cada país. En EE. UU., si el uso personal supera el mayor de estos dos valores: 14 días o 10% de los días alquilados a precio justo, el IRS trata la propiedad como una vivienda. Los gastos de alquiler que superen los ingresos por alquiler pueden entonces quedar limitados y arrastrarse a años futuros. Si califica como vivienda y se alquila menos de 15 días, el IRS indica que no se declare ese alquiler ni sus gastos de alquiler; Canadá aun así exige su propio cálculo de ingresos de alquiler. Las estadías de corto plazo también pueden cambiar las obligaciones de impuestos locales. IRS: Publicación 527; CRA: Form T776.

Ejemplo

Montos solo ilustrativos. Todos los montos de la propiedad a continuación están en dólares estadounidenses; la conversión a dólares canadienses usa un tipo de cambio supuesto de C$1.25 por US$1, solo para mostrar por qué las declaraciones difieren.

Un residente de Canadá es dueño directo de una propiedad en alquiler en EE. UU. El alquiler es de US$30,000, los gastos corrientes del alquiler son de US$12,000 y el cálculo de depreciación de EE. UU. es de US$8,000. Con una elección de ingreso neto válida, el monto del Schedule E de EE. UU., antes de cualquier límite a las pérdidas, es de US$10,000. Si ningún Form W-8ECI válido llegó al pagador, la retención sobre el alquiler bruto de US$30,000 podría ser de US$9,000, aunque el impuesto final de EE. UU. puede ser menor. El dueño necesita el Form 1040-NR y el Form 1042-S para conciliarla.

Para Canadá, la misma renta y los mismos gastos corrientes se convierten en C$37,500 y C$15,000 con el tipo de cambio simplificado del ejemplo. Sin CCA reclamada en Canadá, el Form T776 muestra C$22,500 antes de otros ajustes. El crédito canadiense por impuestos extranjeros usa el impuesto final elegible de EE. UU. y el límite canadiense, no la retención de US$9,000 ni el resultado del Schedule E de EE. UU. por sí solo.

¿Su caso es distinto?

• Omitió declaraciones de alquiler de EE. UU. o declaraciones de elección: presentar tarde puede afectar las deducciones y la elección. Pida ayuda fiscal transfronteriza para revisar los años omitidos y las notificaciones del IRS.
• Su resultado en EE. UU. es una pérdida o sus números de Canadá y EE. UU. difieren mucho: los límites de pérdidas pasivas, la depreciación, la moneda y el crédito requieren una revisión conjunta. Pida ayuda fiscal transfronteriza.
• Una LLC o una corporación es dueña de la propiedad: las reglas de clasificación de la entidad y de Canadá cambian el camino de presentación. Consulte Dueño canadiense de una LLC de EE. UU. o Cómo debe un canadiense ser dueño de una propiedad en EE. UU..
• Varias personas son dueñas, o se mezclan el uso personal y las estadías cortas: las participaciones de propiedad, los límites de casas de vacaciones y los impuestos locales de hospedaje requieren una revisión propiedad por propiedad. Pida ayuda fiscal transfronteriza.
• Va a vender la propiedad: las reglas anuales del alquiler no cubren la retención ni la ganancia de la venta. Consulte Canadienses que venden bienes raíces en EE. UU..
• Pasa largos períodos en la propiedad: sus días pueden cambiar su residencia fiscal en EE. UU. Consulte Snowbirds y residencia en EE. UU..
• La propiedad en alquiler está fuera de EE. UU.: consulte Propiedades fuera de Canadá.