Ana konut istisnası: Ev satışı ne zaman vergisizdir

Ana konut neyi kapsar?

Ana konut, tek başınıza veya başkalarıyla birlikte sahip olduğunuz ve tahsis ettiğiniz yıl içinde sizin, şu anki veya eski eşinizin ya da fiili eşinizin (common-law partner) veya çocuğunuzun olağan şekilde oturduğu evdir. Ev, daire, yazlık, apartman dairesi, mobil ev veya ev teknesi bu niteliği taşıyabilir. Yılın çoğunu geçirdiğiniz yer olması gerekmez (CRA: ana konut; Income Tax Act, section 54).

Orada kısa süre yaşamak olağan ikamet koşulunu karşılayabilir, ancak somut durum önemlidir. Esas olarak gelir elde etmek için tutulan bir mülk, sizin kısa süreli kalışınızla genellikle bu niteliği kazanmaz. Diğer koşullar sağlanıyorsa çocuğunuzun orada oturması da yeterli olabilir (CRA folio, paragraflar 2.10–2.11).

Ailem aynı yıl için birden fazla vergisiz eve sahip olabilir mi?

Aileniz, aile bireyleri farklı evlere sahip olsa bile, bir yıl için genellikle yalnızca tek bir evi tahsis edebilir. Aynı yıl içinde bir evi satıp başka bir ev alırsanız, formüldeki ek yıl koşulları sağlanıyorsa çakışmayı karşılayabilir ve iki evin kazancı da tamamen korunabilir. Bu ek yıl, aynı yıl için iki tahsise izin vermez. Eşiniz veya fiili eşiniz, yıl boyunca eşiniz veya partneriniz olduysa bu sınırı sizinle paylaşır. Çocuk bu sınırı yalnızca yıl boyunca 18 yaşından küçükse, evli değilse ve fiili eşi yoksa paylaşır (Income Tax Act, section 54).

Mahkeme kararı veya yazılı ayrılık sözleşmesi uyarınca bir yıl boyunca ayrı yaşayan eşler veya partnerler, o yıl için birbirinin aile biriminin dışında kalır. Yetişkin bir çocuk genellikle ayrı bir aile birimidir. Ancak bu, ebeveyne sahip olduğu ikinci bir mülk için ek tahsis hakkı vermez (CRA folio, paragraf 2.13).

Hem evimiz hem daire veya yazlığımız var: hangisini tahsis etmeliyiz?

Her evin uygun yıllarını ve ailenin daha önceki tahsislerini listeleyin. Çakışan yıllar için, yılı alan her evin istisnasının ne kadar artacağını karşılaştırın, ardından ek yıl kuralı dahil iki senaryonun tam sonucunu hesaplayın. Evde daha çok zaman geçirseniz bile yazlık daha iyi tahsis olabilir (CRA folio, paragraflar 2.13, 2.20 ve 2.28).

Her iki evin yıl yıl kaydını ve verilmiş tüm tahsisleri tutun. Seçim, elinizde kalacak evin ileride yapılacak satışını etkiler (CRA folio, paragraflar 2.13 ve 2.20).

Kazancın vergisiz kısmı nasıl hesaplanır?

Önce sermaye kazancını hesaplayın: satış geliri eksi satış giderleri ve evin düzeltilmiş maliyet bedeli (adjusted cost base). Bu maliyet bedeli genellikle satın alma bedeli ve hukuki ücret gibi edinim giderleriyle başlar, sermaye niteliğindeki iyileştirmeler eklenir. Olağan onarımlar bedeli artırmaz (CRA: Sermaye kazançları rehberi). Kanada’da herhangi bir zamanda mukim olduğunuz bir yılda satın alınan olağan, uygun bir ev için istisna genellikle kazancın (bir artı Kanada’da mukim olunan tahsis edilmiş yıllar) bölü sahiplik yılı ile çarpılmasıyla bulunur ve kazançla sınırlıdır. Satın alma ve satış yılları dahil, sahip olunan her takvim yılını sayın (Income Tax Act, section 40(1)–(2); CRA folio, paragraflar 2.20–2.21).

Ek yıl, uygun evler taşınma sırasında çakıştığında yardımcı olur. Ailenin aynı yıl için iki evi tahsis etmesine izin vermez. Edinim yılında Kanada’da mukim değilseniz bu ek yıl uygulanmaz. Tahsis edilen diğer yıllarda Kanada’da mukim olmak da önemlidir (Income Tax Act, section 40(2)(b)). Geçmişte sermaye kazancı seçimi yapılmış bir mülk için ayrıca bir düzeltme gerekebilir (CRA folio, paragraflar 2.22–2.26).

Çocuğumun yaşadığı daireyi tahsis edebilir miyim?

Evet. Sahibi olduğunuz bir daire, çocuğunuz orada olağan şekilde oturuyorsa, siz başka yerde yaşasanız bile ikamet koşulunu karşılayabilir. Yine de o daireyi ilgili yıllar için tahsis etmeniz gerekir. Bu yıllar aile biriminizdeki başka bir eve de verilemez (Income Tax Act, section 54; CRA folio, paragraflar 2.11–2.13).

Çocuğunuzun yaşı, daireye sizin sahip olmanız şartını ortadan kaldırmaz. Daireye yetişkin çocuğunuz sahipse, çocuğun kendi tahsisi ayrı bir konudur. Kira alıyorsanız kirayı bildirin ve mülkün gelir amaçlı kullanımını gözden geçirin. CRA, çocuğun oturduğu kiralık bir mülkün de ikamet koşulunu karşılayabileceğini belirtir, ancak istisnanın diğer koşulları geçerli kalır (CRA folio, paragraflar 2.9–2.11).

Evimin bir bölümünü (suite) kiralıyorsam veya evden çalışıyorsam evin tamamı vergisiz olur mu?

Bir odayı kiralamak veya evde ofis kullanmak, mülkün tamamını uygun bırakabilir. CRA uygulamasına göre gelir amaçlı kullanım, orada yaşamaya göre ikincil olmalı, yapısal değişiklik yapılmamalı ve binaya ilişkin vergisel amortisman indirimi olan sermaye maliyeti indirimi (CCA) talep edilmemelidir. Müstakil bir kiralık daire oluşturmak yapısal bir değişikliktir ve kiralanan kısmı bu uygulamanın dışına çıkarabilir (CRA folio, paragraflar 2.58–2.60).

Ayrı bir gelir amaçlı kısım uygun değilse kazancın bir bölümü vergiye tabi olabilir ve makul bir paylaştırma gerekebilir. Kullanımdaki önemli bir kısmi değişiklik, fiili satıştan önce o kısmın farazi satışına da yol açabilir. Section 45(2) seçimi bunu erteleyebilir: sahip, değişiklik yılının beyannamesiyle birlikte verilen bir mektup imzalar. Konuta geri dönüşte ise section 45(3) seçimi, sahibin imzaladığı mektubun nihai satış yılı beyannamesiyle veya daha önce CRA talep ederse o zaman verilmesini gerektirir. Bu seçimler için Evi kiralık eve çevirmek rehberine bakın (CRA folio, paragraflar 2.57–2.60.2). Kiranın nasıl bildirileceği için Kira geliri rehberine bakın.

Arsam yarım hektardan büyükse ne olur?

Ev ve en fazla yarım hektar arazi genellikle uygun olabilir. Bunun ötesindeki arazi, yalnızca evi konut olarak kullanıp yararlanmak için gerekli olduğunu kanıtladığınız ölçüde uygun olur. Daha geniş bir bahçe istemek yeterli değildir (Income Tax Act, section 54(e); CRA folio, paragraflar 2.32–2.33).

Kamu yoluna erişim, asgari parsel büyüklüğü veya parselasyon kısıtı, daha fazla arazi talebini destekleyebilir. İlgili kuralları ve mülk kayıtlarını toplayın. Fazla kısım uygun değilse kazancı değer üzerinden paylaştırın. Bu, basit bir alan oranından farklı olabilir (CRA folio, paragraflar 2.34–2.37).

Tarım işletmesinde kullanılan arazinin kazancı için ayrı yöntemler vardır. Bunlardan biri, satış yılı beyannamesiyle birlikte sahibin imzaladığı bir mektupla yapılan section 40(2)(c)(ii) seçimidir (CRA folio, paragraflar 2.38–2.46).

Satışı beyannamemde nasıl bildiririm?

İstisna kazancın tamamını karşılasa bile satışı veya farazi satışı bildirin ve mülkü tahsis edin. 2025 elden çıkarmalarını kapsayan en son yayımlanmış federal talimatlara göre, satış yılı için Schedule 3’ün Part 2, Principal residence bölümünü ve Form T2091(IND)’yi doldurun. Kâğıtla beyan verenler T2091(IND)’yi imzalayıp ekler, elektronik beyan verenler saklar. Kalan kazancı Schedule 3’ün sermaye kazançları bölümünde bildirin. Evi tüm sahiplik yılları için veya bir yıl hariç tümü için tahsis ediyorsanız (17900 numaralı satırdaki kutu 1), tahsis ve imza dahil T2091(IND)’nin yalnızca Section 1 bölümünü doldurun (CRA: Form T2091(IND)).

Québec, satış yılının Québec beyannamesiyle birlikte Form TP-274-V ve Schedule G verilmesini ister. Kullanım değişikliği seçiminin kapsadığı tahsis yılları için, eşleşen CRA seçiminin kanıtını saklayın. Satın alma ve satış belgelerini, iyileştirme makbuzlarını, oturduğunuz dönemlerin tarihlerini, önceki beyannameleri ve ailenin diğer evlerinin ve tahsis yıllarının listesini saklayın. Kişisel kullanımdaki bir evde oluşan zarar genellikle talep edilemez (CRA: ana konut).

Siz veya eşiniz ya da fiili eşiniz, 23 Şubat 1994’ten önce edinilen bir ev için Form T664 veya T664 (Seniors) verdiyseniz, geçmiş seçim düzeltmesini kontrol etmek için Form T2091(IND)-WS kullanın (CRA folio, paragraflar 2.22–2.25).

Satışı bildirmeyi veya tahsis etmeyi unuttum: şimdi ne yapmalıyım?

Satış yılının beyannamesi tarh edildiyse, CRA’dan yazılı olarak geç tahsisi kabul etmesini ve o beyannameyi düzeltmesini isteyin. Gecikmenin nedenini açıklayın ve düzeltilmiş Schedule 3 ile Form T2091(IND)’yi ekleyin. Talebi CRA Submit documents üzerinden veya posta ile bağlı olduğunuz vergi merkezine gönderin. Change my return tek başına bir seçim yapamaz veya değiştiremez (CRA: vergi mükellefi için hafifletme, paragraflar 55 ve 58–60; CRA: beyannamenin değiştirilmesi). Kabul takdire bağlıdır ve ceza uygulanabilir. Federal ceza, $8.000 ile asıl son tarihten tatmin edici bir başvuru yapılana kadar geçen her tam ay için $100 tutarından düşük olanıdır (Income Tax Act, section 220(3.2), (3.21) ve (3.5)).

Federal geç tahsis talebi genellikle vergi yılının bitiminden sonraki on takvim yılı içinde yapılmalıdır (Income Tax Act, section 220(3.2)). Bir gayrimenkul satışı beyan edilmemişse CRA, satış için normal süreden sonra da yeniden tarhiyat yapabilir. Düzeltme beyannamesi satışı bildirdikten sonra kanun, o elden çıkarma için üç yıllık ek bir yeniden tarhiyat süresi tanır (Income Tax Act, section 152(4)(b.3)).

Québec için, unutulan bir tahsisin nasıl düzeltileceğini Revenu Québec’e sorun. TP-274-V gönderilmemesi için belirttiği ceza ayda $100 olup en fazla $5.000 tutarındadır (Revenu Québec).

Örnek

Tutarlar Kanada doları cinsinden ve örnek amaçlıdır. Bir aile, 1. yılda C$200.000’a bir yazlık satın aldı ve 10. yılda C$500.000’a sattı. Satış gideri veya iyileştirme yoktu. Aile yazlığa, satın alma ve satış yılları dahil on takvim yılı boyunca sahip oldu. Kazanç C$300.000’dır. Yazlık, ailenin tahsis etmeyi seçtiği altı yıl için uygundu. Bu yıllar için aile bireylerinden hiçbiri başka bir mülkü tahsis etmedi. Edinim yılında ve tahsis edilen her yılda Kanada’da mukimdiler.

Federal istisna C$300.000 × (1 + 6) ÷ 10 = C$210.000 olur. Sermaye kazancının vergiye dahil edilme kuralları uygulanmadan önce kalan sermaye kazancı C$90.000’dır. Aile, evini daha sonra sattığında aynı altı tahsis yılını o ev için kullanamaz. Yazlık satışı yine Schedule 3’e ve Form T2091(IND)’ye yazılır (Income Tax Act, section 40(2)(b); CRA: ana konut).

Sizin durumunuz farklı mı?

• Evi 365 ardışık gün süreden kısa elinizde tuttuktan sonra sattınız: kazanç, istisnalar saklı kalmak üzere konut flipping kuralı uyarınca işletme geliri sayılabilir. Mülk çevirme ve devir satışları rehberine bakın.
• Evden taşınıp kiraya verdiniz veya kiralık bir yere taşındınız: kullanım değişikliği farazi satışa veya bir seçime yol açabilir. Evi kiralık eve çevirmek rehberine bakın.
• Evi hediye ettiniz veya tapuya bir çocuk eklediniz: devir, elden çıkarma sayılabilir. Aile bireylerine mülk devri rehberine bakın.
• Eviniz Kanada dışında: mukimlik durumu ve mülkün konumu ayrıca incelenmelidir. Kanada dışındaki mülk rehberine bakın.
• Kanada’daki mülkü satarken mukim değildiniz: stopaj ve izin belgesi (clearance) kuralları geçerli olabilir. Mukim olmayanların Kanada’daki mülk satışı rehberine bakın.
• Kanada’daki evinizi satan bir ABD vatandaşısınız: ABD de satışı vergilendirebilir. Yurt dışındaki mülke ABD vergisi rehberine bakın.
• Evi siz inşa ettiniz veya kapsamlı biçimde yenilediniz: GST/HST satışı değiştirebilir. Konut mülkünde GST/HST rehberine bakın.
• CRA sizinle zaten iletişime geçti: yazıya son tarihi içinde yanıt verin. İncelemeler, vergi denetimleri ve gönüllü bildirim rehberine bakın.
• İki eviniz, gelir amaçlı bir kısmınız veya geç bir tahsisiniz var: her iki mülkün satın alma ve satış kayıtlarını, oturulan yılları, iyileştirme giderlerini ve önceki tahsisleri vergi hazırlığı için toplayın.