בית שבבעלות החברה שלכם והוא מקום מגוריכם: מה המס בקנדה

האם החברה שלי יכולה לקנות בית או דירה שאגור בהם?

בדרך כלל כן, אבל בדקו בעלות ומיקום לפני הרכישה. עד 1 בינואר 2027, האיסור הפדרלי על רכישת נכסי מגורים יכול לחול על חברה קנדית פרטית אם מי שאינו קנדי מחזיק במישרין או בעקיפין 10% או יותר משווי ההון שלה או מזכויות ההצבעה בה, או שולט בה בפועל. הוא חל על בתים באזורי מטרופולין מוגדרים (census metropolitan areas) ובאגלומרציות מוגדרות (census agglomerations); חריגים כוללים רכישה לצורכי פיתוח. הפרה עלולה לגרור קנס של עד $10,000, מכירה בצו בית משפט ואחריות של נושאי משרה או דירקטורים שהיו מעורבים. אם החברה יכולה לקנות, הנגשת הבית שלה לשימושכם בגלל שאתם בעלי מניות יכולה ליצור הטבת בעל מניות חייבת במס לפי סעיף 15 ב-Income Tax Act. CRA מציינת במפורש שימוש אישי בבית של חברה כהטבה אפשרית.

החליטו מי יהיה הבעלים, מי יתגורר ומי ישלם עבור הנכס לפני שחותמים על הצעה או על העברה. לחברה יש גם מימון, רישומים, מסי נכס ומכירה עתידית משלה. תשלום עבור בית מעודפי רווחים אינו מבטל את השלכות המס של השימוש האישי שלכם. אם אתם שוקלים במקום זאת למשוך שכר ולקנות באופן אישי, ראו משכורת או דיבידנד.

איזו הטבת בעל מניות נוצרת אם אני גר שם בלי לשלם מספיק שכר דירה?

ההטבה החייבת במס שלכם היא בדרך כלל שווי השימוש בבית, פחות מה שאתם משלמים לחברה עבור השימוש הזה. מדריך הביקורת של CRA מתחיל בדרך כלל משכר דירה של נכס דומה. ההטבה נמדדת לפי התקופה שבה הנכס עמד לרשותכם; אם החברה רכשה אותו בעיקר לשימושכם האישי, ימים שבחרתם לא להתגורר בו אינם מקטינים בהכרח את התקופה הזו.

לבעל מניות שהוא תושב קנדה, ההטבה שייכת לדוח האישי של השנה שבה נוצרה. החברה מדווחת עליה בדרך כלל בטופס T4A בלי ניכוי שכר במקור, ואינה יכולה לנכות אותה כהוצאה עסקית; אתם מטפלים במס ההכנסה ובכל הפרשת CPP בעת ההגשה (CRA: הטבות לבעלי מניות). לבעל מניות שהוא תושב חוץ, הטבה שהתקבלה בגלל בעלות במניות נחשבת בדרך כלל לדיבידנד שחל עליו מס לפי Part XIII. החברה חייבת להעביר את המס גם בלי תשלום במזומן, ואחראית אם לא ניכתה אותו במקור. לדיור של עובד חלים כללים אחרים; השאלה אם קיבלתם אותו בגלל העבודה או בגלל המניות היא שאלה עובדתית.

שמרו מודעות להשכרה של נכסים דומים או חוות דעת עצמאית על שכר הדירה, את חוזה השכירות, את רישומי התשלום, את תאריכי המגורים ורישומים שמראים למה החברה קנתה את הנכס. תשלום עבור חשבונות או מסי נכס אינו שקול לקביעת שווי הטבת הדיור (מדריך הביקורת של CRA).

האם תשלום שכר דירה בשוק תמיד מונע הטבת בעל מניות?

לא. תשלום שכר דירה דומה לשכר השוק הוא ראיה חשובה, אבל CRA קובעת ששכר דירה דומה עשוי להיות בלתי מספיק כשהוא אינו מספק תשואה סבירה על עלות הנכס או על שוויו. זה עשוי להיות רלוונטי לבית יקר שנקנה בעיקר לשימוש בעל המניות.

CRA עשויה לבדוק במקום זאת מה שוכר בלתי קשור היה צריך לשלם כדי לשכנע את החברה לקנות ולהחזיק דווקא את הנכס הזה. שיטת הביקורת שלה שוקלת תשואה על עלות הנכס או שוויו, עלויות תפעול, עליית ערך אפשרית, הלוואות מבעלי מניות והיסטוריית ההסדר. זו הערכת שווי, לא שיעור קבוע ולא חיוב נוסף אוטומטי. חוזה שכירות אמיתי בתנאים ששוכר בלתי קשור היה מקבל, עם שכר דירה ששולם בפועל, עוזר לבסס את העובדות אבל אינו מכריע לבדו בהערכת השווי (מדריך הביקורת של CRA).

מה אם הילד שלי משתמש בדירה, או המשפחה שלי משתמשת בבקתת נופש של החברה?

גם שימוש של בני משפחה יכול ליצור הטבת בעל מניות. אם הילד שלכם משתמש בדירה של החברה בגלל שאתם בעלי מניות, ההטבה עשויה להיכלל בהכנסתכם גם אם הילד אינו בעל מניות. סעיף 15 מתייחס בדרך כלל להטבה ליחיד שהוא צד קשור (non-arm's-length) כאל הטבה שניתנה לבעל המניות, אלא במידה ששווייה נכלל בהכנסתו של אותו יחיד או של אדם אחר.

ילד שגר בדירה של החברה ומשפחה שמשתמשת בבקתת נופש של החברה דורשים אותה בדיקה: למי הייתה הזכות להשתמש בנכס, מי שילם ולמה החברה רכשה אותו. לגבי בקתה שנקנתה בעיקר לשימוש המשפחה, CRA בוחנת את התקופה שבה היא עמדה לרשות המשפחה, ולא רק את הלילות שמישהו ישן בה. בעלות עקיפה דרך חברה אחרת אינה מבטלת לבדה את הבעיה; CRA מתארת דוגמה שבה שימוש חינם של בעל מניות עקיף בבקתה של חברה היה חייב במס לפי כלל הטבה אחר (מדריך הביקורת של CRA).

האם החברה יכולה לנכות ריבית משכנתה, עלויות החזקה ופחת?

החברה אינה יכולה להניח שבית משפחתי יוצר עלויות מותרות בניכוי. סעיף 18 מגביל הוצאות לאלה שהוצאו להשגת הכנסה עסקית או הכנסה מנכסים, וסעיף 20 קושר ניכוי ריבית לשימוש מניב הכנסה בכסף שהולווה. CRA קובעת שנכס שנרכש אך ורק לשימוש בעל מניות אינו יכול להיכנס לקטגוריית פחת, ולכן החברה אינה יכולה לתבוע עליו ניכוי פחת (capital cost allowance) (מדריך הביקורת של CRA).

שמרו את הסכם ההלוואה, הוכחה לשימוש בכסף שהולווה, חשבוניות, קבלות על שכר דירה ורישום של כל סוג שימוש. חברה שמחזיקה בפועל נכס כדי להשכירו לשוכרים שאינם קשורים מעלה שאלה אחרת; ראו חברות אחזקות והשקעות.

שכר דירה שהחברה מרוויחה הוא בדרך כלל הכנסה מנכסים החייבת במס, ולא הכנסה זכאית לניכוי העסק הקטן. הכנסה נטו מהשקעות ורווחי הון חייבים של חברה פרטית בשליטה קנדית עשויים גם לחייב מס בר החזר ולהקטין את תקרת העסק הקטן בהמשך. ראו איך חברות ממוסות.

האם אפשר לתבוע את הפטור על דירת מגורים עיקרית כשהבית בבעלות החברה?

בדרך כלל לא. מגורים בבית שבבעלות חברה אינם הופכים אותו לבית שבבעלותכם לצורך הפטור על דירת מגורים עיקרית. ההגדרה של דירת מגורים עיקרית ב-Income Tax Act דורשת בעלות של הנישום וקובעת כללי הצהרה ליחיד או לנאמנות אישית מתאימה, לא לחברה רגילה. מניות בחברה רגילה אינן בעלות על ביתה. אם החברה היא רק נאמן פורמלי (bare trustee) ואתם מחזיקים בזכויות לשימוש ולהכוונת המכירה של הבית, CRA עשויה להתייחס אליכם כאל הבעלים המוטב שלו. גם מניה שנרכשה אך ורק בעבור הזכות להתגורר ביחידת דיור בקואופרטיב יכולה גם היא לענות על ההגדרה.

החברה גם אינה יכולה להצהיר על הבית כדירת המגורים העיקרית שלכם כשהיא מוכרת אותו. אם הבית בבעלותכם האישית, לפטור על המכירה שלכם יש כללים נפרדים לגבי מגורים, הצהרה ודיווח; ראו פטור על דירת מגורים עיקרית.

האם אפשר למכור את הבית שלי לחברה ולשמור על הפטור על דירת מגורים עיקרית?

כן, לגבי הרווח שלכם עד המכירה, אם הבית מתאים ואתם מצהירים על השנים המזכות. הרווח המאוחר של החברה אינו מכוסה. מכירת הבית שלכם לחברה היא מימוש גם אם אתם ממשיכים לגור בו. קבעו את השווי ההוגן בשוק ודווחו על המכירה ועל ההצהרה ב-Schedule 3 ובטופס T2091(IND). אם החזקתם בו זמן קצר בלבד, בדקו את כלל המכירה המהירה והחריגים שלו לפני שמניחים שהפטור חל.

מחיר מנופח יכול ליצור הטבת בעל מניות. מכירה מתחת לשער השוק לחברה שאינכם עומדים מולה במרחק זרוע (at arm's length) יכולה לגרום לכך שתיחשבו כמי שקיבלו תמורה בשווי הוגן בשוק לפי סעיף 69. לכן לשני הצדדים עשויות להיות תוצאות מס שונות אם המחיר שגוי. השיגו הערכת שמאי עדכנית ורשמו את התמורה בפועל, כולל כל משכנתה, שטר חוב או מניות שהועברו.

העברה מתאימה לחברה קנדית החייבת במס עשויה לאפשר בחירה משותפת לפי סעיף 85 בטופס T2057, אם התנאים מתקיימים, כולל תמורה במניות (Income Tax Act, סעיף 85). אתם ונושא משרה מוסמך בחברה חותמים על Part 5. הבחירה נדרשת עד המוקדם מבין מועדי הגשת דוחות מס ההכנסה של הצדדים לשנת ההעברה; הגשה באיחור עלולה לגרור קנס (טופס T2057). בחירה משנה את עלות המס ואת התמורה של ההעברה; היא אינה שומרת את הפטור על דירת מגורים עיקרית שלכם לרווח העתידי של החברה ואינה מסדירה מס העברת מקרקעין ו-GST/HST. השוו את הבחירה למכירה בשווי הוגן בשוק לפני שחותמים.

אילו שאלות על מס העברת מקרקעין ו-GST/HST צריך לבדוק?

בדקו את הפרובינציה, העירייה, מעמד המוכר והיסטוריית הנכס לפני שהחברה קונה אותו או מקבלת אותו. מס העברת מקרקעין הוא פרובינציאלי או מקומי, ולכן אין היטל קנדי אחד. באונטריו, העברה לחברה תמורת מניות, או מחברה לבעל מניות, משתמשת בשווי ההוגן בשוק של הנכס כתמורה החייבת במס לפי הנחיית משרד האוצר של אונטריו. תרומת קרקע לחברה בלי תמורה יכולה ליצור בסיס מס אפסי; זה אינו חל על העברה בחזרה לבעל המניות. משכנתה, שטר חוב או מניות יכולים להיחשב תמורה. לגבי נכס מגורים באונטריו, בדקו גם את Non-Resident Speculation Tax: חברה שהתאגדה בקנדה יכולה להיות חייבת בו אם היא בשליטה זרה. לפרובינציות ולעיריות אחרות יש כללים משלהם.

GST/HST תלוי בנכס ובעסקה, לא רק בשאלה אם הקונה הוא חברה. בית חדש או שעבר שיפוץ מהותי חייב בדרך כלל ב-GST/HST; מכירה של דיור שכבר נעשה בו שימוש בידי מי שאינו בונה פטורה בדרך כלל, בכפוף לתנאים כמו זיכויי תשומות קודמים (CRA: GST/HST ובניית בתים; CRA: מכירות של מקרקעין למגורים). בדקו אם החברה היא בונה, אם המכירה חייבת במס ומי חייב להעביר אותו. חברה שקונה בית חדש אינה יכולה לתבוע את החזר GST/HST על דיור חדש או את החזר רוכשי דירה ראשונה מפני שבעל המניות או משפחתו גרים בו. שכירות למגורים לטווח ארוך פטורה בדרך כלל מ-GST/HST, והמשכיר אינו יכול בדרך כלל לקבל בחזרה מס רכישה באמצעות זיכויי תשומות; להשכרה מתאימה עשוי להיות החזר נפרד. אם החברה בונה, משפצת באופן מהותי או קונה בית שעדיין בבנייה, היא יכולה להיות בונה. אספקה עצמית (self-supply) עשויה לחול כשהיא מעבירה לראשונה את החזקה בנכס למישהו כדי שיתגורר בו לפי חוזה שכירות, רישיון או הסדר דומה. להחזרים ולכללי אספקה עצמית ראו GST/HST על נכסי מגורים.

איזה מס נוצר כשהחברה מוכרת או מעבירה לי את הבית בהמשך?

במכירה לקונה בלתי קשור, החברה חייבת לדווח על הרווח שלה. השאלה אם זה רווח הון או הכנסה עסקית תלויה בדרך כלל בעובדות, כולל הסיבה שבגללה קנתה את הנכס (CRA: השפעות מס של רכישת מקרקעין למכירה ברווח). רווח הון ממוסה בדרך כלל כהכנסה מהשקעות. אם החברה מוכרת או מעבירה לכם את הבית פחות מ-365 ימים רצופים אחרי שרכשה אותו, כלל המכירה המהירה הופך בדרך כלל כל רווח להכנסה עסקית וכל הפסד לאפס, אלא אם חל אחד האירועים הרשומים. היא אינה יכולה להשתמש בפטור שלכם על דירת מגורים עיקרית. אם החברה תבעה כדין ניכוי פחת בזמן שהרוויחה הכנסה, עשוי להיווצר גם החזר פחת. לכסף שמשולם לכם אחרי המכירה יש טיפול מס אישי נפרד, שתלוי באופן התשלום.

בהעברה אליכם, השתמשו בהערכת שמאי עדכנית ובדקו את שני הצדדים. מכירה מתחת לשווי ההוגן בשוק יכולה ליצור לכם הטבת בעל מניות, ואילו סעיף 69 יכול לייחס לחברה תמורה בשווי הוגן בשוק. הכלל של אונטריו על מס העברת מקרקעין עוסק במפורש בהעברות מחברה לבעל מניות (משרד האוצר של אונטריו). יש לבדוק שוב את GST/HST לפי מעמד הנכס בעת ההעברה המאוחרת (CRA: מכירות של מקרקעין למגורים). מחיר העברה נמוך אינו מבטל את ההסדר באופן בטוח.

דוגמה

סכומים להמחשה בדולרים קנדיים. חברה קונה דירה ב-C$800,000 בעיקר כדי שבעל המניות יגור בה. דירות דומות מושכרות ב-C$3,000 לחודש. בעל המניות משלם לחברה C$2,000 לחודש והדירה עומדת לרשותו כל השנה. לפי שיטת שכר הדירה הדומה, ההפרש הוא C$1,000 לחודש, או C$12,000 לשנה. החברה מדווחת על ההטבה, ובעל המניות כולל אותה בהכנסתו.

הסכום C$12,000 הוא רק הערכה ראשונית. אם שכר דירה דומה אינו מספק תשואה סבירה על הדירה הזו, CRA עשויה להעריך את ההטבה באופן שונה. החברה חייבת לבדוק בנפרד את הכנסתה משכר דירה ואת ניכויי ההוצאות. כשהיא מוכרת, הרווח שלה אינו מוגן בפטור של בעל המניות על דירת מגורים עיקרית.

שונה אצלכם?

• אתם רוצים לקנות באופן אישי בכסף ששולם מהחברה: השוו משכורת ודיבידנדים.
• הבית בבעלותכם האישית ואתם רוצים לדעת אילו שנים מזכות: ראו פטור על דירת מגורים עיקרית.
• הנכס יושכר לשוכרים שאינם קשורים: ראו חברות אחזקות והשקעות.
• אתם צריכים בדיקה של החזר על דיור חדש, השכרה או מכירה: ראו GST/HST על נכסי מגורים.
• אתם עומדים לעזוב את הבית שלכם ולהשכיר אותו במקום למכור: ראו הפיכת בית להשכרה.
• חברה כבר מחזיקה בבית, בן משפחה משתמש בו או מתוכננת העברה: אספו את השטר, הערכת השמאי, המימון, חוזה השכירות, התשלומים, תאריכי המגורים, רישומי העלויות ודוחות מס קודמים עבור בדיקת מס חברות. אם החברה החזיקה בית בסוף 2022, 2023 ו-2024, בדקו אם היא חייבת דוח Underused Housing Tax מהעבר; לדוח של חברה שהוגש באיחור יש קנס מינימלי של $2,000. הערכת שווי ההטבה, הניכויים והמסים בשתי ההעברות תלויים ברישומים האלה.