Quando a sua corporação é dona da casa onde você mora

Minha corporação pode comprar uma casa ou um apartamento para eu morar?

Em geral sim, mas confira a participação societária e a localização antes de comprar. Até 1º de janeiro de 2027, a proibição federal de compra de imóveis residenciais pode alcançar uma corporação canadense de capital fechado se um não canadense for dono, direta ou indiretamente, de 10% ou mais do valor do capital ou dos votos, ou a controlar de fato. Ela vale para casas em regiões metropolitanas e aglomerações censitárias; as exceções incluem compras para desenvolvimento imobiliário. A violação pode levar a multa de até $10.000, à venda determinada pela Justiça e à responsabilidade dos administradores ou diretores que participaram. Se a empresa puder comprar, colocar a casa à sua disposição por você ser acionista pode gerar um benefício de acionista tributável pela seção 15 do Income Tax Act. A CRA cita expressamente o uso pessoal da casa de uma corporação como um possível benefício.

Decida quem será o dono, quem vai morar e quem vai pagar pelo imóvel antes de assinar uma proposta de compra ou uma transferência. A corporação também tem financiamento, registros, impostos sobre a propriedade e uma eventual venda próprios. Pagar a casa com lucros acumulados não elimina as consequências fiscais do seu uso pessoal. Se você está pensando em receber remuneração e comprar em nome pessoal, veja salário ou dividendos.

Que benefício de acionista surge se eu moro lá sem pagar aluguel suficiente?

O seu benefício tributável geralmente é o valor do uso da casa, menos o que você paga à corporação por esse uso. O manual de auditoria da CRA costuma partir do aluguel de um imóvel comparável. O benefício é medido pelo tempo em que o imóvel esteve à sua disposição; se a corporação o comprou principalmente para o seu uso pessoal, os dias em que você escolheu não ficar lá não reduzem necessariamente esse período.

Para um acionista residente no Canadá, o benefício deve constar na declaração pessoal do ano em que surgiu. A corporação geralmente o informa em um T4A, sem retenção na folha de pagamento, e não pode deduzi-lo como despesa da empresa; você acerta o imposto de renda e qualquer contribuição ao CPP ao entregar a declaração (CRA: Shareholder benefits). Para um acionista não residente, um benefício recebido por causa da participação societária geralmente é considerado um dividendo sujeito ao imposto da Parte XIII. A corporação deve recolher o imposto mesmo sem pagamento em dinheiro e responde se deixar de reter. A moradia de empregado segue regras diferentes; saber se você a recebeu pelo emprego ou pelas ações é uma questão de fato.

Guarde anúncios de aluguel de imóveis comparáveis ou um parecer independente sobre o aluguel, o contrato de locação, os comprovantes de pagamento, as datas de ocupação e os registros que mostram por que a corporação comprou o imóvel. Pagar contas de consumo ou imposto sobre a propriedade não é o mesmo que estabelecer o valor do benefício de moradia (manual de auditoria da CRA).

Pagar aluguel de mercado sempre evita o benefício de acionista?

Não. Pagar o aluguel de mercado comparável é uma prova importante, mas a CRA diz que o aluguel comparável pode ser inadequado quando não dá um retorno razoável sobre o custo ou o valor do imóvel. Isso pode pesar no caso de uma casa cara comprada principalmente para uso do acionista.

A CRA também pode examinar o que um inquilino sem relação com a empresa teria de pagar para levá-la a comprar e manter aquele imóvel específico. O método de auditoria considera o retorno sobre o custo ou o valor do imóvel, os custos de operação, a possível valorização, os adiantamentos do acionista e o histórico do arranjo. Isso é uma avaliação, não uma taxa fixa nem um encargo extra automático. Um contrato de locação genuíno, em condições que um inquilino sem relação aceitaria, com aluguel realmente pago, ajuda a estabelecer os fatos, mas não resolve sozinho a avaliação (manual de auditoria da CRA).

E se o meu filho usar o apartamento ou a minha família usar uma casa de campo da empresa?

O uso pela família também pode gerar um benefício de acionista. Se o seu filho usa um apartamento da empresa porque você é acionista, o benefício pode entrar na sua renda mesmo que o filho não tenha ações. A seção 15 geralmente trata um benefício concedido a uma pessoa física sem relação de independência (non-arm's-length) ou afiliada como concedido ao acionista, exceto na medida em que o seu valor já esteja incluído na renda dessa pessoa ou de outra.

Um filho que mora em um apartamento da empresa e uma família que usa uma casa de campo da empresa exigem a mesma análise: quem tinha o direito de usar, quem pagou e por que a empresa adquiriu o imóvel. Para uma casa de campo comprada principalmente para uso da família, a CRA olha o período em que ela esteve disponível, e não apenas as noites em que alguém ficou. A propriedade indireta por meio de outra corporação não elimina, por si só, a questão; a CRA descreve um exemplo em que o uso gratuito da casa de campo de uma corporação por um acionista indireto era tributável por outra regra de benefício (manual de auditoria da CRA).

A corporação pode deduzir juros do financiamento, custos do imóvel e depreciação?

A corporação não pode presumir que uma casa de família gera custos dedutíveis. A seção 18 limita as despesas às incorridas para gerar renda empresarial ou renda de bens, e a seção 20 vincula a dedução de juros a um uso gerador de renda do dinheiro emprestado. A CRA afirma que um imóvel adquirido exclusivamente para uso do acionista não pode entrar em uma classe de depreciação; assim, a empresa não pode pedir a Capital Cost Allowance (CCA, depreciação fiscal canadense) sobre ele (manual de auditoria da CRA).

Guarde o contrato de empréstimo, a prova de como o dinheiro emprestado foi usado, as notas fiscais, os recibos de aluguel e um registro de cada tipo de uso. Uma corporação que de fato mantém um imóvel para alugar a inquilinos sem relação com ela levanta outra questão; veja holdings e corporações de investimento.

O aluguel que a corporação recebe geralmente é renda de bens tributável, e não renda elegível à dedução para pequenas empresas. A renda líquida de investimento e os ganhos de capital tributáveis de uma CCPC (corporação privada sob controle canadense) também podem sofrer o imposto reembolsável e reduzir um limite posterior de pequena empresa. Veja como as corporações são tributadas.

Posso pedir a isenção da residência principal quando a corporação é dona da casa?

Em geral, não. Morar em uma casa que pertence a uma corporação não a transforma em uma casa sua para fins da isenção da residência principal. A definição de residência principal do Income Tax Act exige que o imóvel pertença ao contribuinte e prevê regras de designação para uma pessoa física ou um trust pessoal que se qualifica, não para uma corporação comum. Ações de uma corporação comum não são propriedade da casa dela. Se a corporação é apenas um bare trustee (fiduciário sem poderes próprios) e você tem os direitos de usar e de dirigir a venda da casa, a CRA pode tratar você como o proprietário beneficiário. Uma ação adquirida unicamente para ter o direito de morar em uma unidade de moradia cooperativa também pode se qualificar.

A corporação também não pode designar a casa como a sua residência principal quando a vender. Se você tem uma casa em nome pessoal, a isenção para a sua própria venda tem regras próprias de ocupação, designação e declaração; veja isenção da residência principal.

Posso vender a minha casa para a minha corporação e manter a isenção da residência principal?

Sim, para o seu ganho até a venda, se a casa se qualifica e você designa os anos elegíveis. O ganho posterior da corporação não é coberto. Vender a sua casa para a sua corporação é uma alienação, mesmo que você continue morando nela. Estabeleça o valor justo de mercado e informe a venda e a designação no Schedule 3 e no Form T2091(IND). Se você foi dono por pouco tempo, confira a regra de venda rápida de imóveis (property flipping) e as suas exceções antes de presumir que a isenção vale.

Um preço inflado pode gerar um benefício de acionista. Uma venda abaixo do valor de mercado para uma corporação com a qual você não tem relação de independência pode fazer com que você seja tratado como se tivesse recebido o valor justo de mercado, nos termos da seção 69. Os dois lados podem, portanto, ter resultados fiscais diferentes se o preço estiver errado. Obtenha uma avaliação atual e registre a contraprestação real, inclusive qualquer financiamento assumido, nota promissória ou ações.

Uma transferência elegível para uma corporação canadense tributável pode permitir uma opção conjunta da seção 85 por meio do Form T2057, se as condições forem cumpridas, inclusive a contraprestação em ações (Income Tax Act, seção 85). Você e um diretor autorizado da corporação assinam a Parte 5. A opção deve ser entregue até a primeira das datas-limite de entrega da declaração de imposto de renda das partes para o ano da transferência; a entrega tardia pode gerar multa (Form T2057). A opção altera o custo e o valor de venda da transferência para fins de imposto de renda; ela não preserva a sua isenção da residência principal para o ganho futuro da corporação nem resolve o imposto sobre transmissão de imóveis e o GST/HST. Compare a opção com uma venda pelo valor justo de mercado antes de assinar.

Que questões de imposto sobre transmissão de imóveis e de GST/HST preciso verificar?

Confira a província, o município, a situação do vendedor e o histórico do imóvel antes de a corporação comprá-lo ou recebê-lo. O imposto sobre transmissão de imóveis (land transfer tax) é provincial ou municipal, então não existe uma cobrança canadense única. Em Ontário, uma transferência para uma corporação em troca de ações, ou de uma corporação para um acionista, usa o valor justo de mercado do imóvel como contraprestação tributável, segundo a orientação do Ministério das Finanças de Ontário. Uma contribuição de terreno a uma corporação sem contraprestação pode ter base de cálculo nula; isso não vale para uma transferência de volta ao acionista. Um financiamento, uma nota promissória ou ações podem contar como contraprestação. Para imóvel residencial em Ontário, confira também o Non-Resident Speculation Tax: uma empresa constituída no Canadá pode devê-lo se tiver controle estrangeiro. Outras províncias e municípios têm regras próprias.

O GST/HST depende do imóvel e da operação, e não apenas de o comprador ser uma corporação. Uma casa nova ou substancialmente reformada geralmente está sujeita ao GST/HST; a venda de uma moradia já ocupada por quem não é construtor geralmente é isenta, sujeita a condições como créditos de imposto sobre insumos já aproveitados (CRA: GST/HST and home construction; CRA: Residential real property sales). Confira se a corporação é construtora, se a venda é tributável e quem deve recolher o imposto. Uma corporação que compra uma casa nova não pode pedir o reembolso do GST/HST para moradia nova nem o reembolso para quem compra o primeiro imóvel pelo fato de o acionista ou a família morarem lá. Um aluguel residencial de longo prazo geralmente é isento de GST/HST, e o locador geralmente não pode recuperar o imposto da compra por créditos de imposto sobre insumos; um aluguel que se qualifica pode ter um reembolso separado. Se a corporação constrói, reforma substancialmente ou compra uma casa ainda em construção, ela pode ser uma construtora. A autoprestação (self-supply) pode se aplicar quando ela entrega pela primeira vez a posse a alguém para morar, por locação, licença ou arranjo semelhante. Para as regras de reembolso e de autoprestação, veja GST/HST em imóveis residenciais.

Que imposto surge quando a corporação vende a casa ou a transfere para mim mais tarde?

Na venda a um comprador sem relação com a empresa, a corporação deve informar o seu ganho. Se é ganho de capital ou renda empresarial geralmente depende dos fatos, inclusive do motivo pelo qual ela comprou o imóvel (CRA: Tax effects of buying real estate to sell for a profit). Um ganho de capital geralmente é tributado como renda de investimento. Se a corporação vender ou transferir a casa para você em menos de 365 dias consecutivos depois de adquiri-la, a regra de venda rápida (flipping) geralmente considera qualquer ganho como renda empresarial e qualquer perda como nula, a menos que se aplique um dos eventos previstos na regra. Ela não pode usar a sua isenção da residência principal. Se a empresa pediu legitimamente a CCA enquanto gerava renda, também pode haver recuperação de depreciação. O dinheiro pago a você depois da venda tem um tratamento fiscal pessoal separado, conforme a forma de pagamento.

Em uma transferência para você, use uma avaliação atual e examine os dois lados. Uma venda abaixo do valor justo de mercado pode lhe dar um benefício de acionista, enquanto a seção 69 pode presumir que a corporação recebeu o valor justo de mercado. A regra do imposto sobre transmissão de imóveis de Ontário trata expressamente das transferências de uma corporação para o seu acionista (Ministério das Finanças de Ontário). O GST/HST deve ser conferido de novo com base na situação do imóvel na transferência posterior (CRA: Residential real property sales). Um preço de transferência baixo não desfaz o arranjo com segurança.

Exemplo

Valores ilustrativos em dólares canadenses. Uma corporação compra um apartamento por C$800.000 principalmente para que o acionista more nele. Apartamentos comparáveis são alugados por C$3.000 por mês. O acionista paga à corporação C$2.000 por mês e tem o apartamento à disposição o ano todo. Pelo método do aluguel comparável, a diferença é de C$1.000 por mês, ou C$12.000 no ano. A corporação informa o benefício, e o acionista o inclui na renda.

Os C$12.000 são apenas uma estimativa inicial. Se o aluguel comparável não der um retorno razoável sobre este apartamento em particular, a CRA pode avaliar o benefício de outra forma. A corporação deve testar separadamente a sua renda de aluguel e as suas deduções de despesas. Quando vender, o ganho dela não é protegido pela isenção da residência principal do acionista.

Sua situação é diferente?

• Você quer comprar em nome pessoal com dinheiro pago pela corporação: compare salário e dividendos.
• Você tem a casa em nome pessoal e quer saber quais anos se qualificam: veja isenção da residência principal.
• O imóvel será alugado a inquilinos sem relação com você: veja holdings e corporações de investimento.
• Você precisa de uma análise de reembolso para moradia nova, aluguel ou venda: veja GST/HST em imóveis residenciais.
• Você vai se mudar da sua casa e alugá-la em vez de vendê-la: veja como transformar uma casa em imóvel de aluguel.
• Uma corporação já é dona da casa, um familiar a usa ou uma transferência está planejada: reúna a escritura, a avaliação, o financiamento, o contrato de locação, os pagamentos, as datas de ocupação, os registros de custos e as declarações anteriores para uma análise do imposto corporativo. Se ela era dona de uma casa no fim de 2022, 2023 e 2024, confira se deve uma declaração do Underused Housing Tax de anos anteriores; uma declaração corporativa entregue com atraso tem multa mínima de $2.000. A avaliação do benefício, as deduções e os impostos das duas transferências dependem desses registros.