Corporación dueña de la casa donde vive: impuestos en Canadá

¿Puede mi corporación comprar una casa o un condominio para que yo viva en él?

Normalmente sí, pero verifique la propiedad accionaria y la ubicación antes de comprar. Hasta el 1 de enero de 2027, la prohibición federal de compra residencial puede alcanzar a una corporación canadiense de capital cerrado si una persona no canadiense posee, directa o indirectamente, 10% o más de su valor patrimonial o de sus votos, o la controla de hecho. Se aplica a viviendas en áreas metropolitanas censales y aglomeraciones censales; las excepciones incluyen las compras para desarrollo inmobiliario. Una infracción puede acarrear una multa de hasta $10,000, una venta ordenada por un tribunal y responsabilidad para los ejecutivos o directores que participaron. Si la empresa puede comprar, poner la vivienda de la empresa a su disposición porque usted es accionista puede crear un beneficio gravable al accionista según la sección 15 del Income Tax Act. La CRA menciona específicamente el uso personal de la casa de una corporación como un posible beneficio.

Decida quién será el dueño, quién ocupará la propiedad y quién la pagará antes de firmar una oferta o una transferencia. Una corporación también tiene su propio financiamiento, registros, impuestos a la propiedad y una eventual venta. Pagar una vivienda con utilidades retenidas no elimina las consecuencias fiscales de su uso personal. Si está considerando cobrar un pago y comprar a título personal, consulte Sueldo o dividendos.

¿Qué beneficio al accionista surge si vivo allí sin pagar suficiente alquiler?

Su beneficio gravable generalmente es el valor del uso de la vivienda, menos lo que usted paga a la corporación por ese uso. El manual de auditoría de la CRA normalmente parte del alquiler de una propiedad comparable. El beneficio se mide por el tiempo en que la propiedad estuvo a su disposición; si la corporación la compró principalmente para su uso personal, los días en que usted decidió no quedarse allí no reducen necesariamente ese período.

Si el accionista es residente de Canadá, el beneficio va en la declaración personal del año en que surgió. La corporación generalmente lo informa en un T4A sin retención de nómina y no puede deducirlo como gasto del negocio; usted se encarga del impuesto sobre la renta y de cualquier contribución al CPP al presentar su declaración (CRA: Beneficios al accionista). Si el accionista es no residente, un beneficio recibido por ser dueño de acciones generalmente se considera un dividendo sujeto al impuesto de la Parte XIII. La corporación debe remitir el impuesto aunque no haya un pago en efectivo y es responsable si no lo retiene. La vivienda para empleados sigue otras reglas; si usted la recibió por su trabajo o por sus acciones es una cuestión de hecho.

Conserve anuncios de alquileres comparables o una opinión independiente sobre el alquiler, el contrato de arrendamiento, los registros de pago, las fechas de ocupación y los registros que muestren por qué la corporación compró la propiedad. Pagar los servicios públicos o el impuesto a la propiedad no equivale a establecer el valor del beneficio de la vivienda (manual de auditoría de la CRA).

¿Pagar un alquiler de mercado siempre evita un beneficio al accionista?

No. Pagar un alquiler comparable de mercado es una prueba importante, pero la CRA indica que el alquiler comparable puede ser insuficiente cuando no da un rendimiento razonable sobre el costo o el valor de la propiedad. Esto puede importar en una vivienda costosa comprada principalmente para uso del accionista.

En cambio, la CRA puede examinar lo que un inquilino sin vínculo con la corporación habría tenido que pagar para inducirla a comprar y conservar esa propiedad en particular. Su método de auditoría considera un rendimiento sobre el costo o el valor de la propiedad, los costos de operación, la posible apreciación, los anticipos del accionista y el historial del acuerdo. Eso es una valuación, no una tasa fija ni un cargo adicional automático. Un contrato de arrendamiento genuino, en condiciones que aceptaría un inquilino sin vínculo, con alquiler efectivamente pagado, ayuda a establecer los hechos, pero por sí solo no resuelve la valuación (manual de auditoría de la CRA).

¿Y si mi hijo usa el condominio o mi familia usa una cabaña de la corporación?

El uso familiar también puede crear un beneficio al accionista. Si su hijo usa un condominio de la empresa porque usted es accionista, el beneficio puede incluirse en sus ingresos aunque su hijo no tenga acciones. La sección 15 generalmente trata el beneficio otorgado a una persona vinculada o afiliada como otorgado al accionista, salvo en la medida en que su valor se incluya en los ingresos de esa persona o de otra.

Un hijo que vive en un condominio de la empresa y una familia que usa una cabaña de la empresa requieren la misma revisión: quién tenía derecho a usarla, quién pagó y por qué la empresa la adquirió. Para una cabaña comprada principalmente para uso familiar, la CRA considera el período en que estuvo disponible, no solo las noches en que alguien se quedó. La propiedad indirecta mediante otra corporación no elimina por sí sola el problema; la CRA describe un ejemplo en el que el uso gratuito de una cabaña corporativa por un accionista indirecto era gravable bajo otra regla de beneficios (manual de auditoría de la CRA).

¿Puede la corporación deducir los intereses de la hipoteca, los costos de la propiedad y la depreciación?

La corporación no puede dar por hecho que una vivienda familiar genera costos deducibles. La sección 18 limita los gastos a los incurridos para obtener ingresos del negocio o de bienes, y la sección 20 vincula la deducción de intereses con un uso generador de ingresos del dinero prestado. La CRA indica que una propiedad adquirida exclusivamente para uso del accionista no puede entrar en una clase de depreciación, por lo que la empresa no puede reclamar la deducción por costo de capital (CCA) sobre ella (manual de auditoría de la CRA).

Conserve el contrato de préstamo, la prueba de cómo se usó el dinero prestado, las facturas, los recibos de alquiler y un registro de cada tipo de uso. Una corporación que de verdad tiene una propiedad para alquilarla a inquilinos sin vínculo plantea otra cuestión; consulte Corporaciones de cartera y de inversión.

El alquiler que gana la corporación generalmente es ingreso gravable por bienes, no un ingreso que califique para la deducción para pequeñas empresas. Los ingresos netos por inversiones y las ganancias de capital gravables de una sociedad privada bajo control canadiense también pueden estar sujetos a un impuesto reembolsable y reducir un límite posterior para pequeñas empresas. Consulte Cómo tributan las corporaciones.

¿Puedo reclamar la exención por residencia principal cuando la casa es de la corporación?

Generalmente no. Vivir en una casa de una corporación no la convierte en una casa suya para la exención por residencia principal. La definición de residencia principal del Income Tax Act exige que el contribuyente sea el dueño y prevé reglas de designación para una persona física o un fideicomiso personal que califique, no para una corporación común. Tener acciones de una corporación común no es ser dueño de su casa. Si la corporación es solo un fiduciario nominal y usted tiene los derechos de uso y de dirigir la venta de la vivienda, la CRA puede tratarlo como su dueño beneficiario. Una acción adquirida únicamente para tener derecho a vivir en una unidad de vivienda cooperativa también puede calificar.

Además, la corporación no puede designar la casa como su residencia principal cuando la vende. Si usted es dueño de una vivienda a título personal, la exención para su propia venta tiene reglas separadas de ocupación, designación y declaración; consulte Exención por residencia principal.

¿Puedo vender mi casa a mi corporación y conservar la exención por residencia principal?

Sí, por su ganancia hasta la venta, si la vivienda califica y usted designa los años elegibles. La ganancia posterior de la corporación no queda cubierta. Vender su casa a su corporación es una enajenación aunque usted siga viviendo en ella. Establezca el valor justo de mercado y declare la venta y la designación en el Schedule 3 y el Form T2091(IND). Si fue dueño solo por poco tiempo, revise la regla de reventa rápida y sus excepciones antes de suponer que la exención se aplica.

Un precio inflado puede crear un beneficio al accionista. Una venta por debajo del mercado a una corporación con la que usted no actúa en condiciones de plena competencia puede hacer que se le trate como si hubiera recibido el valor justo de mercado, según la sección 69. Por eso, los dos lados pueden tener resultados fiscales distintos si el precio es incorrecto. Obtenga un avalúo actualizado y registre la contraprestación real, incluida cualquier hipoteca asumida, pagaré o acciones.

Una transferencia elegible a una corporación canadiense gravable puede permitir una elección conjunta de la sección 85 con el Form T2057, si se cumplen sus condiciones, incluida la contraprestación en acciones (Income Tax Act, sección 85). Usted y un ejecutivo autorizado de la corporación firman la Parte 5. La elección vence en la más temprana de las fechas límite de las declaraciones de impuesto sobre la renta de las partes para el año de la transferencia; presentarla tarde puede acarrear una multa (Form T2057). Una elección cambia el costo y el producto de la transferencia para efectos del impuesto sobre la renta; no conserva su exención por residencia principal para la ganancia futura de la corporación ni resuelve el impuesto sobre transferencia de terrenos ni el GST/HST. Compare la elección con una venta a valor justo de mercado antes de firmar.

¿Qué cuestiones del impuesto sobre transferencia de terrenos y del GST/HST debo revisar?

Revise la provincia, el municipio, la situación del vendedor y el historial de la propiedad antes de que la corporación la compre o la reciba. El impuesto sobre transferencia de terrenos es provincial o local, así que no existe un único cargo canadiense. En Ontario, una transferencia a una corporación a cambio de acciones, o de una corporación a un accionista, usa el valor justo de mercado de la propiedad como contraprestación gravable según la guía del Ministerio de Finanzas de Ontario. Un aporte de terreno a una corporación sin contraprestación puede tener una base impositiva nula; eso no se aplica a una transferencia de vuelta a su accionista. Una hipoteca, un pagaré o acciones pueden contar como contraprestación. Para una propiedad residencial de Ontario, revise también el Non-Resident Speculation Tax: una empresa constituida en Canadá puede deberlo si está bajo control extranjero. Otras provincias y municipios tienen sus propias reglas.

El GST/HST depende de la propiedad y de la operación, no solo de que el comprador sea una corporación. Una vivienda nueva o renovada de forma sustancial generalmente está sujeta al GST/HST; la venta de una vivienda ya ocupada por parte de alguien que no es constructor generalmente está exenta, sujeta a condiciones como créditos fiscales por insumos anteriores (CRA: GST/HST y construcción de viviendas; CRA: Ventas de bienes inmuebles residenciales). Verifique si la corporación es constructora, si la venta es gravable y quién debe remitir el impuesto. Una corporación que compra una vivienda nueva no puede reclamar el reembolso del GST/HST por vivienda nueva ni el reembolso para quienes compran su primera vivienda porque su accionista o su familia vivan allí. Un arrendamiento residencial de largo plazo generalmente está exento del GST/HST, y el arrendador generalmente no puede recuperar el impuesto de la compra mediante créditos fiscales por insumos; un alquiler que califique puede tener un reembolso aparte. Si la corporación construye, renueva de forma sustancial o compra una vivienda que aún está en construcción, puede ser constructora. El autoabastecimiento (self-supply) puede aplicar cuando por primera vez entrega a alguien la posesión para vivir allí mediante un arrendamiento, una licencia o un acuerdo similar. Consulte GST/HST en propiedades residenciales para los reembolsos y las reglas de autoabastecimiento.

¿Qué impuesto surge cuando la corporación vende la casa más tarde o me la transfiere?

En una venta a un comprador sin vínculo, la corporación debe declarar su ganancia. Que sea ganancia de capital o ingreso del negocio normalmente depende de los hechos, incluido el motivo por el que compró la propiedad (CRA: Efectos fiscales de comprar un inmueble para venderlo con ganancia). Una ganancia de capital generalmente se grava como ingreso por inversiones. Si la corporación vende o le transfiere la casa a usted menos de 365 días consecutivos después de adquirirla, la regla de reventa rápida generalmente convierte cualquier ganancia en ingreso del negocio y cualquier pérdida en cero, salvo que se dé alguna de las situaciones enumeradas. La corporación no puede usar su exención por residencia principal. Si la empresa reclamó legítimamente la deducción por costo de capital mientras obtenía ingresos, también puede surgir una recuperación de la depreciación. El dinero que se le pague después de la venta tiene un tratamiento fiscal personal aparte, según cómo se pague.

En una transferencia a usted, use un avalúo actualizado y examine ambos lados. Una venta por debajo del valor justo de mercado puede darle un beneficio al accionista, mientras que la sección 69 puede atribuir a la corporación un producto igual al valor justo de mercado. La regla del impuesto sobre transferencia de terrenos de Ontario se ocupa específicamente de las transferencias de una corporación a su accionista (Ministerio de Finanzas de Ontario). El GST/HST debe revisarse de nuevo según la situación de la propiedad en el momento de la transferencia posterior (CRA: Ventas de bienes inmuebles residenciales). Un precio de transferencia bajo no deshace el acuerdo de manera segura.

Ejemplo

Montos ilustrativos en dólares canadienses. Una corporación compra un condominio por C$800,000 principalmente para que su accionista viva allí. Los condominios comparables se alquilan por C$3,000 al mes. El accionista paga a la corporación C$2,000 al mes y tiene el condominio disponible todo el año. Con el método del alquiler comparable, la diferencia es C$1,000 al mes, o C$12,000 en el año. La corporación informa el beneficio y el accionista lo incluye en sus ingresos.

Los C$12,000 son solo una estimación inicial. Si el alquiler comparable no da un rendimiento razonable sobre este condominio en particular, la CRA puede valuar el beneficio de otra manera. La corporación debe analizar por separado sus ingresos por alquiler y sus deducciones de gastos. Cuando venda, su propia ganancia no queda protegida por la exención por residencia principal del accionista.

¿Su caso es distinto?

• Quiere comprar a título personal con dinero pagado por la corporación: compare sueldo y dividendos.
• Es dueño de la casa a título personal y quiere saber qué años califican: consulte Exención por residencia principal.
• La propiedad se alquilará a inquilinos sin vínculo con usted: consulte Corporaciones de cartera y de inversión.
• Necesita una revisión de reembolsos por vivienda nueva, alquiler o venta: consulte GST/HST en propiedades residenciales.
• Se mudará de su propia casa y la alquilará en lugar de venderla: consulte Convertir una vivienda en alquiler.
• Una corporación ya es dueña de la casa, un familiar la usa o se planea una transferencia: reúna la escritura, el avalúo, el financiamiento, el contrato de arrendamiento, los pagos, las fechas de ocupación, los registros de costos y las declaraciones anteriores para una revisión de impuestos corporativos. Si era dueña de una vivienda al cierre de 2022, 2023 y 2024, verifique si debe una declaración del Underused Housing Tax de años anteriores; una declaración corporativa tardía tiene una multa mínima de $2,000. La valuación del beneficio, las deducciones y los impuestos de ambas transferencias dependen de esos registros.