Depreciación omitida en un alquiler: Form 3115 o 1040-X

¿Todavía puedo reclamar la depreciación de mi alquiler de años anteriores?

Con frecuencia, sí. Los años omitidos generalmente pueden recuperarse, con una declaración enmendada o con el Form 3115 (Publication 527; Publication 946). Una declaración presentada con el error generalmente se corrige con una declaración enmendada (Form 1040-X); dos o más declaraciones presentadas seguidas generalmente necesitan el Form 3115.

Los años demasiado antiguos para una solicitud de reembolso por declaración enmendada no necesariamente se pierden. El Form 3115 toma la depreciación permitida de todos los años anteriores, abiertos y cerrados, como una sola deducción en el año del cambio (Rev. Proc. 2025-23, sección 6.01).

El caso no es sencillo cuando dos o más declaraciones presentadas omitieron la depreciación, el alquiler se vendió o podría venderse, usted tiene varios alquileres, el error de un preparador anterior puede alcanzar otras líneas, o hay un aviso del IRS abierto. Reúna primero esto:

• Cada declaración presentada desde que comenzó el alquiler, con el Schedule E y cualquier Form 4562
• El estado de cierre de la compra y la factura del impuesto a la propiedad que separa el terreno del edificio
• La fecha en que el alquiler estuvo listo para alquilarse por primera vez, y los meses en que fue su hogar o se usó de forma personal
• Fechas y recibos de las mejoras, los electrodomésticos y los muebles
• El estado de cierre de la venta, si el alquiler se vendió

Si nunca la tomé, ¿la perdí y mi base fiscal igual baja?

La base fiscal igual baja. Usted debe reducir la base fiscal de una propiedad por toda la depreciación que pudo haber deducido, aunque no haya deducido nada (Publication 551; Publication 527).

No necesariamente perdió la deducción, pero cada vía para reclamarla tiene su propio plazo. Lo que no se puede evitar es la reducción de la base fiscal.

¿Enmiendo mis declaraciones o presento el Form 3115?

Una declaración enmendada corrige una declaración presentada con el error; el Form 3115 corrige dos o más. Un método de depreciación queda adoptado cuando se usa el mismo tratamiento incorrecto, incluso no reclamar nada, en dos o más declaraciones presentadas consecutivamente, y un método solo puede cambiarse con la aprobación del IRS (Publication 946).

Un error de cálculo o de registro en cualquier año también se corrige con una declaración enmendada (Publication 946). La vía automática del Form 3115 exige el tratamiento incorrecto en al menos los dos años inmediatamente anteriores al año del cambio, así que si empezó a depreciar correctamente más tarde sin recuperar los años anteriores, haga revisar primero los anexos presentados (Rev. Proc. 2025-23, sección 6.01).

Algunas elecciones tardías no necesitan una resolución por carta: después de una declaración original presentada a tiempo, todavía puede hacerse una elección de no aplicar la depreciación adicional (bonus) en una declaración enmendada presentada dentro de 6 meses de la fecha de vencimiento, sin contar las prórrogas (Publication 946).

Un Form 1040-X que reclama un reembolso generalmente debe presentarse dentro de 3 años después de presentar la declaración original o 2 años después de pagar el impuesto, lo que ocurra más tarde (instrucciones del Form 1040-X). El Form 3115 no está sujeto a ese plazo.

¿Puedo deducir todos los años omitidos en el Schedule E de este año?

No por su cuenta. Pasar de no reclamar nada a reclamar el monto correcto es un cambio de método contable, y el IRS generalmente exige su aprobación mediante el Form 3115 (Publication 946). Empezar a depreciar a la tasa correcta de ahora en adelante deja sin reclamar los años omitidos.

¿Cómo funciona el Form 3115 para la depreciación omitida de un alquiler?

Un Form 3115 elegible para depreciación omitida es un cambio automático: sin tarifa de usuario, sin acuse de recibo del IRS, y el consentimiento se otorga cuando el formulario se presenta a tiempo y se cumplen las reglas, sujeto a una revisión posterior del IRS. Toma todos los años omitidos como una sola deducción en una sola declaración, la del año del cambio (instrucciones del Form 3115; Rev. Proc. 2025-23, sección 6.01).

1. El año del cambio es el año fiscal cuya declaración original lleva el formulario, así que generalmente es un año cuya declaración aún no se presenta. Para un arrendador de año calendario cuya declaración del año pasado ya se presentó, normalmente es el año actual, que se presenta la próxima temporada. Si la declaración del año pasado se presentó a tiempo sin el formulario, una declaración enmendada que lo lleve aún puede calificar si se presenta dentro de 6 meses de la fecha de vencimiento de la declaración, sin contar las prórrogas, con una declaración que indique que se presenta conforme a la sección 301.9100-2(b) (Rev. Proc. 2015-13, sección 6.03(4)).
2. Calcule el ajuste acumulado. Es la depreciación permitida de todos los años anteriores, abiertos y cerrados, menos la depreciación que realmente se dedujo. Si no se dedujo nada, es el total permitido completo. El IRS lo llama el ajuste de la sección 481(a) (Publication 946).
3. Adjunte el Form 3115 original a la declaración de ese año, presentada a tiempo, incluidas las prórrogas. El original adjunto no necesita firma.
4. Envíe una copia firmada al IRS en Ogden, Utah, no antes del primer día del año del cambio y no después del día en que se presente la declaración (instrucciones del Form 3115).
5. Deduzca todo el ajuste acumulado en el año del cambio. Un ajuste negativo reduce el ingreso de ese año, todo de una vez (Publication 946).

Importan más reglas:

• Declaraciones. El formulario necesita declaraciones del ajuste con su cálculo, los métodos anterior y nuevo, y el año en que cada bien se puso en servicio (instrucciones del Form 3115; Rev. Proc. 2025-23, sección 6.01).
• Plazos y elecciones. Perder el plazo del Form 3115 es difícil de arreglar: fuera de la prórroga automática del paso 1, el alivio exige circunstancias inusuales y de peso (instrucciones del Form 3115). El formulario no puede hacer ni revocar una elección, como una elección de no aplicar la depreciación adicional (bonus) (Rev. Proc. 2025-23, sección 6.01).
• Cambios anteriores. Un cambio de método para el mismo concepto hecho o solicitado en los cinco años que terminan con el año del cambio puede impedir la vía automática, así que pregunte al preparador anterior si alguna vez se presentó un Form 3115 (Rev. Proc. 2015-13, sección 5.05).

¿Cómo calculo el ajuste acumulado?

El ajuste acumulado es la depreciación permitida de cada año anterior, sumada, menos lo que realmente se dedujo. El monto permitido de cada año es la base depreciable multiplicada por la tasa de ese año, así que los datos de la tabla siguiente determinan el resultado (Publication 527; Publication 946).

El año del cambio sigue tomando su propia depreciación como de costumbre. El ajuste acumulado cubre solo los años anteriores. Para los costos de compra y la separación del terreno, vea cómo registrar el estado de cierre de un alquiler en la contabilidad. Para distinguir una reparación de una mejora, vea reparación o mejora.

¿Qué pasa si vendí el alquiler, o lo vendo este año?

Un alquiler vendido todavía puede corregirse. La Rev. Proc. 2025-23 tiene un cambio aparte para bienes depreciables de los que se dispuso, con el año de la venta como año del cambio (sección 6.07).

• Momento. Todo el ajuste se toma en el año de la venta.
• Dónde se presenta. Adjunte el Form 3115 a una declaración original del año de la venta presentada a tiempo. De lo contrario, adjúntelo a una declaración enmendada del año de la venta presentada antes de que termine el plazo del IRS para determinar impuestos de ese año. Esa declaración enmendada debe incluir los cambios derivados, como el de la ganancia.
• Reembolsos. Una solicitud de reembolso en esa declaración enmendada sigue sujeta al plazo habitual de 3 años después de presentar la declaración original o 2 años después de pagar el impuesto, lo que ocurra más tarde (IRS: plazo para reclamar un crédito o un reembolso).
• Intercambios. El cambio no se aplica a una venta dentro de un intercambio de bienes de tipo similar (like-kind) ni a otra transacción sin reconocimiento de ganancia, salvo una excepción limitada. Vea intercambios 1031 y otros planes de venta.

¿Debo pagar la recuperación de depreciación en una venta aunque nunca la reclamé?

No tomar la deducción no evita el impuesto. La base fiscal baja por la depreciación permitida, así que la ganancia es mayor por el monto que nunca reclamó (Publication 551). Para un alquiler que se conservó durante más de un año, la parte de la ganancia atribuible a la depreciación de bienes inmuebles es ganancia no recuperada de la sección 1250, gravada con una tasa de hasta 25% (Publication 544). La ganancia de un alquiler conservado un año o menos generalmente se grava a tasas ordinarias. Si el alquiler fue antes su vivienda y se aplica la exclusión por venta de vivienda, la exclusión igual no cubre la ganancia equivalente a la depreciación permitida o que pudo permitirse por períodos posteriores al 6 de mayo de 1997 (Publication 523; vea venta de su vivienda).

Reclamar la depreciación omitida no reduce la ganancia. Suma una deducción, que es lo único que se pierde al omitir la depreciación. Una deducción en el año de la venta generalmente reduce el ingreso gravado a tasas ordinarias, mientras que la parte de la ganancia por depreciación se grava hasta 25%, así que ambos pueden gravarse a tasas distintas (Publication 946; Publication 544). Que eso reduzca el impuesto del año depende del resto de la declaración y de los límites a las pérdidas pasivas.

Para los formularios, las tasas y las reglas sobre electrodomésticos, muebles, depreciación adicional (bonus) y pérdidas anteriores de la sección 1231 en una venta, vea venta de un alquiler y recuperación de depreciación.

¿Y si mi preparador anterior o mi software lo omitió?

La causa no cambia la regla ni la solución: elegir entre una declaración enmendada y el Form 3115 depende de lo que muestren las declaraciones presentadas, no de por qué se omitió la depreciación.

Revise cómo configuró la propiedad el archivo anterior. Un edificio registrado como terreno en lugar de propiedad depreciable también aparece como un cambio de método contable (Publication 946). Obtenga copias de las declaraciones presentadas, no solo las transcripciones, y pida al preparador anterior el reporte de depreciación. Vea cómo reconstruir un calendario de depreciación perdido.

¿Un límite a las pérdidas pasivas cambia cuándo obtengo el beneficio?

Puede hacerlo. El ajuste acumulado es una deducción de alquiler en el año del cambio, y la mayoría de las pérdidas de alquiler son pasivas, así que una pérdida que genere puede no poder usarse ese año. La pérdida no usada se arrastra a años futuros. Se permite contra ingresos pasivos, contra la asignación especial que se explica abajo, o cuando usted vende toda su participación en una transacción totalmente gravable a una persona no relacionada (instrucciones del Form 8582).

La asignación especial es de hasta $25,000 de pérdida de alquiler para un participante activo. Se reduce gradualmente a medida que el ingreso bruto ajustado modificado (el ingreso bruto ajustado calculado sin ciertos conceptos) va de $100,000 a $150,000. Para quienes son casados que presentan por separado se aplican límites más bajos, y no hay asignación si vivió con su cónyuge en algún momento del año (Publication 925).

Un año anterior enmendado puede cambiar la pérdida que se arrastra a años posteriores, así que también las declaraciones posteriores pueden necesitar revisión. Para lo básico, vea ingresos y deducciones de alquileres en EE. UU..

¿Qué más debe revisarse cuando se omitió la depreciación?

Revise otras propiedades, otros conceptos y las declaraciones estatales. Cada uno puede cambiar el Form 3115 o la declaración enmendada.

• Otros alquileres y conceptos. Revise cada alquiler que manejó el mismo preparador o software, y cada mejora, electrodoméstico y mueble. Los cambios de varios bienes en el mismo año generalmente van en un solo Form 3115 con un ajuste neto (Rev. Proc. 2025-23, sección 6.01). Que varias propiedades necesiten más de un formulario puede depender de si son negocios o actividades separados (instrucciones del Form 3115).
• Conceptos deducidos como reparaciones. Un concepto deducido por completo no se omitió, y capitalizarlo es un cambio de método aparte, no parte de este ajuste acumulado (Rev. Proc. 2025-23, sección 6.01).
• Declaraciones estatales. Algunos estados no siguen todas las reglas federales de depreciación y exigen su propio ajuste. California, por ejemplo, usa el formulario FTB 3885A (FTB Publication 1001). Revise cada declaración estatal que el cambio afecte.
• Una auditoría abierta. El Form 3115 pregunta si quien lo presenta está bajo auditoría, y si es así se envía una copia al examinador (instrucciones del Form 3115).

Ejemplo

Estos ejemplos son ilustrativos y usan dólares estadounidenses.

Siete años omitidos, todavía en alquiler

Se compra un alquiler por $300,000 y se pone en servicio en febrero del año 1. La factura del impuesto asigna 20% del valor al terreno, así que el edificio es de $240,000. Las siete declaraciones de los años 1 a 7 no reclaman depreciación. La Tabla 2-2d da 3.182% para el primer año y 3.636% para cada año posterior.

• Año 1: $240,000 × 3.182% = unos $7,637
• Años 2 a 7: $240,000 × 3.636% = unos $8,726 al año, o $52,358 en total
• Total permitido: unos $60,000

Siete declaraciones consecutivas significan que se adoptó un método, así que la vía habitual es un Form 3115. Presentado con la declaración del año 8, toma unos $60,000 como una sola deducción, y el año 8 toma su propia depreciación de unos $8,726 como de costumbre. La base fiscal del edificio ya era unos $60,000 más baja.

Una declaración, solo el primer año

El mismo edificio de $240,000 se pone en servicio en mayo del año pasado. La declaración del año pasado no muestra depreciación y la de este año no se ha presentado. Solo una declaración está mal, así que no se ha adoptado ningún método. Un Form 1040-X del año pasado, presentado antes de la declaración de este año y dentro del plazo de reembolso, reclama 2.273% × $240,000, unos $5,455. Un Form 3115 en la declaración de este año también serviría.

Vendido este año

El alquiler del primer ejemplo se vende en el año 8 por $400,000. Ignore los costos de venta y la depreciación propia del año 8; suponga que el edificio contiene al menos $60,000 de la ganancia y que no hay pérdidas netas anteriores de la sección 1231. La base fiscal es $300,000 menos $60,000 permitidos, o $240,000, así que la ganancia es de $160,000 se haya reclamado o no la depreciación. De esa ganancia, $60,000 son ganancia no recuperada de la sección 1250, gravada hasta 25%. Un Form 3115 para el año de la venta suma además una deducción de unos $60,000. Omitirlo mantiene la misma ganancia y pierde la deducción.

¿Su caso es distinto?

• Dos o más declaraciones presentadas omitieron la depreciación, o el alquiler se vendió o está por venderse: decidir entre enmendar o presentar el Form 3115, el monto del ajuste acumulado y el momento en el año de la venta dependen de lo presentado cada año y de los registros de la propiedad. Vea ayuda con impuestos individuales.
• Tiene varios alquileres, el error de un preparador anterior puede alcanzar otras líneas, o hay un aviso o una auditoría del IRS abiertos: la solución puede tocar más que la depreciación. Vea ayuda con impuestos individuales.
• La contabilidad de su alquiler lleva años de atraso, o falta el historial de depreciación: el ajuste acumulado necesita primero una lista de bienes reconstruida. Vea cómo ponerse al día con la contabilidad de propiedades de alquiler, cómo reconstruir un calendario de depreciación perdido y ayuda de contabilidad.
• El alquiler pertenece a una sociedad de personas, a una LLC con varios propietarios o a una corporación: esa entidad presenta la declaración que lleva la depreciación, no usted. Los copropietarios directos generalmente declaran cada uno su parte en el Schedule E, porque la copropiedad por sí sola no es una sociedad de personas, salvo que presten servicios a los inquilinos (Publication 541). Una LLC de un solo propietario generalmente se declara en su propio Schedule E, y esta página se aplica a ella (IRS: LLC de un solo miembro). Vea propiedad de alquiler en una LLC y declaraciones de alquileres en copropiedad.
• Es propietario extranjero no residente, o no se presentó declaración por los años del alquiler: un extranjero no residente generalmente puede reclamar deducciones de alquiler solo después de elegir tributar sobre el ingreso neto de alquiler (Publication 519), y los años sin declaración no se cubren aquí. Vea alquiler en EE. UU. de un propietario en el extranjero, cómo ponerse al día con declaraciones no presentadas y ayuda con impuestos transfronterizos.
• Va a vender y está evaluando un intercambio 1031: vea intercambio de bienes de tipo similar y planes de venta.
• Presentó una declaración enmendada y está esperando: vea estado y tiempos de una declaración enmendada.