Demonstração do resultado de imóvel alugado para o credor

O que um credor quer para um imóvel alugado: demonstração do resultado, Schedule E ou contratos de locação?

Um credor quer o aluguel e as despesas de cada imóvel alugado em concordância com a declaração entregue, mais os contratos de locação e os registros bancários por trás deles. Este guia usa a regra pública da Fannie Mae como exemplo comum: o seu Selling Guide parte do seu Form 1040 assinado mais recente, com os Schedules 1 e E, e não de uma nova demonstração do resultado. Empréstimos de carteira própria, de bancos e baseados na cobertura do serviço da dívida têm fórmulas próprias e podem pedir contratos de locação e um rent roll (relação de aluguéis) de cada unidade.

Pergunte ao credor por que ele quer uma demonstração do resultado, qual período e regime contábil, quais itens ele soma de volta, quem pode prepará-la, e o formato e a data de entrega. Se ela servir para cobrir os meses desde a última declaração, monte-a para esses meses e feche-a com a declaração.

O caso não é simples quando há um pedido de empréstimo em aberto com prazo, quando a escrituração contábil está em uma planilha ou atrasada, quando um imóvel foi comprado ou ficou vago desde a última declaração, quando uma LLC ou corporação S detém os imóveis alugados, ou quando a demonstração, os depósitos bancários, os extratos do administrador e a declaração não concordam.

Reúna antes de começar:

• O Schedule E (ou o Form 8825) dos dois últimos anos, com o quadro de depreciação.
• Contratos de locação e um rent roll: unidade, inquilino, aluguel mensal, datas do contrato.
• Extratos bancários de todas as contas que recebem aluguel ou pagam custos do imóvel.
• Os extratos do proprietário emitidos pelo administrador do imóvel.
• Extratos do financiamento, contas do imposto sobre a propriedade e do seguro.
• Comprovante do pagamento da sua própria casa (aluguel ou financiamento) se o seu relatório de crédito não o mostrar. A Fannie Mae o exige, a menos que você tenha um ano de aluguel do imóvel (regra).
• O extrato de fechamento de tudo o que foi comprado desde a última declaração.

Qual período e regime contábil a demonstração do resultado deve usar?

Use o período que o credor indicar, no mesmo regime contábil da sua declaração. A maioria das pessoas físicas declara a renda de aluguel pelo regime de caixa: renda quando recebida, despesas quando pagas, e aluguel adiantado no ano em que chega (Publication 527). Uma demonstração montada pelo regime de competência coloca aluguéis e contas em meses diferentes dos do Schedule E.

As regras de aluguel da Fannie Mae não dizem se devem ser usados o ano até a data ou os últimos 12 meses. Elas fazem a média do resultado do Schedule E em 12 meses, ou nos meses em que o imóvel esteve em uso, quando um contrato de locação pode ser usado (regra). Indique o período e o regime no alto da demonstração e mostre os meses separadamente para que o credor possa fazer a média. Para quando um credor pede uma demonstração atual, veja comprovar a renda para um credor.

Como organizo a demonstração para que cada linha bata com o Schedule E?

Dê a cada imóvel a sua própria coluna e use as linhas de renda e despesa do Schedule E como categorias, para que cada valor caia em uma linha da declaração. O Schedule E usa uma coluna separada para cada imóvel, e mais de três imóveis exigem mais folhas, com os totais em uma só.

Fonte: o formulário do Schedule E. A linha 22 é o prejuízo permitido depois do limite de atividades passivas, então pertence à declaração, não à demonstração mensal. O rascunho do formulário de 2026 divide a linha 13 em 13a, juros de empréstimo de veículo, e 13b, outros juros.

Se você é coproprietário de um imóvel alugado, mostre a sua parte de cada linha: um coproprietário deduz as despesas de acordo com o percentual que possui (Publication 527). Cônjuges e participações desiguais podem mudar a forma de entregar; veja imóvel alugado em copropriedade: Schedule E ou declaração de sociedade de pessoas.

Abaixo da linha do resultado líquido, acrescente um pequeno bloco com os valores que um credor pode somar de volta: depreciação, juros, impostos, seguro e taxas de associação. Ele dá ao credor os dados sem que refaça as suas contas. A Fannie Mae publica planilhas de cálculo, os Forms 1038 e 1038A, que os credores podem usar (regras gerais).

Se uma sociedade de pessoas ou corporação S detém os imóveis alugados, siga o Form 8825. Ele numera as linhas de outra forma: aluguéis brutos na 2a, juros na 8, impostos sobre imóveis na 10, depreciação na 14 e outras deduções na 17, sem linha para taxa de administração.

O que não é despesa na demonstração?

Principal do empréstimo, depósitos caução, retiradas do proprietário e melhorias ficam fora das linhas de despesa. Cada um tem um lugar diferente.

Reparos mantêm um imóvel em condições normais de funcionamento, como consertar uma fechadura ou pintar um cômodo, e vão na linha de reparos. Regras de simplificação para itens pequenos e manutenção de rotina podem mudar a resposta para alguns custos; veja impostos sobre imóveis alugados.

Por que um credor soma a depreciação de volta, e o que mais?

A depreciação distribui o custo de uma edificação ao longo do seu prazo de recuperação, geralmente 27,5 anos para um prédio residencial de aluguel (Publication 527, Publication 946), então nenhum dinheiro sai da sua conta no ano em que ela é deduzida. Um credor que trabalha com o fluxo de caixa a soma de volta.

O método da Fannie Mae soma de volta mais do que a depreciação. Ele soma os itens abaixo ao resultado líquido do Schedule E, divide pelos meses e depois subtrai o pagamento mensal completo (regra).

O pagamento completo é principal, juros, impostos, seguro e outras cobranças (glossário). Contar juros, impostos e seguro tanto no resultado líquido quanto no pagamento cobraria o imóvel duas vezes (tópico sobre o Schedule E).

Outros credores escolhem os seus próprios valores a somar de volta. Pergunte quais se aplicam e identifique na demonstração qualquer custo único com a respectiva fatura.

Por que o Schedule E pode mostrar prejuízo enquanto o credor conta renda positiva?

O Schedule E subtrai a depreciação, que não custa dinheiro naquele ano, e o método de fluxo de caixa do credor a soma de volta. Um imóvel que dá prejuízo na declaração pode mostrar fluxo de caixa positivo.

As regras de prejuízo de atividades passivas também podem limitar o prejuízo de aluguel que você pode deduzir: a linha 22 do Schedule E mostra o prejuízo permitido depois do limite. A Fannie Mae orienta os credores a observar os limites de prejuízo passivo e os valores levados para anos seguintes (tópico sobre o Schedule E).

Também funciona no sentido contrário. Para um imóvel alugado que não é a residência principal do tomador, a Fannie Mae soma um resultado positivo à renda e um negativo às obrigações mensais. A renda de aluguel positiva só conta por inteiro com 12 meses de experiência como proprietário de imóvel alugado. Uma declaração que mostre 365 dias de aluguel a valor justo comprova isso; se faltarem dias, um contrato de 12 meses ou duas declarações anuais podem, em alguns casos. Com menos experiência, a renda positiva só pode compensar o pagamento (regras gerais).

Por imóvel ou combinado, e como mostro uma unidade vaga ou uma compra nova?

Mostre cada imóvel alugado em sua própria coluna, com uma coluna de total. A Fannie Mae calcula separadamente cada imóvel alugado que não seja o financiado e depois soma os resultados (regras gerais).

Uma unidade mantida para aluguel, mas vazia, continua na demonstração com as suas despesas e aluguel zero nos meses vazios. O IRS permite que o proprietário deduza despesas comuns e depreciação de um imóvel mantido para aluguel enquanto está vago, mas não o aluguel perdido (Publication 527). Quando um imóvel ficou fora de uso por parte do ano, a Fannie Mae faz o credor verificar se o Schedule E mostra menos de 365 dias de aluguel a valor justo e reparos que reflitam uma reforma (regra).

Para uma compra nova, mostre a data do fechamento e a data em que o imóvel ficou pronto e disponível para aluguel, quando começam a depreciação e as despesas de aluguel (Publication 527); veja despesas de aluguel antes do primeiro inquilino para os custos anteriores. Acompanhe-a do contrato de locação, do extrato de fechamento e de dois meses de depósitos. Se o imóvel ainda não consta de um Schedule E entregue, a Fannie Mae conta 75% do aluguel do contrato e subtrai o pagamento completo (regra).

E se uma LLC, sociedade de pessoas ou corporação S detém os imóveis alugados?

Nesse caso, a demonstração segue a forma como a entidade entrega a declaração. Uma LLC com um único proprietário que não optou pelo tratamento de corporação é desconsiderada: a atividade dela geralmente é declarada na declaração do próprio proprietário, e imóveis alugados normalmente vão no Schedule E, então o modelo acima se aplica. Uma LLC com dois ou mais membros é uma sociedade de pessoas, a menos que opte pelo tratamento de corporação, e cônjuges que possuem por meio de uma LLC não podem optar pelo tratamento de joint venture qualificada (instruções do Schedule E). Em um estado de bens comunitários, cônjuges que são os únicos proprietários de uma LLC e a mantêm como bem comunitário podem, em vez disso, tratá-la como desconsiderada; o IRS aceita qualquer das posições, e uma mudança posterior conta como conversão (IRS). Uma sociedade de pessoas ou corporação S declara no Form 8825.

A Fannie Mae lê a renda de aluguel declarada por meio de uma sociedade de pessoas ou corporação S como renda de autônomo, e não como Schedule E, e aplica suas regras completas de documentação de autônomos quando também aparece renda ordinária em um Schedule K-1 (regra). Veja comprovar a renda para um credor e renda do Schedule C para um financiamento.

Como fecho a demonstração com os extratos bancários, o extrato do administrador e a declaração entregue?

Cada linha deve ter um registro bancário que a comprove, e os totais de cada ano devem bater com a declaração entregue ou ter uma razão por escrito para não baterem.

1. Concilie cada conta que recebe aluguel ou paga custos do imóvel até a data final da demonstração. O IRS diz às empresas que o extrato bancário, o talão de cheques e a escrituração contábil devem concordar.
2. Registre o aluguel bruto e a taxa do administrador separadamente, e não o depósito líquido. Veja transformar um extrato do proprietário em escrituração contábil.
3. Classifique cada depósito como aluguel, depósito de inquilino, recursos de empréstimo ou dinheiro do proprietário.
4. Compare os juros com o Form 1098 (informe de juros do financiamento) do seu credor hipotecário e mantenha o principal fora da demonstração. Os juros acompanham o uso do dinheiro do empréstimo, então juros sobre dinheiro retirado para gastos pessoais não são despesa de aluguel (instruções). Se o seu pagamento inclui escrow, divida-o em principal, juros e escrow; o plano de contas de um imóvel alugado mostra onde cada um vai.
5. Tire a depreciação do quadro de depreciação fiscal (linha 18). Se a escrituração contábil não tem um valor do ano corrente, marque-o como estimativa ou mostre-o apenas no bloco de valores somados de volta.
6. Coloque a demonstração do último ano entregue ao lado do Schedule E, linha a linha. Explique cada diferença: um lançamento de depreciação feito na época do imposto, um custo que a declaração tratou como melhoria ou o limite de prejuízo passivo.

Uma planilha modelo ou um programa de contabilidade pode gerar essa demonstração?

Sim, se acompanhar cada imóvel separadamente, usar as linhas do Schedule E da tabela acima e informar na base da sua declaração, em geral a de caixa. Em uma planilha, use uma coluna por imóvel, os meses na horizontal e uma lista de depósitos por trás de cada linha de aluguel. Veja planilha ou programa para a escrituração contábil de imóveis alugados e o plano de contas de um imóvel alugado.

Quem prepara a demonstração, e ela precisa da assinatura de um CPA ou de uma transcrição?

Os tópicos de aluguel da Fannie Mae pedem declarações assinadas, contratos de locação e comprovação bancária, e não exigem a assinatura de um CPA. Se um credor aceita uma demonstração que você mesmo prepara é decisão dele, então pergunte antes de pagar alguém.

A Fannie Mae exige que o credor use qualquer transcrição do IRS que receba antes do fechamento para conferir o que você entregou (regra), então uma demonstração que discorda da declaração entregue pode chamar atenção. Para transcrições, o Form 4506-C e cartas de CPA, veja comprovar a renda para um credor.

E se a minha escrituração contábil estiver atrasada ou os números não conciliarem?

Uma demonstração que discorda da declaração ou dos depósitos provoca perguntas, e quando um contrato de locação é usado, a Fannie Mae exige que qualquer diferença entre o aluguel documentado e o contrato seja explicada (regras gerais). Concilie o que puder. Liste cada diferença restante por imóvel e período, com o motivo, e não ajuste a demonstração para forçar uma correspondência.

Se faltam meses, reconstrua-os a partir dos extratos bancários e dos extratos do administrador antes de montar qualquer coisa; veja como atualizar a escrituração contábil de imóveis alugados.

Alguns casos exigem julgamento profissional: uma declaração que deixou aluguel de fora, vários anos de escrituração contábil faltando, depósitos misturados com dinheiro pessoal (veja uma conta bancária separada para cada imóvel alugado) ou uma diferença que você não consegue explicar com os registros.

Exemplo

Estes exemplos usam dólares americanos e números redondos. Os credores diferem; os cálculos seguem o método publicado da Fannie Mae.

Três imóveis alugados com depreciação

Um proprietário tem três imóveis alugados no último Schedule E entregue, cada um alugado o ano todo, com US$90.000 de aluguel, US$66.000 de despesas em dinheiro (juros US$30.000, impostos US$12.000, seguro US$5.000, reparos US$8.000, administração US$7.200, outras US$3.800) e US$22.000 de depreciação. O resultado líquido do Schedule E é US$90.000 − US$66.000 − US$22.000 = US$2.000. Antes da depreciação, é US$24.000.

O método da Fannie Mae é aplicado a cada imóvel, e os resultados são somados. Sobre os totais combinados:

1. Some de volta depreciação, juros, impostos e seguro: US$2.000 + US$22.000 + US$30.000 + US$12.000 + US$5.000 = US$71.000 por ano, ou cerca de US$5.917 por mês.
2. Subtraia o pagamento mensal completo, US$5.000 (US$60.000 por ano: US$30.000 de juros, US$13.000 de principal, US$12.000 de impostos, US$5.000 de seguro).
3. A renda líquida de aluguel é de cerca de US$917 por mês, contada por inteiro apenas com 12 meses de experiência como proprietário de imóvel alugado.

Se a depreciação fosse de US$27.000, o Schedule E mostraria um prejuízo de US$3.000, mas o fluxo de caixa antes da depreciação continuaria sendo de US$24.000.

Refinanciamento de um duplex

Um proprietário refinancia um duplex de investimento (nenhuma das unidades é a moradia dele) que rende US$4.000 por mês de aluguel; o novo pagamento completo, com impostos e seguro, é de US$3.200. Se o duplex está no último Schedule E entregue, o credor parte do fluxo de caixa dessa declaração, com a média por mês, e depois subtrai o pagamento, então a demonstração e a declaração devem concordar. Se não está, o credor toma 75% do aluguel do contrato, US$3.000, e subtrai o pagamento (regra de refinanciamento): −US$200 por mês, que conta como obrigação. De qualquer forma, uma tabela de aluguéis do avaliador (Form 1007 ou 1025) deve respaldar o aluguel, e um contrato de locação precisa de depósitos recentes que correspondam a ele. Se o proprietário mora em uma das unidades, o aluguel dessa unidade não pode ser contado, e a Fannie Mae soma o aluguel da outra unidade à renda e o pagamento completo às obrigações, sem compensá-los (regras gerais).

Um imóvel alugado comprado no meio do ano

Um proprietário compra um quarto imóvel alugado em junho, bem mais de 45 dias antes do pedido de empréstimo, e assina um contrato de locação de 12 meses. A demonstração do ano até a data mostra seis meses de aluguel dele. O imóvel não está em nenhum Schedule E entregue, então o credor pede o contrato de locação, o extrato de fechamento e dois meses de depósitos que correspondam ao contrato. Os três primeiros imóveis vêm da declaração entregue.

E no seu caso?

• Um pedido de empréstimo está em aberto e a sua escrituração contábil está atrasada, em uma planilha, ou não bate com a declaração ou com os extratos do administrador: uma demonstração pronta para o credor exige uma escrituração contábil conciliada antes. Veja como atualizar a escrituração contábil de imóveis alugados, ou peça ajuda de escrituração contábil com a lista do credor, o prazo, as declarações entregues e os extratos.
• Uma LLC, sociedade de pessoas ou corporação S detém os imóveis alugados: veja escrituração contábil de uma LLC por imóvel alugado e comprovar a renda para um credor.
• Você também tem renda de autônomo para comprovar: veja renda do Schedule C para um financiamento.
• O aluguel ficou fora de uma declaração, ou anos de aluguel nunca foram entregues: veja retificar para incluir renda omitida em declarações passadas e regularizar declarações não entregues.
• O aluguel é de curta temporada, ou você presta aos inquilinos serviços significativos, como serviço de camareira: esses serviços decidem se o aluguel pertence ao Schedule C em vez do Schedule E (instruções), e a Fannie Mae tem uma regra separada quando o aluguel de curta temporada de uma única unidade é o imóvel que está sendo financiado.
• Você não sabe o que conta como reparo, melhoria ou depreciação: veja impostos sobre imóveis alugados.