법인 소유 주택에 살 때 알아야 할 세금

법인이 제가 살 집이나 콘도를 살 수 있나요?

보통은 가능하지만, 사기 전에 소유 구조와 위치를 확인하세요. 2027년 1월 1일까지는 연방 주거용 부동산 구매 금지 규정이, 비(非)캐나다인이 지분 가치나 의결권의 10% 이상을 직접 또는 간접으로 보유하거나 실질적으로 지배하는 캐나다 민간 법인에도 적용될 수 있습니다. 이 규정은 인구조사 대도시권(census metropolitan area)과 인구조사 집적지(census agglomeration)에 있는 주택에 적용되며, 개발 목적 구매 등은 예외입니다. 위반하면 최대 $10,000의 벌금, 법원 명령에 따른 매각, 관여한 임원이나 이사의 책임이 따를 수 있습니다. 법인이 살 수 있는 경우라도 주주라는 이유로 법인 소유 주택을 쓰게 하면 소득세법 제15조에 따라 과세 대상 주주 혜택이 생길 수 있습니다. CRA는 법인 소유 주택의 개인 사용을 혜택의 하나로 명시하고 있습니다.

제안서나 이전 서류에 서명하기 전에 누가 소유하고, 거주하고, 비용을 낼지 정하세요. 법인에는 자체 자금 조달, 기록, 재산세, 이후 매도 문제도 있습니다. 이익잉여금으로 집값을 냈다고 해서 본인이 개인적으로 쓰는 데 따른 세금 문제가 없어지지는 않습니다. 보수를 받아 개인 명의로 사는 방법을 고려한다면 급여 대 배당을 참고하세요.

충분한 임대료를 내지 않고 살면 어떤 주주 혜택이 생기나요?

과세 대상 혜택은 일반적으로 주택 사용의 가치에서 그 사용 대가로 법인에 낸 금액을 뺀 금액입니다. CRA 세무조사 매뉴얼은 보통 비교 가능한 부동산의 임대료에서 출발합니다. 혜택은 그 부동산을 쓸 수 있었던 기간을 기준으로 측정합니다. 법인이 주로 본인의 개인 사용을 위해 샀다면, 본인이 그곳에 머물지 않기로 한 날도 그 기간에서 반드시 빠지지는 않습니다.

캐나다 거주자인 주주의 경우, 혜택은 그것이 생긴 해의 개인 신고서에 포함됩니다. 법인은 일반적으로 급여 원천징수 없이 T4A로 신고하며 사업 경비로 공제할 수 없습니다. 소득세와 CPP 납입액은 신고할 때 본인이 처리합니다(CRA: 주주 혜택). 비거주 주주가 주식 소유 때문에 받은 혜택은 일반적으로 Part XIII 세금 대상 배당으로 간주됩니다. 법인은 현금 지급이 없어도 세금을 납부해야 하며, 원천징수하지 않으면 책임을 집니다. 직원 주거 지원은 규정이 다르며, 직무 때문에 받았는지 주식 때문에 받았는지는 사실관계의 문제입니다.

비교 가능한 임대 매물 자료나 독립된 임대료 의견서, 임대차 계약서, 납부 기록, 거주 날짜, 법인이 그 부동산을 산 이유를 보여 주는 기록을 보관하세요. 공과금이나 재산세를 대신 내는 것은 주거 혜택의 가치를 입증하는 것과 같지 않습니다(CRA 세무조사 매뉴얼).

시장 임대료를 내면 항상 주주 혜택을 피할 수 있나요?

아닙니다. 비교 가능한 시장 임대료를 내는 것은 중요한 증거이지만, 부동산의 원가나 가치에 대한 합리적인 수익이 나오지 않는다면 CRA는 비교 임대료가 부족할 수 있다고 봅니다. 주주의 사용을 주된 목적으로 산 비싼 집에서는 이것이 문제가 될 수 있습니다.

CRA는 그 대신, 법인이 바로 그 부동산을 사서 보유하도록 유도하려면 무관한 임차인이 얼마를 내야 했을지를 살펴볼 수 있습니다. CRA의 세무조사 방식은 부동산 원가나 가치에 대한 수익, 운영 비용, 가치 상승 가능성, 주주의 대여금, 계약의 경위를 고려합니다. 이는 평가이지 고정 요율이나 자동 추가 부과가 아닙니다. 무관한 임차인이 받아들일 만한 조건의 실제 임대차 계약과 실제로 낸 임대료는 사실관계를 입증하는 데 도움이 되지만, 그것만으로 평가가 확정되지는 않습니다(CRA 세무조사 매뉴얼).

자녀가 콘도를 쓰거나 가족이 법인 별장을 쓰면 어떻게 되나요?

가족의 사용도 주주 혜택이 될 수 있습니다. 본인이 주식을 가지고 있어서 자녀가 법인 소유 콘도를 쓴다면, 자녀가 주식이 없어도 그 혜택이 본인의 소득에 포함될 수 있습니다. 제15조는 일반적으로 특수관계에 있거나 계열 관계에 있는 개인에게 준 혜택을, 그 가치가 그 개인이나 다른 사람의 소득에 포함되는 범위를 제외하고, 주주에게 준 것으로 봅니다.

법인 콘도에 사는 자녀와 법인 별장을 쓰는 가족에 대해서는 누가 사용할 권리가 있었는지, 누가 비용을 냈는지, 법인이 왜 취득했는지를 똑같이 검토해야 합니다. 주로 가족 사용을 위해 산 별장은 CRA가 사용할 수 있었던 기간을 기준으로 봅니다. 누가 묵은 날만 보지 않습니다. 다른 법인을 통한 간접 소유라고 해서 이 문제가 저절로 없어지지는 않습니다. CRA는 간접 주주가 법인 별장을 무료로 쓴 것이 다른 혜택 규정에 따라 과세된 사례를 설명합니다(CRA 세무조사 매뉴얼).

법인이 주택담보 대출 이자, 부동산 비용, 감가상각을 공제받을 수 있나요?

법인은 가족이 사는 집에서 공제 가능한 비용이 생긴다고 가정해서는 안 됩니다. 제18조는 사업 소득이나 재산 소득을 벌기 위해 지출한 비용만 인정하고, 제20조는 이자 공제를 빌린 돈이 소득을 벌어들이는 용도로 쓰였는지와 연결합니다. CRA는 오직 주주 사용을 위해 취득한 부동산은 감가상각 분류에 들어갈 수 없으므로 법인이 자본비용 공제(CCA)를 받을 수 없다고 설명합니다(CRA 세무조사 매뉴얼).

대출 계약서, 빌린 돈의 사용 증빙, 청구서, 임대료 영수증, 사용 유형별 기록을 보관하세요. 무관한 임차인에게 임대하려고 부동산을 실제로 보유하는 법인은 다른 문제가 됩니다. 지주회사와 투자 법인을 참고하세요.

법인이 버는 임대료는 일반적으로 과세 대상 재산 소득이며, 소기업 공제 대상 소득이 아닙니다. 캐나다 지배 민간 법인의 순 투자 소득과 과세 대상 양도소득은 환급 대상 세금이 붙을 수 있고 이후의 소기업 한도를 줄일 수도 있습니다. 법인 과세 방식을 참고하세요.

법인이 집을 소유하고 있어도 주 거주용 주택 면세를 받을 수 있나요?

일반적으로 받을 수 없습니다. 법인 소유 주택에 산다고 해서 주 거주용 주택 면세 목적상 본인이 소유한 집이 되지는 않습니다. 소득세법의 주 거주용 주택 정의는 납세자의 소유를 요구하며, 지정 규정은 개인이나 요건을 갖춘 개인 신탁에 적용될 뿐 일반 법인에는 적용되지 않습니다. 일반 법인의 주식은 그 법인이 가진 집의 소유권이 아닙니다. 법인이 단순 수탁자(bare trustee)일 뿐이고 본인이 집을 사용하고 매각을 지시할 권리를 가진다면 CRA는 본인을 실질 소유자로 볼 수 있습니다. 협동조합 주택의 거주 권리를 얻기 위해서만 취득한 주식도 요건을 충족할 수 있습니다.

법인이 집을 팔 때도 그 집을 본인의 주 거주용 주택으로 지정할 수 없습니다. 개인 명의로 집을 가지고 있다면, 본인이 팔 때의 면세는 거주, 지정, 신고에 대한 별도 규정이 적용됩니다. 주 거주용 주택 면세를 참고하세요.

제 집을 법인에 팔아도 주 거주용 주택 면세를 유지할 수 있나요?

네, 주택이 요건을 갖추고 인정되는 연도를 지정한다면 매도 시점까지의 본인 양도소득에 대해서는 가능합니다. 이후 법인의 양도소득에는 적용되지 않습니다. 집을 법인에 파는 것은 계속 살더라도 처분입니다. 시가(fair market value)를 확인하고 매도와 지정을 Schedule 3과 Form T2091(IND)에 신고하세요. 단기간만 보유했다면 면세가 적용된다고 가정하기 전에 부동산 되팔기 규정과 예외를 확인하세요.

가격을 부풀리면 주주 혜택이 생길 수 있습니다. 거래 당사자가 서로 독립적이지 않은(not at arm's length) 법인에 시가보다 낮게 팔면 제69조에 따라 시가 상당의 매각 대금을 받은 것으로 처리될 수 있습니다. 따라서 가격이 잘못 정해지면 양쪽의 세금 결과가 다를 수 있습니다. 최신 감정평가를 받고, 인수하는 주택담보 대출, 어음, 주식을 포함해 실제 대가를 기록하세요.

요건을 갖춘 이전은 조건을 충족하면, 주식을 대가로 받는 경우를 포함해 과세 대상 캐나다 법인에 대해 Form T2057을 이용한 공동 제85조 선택이 가능할 수 있습니다(소득세법 제85조). 본인과 법인의 권한 있는 임원이 Part 5에 서명합니다. 선택 서식은 이전이 이뤄진 연도에 양 당사자의 소득세 신고 기한 중 빠른 날까지 제출해야 하며, 늦게 제출하면 가산세가 부과될 수 있습니다(Form T2057). 이 선택은 이전의 소득세상 원가와 매각 대금을 바꿀 뿐이며, 법인의 향후 양도소득에 대해 본인의 주 거주용 주택 면세를 유지해 주지도, 토지 이전세와 GST/HST를 해결해 주지도 않습니다. 서명하기 전에 이 선택과 시가 매도를 비교하세요.

토지 이전세와 GST/HST에서 무엇을 확인해야 하나요?

법인이 부동산을 사거나 받기 전에 부동산이 있는 주(州), 시, 매도인의 지위와 이력을 확인하세요. 토지 이전세는 주 또는 지방 세금이므로 캐나다 전체에 적용되는 단일 세금이 없습니다. 온타리오에서는 온타리오 재무부 안내에 따라 주식을 대가로 법인에 이전하거나 법인에서 주주에게 이전할 때 부동산의 시가가 과세 대가가 됩니다. 대가 없이 토지를 법인에 출자하면 과세 기준이 없을 수 있으나, 주주에게 되돌려 주는 이전에는 적용되지 않습니다. 주택담보 대출, 어음, 주식은 대가로 인정될 수 있습니다. 온타리오 주거용 부동산은 비거주자 투기세도 확인하세요. 캐나다에서 설립된 법인도 외국인이 지배하면 이 세금을 낼 수 있습니다. 다른 주와 시는 각자 규정이 있습니다.

GST/HST는 매수인이 법인인지 여부가 아니라 부동산과 거래의 성격에 따라 달라집니다. 신축이거나 크게 개조한 주택에는 일반적으로 GST/HST가 부과됩니다. 건축업자가 아닌 사람이 이전에 거주하던 주택을 파는 경우는 일반적으로 면제이지만, 이전의 매입세액공제(input tax credit) 같은 조건이 있습니다(CRA: GST/HST와 주택 건축, CRA: 주거용 부동산 매도). 법인이 건축업자인지, 매도가 과세 대상인지, 누가 납부해야 하는지 확인하세요. 신축 주택을 사는 법인은 주주나 가족이 살더라도 GST/HST 신축 주택 환급이나 생애 첫 주택 구입자 환급을 받을 수 없습니다. 장기 주거용 임대는 일반적으로 GST/HST가 면제되며 임대인은 보통 매입세액공제로 구입 때 낸 세금을 회수할 수 없지만, 요건을 갖춘 임대에는 별도의 환급이 있을 수 있습니다. 법인이 주택을 짓거나 크게 개조하거나 건축 중인 주택을 사면 건축업자가 될 수 있습니다. 임대차, 사용 허가 등으로 누군가에게 거주를 위한 점유를 처음 넘길 때는 자가 공급(self-supply)이 적용될 수 있습니다. 환급과 자가 공급 규정은 주거용 부동산의 GST/HST를 참고하세요.

법인이 나중에 집을 팔거나 제게 넘기면 어떤 세금이 생기나요?

무관한 매수인에게 팔면 법인은 양도소득을 신고해야 합니다. 그것이 양도소득인지 사업 소득인지는 보통 법인이 그 부동산을 산 이유 등 사실관계에 따라 달라집니다(CRA: 이익을 목적으로 부동산을 사는 경우의 세금 효과). 양도소득은 일반적으로 투자 소득으로 과세됩니다. 법인이 취득한 지 연속 365일 미만에 본인에게 팔거나 넘기면, 열거된 사유가 없는 한 되팔기 규정에 따라 일반적으로 모든 양도소득은 사업 소득이 되고 손실은 없는 것으로 봅니다. 이 경우 본인의 주 거주용 주택 면세는 쓸 수 없습니다. 소득을 벌면서 법인이 CCA를 정당하게 받았다면 감가상각 회수도 생길 수 있습니다. 매도 후 본인에게 지급되는 돈은 지급 방식에 따라 별도의 개인 세금 처리를 받습니다.

본인에게 이전할 때는 최신 감정평가를 받고 양쪽을 모두 살펴보세요. 시가보다 낮게 팔면 본인에게는 주주 혜택이 생길 수 있고, 제69조에 따라 법인에는 시가 상당의 매각 대금이 있는 것으로 간주될 수 있습니다. 온타리오의 토지 이전세 규정은 법인에서 주주에게 하는 이전을 구체적으로 다룹니다(온타리오 재무부). GST/HST는 이후 이전 시점의 부동산 상태를 기준으로 다시 확인해야 합니다(CRA: 주거용 부동산 매도). 이전 가격을 낮게 잡는다고 해서 이 구조를 안전하게 되돌릴 수 있는 것은 아닙니다.

예시

캐나다 달러 기준의 예시입니다. 법인이 주주가 살게 하려고 주로 C$800,000에 콘도를 삽니다. 비교 가능한 콘도의 월 임대료는 C$3,000입니다. 주주는 법인에 월 C$2,000을 내고 한 해 내내 그 콘도를 쓸 수 있습니다. 비교 임대료 방식으로 보면 차액은 월 C$1,000, 한 해로는 C$12,000입니다. 법인은 그 혜택을 신고하고 주주는 이를 소득에 포함합니다.

C$12,000은 출발점이 되는 추정치일 뿐입니다. 비교 임대료로 이 특정 콘도에서 합리적인 수익이 나오지 않는다면 CRA는 혜택을 다르게 평가할 수 있습니다. 법인은 임대 소득과 경비 공제를 따로 따져 봐야 합니다. 팔 때 법인의 양도소득은 주주의 주 거주용 주택 면세로 보호되지 않습니다.

내 상황이 다르다면?

• 법인에서 받은 돈으로 개인 명의로 사려고 합니다. 급여와 배당을 비교하세요.
• 집을 개인 명의로 가지고 있고 어느 연도가 해당되는지 알고 싶습니다. 주 거주용 주택 면세를 참고하세요.
• 무관한 임차인에게 임대할 부동산입니다. 지주회사와 투자 법인을 참고하세요.
• 신축 주택, 임대, 매도 환급 검토가 필요합니다. 주거용 부동산의 GST/HST를 참고하세요.
• 내 집에서 나와 팔지 않고 임대할 예정입니다. 주택을 임대용으로 바꾸기를 참고하세요.
• 법인이 이미 집을 소유하고 있거나, 가족이 쓰고 있거나, 이전을 계획 중입니다. 등기 증서, 감정평가서, 대출 서류, 임대차 계약서, 납부 내역, 거주 날짜, 비용 기록, 과거 세금 신고서를 모아 법인 세금 검토를 받으세요. 2022년, 2023년, 2024년의 말일에 법인이 주택을 소유했다면 과거 미사용 주택세 신고서를 내야 하는지 확인하세요. 법인 신고서를 늦게 내면 최소 $2,000의 가산세가 있습니다. 혜택 평가, 공제, 양쪽 이전에 대한 세금은 이 기록에 달려 있습니다.