عندما تملك شركتك المنزل الذي تسكنه: الضرائب في كندا

هل تستطيع شركتي شراء منزل أو شقة أسكنها؟

عادةً نعم، لكن تحقق من الملكية والموقع قبل الشراء. فحتى 1 يناير 2027، قد يشمل الحظر الفيدرالي على شراء العقارات السكنية شركة كندية خاصة إذا كان غير كندي يملك، مباشرة أو بصورة غير مباشرة، 10% أو أكثر من قيمة أسهمها أو أصواتها، أو يسيطر عليها فعليًا. وينطبق على المنازل في مناطق التعداد الحضرية (census metropolitan areas) وتجمعات التعداد (census agglomerations)؛ وتشمل الاستثناءات الشراء لأغراض التطوير. وقد تصل غرامة المخالفة إلى 10,000 دولار، مع بيع بأمر المحكمة ومسؤولية المسؤولين التنفيذيين أو المديرين المشاركين. وإذا كان بإمكان الشركة الشراء، فإن إتاحة منزلها لك لأنك تملك أسهمًا فيها قد تنشئ ميزة مساهم خاضعة للضريبة بموجب المادة 15 من قانون ضريبة الدخل. وتذكر CRA صراحةً الاستخدام الشخصي لمنزل تملكه الشركة ميزةً محتملة.

حدد من سيملك العقار ومن سيسكنه ومن سيدفع ثمنه قبل توقيع أي عرض أو نقل. وللشركة أيضًا تمويلها وسجلاتها وضرائب عقاراتها وبيعها في النهاية. ودفع ثمن المنزل من الأرباح المحتجزة لا يزيل العواقب الضريبية لاستخدامك الشخصي. وإذا كنت تفكر في أخذ دفعة من الشركة وشراء المنزل شخصيًا بدلًا من ذلك، فراجع الراتب أم توزيعات الأرباح.

ما ميزة المساهم التي تنشأ إذا سكنت فيه دون دفع إيجار كافٍ؟

ميزتك الخاضعة للضريبة هي عمومًا قيمة استخدام المنزل مطروحًا منها ما تدفعه للشركة مقابل ذلك الاستخدام. ودليل التدقيق لدى CRA يبدأ عادةً بإيجار عقار مماثل. وتُقاس الميزة عن المدة التي كان العقار متاحًا لك فيها؛ وإذا اشترته الشركة أساسًا لاستخدامك الشخصي، فإن الأيام التي اخترت فيها عدم الإقامة فيه لا تخفض بالضرورة تلك المدة.

بالنسبة للمساهم المقيم في كندا، تُدرج الميزة في الإقرار الشخصي عن السنة التي نشأت فيها. وتبلّغ عنها الشركة عمومًا في كشف T4A دون استقطاع من كشف الرواتب، ولا تستطيع خصمها كمصروف عمل؛ وتتولى أنت ضريبة الدخل وأي اشتراكات CPP عند التقديم (CRA: مزايا المساهمين). أما بالنسبة للمساهم غير المقيم، فإن الميزة المستلمة بسبب ملكية الأسهم تُعتبر عمومًا توزيعات أرباح خاضعة لضريبة الجزء XIII. ويجب على الشركة تحويل الضريبة حتى بدون دفعة نقدية، وتكون مسؤولة إذا لم تستقطعها. ويخضع سكن الموظفين لقواعد مختلفة؛ وكونك حصلت عليه بسبب وظيفتك أو أسهمك مسألة تتعلق بالوقائع.

احتفظ بقوائم إيجار مماثلة أو رأي إيجار مستقل، وبعقد الإيجار وسجلات الدفع وتواريخ الإشغال وسجلات توضح سبب شراء الشركة للعقار. ودفع المرافق أو ضريبة العقار ليس مثل إثبات قيمة ميزة السكن (دليل التدقيق لدى CRA).

هل يمنع دفع إيجار السوق ميزة المساهم دائمًا؟

لا. فدفع إيجار سوق مماثل دليل مهم، لكن CRA تقول إن الإيجار المماثل قد يكون غير كافٍ عندما لا يحقق عائدًا معقولًا على تكلفة العقار أو قيمته. وقد يكون ذلك مهمًا لمنزل غالٍ اشتُري أساسًا لاستخدام المساهم.

وقد تفحص CRA بدلًا من ذلك ما كان على مستأجر غير مرتبط أن يدفعه ليحفز الشركة على شراء ذلك العقار بالذات والاحتفاظ به. وتأخذ طريقة التدقيق لديها في الاعتبار العائد على تكلفة العقار أو قيمته وتكاليف التشغيل والارتفاع المحتمل في القيمة وسلف المساهم وتاريخ الترتيب. وهذا تقييم، وليس معدلًا ثابتًا أو رسمًا إضافيًا تلقائيًا. وعقد إيجار حقيقي بشروط يقبلها مستأجر غير مرتبط، مع دفع إيجار فعلي، يساعد في إثبات الوقائع لكنه لا يحسم التقييم بمفرده (دليل التدقيق لدى CRA).

ماذا لو استخدم ابني الشقة أو استخدمت عائلتي كوخ الشركة؟

قد ينشئ استخدام العائلة أيضًا ميزة مساهم. فإذا استخدم ابنك شقة الشركة لأنك تملك أسهمًا، فقد تُدرج الميزة في دخلك حتى لو لم يملك الابن أسهمًا. وتعامل المادة 15 عمومًا الميزة الممنوحة لفرد لا يتعامل مع المساهم على أساس تجاري محايد أو مرتبط به على أنها مُنحت للمساهم، إلا بقدر ما تدخل قيمتها في دخل ذلك الفرد أو شخص آخر.

يحتاج ابن يسكن في شقة الشركة وعائلة تستخدم كوخ الشركة إلى المراجعة نفسها: من كان له حق الاستخدام، ومن دفع، ولماذا اقتنت الشركة العقار. وبالنسبة لكوخ اشتُري أساسًا لاستخدام العائلة، تنظر CRA في المدة التي كان فيها متاحًا، وليس في الليالي التي أقام فيها شخص فقط. والملكية غير المباشرة عبر شركة أخرى لا تزيل المشكلة بحد ذاتها؛ فتصف CRA مثالًا كان فيه استخدام مساهم غير مباشر لكوخ الشركة مجانًا خاضعًا للضريبة بموجب قاعدة ميزة أخرى (دليل التدقيق لدى CRA).

هل تستطيع الشركة خصم فائدة الرهن العقاري وتكاليف العقار والإهلاك؟

لا تستطيع الشركة افتراض أن منزل العائلة ينتج تكاليف قابلة للخصم. فـالمادة 18 تحصر المصروفات في ما أُنفق لكسب دخل عمل أو دخل ممتلكات، والمادة 20 تربط خصم الفوائد باستخدام المال المقترض في كسب دخل. وتقول CRA إن عقارًا اقتُني حصريًا لاستخدام المساهم لا يمكن إدخاله في فئة إهلاك، فلا تستطيع الشركة المطالبة بمخصص التكلفة الرأسمالية (CCA) عليه (دليل التدقيق لدى CRA).

احتفظ بعقد القرض وإثبات كيفية استخدام المال المقترض والفواتير وإيصالات الإيجار وسجل لكل نوع من الاستخدام. أما الشركة التي تحتفظ فعلًا بعقار لتأجيره لمستأجرين غير مرتبطين فتثير سؤالًا مختلفًا؛ راجع الشركات القابضة والاستثمارية.

الإيجار الذي تكسبه الشركة هو عمومًا دخل ممتلكات خاضع للضريبة، وليس دخلًا مؤهلًا لـخصم الأعمال الصغيرة. وقد يستوجب صافي دخل الاستثمار والمكاسب الرأسمالية الخاضعة للضريبة للشركة الكندية الخاصة الخاضعة لسيطرة كندية أيضًا ضريبة قابلة للاسترداد ويخفضان حد الأعمال الصغيرة اللاحق. راجع كيف تُفرض الضريبة على الشركات.

هل أستطيع المطالبة بإعفاء السكن الرئيسي عندما تملك الشركة المنزل؟

عمومًا لا. فالسكن في منزل تملكه شركة لا يجعله منزلًا تملكه لأغراض إعفاء السكن الرئيسي. وتعريف السكن الرئيسي في قانون ضريبة الدخل يشترط الملكية من دافع الضريبة، ويضع قواعد التحديد للفرد أو الصندوق الاستئماني الشخصي المؤهل، وليس لشركة عادية. وامتلاك أسهم في شركة عادية ليس ملكية لمنزلها. وإذا كانت الشركة مجرد أمين بحت (bare trustee) وأنت تملك حقوق استخدام المنزل وتوجيه بيعه، فقد تعتبرك CRA مالكًا مستفيدًا منه. وقد يكون السهم المقتنى فقط للحق في السكن في وحدة سكنية تعاونية مؤهلًا أيضًا.

ولا تستطيع الشركة أيضًا تحديد المنزل على أنه سكنك الرئيسي عندما تبيعه. وإذا كنت تملك منزلًا شخصيًا، فإن الإعفاء على بيعك أنت له قواعد إشغال وتحديد وإبلاغ منفصلة؛ راجع إعفاء السكن الرئيسي.

هل أستطيع بيع منزلي لشركتي والاحتفاظ بإعفاء السكن الرئيسي؟

نعم، عن مكسبك حتى البيع إذا كان المنزل مؤهلًا وحددت السنوات المؤهلة. أما المكسب اللاحق للشركة فلا يغطيه ذلك. وبيع منزلك لشركتك تصرف حتى لو بقيت تسكن فيه. حدد القيمة السوقية العادلة وأبلغ عن البيع والتحديد في Schedule 3 والنموذج T2091(IND). وإذا ملكته لفترة قصيرة فقط، فتحقق من قاعدة المضاربة العقارية (flipping) واستثناءاتها قبل أن تفترض انطباق الإعفاء.

قد ينشئ السعر المضخّم ميزة مساهم. والبيع بأقل من سعر السوق لشركة لا تتعامل معها على أساس تجاري محايد قد يجعلك تُعامل كمن استلم عائدات بالقيمة السوقية العادلة بموجب المادة 69. ولذلك قد تختلف النتائج الضريبية للطرفين إذا كان السعر خاطئًا. احصل على تقييم حديث وسجّل المقابل الفعلي، بما في ذلك أي رهن مفترض أو سند إذني أو أسهم.

قد يسمح النقل المؤهل إلى شركة كندية خاضعة للضريبة باختيار مشترك بموجب المادة 85 باستخدام النموذج T2057، إذا استُوفيت شروطه، ومنها المقابل بالأسهم (قانون ضريبة الدخل، المادة 85). وتوقّع أنت ومسؤول مفوّض من الشركة الجزء 5. ويستحق الاختيار بحلول الأسبق من موعدي تقديم إقرار ضريبة الدخل للطرفين عن سنة النقل؛ وقد يترتب على التقديم المتأخر غرامة (النموذج T2057). ويغيّر الاختيار التكلفة الضريبية والعائدات لأغراض ضريبة الدخل في النقل؛ لكنه لا يحافظ على إعفاء سكنك الرئيسي للمكسب المستقبلي للشركة، ولا يسوي ضريبة نقل الأراضي وGST/HST. قارن الاختيار بالبيع بالقيمة السوقية العادلة قبل التوقيع.

ما أسئلة ضريبة نقل الأراضي وGST/HST التي يجب أن أفحصها؟

افحص مقاطعة العقار وبلديته ووضع البائع وتاريخه قبل أن تشتريه الشركة أو تتلقاه. وضريبة نقل الأراضي إقليمية أو محلية، فلا توجد ضريبة كندية واحدة. وفي أونتاريو، يستخدم النقل إلى شركة مقابل أسهم، أو من شركة إلى مساهم، القيمة السوقية العادلة للعقار كمقابل خاضع للضريبة بموجب إرشادات وزارة المالية في أونتاريو. وقد يكون لمساهمة الأرض في شركة بلا مقابل وعاء ضريبي صفري؛ ولا ينطبق ذلك على النقل عائدًا إلى مساهمها. ويمكن أن يُحتسب الرهن أو السند الإذني أو الأسهم مقابلًا. وبالنسبة للعقار السكني في أونتاريو، تحقق أيضًا من ضريبة مضاربة غير المقيمين: فقد تدين بها شركة مسجلة في كندا إذا كانت خاضعة لسيطرة أجنبية. وللمقاطعات والبلديات الأخرى قواعدها الخاصة.

تعتمد GST/HST على العقار والمعاملة، وليس فقط على كون المشتري شركة. فالمنزل الجديد أو المجدد بصورة جوهرية يخضع عمومًا لـ GST/HST؛ أما بيع مسكن سبق شغله من شخص ليس بانيًا فهو معفى عمومًا، بشروط منها ائتمانات ضريبة المدخلات السابقة (CRA: GST/HST وبناء المنازل؛ CRA: مبيعات العقارات السكنية). تحقق هل الشركة بانية، وهل البيع خاضع للضريبة، ومن يجب عليه التحويل. ولا تستطيع الشركة التي تشتري منزلًا جديدًا المطالبة بـاسترداد GST/HST للمساكن الجديدة أو استرداد مشتري المنزل الأول لأن مساهمها أو عائلته يسكنه. والإيجار السكني طويل الأجل معفى عمومًا من GST/HST، ولا يستطيع المؤجر عمومًا استرداد ضريبة الشراء عبر ائتمانات ضريبة المدخلات؛ وقد يكون للإيجار المؤهل استرداد منفصل. وإذا بنت الشركة منزلًا أو جددته بصورة جوهرية أو اشترت منزلًا لا يزال قيد الإنشاء، فقد تكون بانية. وقد ينطبق التزويد الذاتي عندما تمنح أحدًا لأول مرة حيازة السكن بموجب عقد إيجار أو ترخيص أو ترتيب مماثل. راجع ضريبة GST/HST على العقار السكني لقواعد الاسترداد والتزويد الذاتي.

ما الضريبة التي تنشأ عندما تبيع الشركة المنزل أو تنقله إليّ لاحقًا؟

عند البيع لمشترٍ غير مرتبط، يجب على الشركة الإبلاغ عن مكسبها. وكون المكسب رأسماليًا أو دخل عمل يتوقف عادةً على الوقائع، ومنها سبب شراء الشركة للعقار (CRA: الآثار الضريبية لشراء عقار بقصد بيعه بربح). ويُفرض على المكسب الرأسمالي عمومًا ضريبة كدخل استثمار. وإذا باعت الشركة المنزل أو نقلته إليك بعد أقل من 365 يومًا متتاليًا من اقتنائه، فإن قاعدة المضاربة (flipping) تجعل عمومًا أي مكسب دخل عمل وأي خسارة صفرًا، ما لم ينطبق حدث مذكور في القاعدة. ولا تستطيع الشركة استخدام إعفاء سكنك الرئيسي. وإذا طالبت الشركة بمخصص التكلفة الرأسمالية بصورة مشروعة أثناء كسب الدخل، فقد ينشأ أيضًا استرداد للإهلاك. والمال المدفوع لك بعد البيع له معاملة ضريبية شخصية منفصلة، بحسب طريقة دفعه.

في حالة النقل إليك، استخدم تقييمًا حديثًا وافحص الطرفين. فالبيع بأقل من القيمة السوقية العادلة قد يمنحك ميزة مساهم، بينما قد تعتبر المادة 69 أن الشركة استلمت عائدات بالقيمة السوقية العادلة. وتتناول قاعدة ضريبة نقل الأراضي في أونتاريو صراحةً النقل من شركة إلى مساهمها (وزارة المالية في أونتاريو). ويجب فحص GST/HST مرة أخرى بحسب وضع العقار عند النقل اللاحق (CRA: مبيعات العقارات السكنية). وسعر النقل المنخفض لا يفكك الترتيب بأمان.

مثال

مبالغ توضيحية بالدولار الكندي. تشتري شركة شقة بمبلغ 800,000 دولار كندي أساسًا ليسكنها مساهمها. وتؤجَّر الشقق المماثلة بمبلغ 3,000 دولار كندي شهريًا. ويدفع المساهم للشركة 2,000 دولار كندي شهريًا وتكون الشقة متاحة له طوال السنة. وبطريقة الإيجار المماثل، يكون الفرق 1,000 دولار كندي شهريًا، أي 12,000 دولار كندي للسنة. وتبلّغ الشركة عن الميزة، ويدرجها المساهم في دخله.

المبلغ البالغ 12,000 دولار كندي تقدير مبدئي فقط. فإذا كان الإيجار المماثل لا يحقق عائدًا معقولًا على هذه الشقة بالذات، فقد تقيّم CRA الميزة بصورة مختلفة. ويجب على الشركة أن تفحص بصورة منفصلة دخل الإيجار وخصومات المصروفات. وعند البيع، لا يحمي إعفاء السكن الرئيسي للمساهم مكسب الشركة نفسها.

هل وضعك مختلف؟

• تريد الشراء شخصيًا بمال مدفوع من الشركة: قارن الراتب وتوزيعات الأرباح.
• تملك المنزل شخصيًا وتريد معرفة السنوات المؤهلة: راجع إعفاء السكن الرئيسي.
• سيؤجَّر العقار لمستأجرين غير مرتبطين: راجع الشركات القابضة والاستثمارية.
• تحتاج إلى مراجعة استرداد لمنزل جديد أو إيجار أو بيع: راجع ضريبة GST/HST على العقار السكني.
• ستغادر منزلك الخاص وتؤجره بدلًا من بيعه: راجع تحويل المنزل إلى عقار مؤجر.
• تملك شركة المنزل بالفعل، أو يستخدمه أحد أفراد العائلة، أو يُخطط لنقل: اجمع صك الملكية والتقييم والتمويل وعقد الإيجار والمدفوعات وتواريخ الإشغال وسجلات التكاليف والإقرارات الضريبية السابقة لـمراجعة ضريبة الشركات. وإذا كانت تملك منزلًا في نهاية 2022 و2023 و2024، فتحقق هل عليها إقرار ضريبة مساكن غير مستغلة سابق؛ فالإقرار المتأخر للشركة له غرامة دنيا قدرها 2,000 دولار. ويعتمد تقييم الميزة والخصومات والضرائب على عمليتي النقل على تلك السجلات.