Imóvel alugado nos EUA por canadense: declarações anuais

Preciso apresentar uma declaração dos EUA para o meu aluguel?

Um residente do Canadá que é não residente dos EUA geralmente apresenta o Form 1040-NR se optar por tributar o aluguel nos EUA sobre a renda líquida. Sem essa opção, o aluguel dos EUA que não esteja ligado de outra forma a uma atividade empresarial nos EUA geralmente é tributado em 30% do aluguel bruto, sem dedução das despesas do aluguel. Se esse for o seu único rendimento nos EUA e o imposto total tiver sido retido, talvez a declaração dos EUA não seja exigida. Se o imposto não foi retido por completo, você pode ter de apresentar a declaração e pagar a diferença. IRS: imóveis nos EUA; IRS: Publication 519.

A localização do imóvel dá aos EUA o direito de tributar, mesmo que você more e administre o aluguel a partir do Canadá. Um imóvel alugado nos EUA por meio de uma LLC tem declarações diferentes. Veja Canadense dono de uma LLC dos EUA.

Serviços substanciais aos hóspedes, como limpeza regular ou troca de roupa de cama durante a estadia, podem exigir o Schedule C em vez do Schedule E. Verifique se essa atividade já é um negócio nos EUA antes de fazer a opção pela renda líquida. IRS: Publication 527.

Como opto pela tributação do aluguel líquido e uso o Form W-8ECI?

Faça a opção inicial da seção 871(d) anexando uma declaração ao Form 1040-NR, ou a uma declaração retificadora, do ano da opção. Entregue a cada agente de retenção um Form W-8ECI válido antes do pagamento do aluguel, para que o agente trate esse aluguel como renda efetivamente ligada a uma atividade nos EUA, em vez de reter sobre o aluguel bruto. O Form W-8ECI, por si só, não faz a opção. IRS: etapas da opção; IRS: instruções do Form W-8ECI.

A opção inicial deve ser feita dentro do prazo para pedir restituição daquele ano, geralmente o que terminar por último entre 3 anos após a entrega da declaração e 2 anos após o pagamento do imposto. O prazo separado para preservar as deduções pode ser anterior. 26 CFR 1.871-10; IRS: prazo para pedir restituição.

No Schedule OI (Form 1040-NR), marque o item M, linha 1, no primeiro ano da opção. Nos anos seguintes, enquanto a opção continuar, marque a linha 2. IRS: Schedule OI.

A declaração identifica a opção e lista todos os seus direitos sobre imóveis nos EUA, as participações, os locais, as melhorias substanciais e as opções ou revogações anteriores. A opção vale para toda a renda que se qualifica de imóveis nos EUA, e não apenas para um edifício, e continua nos anos seguintes. Cada coproprietário faz a sua própria opção. Depois que o prazo da opção inicial termina, a revogação para um ano posterior exige o consentimento do IRS: o proprietário ou o representante autorizado deve assinar um pedido por escrito em até 75 dias após o fim desse ano. Guarde uma cópia da declaração e de cada Form W-8ECI. 26 CFR 1.871-10.

O Form W-8ECI vai para o pagador ou para o agente do aluguel, e não junto com a declaração. Ele exige um número de identificação fiscal americano. Se o agente já reteve imposto, obtenha o Form 1042-S e concilie a retenção na sua declaração dos EUA. A retenção é um pagamento por conta do imposto dos EUA, e não necessariamente o imposto final depois de uma opção válida. IRS: instruções do Form W-8ECI; IRS: Publication 519.

E se eu entregar o Form 1040-NR com atraso?

Entregar o Form 1040-NR com atraso pode fazer um proprietário canadense perder as deduções dos EUA que reduzem o aluguel bruto à renda líquida tributável, além de certos créditos. O limite máximo habitual para preservá-las é de 16 meses após o prazo original da declaração, sem contar prorrogação. Se faltava a declaração exigida do ano anterior, uma notificação do IRS pode encerrar o prazo antes. O IRS pode dispensar o prazo quando a falha teve motivo razoável e foi de boa-fé e você coopera, mas a dispensa não é automática. 26 CFR 1.874-1.

O prazo normal de entrega continua importante: juros e multas por atraso na entrega ou no pagamento podem se aplicar antes desse limite de 16 meses. Se você perdeu anos de declaração, reúna todos os Forms 1040-NR anteriores, as declarações de opção, os Forms 1042-S e as notificações antes de decidir como apresentar. IRS: instruções do Form 1040-NR.

Quais despesas posso deduzir e preciso pedir a depreciação dos EUA?

Com a tributação líquida, um proprietário canadense geralmente informa o aluguel dos EUA e as despesas relacionadas no Schedule E. As deduções comuns incluem reparos, seguro, imposto sobre a propriedade, taxas de administração e juros do financiamento. O principal do financiamento e o preço total da compra não são despesas correntes do aluguel. Melhorias e o custo da construção geralmente são recuperados por meio da depreciação, e o terreno não se deprecia. As despesas devem estar ligadas ao uso como aluguel. IRS: Publication 527.

Calcule a depreciação correta dos EUA a cada ano. O IRS informa que, mesmo que você deixe de pedir uma depreciação a que tinha direito, ainda deve reduzir o custo-base do imóvel para fins de imposto dos EUA pelo valor permitido, o que pode aumentar o ganho tributável na venda. Guarde o demonstrativo de fechamento da compra e uma divisão separada entre terreno e construção. IRS: Publication 527.

O CCA (Capital Cost Allowance, depreciação fiscal canadense) é uma escolha separada pelas regras do Canadá e não pode criar nem aumentar um prejuízo de aluguel. Veja Capital Cost Allowance para a classe e a decisão de pedir o CCA. CRA: rendimentos de aluguel.

Quando vence o Form 1040-NR e preciso de ITIN?

Para um proprietário canadense com ano-calendário e sem salários de emprego nos EUA sujeitos à retenção americana, o Form 1040-NR geralmente vence em 15 de junho do ano seguinte. Se você também recebeu esses salários, geralmente vence em 15 de abril. Um fim de semana ou feriado legal pode levar o prazo ao próximo dia útil. Confira as instruções do ano da declaração antes de apresentá-la. IRS: instruções do Form 1040-NR.

Sem número fiscal americano, você não pode entregar um Form W-8ECI válido. Quem apresenta a declaração pela primeira vez geralmente pede o ITIN com o Form W-7 e um Form 1040-NR em papel. O aluguel pago antes de um W-8ECI válido chegar ao pagador pode sofrer retenção sobre o aluguel bruto. Concilie qualquer retenção mostrada no Form 1042-S com a sua declaração dos EUA. IRS: instruções do Form W-8ECI; IRS: instruções do W-7.

Você não pode enviar eletronicamente uma declaração com ITIN no ano-calendário em que esse ITIN foi atribuído. A primeira declaração anexada ao Form W-7 vai para o endereço de processamento de ITIN indicado nas instruções do W-7, e não para o endereço postal comum do 1040-NR. IRS: instruções do Form W-7.

O estado ou a cidade também tributam o aluguel?

O estado e a localidade dos EUA onde fica o edifício podem cobrar impostos separados de renda, hospedagem, vendas ou ocupação. A Califórnia tributa o rendimento de aluguel de não residentes com imóvel na Califórnia e orienta o proprietário a usar o anexo da declaração de não residente. Os condados da Flórida podem cobrar imposto sobre aluguel de curta temporada em locações de hospedagem de seis meses ou menos, além dos impostos estadual e local sobre vendas. Confira as regras estaduais e locais do imóvel antes de aceitar estadias curtas. FTB da Califórnia; Departamento de Receita da Flórida.

A opção federal dos EUA pela renda líquida e o Form W-8ECI não resolvem as obrigações de imposto estadual ou local. Guarde nos seus registros o endereço do imóvel, a duração de cada estadia e qualquer imposto local cobrado.

Como informo o aluguel dos EUA no Canadá?

Um residente fiscal do Canadá informa a renda e as despesas do imóvel alugado nos EUA, em dólares canadenses, na T1, mesmo que o dinheiro fique em uma conta nos EUA. O Form T776 é o demonstrativo habitual, embora a CRA aceite outras demonstrações financeiras. A renda líquida ou o prejuízo do Form T776 vai para a linha 12600, e os coproprietários indicam a sua parte no formulário. A CRA geralmente usa a taxa de câmbio da data em que cada valor surgiu, embora uma média apropriada possa ser usada em algumas situações. CRA: Form T776; CRA: valores estrangeiros.

A T1 e qualquer saldo a pagar geralmente vencem em 30 de abril após o ano fiscal. Se você ou seu cônjuge é autônomo, a entrega geralmente vence em 15 de junho, mas o pagamento continua vencendo em 30 de abril. Confira as datas da temporada de declarações atual. CRA: prazos.

Prepare um cálculo canadense separado. A depreciação dos EUA não vira automaticamente CCA do Canadá, e as taxas de câmbio podem fazer a renda líquida do aluguel diferir entre os dois países. Mantenha um livro com aluguel, despesas, conversões de moeda, custos de compra e o histórico de depreciação ou CCA de cada país. Se o imóvel também exige o Form T1135, veja Declaração de bens estrangeiros e de afiliadas.

Se você presta serviços aos hóspedes, como limpeza, segurança ou refeições, a CRA pode tratar a atividade como um negócio declarado no Form T2125, e não como rendimento de aluguel no T776. CRA: rendimento de aluguel ou renda empresarial.

Como evito pagar imposto duas vezes sobre o aluguel?

Um residente fiscal do Canadá pode ter direito ao crédito por imposto estrangeiro pelo imposto de renda elegível dos EUA pago sobre o mesmo rendimento de aluguel. O Form T2209 calcula o crédito federal. Residentes fora de Quebec também podem usar o Form T2036 para um crédito provincial ou territorial, e Quebec tem um processo próprio. O crédito é limitado pelo imposto canadense sobre a renda estrangeira, então pode não compensar cada dólar americano pago. CRA: crédito federal por imposto estrangeiro.

Use o imposto final dos EUA atribuível ao aluguel, e não um valor bruto de retenção superestimado que pode ser restituído depois da declaração. Converta o imposto estrangeiro para dólares canadenses e guarde a declaração dos EUA, o extrato fiscal (tax transcript), o Form 1042-S e o comprovante de pagamento. A restrição especial à dedução de imposto estrangeiro na subseção 20(11) do Income Tax Act se aplica a bens que não sejam imóveis, e não deve ser tratada como um teto para o aluguel de imóveis nos EUA. Veja Rendimentos estrangeiros na declaração do Canadá para o cálculo do crédito. CRA: crédito federal por imposto estrangeiro; Income Tax Act, s. 20(11).

E se o aluguel der prejuízo?

Um prejuízo pode ter resultados diferentes em cada país. Na declaração dos EUA, os prejuízos de aluguel geralmente estão sujeitos aos limites de risco (at-risk) e de atividade passiva, então um prejuízo no Schedule E pode ter de ser levado para anos futuros. No Canadá, um prejuízo genuíno de aluguel que gera renda, causado por despesas dedutíveis, geralmente pode reduzir outros rendimentos, mas um acordo de rateio de custos abaixo do preço de mercado pode não se qualificar. O CCA não pode criar nem aumentar o prejuízo. IRS: Publication 527; CRA: rendimentos de aluguel.

Um prejuízo nos EUA não vira automaticamente um prejuízo no Canadá. Recalcule o resultado pelas regras canadenses de despesas, CCA e moeda. Se o Canadá não tiver renda líquida de aluguel dos EUA no cálculo do crédito, o pagamento de imposto dos EUA pode gerar pouco ou nenhum crédito canadense por imposto estrangeiro no ano. CRA: crédito federal por imposto estrangeiro.

E se o meu cônjuge for coproprietário ou nós mesmos usarmos o imóvel?

Cada coproprietário não residente dos EUA geralmente apresenta o seu próprio Form 1040-NR, se a declaração for exigida. Os coproprietários canadenses geralmente informam a sua parte líquida na linha 12600 da T1, mas cada um lança o aluguel bruto total do imóvel na linha 12599. O Form T776 mostra a participação de cada um. Uma transferência ou empréstimo entre cônjuges pode mudar quem informa a renda ou o prejuízo no Canadá. Guarde os registros de titularidade, do financiamento da compra e das transferências. Para as opções de titularidade, veja Como um canadense deve ser dono de imóvel nos EUA. CRA: Form T776; Income Tax Act, s. 74.1; IRS: Publication 519.

Mantenha um calendário dos dias de aluguel, de vacância e de uso pessoal de cada proprietário. Pelas regras dos EUA, o uso por outro coproprietário ou por sua família geralmente conta como uso pessoal para todos os proprietários, e estadias abaixo do preço de mercado também podem contar. Ao pedir despesas de aluguel, divida-as entre aluguel e uso pessoal conforme as regras de cada país. Nos EUA, o uso pessoal por mais do que o maior valor entre 14 dias e 10% dos dias alugados a preço justo faz o IRS tratar o imóvel como uma residência. As despesas de aluguel acima da renda do aluguel podem então ser limitadas e levadas para anos futuros. Se o imóvel se qualifica como residência e é alugado por menos de 15 dias, o IRS informa que esse aluguel e as despesas dele não devem ser declarados, mas o Canadá ainda exige o seu próprio cálculo de rendimento de aluguel. Estadias de curta duração também podem mudar as obrigações de impostos locais. IRS: Publication 527; CRA: Form T776.

Exemplo

Valores meramente ilustrativos. Todos os valores do imóvel abaixo estão em dólares americanos. A conversão para o Canadá usa uma taxa assumida de C$1,25 por US$1, apenas para mostrar por que as declarações diferem.

Um residente do Canadá é dono direto de um imóvel alugado nos EUA. O aluguel é de US$30.000, as despesas correntes do aluguel são de US$12.000 e o cálculo da depreciação dos EUA é de US$8.000. Com uma opção válida pela renda líquida, o valor do Schedule E dos EUA, antes de qualquer limite de prejuízo, é de US$10.000. Se nenhum Form W-8ECI válido chegou ao pagador, a retenção sobre o aluguel bruto de US$30.000 poderia ser de US$9.000, mesmo que o imposto final dos EUA seja menor. O proprietário precisa do Form 1040-NR e do Form 1042-S para conciliar a retenção.

Para o Canadá, o mesmo aluguel e as mesmas despesas correntes se convertem em C$37.500 e C$15.000 pela taxa simplificada do exemplo. Sem CCA pedido no Canadá, o Form T776 mostra C$22.500 antes de quaisquer outros ajustes. O crédito canadense por imposto estrangeiro usa o imposto final elegível dos EUA e o limite canadense, e não a retenção de US$9.000 nem o lucro do Schedule E dos EUA isoladamente.

Seu caso é diferente?

• Você deixou de apresentar declarações de aluguel dos EUA ou declarações de opção: a entrega com atraso pode afetar as deduções e a opção. Procure ajuda com impostos entre países para revisar os anos que faltam e as notificações do IRS.
• Seu resultado nos EUA é um prejuízo ou os números do Canadá e dos EUA diferem muito: limites de prejuízo passivo, depreciação, moeda e o crédito exigem uma revisão conjunta. Procure ajuda com impostos entre países.
• Uma LLC ou corporação é dona do imóvel: as regras de classificação da entidade e do Canadá mudam o caminho das declarações. Veja Canadense dono de uma LLC dos EUA ou Como um canadense deve ser dono de imóvel nos EUA.
• Várias pessoas são donas do imóvel, ou há uso pessoal e estadias curtas ao mesmo tempo: participações, limites de casa de veraneio e impostos locais de hospedagem exigem uma revisão imóvel por imóvel. Procure ajuda com impostos entre países.
• Você vende o imóvel: as regras anuais do aluguel não cobrem a retenção e o ganho na venda. Veja Canadenses que vendem imóvel nos EUA.
• Você passa longos períodos no imóvel: seus dias podem mudar a sua residência fiscal nos EUA. Veja Snowbirds e residência nos EUA.
• O imóvel alugado fica fora dos EUA: veja Imóveis fora do Canadá.