Quand votre société est propriétaire de la maison où vous habitez

Ma société peut-elle acheter une maison ou un condo où j'habiterai?

En général, oui, mais vérifiez la structure de propriété et l'emplacement avant d'acheter. Jusqu'au 1er janvier 2027, l'interdiction fédérale d'achat de biens résidentiels peut viser une société canadienne fermée si un non-Canadien détient, directement ou indirectement, 10 % ou plus de sa valeur en capitaux propres ou de ses droits de vote, ou la contrôle de fait. Elle s'applique aux habitations situées dans les régions métropolitaines de recensement et les agglomérations de recensement; des exceptions incluent les achats à des fins d'aménagement. Une contravention peut entraîner une amende pouvant atteindre 10 000 $, une vente ordonnée par un tribunal et la responsabilité des dirigeants ou administrateurs qui y ont participé. Si la société peut acheter, le fait de mettre sa maison à votre disposition parce que vous détenez des actions peut créer un avantage imposable d'actionnaire selon l'article 15 de la Loi de l'impôt sur le revenu. L'ARC mentionne expressément l'usage personnel de la maison d'une société comme avantage possible.

Décidez qui sera propriétaire, qui occupera le bien et qui paiera avant de signer une offre ou un transfert. Une société a aussi son propre financement, ses propres registres, ses taxes foncières et une vente éventuelle. Payer une maison avec des bénéfices non répartis n'élimine pas les conséquences fiscales de votre usage personnel. Si vous envisagez plutôt de vous verser une rémunération et d'acheter à titre personnel, voir salaire ou dividendes.

Quel avantage d'actionnaire survient si j'habite la maison sans payer un loyer suffisant?

Votre avantage imposable correspond généralement à la valeur de l'usage de la maison, moins ce que vous payez à la société pour cet usage. Le manuel de vérification de l'ARC part habituellement du loyer d'un bien comparable. L'avantage est mesuré pour la période pendant laquelle le bien était à votre disposition; si la société l'a acheté principalement pour votre usage personnel, les jours où vous avez choisi de ne pas y séjourner ne réduisent pas nécessairement cette période.

Pour un actionnaire résident du Canada, l'avantage doit figurer dans la déclaration de revenus de l'année où il est survenu. La société le déclare généralement sur un feuillet T4A, sans retenue sur la paie, et ne peut pas le déduire comme dépense d'entreprise; vous réglez l'impôt sur le revenu et les cotisations au RPC, s'il y a lieu, à la production de votre déclaration (ARC : avantages aux actionnaires). Pour un actionnaire non-résident, un avantage reçu en raison de la détention d'actions est généralement réputé être un dividende assujetti à l'impôt de la partie XIII. La société doit verser l'impôt même sans paiement en argent et est responsable si elle omet de le retenir. Le logement d'un employé obéit à d'autres règles; savoir si vous l'avez reçu en raison de votre emploi ou de vos actions est une question de fait.

Conservez des annonces de location comparables ou une opinion indépendante sur le loyer, le bail, les preuves de paiement, les dates d'occupation et les documents qui montrent pourquoi la société a acheté le bien. Payer les services publics ou la taxe foncière n'établit pas la valeur de l'avantage de logement (manuel de vérification de l'ARC).

Payer un loyer au prix du marché empêche-t-il toujours un avantage d'actionnaire?

Non. Payer un loyer comparable du marché est une preuve importante, mais l'ARC indique qu'un loyer comparable peut être insuffisant lorsqu'il n'offre pas un rendement raisonnable sur le coût ou la valeur du bien. Cela peut compter pour une maison coûteuse achetée surtout pour l'usage de l'actionnaire.

L'ARC peut plutôt examiner ce qu'un locataire sans lien de dépendance aurait dû payer pour inciter la société à acheter et à conserver ce bien précis. Sa méthode de vérification tient compte d'un rendement sur le coût ou la valeur du bien, des frais d'exploitation, de la plus-value possible, des avances de l'actionnaire et de l'historique de l'arrangement. Il s'agit d'une évaluation, et non d'un taux fixe ni d'une charge supplémentaire automatique. Un véritable bail aux conditions qu'accepterait un locataire sans lien de dépendance, avec un loyer réellement payé, aide à établir les faits, mais ne règle pas à lui seul l'évaluation (manuel de vérification de l'ARC).

Et si mon enfant utilise le condo ou ma famille utilise un chalet de la société?

L'usage par la famille peut aussi créer un avantage d'actionnaire. Si votre enfant utilise un condo de la société parce que vous détenez des actions, l'avantage peut être inclus dans votre revenu même si l'enfant ne détient aucune action. L'article 15 considère généralement qu'un avantage accordé à un particulier avec lequel il existe un lien de dépendance ou qui est affilié est conféré à l'actionnaire, sauf dans la mesure où sa valeur est incluse dans le revenu de ce particulier ou d'une autre personne.

Un enfant qui habite un condo de la société et une famille qui utilise un chalet de la société exigent le même examen : qui avait le droit de l'utiliser, qui a payé et pourquoi la société l'a acquis. Pour un chalet acheté surtout pour l'usage de la famille, l'ARC examine la période pendant laquelle il était disponible, et pas seulement les nuits où quelqu'un y a séjourné. La détention indirecte par l'entremise d'une autre société n'élimine pas à elle seule le problème; l'ARC décrit un exemple où l'usage gratuit d'un chalet de société par un actionnaire indirect était imposable en vertu d'une autre règle sur les avantages (manuel de vérification de l'ARC).

La société peut-elle déduire les intérêts hypothécaires, les frais liés au bien et l'amortissement?

La société ne peut pas présumer qu'une maison familiale produit des frais déductibles. L'article 18 limite les dépenses à celles engagées pour gagner un revenu d'entreprise ou de bien, et l'article 20 lie la déduction des intérêts à un usage producteur de revenu des sommes empruntées. L'ARC affirme qu'un bien acquis exclusivement pour l'usage d'un actionnaire ne peut entrer dans une catégorie d'amortissement; la société ne peut donc pas demander de déduction pour amortissement (DPA) à son égard (manuel de vérification de l'ARC).

Conservez la convention de prêt, la preuve de l'utilisation des sommes empruntées, les factures, les reçus de loyer et un registre de chaque type d'usage. Une société qui détient réellement un bien pour le louer à des locataires sans lien de dépendance soulève une autre question; voir sociétés de portefeuille et de placement.

Le loyer que gagne la société est généralement un revenu de bien imposable, et non un revenu admissible à la déduction accordée aux petites entreprises. Le revenu net de placement et les gains en capital imposables d'une société privée sous contrôle canadien peuvent aussi être assujettis à l'impôt remboursable et réduire un plafond ultérieur des affaires des petites entreprises. Voir comment les sociétés sont imposées.

Puis-je demander l'exemption pour résidence principale lorsque la société est propriétaire de la maison?

En général, non. Habiter une maison appartenant à une société n'en fait pas une maison dont vous êtes propriétaire aux fins de l'exemption pour résidence principale. La définition de résidence principale de la Loi de l'impôt sur le revenu exige que le contribuable soit propriétaire et prévoit des règles de désignation pour un particulier ou une fiducie personnelle admissible, et non pour une société ordinaire. Détenir des actions d'une société ordinaire ne revient pas à posséder sa maison. Si la société n'est qu'un simple fiduciaire et que vous détenez les droits d'utiliser la maison et d'en ordonner la vente, l'ARC peut vous considérer comme son propriétaire bénéficiaire. Une action acquise uniquement pour le droit d'habiter une unité d'une coopérative d'habitation peut aussi être admissible.

La société ne peut pas non plus désigner la maison comme votre résidence principale lorsqu'elle la vend. Si vous êtes propriétaire d'une maison à titre personnel, l'exemption à l'égard de votre propre vente obéit à des règles distinctes d'occupation, de désignation et de déclaration; voir exemption pour résidence principale.

Puis-je vendre ma maison à ma société et conserver l'exemption pour résidence principale?

Oui, pour votre gain jusqu'à la vente, si la maison est admissible et que vous désignez les années admissibles. Le gain ultérieur de la société n'est pas couvert. Vendre votre maison à votre société est une disposition, même si vous continuez d'y habiter. Établissez la juste valeur marchande et déclarez la vente et la désignation à l'annexe 3 et au formulaire T2091(IND). Si vous n'avez été propriétaire que brièvement, vérifiez la règle sur la revente rapide et ses exceptions avant de présumer que l'exemption s'applique.

Un prix gonflé peut créer un avantage d'actionnaire. Une vente sous la valeur du marché à une société avec laquelle vous avez un lien de dépendance peut faire en sorte que vous soyez réputé avoir reçu un produit égal à la juste valeur marchande selon l'article 69. Les deux parties peuvent donc avoir des résultats fiscaux différents si le prix est erroné. Obtenez une évaluation à jour et consignez la contrepartie réelle, y compris toute hypothèque prise en charge, tout billet ou toute action.

Un transfert admissible à une société canadienne imposable peut permettre un choix conjoint en vertu de l'article 85 au moyen du formulaire T2057, si ses conditions sont remplies, notamment une contrepartie sous forme d'actions (Loi de l'impôt sur le revenu, article 85). Vous et un dirigeant autorisé de la société signez la partie 5. Le choix doit être produit au plus tard à la première des dates limites de production des déclarations de revenus des parties pour l'année du transfert; une production tardive peut entraîner une pénalité (formulaire T2057). Un choix modifie le coût fiscal et le produit du transfert; il ne préserve pas votre exemption pour résidence principale à l'égard du gain futur de la société et ne règle ni les droits de mutation ni la TPS/TVH. Comparez le choix avec une vente à la juste valeur marchande avant de signer.

Quelles questions de droits de mutation et de TPS/TVH dois-je vérifier?

Vérifiez la province, la municipalité, le statut du vendeur et l'historique du bien avant que la société l'achète ou le reçoive. Les droits de mutation immobilière sont provinciaux ou municipaux; il n'existe donc pas de charge unique au Canada. En Ontario, un transfert à une société en échange d'actions, ou d'une société à un actionnaire, utilise la juste valeur marchande du bien comme contrepartie imposable selon les indications du ministère des Finances de l'Ontario. Un apport de terrain à une société sans contrepartie peut avoir une assiette fiscale nulle; cela ne s'applique pas à un transfert en sens inverse à son actionnaire. Une hypothèque, un billet ou des actions peuvent constituer une contrepartie. Pour un bien résidentiel de l'Ontario, vérifiez aussi la taxe spéculative sur les non-résidents : une société constituée au Canada peut la devoir si elle est contrôlée par des étrangers. Les autres provinces et municipalités ont leurs propres règles.

La TPS/TVH dépend du bien et de l'opération, et pas seulement du fait que l'acheteur soit une société. Une habitation neuve ou substantiellement rénovée est généralement assujettie à la TPS/TVH; la vente d'une habitation déjà occupée par une personne qui n'est pas un constructeur est généralement exonérée, sous réserve de conditions comme des crédits de taxe sur les intrants déjà demandés (ARC : TPS/TVH et construction domiciliaire; ARC : ventes d'immeubles résidentiels). Vérifiez si la société est un constructeur, si la vente est taxable et qui doit verser la taxe. Une société qui achète une habitation neuve ne peut pas demander le remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves ni le remboursement pour les acheteurs d'une première habitation du fait que son actionnaire ou sa famille y habite. Un bail résidentiel de longue durée est généralement exonéré de TPS/TVH, et le locateur ne peut généralement pas récupérer la taxe d'achat au moyen de crédits de taxe sur les intrants; un immeuble locatif admissible peut donner droit à un remboursement distinct. Si la société construit, rénove substantiellement ou achète une habitation encore en construction, elle peut être un constructeur. L'autocotisation peut s'appliquer lorsqu'elle donne pour la première fois à quelqu'un la possession de l'habitation, en vertu d'un bail, d'une licence ou d'un arrangement semblable. Pour les remboursements et les règles d'autocotisation, voir TPS/TVH sur les immeubles résidentiels.

Quel impôt survient lorsque la société vend ou me transfère plus tard la maison?

En cas de vente à un acheteur sans lien de dépendance, la société doit déclarer son gain. Savoir s'il s'agit d'un gain en capital ou d'un revenu d'entreprise dépend généralement des faits, notamment des raisons pour lesquelles elle a acheté le bien (ARC : conséquences fiscales de l'achat d'un immeuble pour le revendre à profit). Un gain en capital est généralement imposé comme un revenu de placement. Si la société vend la maison ou vous la transfère moins de 365 jours consécutifs après l'avoir acquise, la règle sur la revente rapide fait généralement de tout gain un revenu d'entreprise et ramène toute perte à zéro, sauf si un événement énuméré s'applique. Elle ne peut pas utiliser votre exemption pour résidence principale. Si la société a légitimement demandé une déduction pour amortissement tout en gagnant un revenu, une récupération de la DPA peut aussi survenir. L'argent qui vous est versé après la vente a un traitement fiscal personnel distinct, selon le mode de versement.

Pour un transfert de la société à vous, utilisez une évaluation à jour et examinez les deux côtés. Une vente sous la juste valeur marchande peut vous procurer un avantage d'actionnaire, tandis que l'article 69 peut réputer un produit égal à la juste valeur marchande pour la société. La règle ontarienne sur les droits de mutation vise expressément les transferts d'une société à son actionnaire (ministère des Finances de l'Ontario). La TPS/TVH doit être vérifiée de nouveau selon le statut du bien au moment du transfert ultérieur (ARC : ventes d'immeubles résidentiels). Un prix de transfert bas ne permet pas de dénouer l'arrangement sans risque.

Exemple

Montants fictifs en dollars canadiens. Une société achète un condo pour 800 000 $ CA surtout pour que son actionnaire y habite. Des condos comparables se louent 3 000 $ CA par mois. L'actionnaire paie 2 000 $ CA par mois à la société et a le condo à sa disposition toute l'année. Selon la méthode du loyer comparable, l'écart est de 1 000 $ CA par mois, soit 12 000 $ CA pour l'année. La société déclare l'avantage, et l'actionnaire l'inclut dans son revenu.

Les 12 000 $ CA ne sont qu'une estimation de départ. Si le loyer comparable n'offre pas un rendement raisonnable sur ce condo précis, l'ARC peut évaluer l'avantage autrement. La société doit vérifier séparément ses revenus de loyer et ses déductions de dépenses. À la vente, son propre gain n'est pas protégé par l'exemption pour résidence principale de l'actionnaire.

Votre situation est différente?

• Vous voulez acheter à titre personnel avec de l'argent versé par la société : comparez salaire ou dividendes.
• Vous êtes propriétaire de la maison à titre personnel et voulez savoir quelles années sont admissibles : voir exemption pour résidence principale.
• Le bien sera loué à des locataires sans lien de dépendance : voir sociétés de portefeuille et de placement.
• Vous avez besoin d'un examen des remboursements pour habitation neuve, location ou vente : voir TPS/TVH sur les immeubles résidentiels.
• Vous quitterez votre propre maison et la louerez au lieu de la vendre : voir transformer une maison en logement locatif.
• Une société est déjà propriétaire de la maison, un membre de la famille l'utilise ou un transfert est prévu : rassemblez l'acte, l'évaluation, le financement, le bail, les paiements, les dates d'occupation, les registres de coûts et les déclarations de revenus antérieures pour un examen de l'impôt des sociétés. Si elle possédait une maison à la fin de 2022, 2023 et 2024, vérifiez si elle doit une déclaration de taxe sur les logements sous-utilisés en souffrance; une déclaration tardive d'une société entraîne une pénalité minimale de 2 000 $. L'évaluation de l'avantage, les déductions et les impôts sur les deux transferts dépendent de ces registres.