Şirketiniz Yaşadığınız Evin Sahibi Olduğunda

Şirketim yaşamam için bir ev veya daire satın alabilir mi?

Genellikle alabilir, ancak satın almadan önce sahipliği ve konumu kontrol edin. 1 Ocak 2027 tarihine kadar, federal konut satın alma yasağı, Kanadalı olmayan biri özkaynak değerinin veya oylarının %10 veya daha fazlasına doğrudan ya da dolaylı olarak sahipse veya şirketi fiilen kontrol ediyorsa, halka açık olmayan bir Kanada şirketini de kapsayabilir. Yasak, nüfus sayımı büyükşehir bölgelerindeki ve nüfus sayımı yerleşim kümelerindeki konutlara uygulanır; istisnalar arasında geliştirme amaçlı alımlar vardır. İhlal, $10.000 tutarına kadar para cezası, mahkeme kararıyla satış ve sürece katılan yöneticiler veya yönetim kurulu üyeleri için sorumluluk doğurabilir. Şirket satın alabiliyorsa, hisse sahibi olduğunuz için şirketin evini kullanımınıza açması, Income Tax Act 15. madde uyarınca vergilendirilebilir bir hissedar yararı doğurabilir. CRA, şirketin evinin kişisel kullanımını olası bir yarar olarak açıkça sayar.

Teklif veya devir imzalanmadan önce mülkün kime ait olacağına, kimin oturacağına ve kimin ödeyeceğine karar verin. Şirketin ayrıca kendi finansmanı, kayıtları, emlak vergileri ve nihai bir satışı vardır. Evi dağıtılmamış kârla ödemek, kişisel kullanımınızın vergi sonuçlarını ortadan kaldırmaz. Ödeme alıp evi kişisel olarak almayı düşünüyorsanız bkz. Maaş mı temettü mü.

Yeterli kira ödemeden orada yaşarsam ne tür bir hissedar yararı doğar?

Vergilendirilebilir yararınız genellikle evin kullanım değeri eksi bu kullanım için şirkete ödediğiniz tutardır. CRA denetim el kitabı genellikle emsal bir mülkün kirasından başlar. Yarar, mülkün kullanımınıza hazır olduğu süre için ölçülür; şirket mülkü esas olarak kişisel kullanımınız için aldıysa, orada kalmamayı seçtiğiniz günler bu süreyi mutlaka azaltmaz.

Kanada mukimi bir hissedar için yarar, doğduğu yılın bireysel beyannamesine girer. Şirket bunu genellikle bordro stopajı olmadan T4A ile bildirir ve işletme gideri olarak indiremez; gelir vergisini ve varsa CPP katkılarını beyanname verirken siz ele alırsınız (CRA: Hissedar yararları). Mukim olmayan bir hissedarın hisse sahipliği nedeniyle aldığı yarar genellikle Part XIII vergisine tabi temettü sayılır. Şirket nakit ödeme olmasa bile vergiyi ödemek zorundadır ve stopaj yapmazsa sorumlu olur. Çalışan konutu farklı kurallara tabidir; konutu işiniz nedeniyle mi hisseleriniz nedeniyle mi aldığınız, somut olaya bağlı bir sorudur.

Emsal kira ilanlarını veya bağımsız bir kira görüşünü, kira sözleşmesini, ödeme kayıtlarını, oturma tarihlerini ve şirketin mülkü neden aldığını gösteren kayıtları saklayın. Elektrik, su gibi giderleri veya emlak vergisini ödemek, konut yararının değerini belirlemekle aynı şey değildir (CRA denetim el kitabı).

Piyasa kirasını ödemek hissedar yararını her zaman önler mi?

Hayır. Emsal piyasa kirasını ödemek önemli bir kanıttır, ancak CRA, emsal kiranın yetersiz olabileceğini söyler; bu, kira mülkün maliyeti veya değeri üzerinden makul bir getiri sağlamadığında olur. Bu durum, esas olarak hissedarın kullanımı için alınmış pahalı bir ev için önemli olabilir.

CRA bunun yerine, bağımsız bir kiracının şirketi o mülkü satın alıp elinde tutmaya ikna etmek için ne ödemesi gerektiğini inceleyebilir. Denetim yöntemi; mülkün maliyeti veya değeri üzerinden getiriyi, işletme giderlerini, olası değer artışını, hissedar avanslarını ve düzenlemenin geçmişini dikkate alır. Bu bir değerlemedir; sabit bir oran veya otomatik bir ek ücret değildir. Bağımsız bir kiracının kabul edeceği şartlarla, fiilen kira ödenen gerçek bir kira sözleşmesi olguları ortaya koymaya yardımcı olur, ancak değerlemeyi tek başına sonuçlandırmaz (CRA denetim el kitabı).

Çocuğum daireyi kullanırsa veya ailem şirketin yazlığını kullanırsa ne olur?

Aile kullanımı da hissedar yararı doğurabilir. Çocuğunuz, siz hisse sahibi olduğunuz için şirketin dairesini kullanırsa, çocuğun hissesi olmasa bile yarar gelirinize dahil edilebilir. 15. madde, genellikle bağımsız taraflar arası ilişkisi olmayan veya bağlı kişi sayılan bir bireye sağlanan yararı, değeri o bireyin veya başka bir kişinin gelirine dahil edildiği ölçü dışında, hissedara sağlanmış sayar.

Şirketin dairesinde yaşayan bir çocuk ile şirketin yazlığını kullanan bir aile için de aynı inceleme gerekir: kullanma hakkı kimdeydi, kim ödedi ve şirket mülkü neden edindi. Esas olarak aile kullanımı için alınan bir yazlıkta CRA mülkün kullanıma açık olduğu döneme bakar; yalnızca birinin kaldığı gecelere değil. Başka bir şirket üzerinden dolaylı sahiplik tek başına sorunu ortadan kaldırmaz; CRA, dolaylı bir hissedarın şirket yazlığını ücretsiz kullanmasının başka bir yarar kuralı kapsamında vergilendirildiği bir örneği anlatır (CRA denetim el kitabı).

Şirket ipotek faizini, mülk giderlerini ve amortismanı indirebilir mi?

Şirket, bir aile evinin indirilebilir gider doğuracağını varsayamaz. 18. madde giderleri işletme veya mülk geliri elde etmek için yapılanlarla sınırlar; 20. madde ise faiz indirimini, borçlanılan paranın gelir getiren bir kullanımına bağlar. CRA, yalnızca hissedar kullanımı için edinilen bir mülkün bir amortisman sınıfına giremeyeceğini, dolayısıyla şirketin bunun için sermaye maliyeti indirimi (CCA) talep edemeyeceğini söyler (CRA denetim el kitabı).

Kredi sözleşmesini, borçlanılan paranın nasıl kullanıldığının kanıtını, faturaları, kira makbuzlarını ve her kullanım türünün kaydını saklayın. Mülkü gerçekten ilişkisiz kiracılara kiralamak için elinde tutan bir şirket farklı bir soru doğurur; bkz. Holding ve yatırım şirketleri.

Şirketin elde ettiği kira genellikle vergilendirilebilir mülk gelirdir; küçük işletme indirimine uygun gelir değildir. Kanada özel kontrollü şirketinin net yatırım geliri ve vergilendirilebilir sermaye kazançları da iade edilebilir vergi doğurabilir ve sonraki bir küçük işletme limitini azaltabilir. Bkz. Şirketler nasıl vergilendirilir.

Ev şirkete aitken ana konut istisnasını talep edebilir miyim?

Genellikle hayır. Şirkete ait bir evde yaşamak, onu ana konut istisnası bakımından sizin sahip olduğunuz bir ev yapmaz. Income Tax Act'in ana konut tanımı, mükellefin mülke sahip olmasını gerektirir ve tahsis kurallarını bir birey veya uygun bir kişisel trust için öngörür; olağan bir şirket için değil. Olağan bir şirketteki hisseler, şirketin evinin sahipliği değildir. Şirket yalnızca vekil mülk sahibi (bare trustee) ise ve evi kullanma ve satışı yönlendirme haklarını siz elinde tutuyorsanız, CRA sizi onun yararlanıcı sahibi sayabilir. Bir kooperatif konut biriminde yaşama hakkı için edinilen hisse de uygun olabilir.

Şirket, evi sattığında bunu ana konutunuz olarak tahsis edemez. Evin sahibi kişisel olarak sizseniz, kendi satışınız için istisnanın ayrı oturma, tahsis ve bildirim kuralları vardır; bkz. Ana konut istisnası.

Evimi şirketime satıp ana konut istisnasını koruyabilir miyim?

Evet; ev uygunsa ve uygun yılları tahsis ederseniz, satışa kadarki kazancınız için. Şirketin sonraki kazancı kapsanmaz. Evinizi şirketinize satmak, içinde yaşamaya devam etseniz bile bir elden çıkarmadır. Gerçeğe uygun piyasa değerini belirleyin ve satışı ile tahsisi Schedule 3 ve Form T2091(IND) üzerinde bildirin. Evi yalnızca kısa süre elinizde tuttuysanız, istisnanın geçerli olduğunu varsaymadan önce konut alıp hızla satma kuralını ve istisnalarını kontrol edin.

Şişirilmiş bir fiyat hissedar yararı doğurabilir. Bağımsız taraflar arası ilişkisi olmayan bir şirkete piyasa değerinin altında yapılan satış, 69. madde uyarınca gerçeğe uygun piyasa değeri üzerinden gelir elde etmiş sayılmanıza yol açabilir. Fiyat yanlışsa iki tarafın vergi sonuçları bu nedenle farklı olabilir. Güncel bir ekspertiz alın ve devralınan ipotek, senet veya hisseler dahil fiilen ödenen bedeli kaydedin.

Vergilendirilebilir bir Kanada şirketine yapılan uygun bir devir, hisse karşılığı dahil koşulları sağlanırsa, Form T2057 ile ortak bir 85. madde seçimine izin verebilir (Income Tax Act, 85. madde). Siz ve yetkili bir şirket yöneticisi Part 5'i imzalarsınız. Seçim, tarafların devir yılına ait gelir vergisi beyannamesi son tarihlerinden erken olanına kadar yapılmalıdır; geç sunum ceza doğurabilir (Form T2057). Seçim, devrin gelir vergisi maliyetini ve gelirini değiştirir; şirketin gelecekteki kazancı için ana konut istisnanızı korumaz ve arazi devir vergisini ve GST/HST'yi çözmez. İmzalamadan önce seçimi, gerçeğe uygun piyasa değeri üzerinden yapılacak bir satışla karşılaştırın.

Hangi arazi devir vergisi ve GST/HST sorularını kontrol etmeliyim?

Şirket mülkü satın almadan veya devralmadan önce mülkün eyaletini, belediyesini, satıcı durumunu ve geçmişini kontrol edin. Arazi devir vergisi eyalet veya yerel düzeydedir; bu yüzden Kanada genelinde geçerli tek bir vergi yoktur. Ontario'da, hisse karşılığı şirkete veya şirketten hissedara yapılan devir, Ontario Maliye Bakanlığı rehberi uyarınca mülkün gerçeğe uygun piyasa değerini vergilendirilebilir bedel olarak kullanır. Karşılıksız olarak şirkete arazi katkısı, sıfır bir vergi matrahı doğurabilir; bu durum hissedara geri devirde geçerli değildir. İpotek, senet veya hisseler bedel sayılabilir. Ontario'daki konut mülkü için ayrıca Mukim Olmayan Spekülasyon Vergisi kontrol edilmelidir: Kanada'da kurulmuş bir şirket yabancı kontrolündeyse bu vergiyi ödeyebilir. Diğer eyaletlerin ve belediyelerin kendi kuralları vardır.

GST/HST, yalnızca alıcının şirket olup olmadığına değil, mülke ve işleme bağlıdır. Yeni veya esaslı biçimde yenilenmiş bir ev genellikle GST/HST'ye tabidir; inşaatçı olmayan birinin daha önce kullanılmış konutu satışı ise önceki girdi vergisi kredileri gibi koşullara tabi olarak genellikle muaftır (CRA: GST/HST ve konut inşaatı; CRA: Konut gayrimenkulü satışları). Şirketin inşaatçı olup olmadığını, satışın vergilendirilebilir olup olmadığını ve ödemeyi kimin yapması gerektiğini kontrol edin. Yeni ev satın alan bir şirket, hissedarı veya ailesi orada yaşadığı için GST/HST yeni konut iadesini veya ilk kez ev alanlar iadesini talep edemez. Uzun süreli bir konut kirası genellikle GST/HST'den muaftır ve ev sahibi genellikle satın alma vergisini girdi vergisi kredileriyle geri alamaz; uygun bir kiralık mülk için ayrı bir iade olabilir. Şirket bir ev inşa ederse, esaslı biçimde yenilerse veya inşaatı süren bir ev satın alırsa inşaatçı olabilir. Birine ilk kez bir kira, lisans veya benzeri düzenleme ile orada yaşama zilyetliği verdiğinde kendine tedarik uygulanabilir. İadeler ve kendine tedarik kuralları için bkz. Konutta GST/HST.

Şirket evi daha sonra bana sattığında veya devrettiğinde hangi vergi doğar?

İlişkisiz bir alıcıya satışta şirket kazancını bildirmelidir. Bunun sermaye kazancı mı işletme geliri mi olduğu genellikle olgulara, şirketin mülkü neden aldığı dahil, bağlıdır (CRA: Kâr amacıyla satmak için gayrimenkul almanın vergi etkileri). Sermaye kazancı genellikle yatırım geliri olarak vergilendirilir. Şirket evi edinmesinden itibaren 365 ardışık gün geçmeden size satarsa veya devrederse, konut alıp hızla satma kuralı listelenen bir olay uygulanmadıkça genellikle kazancı işletme geliri, zararı ise sıfır sayar. Şirket sizin ana konut istisnanızı kullanamaz. Şirket gelir elde ederken CCA'yı meşru biçimde talep ettiyse, geri kazanım da doğabilir. Satıştan sonra size yapılan ödemeler, nasıl ödendiğine bağlı olarak ayrı bir kişisel vergi uygulamasına tabidir.

Size yapılan devirde güncel bir ekspertiz kullanın ve iki tarafı da inceleyin. Gerçeğe uygun piyasa değerinin altındaki bir satış size bir hissedar yararı sağlayabilir; 69. madde ise şirket için gerçeğe uygun piyasa değeri üzerinden gelir varsayabilir. Ontario'nun arazi devir vergisi kuralı, şirketten hissedarına yapılan devirleri özellikle ele alır (Ontario Maliye Bakanlığı). GST/HST, mülkün sonraki devirdeki durumuna göre yeniden kontrol edilmelidir (CRA: Konut gayrimenkulü satışları). Düşük bir devir fiyatı düzenlemeyi güvenli biçimde sona erdirmez.

Örnek

Kanada doları cinsinden örnek tutarlar. Bir şirket, esas olarak hissedarının orada yaşaması için C$800.000'a bir daire satın alır. Emsal daireler aylık C$3.000'a kiralanır. Hissedar şirkete aylık C$2.000 öder ve daire tüm yıl kullanımına açıktır. Emsal kira yöntemine göre fark aylık C$1.000, yani yıl için C$12.000'dır. Şirket yararı bildirir, hissedar da gelirine dahil eder.

C$12.000 yalnızca bir başlangıç tahminidir. Emsal kira bu belirli daire için makul bir getiri sağlamıyorsa, CRA yararı farklı değerleyebilir. Şirket, kira gelirini ve gider indirimlerini ayrıca test etmelidir. Şirket satış yaptığında kendi kazancı, hissedarın ana konut istisnasıyla korunmaz.

Sizin için farklı mı?

• Şirketten ödenen parayla kişisel olarak satın almak istiyorsunuz: maaş ve temettüyü karşılaştırın.
• Evin kişisel olarak sahibisiniz ve hangi yılların uygun olduğunu bilmek istiyorsunuz: bkz. Ana konut istisnası.
• Mülk ilişkisiz kiracılara kiralanacak: bkz. Holding ve yatırım şirketleri.
• Yeni konut, kiralama veya satış iadesi incelemesine ihtiyacınız var: bkz. Konutta GST/HST.
• Kendi evinizden taşınıp satmak yerine kiralayacaksınız: bkz. Evi kiralık mülke çevirmek.
• Evin sahibi zaten bir şirket, bir aile üyesi evi kullanıyor veya bir devir planlanıyor: şirket vergisi incelemesi için tapuyu, ekspertizi, finansmanı, kira sözleşmesini, ödemeleri, oturma tarihlerini, maliyet kayıtlarını ve geçmiş vergi beyannamelerini toplayın. Şirket 2022, 2023 ve 2024 döneminin sonunda bir evin sahibiyse, ödenmemiş bir Kullanılmayan Konut Vergisi beyannamesi borcu olup olmadığını kontrol edin; geç sunulan bir şirket beyannamesinde asgari ceza $2.000 tutarındadır. Yarar değerlemesi, indirimler ve her iki devirdeki vergiler bu kayıtlara bağlıdır.