你居住的住宅由公司拥有时

公司可以买住宅或公寓供我居住吗？

通常可以，但购买前核查所有权及地点。直至 2027 年 1 月 1 日，联邦住宅购买禁令可能涵盖私人持有的加拿大公司：非加拿大人直接或间接持有其权益价值或投票权的 10% 或以上，或实际控制公司。适用于人口普查大都市区及聚集区内住宅；例外包括开发购买。违规可能被罚最高 $10,000、法院命令出售，并使参与高管或董事承担责任。公司可以购买时，因你持股而让你使用住宅，可能依所得税法第 15 条产生应税股东福利。CRA 明确将个人使用公司住宅列为可能福利。

签购买或转让协议前，决定谁拥有、居住及支付物业费用。公司也有自己的融资、记录、房产税及最终出售。用留存收益买房，不会免除个人使用的税务后果。如果考虑先领取报酬再个人购买，参阅工资还是股息。

租金不足时居住，会产生什么股东福利？

应税福利通常为住宅使用价值减去你向公司支付的使用费。CRA 审计手册通常从可比物业租金开始。福利按物业可供你使用的期间计算；如果公司主要为个人使用购买，你选择不住的日子不一定减少期间。

加拿大居民股东将福利计入发生年度个人税表。公司通常在 T4A 申报，不作工资预扣，也不能作为业务费用扣除；你报税时处理所得税及任何 CPP 缴款（CRA：股东福利）。非居民股东因持股收到的福利，通常视为须缴 Part XIII 税的股息。即使没有现金付款，公司也须缴税；未预扣会承担责任。员工住房规则不同；因工作还是股份得到住房，是事实问题。

保留可比出租广告或独立租金意见、租约、付款记录、入住日期，以及公司为何购买的记录。支付水电或房产税不等于确定住房福利价值（CRA 审计手册）。

支付市场租金总能避免股东福利吗？

不能。可比市场租金是重要证据，但 CRA 说明，无法为物业成本或价值提供合理回报时，可比租金可能不足。主要为股东使用购买的昂贵住宅，可能出现此问题。

CRA 可能改为核查，无关联租客须支付多少，才能让公司愿意购买并持有该特定物业。审计方法考虑成本或价值回报、运营成本、可能增值、股东垫款及安排历史。这是估值，不是固定税率或自动额外收费。真实租约、无关联租客可接受的条款及实际付租有助证明事实，但本身不能确定估值（CRA 审计手册）。

子女使用公寓，或家人使用公司度假屋，怎么办？

家人使用也可能产生股东福利。子女因你持股而使用公司公寓，即使子女没有股份，福利也可能计入你的收入。第 15 条通常将给予非独立交易或关联个人的福利视为给予股东，但已计入该个人或另一人收入的价值部分除外。

子女居住公司公寓及家庭使用公司度假屋，都须核查谁有使用权、谁付款、公司为何取得。主要为家庭使用购买的度假屋，CRA 看可供使用期间，不只看实际入住夜数。通过另一公司间接持有，本身不会消除问题；CRA 举例说明，间接股东免费使用公司度假屋，可按另一福利规则应税（CRA 审计手册）。

公司可以扣除房贷利息、物业成本及折旧吗？

不能假设家庭住宅产生可扣除成本。第 18 条将费用限于为赚取业务或财产收入发生的费用；第 20 条将利息扣除与借款用于赚取收入关联。CRA 说明，专为股东使用取得的物业不能进入折旧类别，因此公司不能申领资本成本折旧扣除（CRA 审计手册）。

保留借款协议、借款用途证明、发票、租金收据及各用途记录。公司实际持有物业出租给无关联租客，是不同问题；参阅控股及投资公司。

公司赚取租金通常是应税财产收入，而非可享小企业扣除的收入。加拿大控制私人公司净投资收入及应税资本收益，也可能产生可退还税款，并减少以后小企业限额。参阅公司如何纳税。

公司拥有住宅，可以申领主要住宅豁免吗？

通常不行。住在公司住宅，不会让它成为主要住宅豁免下你拥有的住宅。所得税法主要住宅定义要求纳税人拥有，并为个人或符合条件的个人信托提供指定规则，不包括普通公司。持有普通公司股份不等于拥有其住宅。如果公司只是裸信托受托人，而你有权使用住宅及指挥出售，CRA 可能将你视为实益所有人。纯粹为取得合作住房单元居住权而购买的股份，也可能符合条件。

公司出售时也不能将住宅指定为你的主要住宅。个人拥有住宅时，自身出售豁免另有居住、指定及申报规则；参阅主要住宅豁免。

可以把住宅卖给公司，并保留主要住宅豁免吗？

可以，只要住宅符合条件并指定合资格年度，可覆盖出售前的收益。公司之后的收益不涵盖。即使继续居住，卖给公司也是处置。确定公平市场价值，并在 Schedule 3 及 Form T2091(IND)申报出售和指定。如果只持有短期，假设豁免适用前，核查物业短期转售规则及例外。

抬高价格可能产生股东福利。低于市值卖给非独立交易公司，可能依第 69 条视为你取得公平市场价值处置收入。定价错误可能使双方税务结果不同。取得当前估价，并记录实际对价，包括承接房贷、本票或股份。

满足包括股份对价等条件时，向应税加拿大公司的合资格转让，可能可共同使用 Form T2057 作第 85 条选择（所得税法第 85 条）。你及获授权公司高管签署 Part 5。截止日为转让年度双方所得税申报截止日中较早者；逾期可能罚款（Form T2057）。选择改变转让的所得税成本及处置收入，不会为公司未来收益保留你的主要住宅豁免，也不会解决土地转让税及 GST/HST。签署前比较选择与公平市场价值出售。

需要核查哪些土地转让税及 GST/HST 问题？

公司购买或取得前，核查物业省份、城市、卖方身份及历史。土地转让税属省级或地方，没有全国统一收费。安大略省，向公司以股份转让，或由公司转给股东，按安大略财政厅指引以公平市场价值作为应税对价。无对价向公司投入土地可能税基为零，但不适用于转回股东。房贷、本票或股份可能属于对价。安大略住宅还须核查非居民投机税：加拿大成立公司如由外国控制，也可能须缴。其他省市有各自规则。

GST/HST 取决于物业及交易，不只看买方是否公司。新建或重大翻新住宅通常须缴 GST/HST；非建造商出售以前住过的住宅通常免税，但受以前进项税抵扣等条件影响（CRA：GST/HST 及住宅建设；CRA：住宅房地产出售）。核查公司是否建造商、出售是否应税及谁须缴款。公司购买新住宅，即使股东或家人居住，也不能申领 GST/HST 新住宅退税或首次购房者退税。长期住宅租赁通常免 GST/HST，出租人通常不能通过进项税抵扣收回购买税款；合资格出租可能有单独退税。公司建造、重大翻新或购买仍在建住宅时，可能属于建造商。首次以租约、许可或类似安排让人入住时，可能适用自我供应。退税及自我供应规则，参阅住宅物业的 GST/HST。

公司以后出售或将住宅转给我，会产生什么税？

向无关联买方出售，公司须申报收益。资本收益还是业务收入，通常取决于购买目的等事实（CRA：购买房地产获利转售的税务影响）。资本收益通常按投资收入纳税。如果取得后不足 连续 365 天 就出售或转给你，短期转售规则通常使收益成为业务收入、亏损为零，除非有列明事件。公司不能使用你的主要住宅豁免。公司赚取收入时合法申领过资本成本折旧扣除，也可能有折旧收回。出售后付给你的钱，按付款方式另有个人税务处理。

转给你时，使用当前估价并审查双方。低于公平市场价值出售，可能给你股东福利，同时第 69 条可视为公司取得公平市场价值处置收入。安大略土地转让税明确涵盖公司向股东转让（安大略财政厅）。之后转让须按当时物业状态重新核查 GST/HST（CRA：住宅房地产出售）。低价转让不能安全地取消原安排。

示例

以下为加元示例。公司以 C$800,000 买公寓，主要供股东居住。可比公寓每月租金 C$3,000。股东每月向公司付 C$2,000，全年可使用公寓。按可比租金法，差额每月 C$1,000，全年 C$12,000。公司申报福利，股东计入收入。

C$12,000 只是初始估计。如果可比租金不能对这套特定公寓提供合理回报，CRA 可能以不同方式估值。公司须单独核查租金收入及费用扣除。出售时，其收益不受股东主要住宅豁免保护。

你的情况不同？

• 你想用公司支付的钱个人买房：比较工资与股息。
• 你个人拥有住宅，想知道哪些年度符合条件：参阅主要住宅豁免。
• 物业会出租给无关联租客：参阅控股及投资公司。
• 你需要审查新住宅、出租或出售退税：参阅住宅物业的 GST/HST。
• 你会搬离自己的住宅并出租，而非出售：参阅将住宅转为出租。
• 公司已拥有住宅、家人使用，或计划转让：收集契据、估价、融资、租约、付款、居住日期、成本记录及以往税表，进行公司税审查。如果在 2022、2023 和 2024 年 年末拥有住宅，核查是否欠过去的低使用率住房税申报；公司逾期最低罚款为 $2,000。福利估值、扣除及两次转让税款均取决于这些记录。