Imóvel de aluguel ou casa em uma LLC: o que muda no imposto

Colocar meu imóvel de aluguel em uma LLC muda meus impostos?

Um imóvel de aluguel em uma LLC com um único dono pessoa física geralmente continua na declaração federal do próprio dono, normalmente no Schedule E. Para o imposto de renda federal dos EUA, a LLC é desconsiderada, a menos que opte pelo tratamento de corporação. O nome da LLC na escritura não cria, por si só, uma nova dedução de aluguel nem uma nova alíquota federal (IRS: LLCs de um único membro).

Estas são as regras de classificação padrão. O aluguel de uma sociedade de pessoas é declarado no Form 8825. Se você é o único dono do imóvel e quer uma LLC apenas para obter um benefício no imposto de renda federal dos EUA, a LLC desconsiderada comum não oferece nenhum. Avalie os custos estaduais e as questões jurídicas e de financiamento antes de mudar a escritura. Se você mora no Canadá, comece por como um canadense deve ter um imóvel nos EUA, porque as regras dos dois países importam. Para as deduções do Schedule E, os limites de perdas e os casos em que serviços relevantes ao inquilino exigem o Schedule C, veja impostos sobre imóveis de aluguel (IRS: Publication 527).

Transferir meu imóvel de aluguel para uma LLC é uma venda tributável?

Se você é o único dono do imóvel e de uma LLC de um único membro desconsiderada, a escritura para a LLC geralmente é ignorada para o imposto de renda federal dos EUA. Uma escritura que também transfere a participação de outra pessoa exige uma análise tributária própria. Aportar o imóvel em uma LLC tributada como sociedade de pessoas geralmente tem tributação diferida quando você recebe uma participação nessa sociedade. O resultado pode mudar se você receber pagamento, passar dívida hipotecária para outros donos ou combinar a transferência com outras operações (IRS: LLCs de um único membro; IRS: aportes à sociedade).

A regra de aporte à sociedade geralmente adia o ganho, não o elimina. Pela regra de passivos da sociedade, o alívio da sua parte da dívida é tratado como dinheiro distribuído a você. Se esse dinheiro presumido for maior que seu custo-base (basis) na participação da sociedade, pode surgir ganho mesmo sem nenhum dinheiro trocar de mãos (IRS: Publication 541, exemplos com hipoteca). Um pagamento feito a você até dois anos antes ou depois do aporte é presumido como parte de uma venda, a menos que os fatos mostrem claramente o contrário, e você geralmente deve informá-lo no Form 8275 (26 CFR 1.707-3). Se a sociedade distribuir o imóvel de aluguel a outro dono em até sete anos, você geralmente reconhece o ganho que já existia quando aportou o imóvel (IRS: Publication 541).

Antes de assinar a escritura, compare o financiamento atual, seu custo-base (basis) fiscal ajustado, os aportes de cada dono e quem arcará com a dívida depois. Verifique separadamente as condições do financiamento, o seguro e o processo de registro do título; o tratamento do imposto de renda federal dos EUA não resolve essas questões.

Meu custo-base, minha depreciação e meu prazo de posse continuam valendo?

Geralmente sim. O custo-base ajustado (adjusted basis) é o seu custo fiscal depois de mudanças como benfeitorias e depreciação. O prazo de posse (holding period) é há quanto tempo você é dono do imóvel para fins fiscais. Uma escritura para a sua própria LLC desconsiderada não zera nenhum dos dois. Uma LLC tratada como sociedade de pessoas geralmente assume o seu custo-base ajustado e conta o tempo em que você já era dono. O ganho decorrente do alívio da hipoteca não aumenta, por si só, o custo-base do imóvel de aluguel na sociedade; uma regra especial se aplica ao ganho sob a section 721(b) (26 U.S.C. 723; IRS: Publication 541).

Isso significa que a valorização de mercado, sozinha, não reinicia a depreciação sobre o valor mais alto. Guarde o extrato de fechamento da compra, os registros das benfeitorias de capital, a divisão do valor entre terreno e construção e o quadro de depreciação. Se o valor do imóvel for diferente do custo-base fiscal quando ele entra em uma sociedade, a sociedade deve acompanhar essa diferença ao distribuir entre os donos a depreciação e o ganho futuros (IRS: Publication 541, bens aportados). Uma casa que foi residência e passou a ser alugada tem regras próprias de custo-base para depreciação.

O que muda quando duas ou mais pessoas são donas da LLC do imóvel de aluguel?

Uma LLC americana com dois ou mais membros geralmente é tratada como sociedade de pessoas para o imposto federal dos EUA, mesmo que seja dona de uma única casa. Em regra, ela apresenta o Form 1065 e envia a cada dono um Schedule K-1. Ter e alugar um imóvel em conjunto sem uma LLC pode ter classificação diferente (eCFR: classificação padrão; IRS: Publication 541).

A sociedade controla o custo-base do próprio imóvel e o custo-base separado da participação de cada sócio. Divisão de dívidas, aportes, distribuições e alocações podem alterar o custo-base de cada sócio. O Form 1065, quando exigido e entregue em atraso, pode gerar multa calculada pelo número de sócios e de meses de atraso (IRS: instruções do Form 1065). Se o novo membro comprar parte da sua participação atual em vez de aportar bens à LLC, parte da sua transferência pode ser uma venda; documente o acordo real antes de tratá-lo como um aporte com tributação diferida (eCFR: mudança de membros). Se um dono morrer ou vender sua participação depois, o custo-base do imóvel de aluguel dentro da sociedade, e portanto sua depreciação, geralmente continua o mesmo para o novo dono, a menos que a sociedade tenha feito a opção da section 754, feita em um documento anexado à declaração entregue no prazo do ano da transferência (26 U.S.C. 743; 26 CFR 1.754-1).

Uma sociedade de pessoas pode trocar imóveis de aluguel qualificados pela section 1031, mas um dono não pode trocar uma participação na sociedade como se fosse imóvel de mesma natureza (IRS: Publication 544). Para as regras da declaração e do K-1, veja como as sociedades de pessoas são tributadas. Se o outro dono for seu cônjuge, veja LLCs de casais e famílias, porque o regime de comunhão de bens (community property) pode mudar o resultado da declaração.

Por que não manter o imóvel de aluguel em uma corporação S ou C?

O tratamento de corporação muda o custo fiscal de financiar o imóvel e de retirá-lo da empresa depois. Uma LLC só o obtém por opção: Form 8832, assinado por todos os membros ou por um gerente ou membro autorizado e com vigência de no máximo 75 dias antes da entrega, ou Form 2553 para o regime S, com o consentimento de todos os acionistas, geralmente entregue até 2 meses e 15 dias depois do início do ano fiscal (26 CFR 301.7701-3(c); IRS: instruções do Form 2553). Passar para uma corporação um imóvel de aluguel com hipoteca pode gerar ganho se as dívidas assumidas forem maiores que o custo-base ajustado total dos bens transferidos, mesmo quando a transferência, em outros aspectos, tem tributação diferida (26 U.S.C. 357(c)). O acionista de uma corporação S geralmente só obtém custo-base de dívida pelo dinheiro que ele próprio empresta à corporação; garantir a hipoteca da empresa, sozinho, não cria esse custo-base (IRS: custo-base de ações e dívida em corporação S).

Se qualquer um dos dois tipos de corporação distribuir a um acionista um imóvel de aluguel valorizado, a corporação geralmente reconhece ganho. Para esse fim, o valor do imóvel é, no mínimo, a dívida que o acionista assume ou com a qual recebe o imóvel, como a hipoteca, mesmo que essa dívida seja maior que o valor de mercado (26 U.S.C. 311(b)(2), aplicando o 26 U.S.C. 336(b)). Uma corporação C também paga imposto sobre a própria renda, e uma distribuição de lucros acumulados (earnings and profits) geralmente é um dividendo tributável para o acionista (IRS: Publication 542). As conversões de corporação têm regras adicionais; veja como mudar a estrutura da sua empresa.

Se eu colocar minha casa em uma LLC, ainda posso excluir o ganho na venda?

Sim. Uma casa mantida na sua própria LLC desconsiderada de um único dono ainda pode cumprir o teste de propriedade para a exclusão do ganho na venda da casa, pelo imposto federal dos EUA. A regulamentação trata você como dono da casa e trata a venda feita pela LLC como venda sua; você ainda precisa cumprir as demais condições da section 121 (26 CFR 1.121-1(c)(3)(ii)).

A exclusão máxima usual é de $250.000, ou $500.000 em uma declaração conjunta elegível (IRS: Publication 523). Em geral, o tempo de propriedade e o tempo de uso como residência precisam somar dois anos cada, dentro dos cinco anos anteriores à venda. A exclusão não está disponível se você adquiriu a casa em uma troca pela section 1031 nos cinco anos anteriores à venda. O ganho atribuível à depreciação permitida ou permissível pelo uso como aluguel depois de 6 de maio de 1997 não pode ser excluído. O uso como aluguel depois de 2008 e antes do último uso da casa como residência principal também pode tornar parte do ganho inelegível; o uso como aluguel nos cinco anos anteriores à venda e depois de você ter morado na casa pela última vez não conta contra você (IRS: Publication 523).

É diferente quando uma LLC tratada como sociedade de pessoas é dona da sua casa e a vende: a regra expressa de propriedade da regulamentação cobre entidades desconsideradas de um único dono, não sociedades de pessoas. Não presuma que a exclusão da section 121 de uma pessoa física se aplique à venda feita por uma sociedade. Defina a propriedade e os planos de venda antes de colocar em uma LLC uma casa de propriedade conjunta (26 CFR 1.121-1).

Uma LLC cria novas deduções ou muda os limites de perdas do aluguel?

Não. Uma LLC desconsiderada não transforma despesas pessoais em despesas de aluguel nem elimina as regras de atividades passivas (passive activity). O aluguel geralmente é uma atividade passiva, mesmo quando o dono trabalha nele, sujeito a exceções específicas, como as regras do profissional do setor imobiliário (real estate professional) (IRS: Publication 925).

Uma LLC tratada como sociedade de pessoas repassa os resultados do aluguel aos donos, que ainda aplicam seus próprios limites de custo-base, de risco (at risk) e de perdas passivas. Os custos estaduais da LLC podem ser despesas à parte, mas criar a entidade não gera, por si só, uma nova dedução federal para o imóvel. Para saber quais despesas são dedutíveis e quando as perdas do aluguel podem compensar salários, veja impostos sobre imóveis de aluguel.

A escritura vai gerar nova avaliação do imposto sobre a propriedade ou imposto de transferência?

Depende de onde o imóvel fica e de se a propriedade efetiva (beneficial ownership) muda. O tratamento federal de uma LLC desconsiderada não define o imposto estadual sobre a propriedade nem o imposto local de transferência (California Board of Equalization; imposto de transferência da cidade de Nova York).

Na Califórnia, uma transferência para uma LLC pode ficar de fora da nova avaliação quando muda apenas a forma de manter o título e a participação proporcional de cada dono em cada imóvel continua a mesma (perguntas frequentes do Board of Equalization). Para a residência principal, porém, a Califórnia não permite a Homeowners’ Exemption (isenção para proprietários que moram no imóvel) enquanto uma LLC for titular do imóvel, mesmo que a escritura não gere nova avaliação (Board of Equalization). Mais tarde, o imóvel que ficou de fora é reavaliado quando mais da metade das participações dos donos originais na LLC tiver sido transferida no total, ou quando uma pessoa ou entidade passar a ter mais da metade da LLC; a mudança deve ser informada ao Board of Equalization no Form BOE-100-B em até 90 dias (Board of Equalization). A cidade de Nova York ilustra uma questão diferente: ela tributa muitas transferências de imóveis, mas lista como isenta uma mudança apenas na forma, com a mesma propriedade efetiva, e ainda exige uma declaração em até 30 dias para transferências isentas (regras de imposto de transferência da cidade). Consulte as regras do condado e da cidade do imóvel antes de registrar a escritura.

Quanto a LLC do imóvel de aluguel vai custar por ano em imposto estadual e taxas?

Os custos estaduais variam, e uma LLC federalmente desconsiderada ainda pode dever imposto estadual ou apresentar uma declaração estadual. A Califórnia, por exemplo, geralmente cobra um imposto anual de LLC de $800 de uma LLC constituída ou que opera no estado, mesmo sem atividade, até que ela seja cancelada; também exige o Form 568 e pode cobrar uma taxa de LLC baseada na renda (California Franchise Tax Board).

Compare as declarações e os custos anuais do estado onde a LLC é constituída com as regras do estado onde fica o imóvel; constituir uma LLC em outro estado não elimina, por si só, as obrigações estaduais ligadas ao imóvel. Para os limites e as exceções da taxa da Califórnia, veja imposto mínimo e taxa de LLC da Califórnia.

Preciso de uma LLC separada para cada imóvel de aluguel para fins fiscais?

Nenhuma regra do imposto de renda federal dos EUA exige uma LLC por imóvel. Uma única LLC desconsiderada pode ter vários imóveis de aluguel, e o dono lista cada imóvel no Schedule E, Part I, três por página, anexando mais páginas quando necessário; uma LLC tratada como sociedade de pessoas pode declarar vários imóveis no Form 8825 (IRS: instruções do Schedule E; IRS: Form 8825).

Se você é o único dono de cada LLC e nenhuma opta pelo tratamento de corporação, LLCs separadas não exigem, por si só, declarações separadas de imposto de renda federal (IRS: LLCs de um único membro). LLCs separadas podem fazer diferença na exposição jurídica ou no financiamento, mas cada uma pode acrescentar declarações estaduais, taxas, escrituras e registros. Decida o número de LLCs depois de analisar os custos estaduais e as condições dos financiamentos, não como estratégia de dedução federal.

Exemplo

Valores ilustrativos em dólares americanos. Você tem um imóvel de aluguel comprado por $300.000. Depois da depreciação e das benfeitorias, o custo-base fiscal ajustado é de $260.000 e o valor de mercado é de $400.000. Você passa a escritura para uma LLC da qual é o único dono, sem optar pelo regime de corporação. Para o imposto de renda federal dos EUA, você continua declarando o aluguel no Schedule E, e a escritura não transforma o valor de $400.000 em um novo custo-base para depreciação.

Agora suponha que um amigo aporte dinheiro na LLC e ela passe a ser uma sociedade de pessoas. Para o imposto federal dos EUA, você é tratado como quem aporta o imóvel de aluguel em troca da sua participação na sociedade. O imóvel continua com o custo-base herdado de $260.000. Se a sociedade o vender logo em seguida, o ganho de $140.000 acumulado antes da entrada do seu amigo geralmente é alocado a você, e não dividido com ele. Se a sociedade ficar com o imóvel, a depreciação é dividida de uma forma que leva em conta essa mesma diferença, o que geralmente deixa você com menos do que a sua parte proporcional. Se o imóvel tiver hipoteca, o resultado fiscal também depende da parte da dívida que cabe a cada dono depois da mudança. Um pagamento em dinheiro a você ou a compra de parte da sua participação pode tornar parte do arranjo tributável.

É diferente no seu caso?

• Você mora no Canadá: compare a propriedade nos dois países em como um canadense deve ter um imóvel nos EUA.
• Você precisa das deduções do aluguel ou dos limites de perdas: use impostos sobre imóveis de aluguel.
• Seu cônjuge ou parentes terão participação: confira LLCs de casais e famílias.
• Sua LLC tem sócios e precisa de uma declaração: use como as sociedades de pessoas são tributadas.
• Seu imóvel de aluguel fica na Califórnia: confira imposto mínimo e taxa de LLC da Califórnia.
• Você tem vários imóveis, um coproprietário, mudança na hipoteca, refinanciamento ou uma troca planejada: reúna escrituras, extratos de fechamento de compra e venda, quadros de depreciação, condições dos financiamentos, Schedules E anteriores e as participações propostas, e procure ajuda para abertura de empresas antes de transferir o título.