Depreciação de aluguel não deduzida: Form 3115 ou Form 1040-X

Ainda posso deduzir a depreciação do meu imóvel de aluguel dos anos anteriores?

Muitas vezes, sim. Em geral, os anos esquecidos podem ser recuperados, por uma declaração retificadora ou pelo Form 3115 (Publication 527; Publication 946). Uma declaração entregue com o erro em geral se corrige com uma declaração retificadora (Form 1040-X); duas ou mais declarações entregues seguidas em geral exigem o Form 3115.

Anos antigos demais para um pedido de restituição por retificadora não estão necessariamente perdidos. O Form 3115 leva a depreciação permitida de todos os anos anteriores, abertos e encerrados, como uma única dedução no ano da mudança (Rev. Proc. 2025-23, seção 6.01).

O caso não é simples quando duas ou mais declarações entregues deixaram de fora a depreciação, o imóvel foi vendido ou pode ser vendido, você tem vários imóveis alugados, o erro de um preparador anterior pode ter atingido outras linhas ou há um aviso do IRS em aberto. Reúna primeiro:

• Toda declaração entregue desde o início do aluguel, com o Schedule E e qualquer Form 4562
• O extrato de fechamento da compra e a conta do imposto predial que separa terreno e construção
• A data em que o imóvel ficou pronto para alugar pela primeira vez e os meses em que foi sua moradia ou teve uso pessoal
• Datas e recibos de benfeitorias, eletrodomésticos e móveis
• O extrato de fechamento da venda, se o imóvel foi vendido

Se eu nunca deduzi, perdi o direito, e meu custo-base ainda diminui?

O custo-base ainda diminui. Você deve reduzir o custo-base de um imóvel pela depreciação total que poderia ter deduzido, mesmo que não tenha deduzido nada (Publication 551; Publication 527).

Você não necessariamente perdeu a dedução, mas cada caminho para pedi-la tem seu próprio prazo. O que você não consegue evitar é a redução do custo-base.

Retifico minhas declarações ou entrego o Form 3115?

Uma declaração retificadora corrige uma declaração entregue com o erro; um Form 3115 corrige duas ou mais. Um método de depreciação é adotado ao usar o mesmo tratamento errado, inclusive não pedir nada, em duas ou mais declarações entregues consecutivamente, e um método só pode ser mudado com aprovação do IRS (Publication 946).

Um erro de cálculo ou de lançamento em qualquer ano também se corrige por declaração retificadora (Publication 946). O caminho automático do Form 3115 exige o tratamento errado em pelo menos os dois anos imediatamente anteriores ao ano da mudança; por isso, se você começou a depreciar corretamente depois sem recuperar os anos anteriores, mande revisar primeiro os cronogramas entregues (Rev. Proc. 2025-23, seção 6.01).

Algumas opções tardias não exigem decisão por carta: após uma declaração original entregue no prazo, a opção de não aplicar a depreciação especial ainda pode ser feita em uma declaração retificadora entregue em até 6 meses do vencimento, sem contar prorrogações (Publication 946).

Um Form 1040-X que pede restituição em geral deve ser entregue em até 3 anos após a entrega da declaração original ou 2 anos após o pagamento do imposto, o que ocorrer por último (instruções do Form 1040-X). O Form 3115 não está sujeito a essa janela.

Posso simplesmente deduzir todos os anos esquecidos no Schedule E deste ano?

Não por conta própria. Passar de não pedir nada para pedir o valor correto é uma mudança de método contábil, e o IRS em geral exige sua aprovação por meio do Form 3115 (Publication 946). Começar a depreciar na taxa certa daqui para frente deixa os anos esquecidos sem dedução.

Como funciona o Form 3115 para a depreciação de aluguel esquecida?

Um Form 3115 elegível para depreciação esquecida é uma mudança automática: sem taxa de uso, sem confirmação de recebimento do IRS, e o consentimento é concedido quando o formulário é entregue no prazo e as regras são cumpridas, sujeito a revisão posterior do IRS. Ele leva todos os anos esquecidos como uma única dedução em uma só declaração, a do ano da mudança (instruções do Form 3115; Rev. Proc. 2025-23, seção 6.01).

1. O ano da mudança é o ano fiscal cuja declaração original leva o formulário, então em geral é um ano cuja declaração ainda não foi entregue. Para um proprietário com ano-calendário cuja declaração do ano passado já foi entregue, em geral é o ano atual, entregue na próxima temporada. Se a declaração do ano passado foi entregue no prazo sem o formulário, uma declaração retificadora com ele ainda pode ser aceita quando entregue em até 6 meses do vencimento da declaração, sem contar prorrogações, com um demonstrativo de que é entregue conforme a seção 301.9100-2(b) (Rev. Proc. 2015-13, seção 6.03(4)).
2. Calcule o ajuste de recuperação. É a depreciação permitida de todos os anos anteriores, abertos e encerrados, menos qualquer depreciação efetivamente deduzida. Se nada foi deduzido, é o total permitido inteiro. O IRS chama isso de ajuste da seção 481(a) (Publication 946).
3. Anexe o Form 3115 original à declaração daquele ano, entregue no prazo, incluindo prorrogações. O original anexado não precisa de assinatura.
4. Envie uma cópia assinada ao IRS em Ogden, Utah, não antes do primeiro dia do ano da mudança e não depois do dia em que a declaração é entregue (instruções do Form 3115).
5. Deduza todo o ajuste no ano da mudança. Um ajuste negativo reduz a renda daquele ano, de uma só vez (Publication 946).

Outras regras importam:

• Demonstrativos. O formulário exige demonstrativos do ajuste com seu cálculo, dos métodos antigo e novo e do ano de colocação em uso de cada item (instruções do Form 3115; Rev. Proc. 2025-23, seção 6.01).
• Prazos e opções. Perder o prazo do Form 3115 é difícil de corrigir: fora da prorrogação automática da etapa 1, o alívio exige circunstâncias incomuns e convincentes (instruções do Form 3115). O formulário não pode fazer nem revogar uma opção, como a opção de não aplicar a depreciação especial (Rev. Proc. 2025-23, seção 6.01).
• Mudanças anteriores. Uma mudança de método para o mesmo item feita ou pedida nos cinco anos que terminam com o ano da mudança pode impedir o caminho automático; por isso, pergunte ao preparador anterior se algum Form 3115 já foi entregue (Rev. Proc. 2015-13, seção 5.05).

Como calculo o valor do ajuste de recuperação?

O ajuste é a depreciação permitida de cada ano anterior, somada, menos o que foi efetivamente deduzido. O valor permitido de cada ano é o custo-base depreciável vezes a taxa daquele ano, então os dados abaixo decidem a resposta (Publication 527; Publication 946).

O ano da mudança ainda tem sua própria depreciação, como de costume. O ajuste cobre apenas os anos anteriores. Para os custos de compra e a divisão do terreno, veja lançar o fechamento de um imóvel de aluguel na escrituração. Para distinguir reparo de benfeitoria, veja reparo ou benfeitoria.

E se eu vendi o imóvel de aluguel, ou vender este ano?

Um imóvel de aluguel vendido ainda pode ser corrigido. A Rev. Proc. 2025-23 tem uma mudança separada para bens depreciáveis alienados, com o ano da venda como ano da mudança (seção 6.07).

• Momento. Todo o ajuste é feito no ano da venda.
• Onde é entregue. Anexe o Form 3115 a uma declaração original do ano da venda entregue no prazo. Caso contrário, anexe-o a uma declaração retificadora do ano da venda entregue antes de acabar o prazo do IRS para lançar o imposto daquele ano. Essa retificadora deve incluir as mudanças decorrentes, como no ganho.
• Restituições. Um pedido de restituição nessa retificadora ainda enfrenta o prazo usual de 3 anos após a entrega da declaração original ou 2 anos após o pagamento do imposto, o que ocorrer por último (IRS: prazo para pedir crédito ou restituição).
• Permutas. A mudança não se aplica a uma venda em permuta de bens da mesma natureza ou em outra transação sem reconhecimento de ganho, salvo uma exceção estreita. Veja permutas 1031 e outros planejamentos de venda.

Devo a recaptura de depreciação em uma venda mesmo que eu nunca tenha deduzido a depreciação?

Deixar de deduzir não evita o imposto. O custo-base cai pela depreciação permitida, então o ganho é maior no valor que você nunca deduziu (Publication 551). Para um imóvel de aluguel mantido por mais de um ano, a parte do ganho devida à depreciação de imóvel é ganho da seção 1250 não recapturado, tributado a até 25% (Publication 544). O ganho de um imóvel alugado por um ano ou menos em geral é tributado às alíquotas ordinárias. Se o imóvel foi primeiro sua moradia e a exclusão da venda de residência se aplica, ela ainda não cobre o ganho igual à depreciação deduzida ou permitida em períodos posteriores a 6 de maio de 1997 (Publication 523; veja venda da sua casa).

Pedir a depreciação esquecida não reduz o ganho. Ela acrescenta uma dedução, que é a única coisa que se perde ao deixar de depreciar. Uma dedução no ano da venda em geral reduz a renda tributada às alíquotas ordinárias, enquanto a parte do ganho devida à depreciação é tributada a até 25%, então as duas podem ser tributadas a alíquotas diferentes (Publication 946; Publication 544). Se isso reduz o imposto do ano depende do restante da declaração e dos limites de prejuízo passivo.

Para formulários, alíquotas e as regras sobre eletrodomésticos, móveis, depreciação especial e prejuízos anteriores da seção 1231 em uma venda, veja venda de um imóvel de aluguel e recaptura de depreciação.

E se meu antigo preparador ou o software esqueceu?

A causa não muda a regra nem a correção: a escolha entre uma declaração retificadora e o Form 3115 depende do que as declarações entregues mostram, não de por que a depreciação ficou de fora.

Veja como o arquivo antigo cadastrou o imóvel. Uma construção lançada como terreno em vez de bem depreciável também é listada como mudança de método contábil (Publication 946). Peça cópias das declarações entregues, não só as transcrições, e peça ao preparador anterior o relatório de depreciação. Veja reconstruir um cronograma de depreciação perdido.

Um limite de prejuízo passivo muda quando recebo o benefício?

Pode mudar. O ajuste é uma dedução de aluguel no ano da mudança, e a maioria dos prejuízos de aluguel é passiva, então um prejuízo que ele crie pode não ser utilizável naquele ano. O prejuízo não usado é levado para os anos seguintes. Ele é permitido contra renda passiva, contra a dedução especial (special allowance) abaixo ou quando você vende todo o seu interesse em uma transação totalmente tributável a uma pessoa não relacionada (instruções do Form 8582).

A dedução especial chega a $25.000 de prejuízo de aluguel para um participante ativo. Ela diminui gradualmente conforme a renda bruta ajustada modificada (a renda bruta ajustada calculada sem certos itens) vai de $100.000 a $150.000. Para casados que declaram separadamente, valem limites menores, e não há dedução se você viveu com o cônjuge em algum momento do ano (Publication 925).

Um ano anterior retificado pode alterar o prejuízo levado para os anos seguintes, então as declarações posteriores também podem precisar de revisão. Para o básico, veja rendimentos e deduções de aluguel nos EUA.

O que mais verificar quando a depreciação foi esquecida?

Verifique outros imóveis, outros itens e declarações estaduais. Cada um pode mudar o Form 3115 ou a declaração retificadora.

• Outros imóveis alugados e itens. Verifique cada imóvel alugado que o mesmo preparador ou software cuidou, e cada benfeitoria, eletrodoméstico e móvel. Mudanças para vários bens no mesmo ano em geral vão em um só Form 3115 com um ajuste líquido (Rev. Proc. 2025-23, seção 6.01). Se vários imóveis exigem mais de um formulário pode depender de serem negócios ou atividades separados (instruções do Form 3115).
• Itens deduzidos como reparos. Um item deduzido integralmente não foi esquecido, e capitalizá-lo é uma mudança de método separada, não parte deste ajuste (Rev. Proc. 2025-23, seção 6.01).
• Declarações estaduais. Alguns estados não seguem todas as regras federais de depreciação e exigem um ajuste próprio. A Califórnia, por exemplo, usa o formulário FTB 3885A (FTB Publication 1001). Verifique cada declaração estadual que a mudança atinge.
• Uma auditoria em andamento. O Form 3115 pergunta se o contribuinte está sob auditoria, e uma cópia vai ao auditor, se estiver (instruções do Form 3115).

Exemplo

Estes exemplos são ilustrativos e usam dólares americanos.

Sete anos esquecidos, ainda alugando

Um imóvel de aluguel é comprado por US$300.000 e colocado em uso em fevereiro do ano 1. A conta do imposto atribui 20% do valor ao terreno, então a construção vale US$240.000. As sete declarações dos anos 1 a 7 não pedem depreciação. A Tabela 2-2d dá 3,182% para o primeiro ano e 3,636% para cada ano seguinte.

• Ano 1: US$240.000 × 3,182% = cerca de US$7.637
• Anos 2 a 7: US$240.000 × 3,636% = cerca de US$8.726 por ano, ou US$52.358 no total
• Total permitido: cerca de US$60.000

Sete declarações seguidas significam que um método foi adotado, então o caminho usual é um Form 3115. Entregue com a declaração do ano 8, ele leva cerca de US$60.000 como uma única dedução, e o ano 8 tem sua própria depreciação de cerca de US$8.726, como de costume. O custo-base da construção já estava cerca de US$60.000 menor.

Uma declaração, só o primeiro ano

A mesma construção de US$240.000 é colocada em uso em maio do ano passado. A declaração do ano passado não mostra depreciação, e a deste ano ainda não foi entregue. Só uma declaração está errada, então nenhum método foi adotado. Um Form 1040-X do ano passado, entregue antes da declaração deste ano e dentro do prazo de restituição, pede 2,273% × US$240.000, cerca de US$5.455. Um Form 3115 na declaração deste ano também serviria.

Vendido este ano

O imóvel do primeiro exemplo é vendido no ano 8 por US$400.000. Ignore os custos de venda e a depreciação do próprio ano 8; suponha que a construção tenha pelo menos US$60.000 do ganho e nenhum prejuízo líquido anterior da seção 1231. O custo-base é US$300.000 menos US$60.000 permitidos, ou US$240.000, então o ganho é de US$160.000, tenha a depreciação sido pedida ou não. US$60.000 dele são ganho da seção 1250 não recapturado, tributado a até 25%. Um Form 3115 do ano da venda acrescenta uma dedução de cerca de US$60.000. Deixar de fazê-lo mantém o mesmo ganho e perde a dedução.

E no seu caso?

• Duas ou mais declarações entregues deixaram de fora a depreciação, ou o imóvel foi vendido ou está prestes a ser: retificar ou entregar o Form 3115, o valor do ajuste e o momento no ano da venda dependem da entrega de cada ano e dos registros do imóvel. Veja ajuda com impostos de pessoa física.
• Você tem vários imóveis alugados, o erro de um preparador antigo pode ter atingido outras linhas, ou há um aviso ou auditoria do IRS em aberto: a correção pode envolver mais do que a depreciação. Veja ajuda com impostos de pessoa física.
• A escrituração do seu aluguel está anos atrasada, ou o histórico de depreciação se perdeu: o ajuste exige antes uma lista de bens reconstruída. Veja como atualizar a escrituração de um imóvel de aluguel, reconstruir um cronograma de depreciação perdido e ajuda com escrituração contábil.
• O imóvel está numa sociedade de pessoas, numa LLC com vários proprietários ou numa corporação: essa entidade entrega a declaração que leva a depreciação, não você. Em geral, coproprietários diretos declaram cada um sua parte no Schedule E, pois a copropriedade por si só não é sociedade de pessoas, a menos que prestem serviços aos inquilinos (Publication 541). Uma LLC de um só proprietário em geral é declarada no seu próprio Schedule E, e esta página se aplica a ela (IRS: LLCs de um único membro). Veja imóvel de aluguel em uma LLC e declarações de aluguel em copropriedade.
• Você é proprietário estrangeiro não residente (nonresident alien), ou nenhuma declaração foi entregue nos anos do aluguel: um estrangeiro não residente em geral só pode pedir deduções de aluguel depois de optar por ser tributado sobre o rendimento líquido de aluguel (Publication 519), e anos sem declaração não são tratados aqui. Veja imóvel dos EUA alugado do exterior, como regularizar declarações não entregues e ajuda com impostos entre países.
• Você está vendendo e avaliando uma permuta 1031: veja permuta de bens da mesma natureza e planejamento de venda.
• Você entregou uma declaração retificadora e está aguardando: veja situação e prazo de uma declaração retificadora.