Kanada: evi kiraya vermek veya kiraya verdiğiniz eve taşınmak

Evimi kiraya vermek vergi bakımından satış sayılır mı?

Evet. Evinizin tamamını kişisel kullanımdan kiralık kullanıma çevirdiğinizde, normalde evi gerçeğe uygun piyasa değeriyle, yani bağımsız bir alıcının açık piyasada ödeyeceği fiyatla, satmış ve aynı değerle hemen geri almış sayılırsınız. Para el değiştirmesi gerekmez. Aynı kural, kiraya verdiğiniz bir mülke taşındığınızda normalde tersine uygulanır (Income Tax Act, 45(1) maddesi; CRA: gerçeğe uygun piyasa değeri).

Farazi satış uygulandığında, onun gerçeğe uygun piyasa değeri, değişiklikten önceki kazancı sonraki değer artışından ayırır. Bir seçim o sırada farazi satışı engellese bile, kullanım değiştiğinde mülkün değerini kaydedin. Seçim maliyeti sıfırlamaz; 45(2) maddesi seçimi sonradan geri alınırsa farazi satış, o sonraki vergi yılının ilk gününde gerçekleşir (CRA: ana konut folio'su; CRA: sermaye kazancı kayıtları).

Bu kurallar mülkün tamamını ilgilendirir. Kiralanan bir oda veya bodrum farklı bir sonuç doğurabilir; bkz. Ana konut muafiyeti.

Ev hep konutum olduysa farazi satış için vergi öder miyim?

Mülk uygunsa ve ailenizin o yıllar için başka bir evi belirlememişse, ana konut muafiyeti genellikle değişiklik tarihine kadar olan kazancı ortadan kaldırabilir. Farazi satış yine de bildirilmeli ve ev belirlenmelidir; muaf bir kazanç beyan yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz (CRA: ana konut).

Farazi satış yılı için Schedule 3 ve Form T2091(IND)'yi doldurun. Evi sahip olduğunuz her yıl için belirler ve kazanç tamamen muafsa, Schedule 3'teki ana konut belirleme bölümünü ve T2091'in 1. Bölümünü doldurun; kazanç tutarını Schedule 3'e yazmayın. Kâğıt beyannameye T2091'i ekleyin; elektronik verirseniz CRA isterse sunmak üzere saklayın (CRA: Schedule 3; CRA: Form T2091(IND)). Ev, sahip olduğunuz her yıl için uygun değilse, kazancın bir kısmı vergiye tabi olabilir. Eski evdeki kişisel kullanım zararı genellikle indirilemez (CRA: ana konut). Belirleme ve hesaplama için bkz. Ana konut muafiyeti.

Evim kiralık olurken 45(2) maddesi seçimi vergiyi nasıl erteler?

45(2) maddesi seçimi, farazi satış kuralı bakımından evinizin gelir getiren kullanıma geçişini sanki hiç gerçekleşmemiş gibi ele alır. Bu nedenle değişiklik gerçekleştiğinde bir sermaye kazancı bildirmezsiniz; kazanç, evi gerçekten sattığınızda veya seçim geri alındığında doğabilir (Income Tax Act, 45(2) maddesi; CRA: ana konut folio'su).

Seçim, kirayı vergisiz gelire dönüştürmez. Kira gelirini ve uygun giderleri mülk kiraya verildiği andan itibaren bildirin. Yıllık beyanname için bkz. Kira geliri (CRA: sermaye kazançları rehberi).

Seçim kazancı erteler; sonunda doğacak kazancın muaf olacağını garanti etmez. Bu mülk için belirleyebileceğiniz yıllar, Kanada'daki mukimliğiniz ve ailenizin sahip olduğu diğer evler, elden çıkarmada muafiyeti belirler (CRA: ana konut folio'su).

Eski evim kiradayken ne kadar süre ana konut sayılabilir?

45(2) maddesi seçimi yürürlükteyken, uygun bir aile üyesinin orada oturmadığı eski ev en fazla dört vergi yılı boyunca ana konut sayılabilir. Mukim olmayan kişi de seçimi yapabilir ve evi belirleyebilir; ancak Kanada'daki mukimlik, muafiyetin kazancın ne kadarını koruyabileceğini etkiler (CRA: ana konut folio'su).

Seçim bu kira yıllarını uygun tutar; onları otomatik olarak belirlemez. Yılları satışı veya farazi satışı bildirirken siz seçersiniz. Aileniz aynı yıl için başka bir evi belirleyemez (CRA: ana konut folio'su; Income Tax Act, 54 maddesi).

Bu dört yıldan sonra seçim yürürlükte kalabilir, ancak nitelikli oturma olmayan ek yıllar genellikle bu kural kapsamında belirlenemez. Dört yılın dolması tek başına otomatik bir farazi satış doğurmaz. Sonunda yapılacak satışta kazancın bir kısmı vergiye tabi olabilir. Eski ev için kiralık yılları belirlemek, ailenin yeni bir ev için belirleyemeyeceği yılları da kullanır (CRA: ana konut folio'su).

İşveren kaynaklı bir yer değişikliği dört yıllık sınırı kaldırabilir, ancak yalnızca 54.1 maddesindeki koşullar sağlanırsa. Taşınma, sizin veya eşinizin ya da fiili birlikte yaşayan partnerinizin iş yeri değişikliğinden kaynaklanmalıdır; işveren ilişkisiz bir taraf olmalıdır; eski ev, yeni iş yerine, sonraki konutunuza göre, en kısa kamuya açık güzergâh üzerinden ölçüldüğünde, en az 40 kilometre daha uzak olmalıdır; ve çalışma sırasında ya da çalışma bittikten sonraki vergi yılının sonuna kadar, çalışma sırasında ölüm olmadıkça, eski eve dönmelisiniz (Income Tax Act, 54.1 maddesi; CRA: sermaye kazançları rehberi). Kişisel tercihle taşınmak iş koşulunu karşılamaz.

45(2) maddesi seçimi yürürlükteyken CCA talep edebilir miyim?

Hayır. Mülk için sermaye maliyeti indirimi (CCA) talep etmek, CCA'nın talep edildiği vergi yılının ilk gününden itibaren 45(2) maddesi seçimini geri alır. Bu, o yıl gerçeğe uygun piyasa değeriyle farazi satışa yol açabilir (CRA: ana konut folio'su).

Seçimin hâlâ geçerli olduğunu varsaymadan önce geçmiş kira beyannamelerini kontrol edin. Seçimi sonlandırdıktan sonra CCA talep etmek isterseniz, binanın sermaye maliyetinin kendi kullanım değişikliği kuralı vardır; otomatik olarak gerçeğe uygun piyasa değerinin tamamı değildir. Talep ve sınıf kuralları için bkz. Sermaye maliyeti indirimi (CRA: ana konut folio'su).

Kiraya verdiğim mülke taşınırsam hangi vergi uygulanır?

Kiraya verdiğiniz bir mülkün tamamına taşınmak normalde gerçeğe uygun piyasa değeriyle farazi satışa ve yeniden edinmeye yol açar. Mülk kiralıkken biriken bir kazanç, değişiklik yılında vergiye tabi olabilir. Binanın maliyeti için zaman içinde yapılan bir indirim olan sermaye maliyeti indirimi (CCA) talep ettiyseniz, taşınmak geri kazanıma (recapture) da yol açabilir: önceki indirimlerin bir kısmı kira gelirine eklenir. Ana konut muafiyeti bu geliri korumaz (CRA: ana konut folio'su; CRA: kira geliri).

Taşınmadan önce hiç ana konutunuz olmamış bir kiralık mülkte, ana konut muafiyeti, yalnızca eviniz haline geldi diye önceki kira kazancını ortadan kaldırmaz. Farazi yeniden edinme, sonraki sermaye kazancı hesapları için yeni bir maliyet belirler. Aynı evi kiralığa çevirirken daha önce 45(2) maddesi uyarınca seçim yaptıysanız ve bu seçim hâlâ yürürlükteyse, geri taşınmak tek başına yeni bir farazi satış doğurmaz (CRA: sermaye kazançları rehberi).

45(3) maddesi seçimi, taşınırken doğan kazancı ne zaman erteleyebilir?

45(3) maddesi, kiralıktan eve geçişten doğan sermaye kazancını gerçek bir satışa kadar erteleyebilir. 1984'ten sonra biten ve kullanım değişikliğine kadar olan bir vergi yılı için mülke CCA'nın size, eşinize veya fiili birlikte yaşayan partnerinize ya da ikinizden birinin yararlanıcısı olduğu bir trust'a izin verilmişse bu seçim kullanılamaz (Income Tax Act, 45(3) ve 45(4) maddeleri).

Uygunsa, mülk taşınmadan önceki dört yıla kadar, kiradayken de ana konut sayılabilir. Aileniz aynı yıl için başka bir evi belirleyemez ve Kanada'daki mukimlik, muafiyetin kazancın ne kadarını koruyabileceğini etkiler. Sermaye kazancını erteleme seçimi, değişiklikte doğan CCA geri kazanımını ertelemez (CRA: ana konut folio'su).

Seçimi nasıl yaparım ve geç verebilir miyim?

İki seçimi de mülkü tanımlayan ve hangi alt madde uyarınca seçim yaptığınızı belirten imzalı bir mektupla yapın. CRA'nın ayrı bir seçim formu yoktur. Veriliş zamanı seçime göre değişir (CRA: sermaye kazançları rehberi; CRA: vergi mükelleflerine yönelik hafifletme hükümleri).

Beyanname elektronik verilirse, imzalı seçim mektubunu CRA vergi merkezine ayrıca yazılı olarak gönderin; teslimin kanıtını saklayın. CRA'nın EFILE talimatları, seçim belgelerini, talep edilene kadar sakladığınız olağan kayıtlardan ayırır (CRA: EFILE seçim belgeleri).

CRA, geç yapılan bir 45(2) veya 45(3) maddesi seçimini hafifletme talepleri için geçerli 10 yıllık süre sınırı içinde kabul edebilir; ancak kabul takdire bağlıdır ve ceza uygulanabilir. Kapsayacağı dönemde CCA talep edildiyse, geç yapılan bir 45(2) maddesi seçimi özellikle zordur. Talep için imzalı seçim, bir açıklama, destekleyici kayıtlar ve etkilenen beyanname ekleri gerekir (CRA: vergi mükelleflerine yönelik hafifletme hükümleri; CRA: ana konut folio'su).

Québec mukimleri için federal seçim, Québec hukuku uyarınca otomatik olarak geçerlidir, ancak Revenu Québec ayrı bir imzalı bildirim ve federal seçimin bir kopyasını ister. Talimatlarda süre, 45(2) maddesi için değişiklik yılı beyannamesinin son tarihi veya CRA seçiminden sonraki 30 gün; 45(3) maddesi için gerçek satış yılı beyannamesinin son tarihi veya CRA seçiminden sonraki 30 gün olarak belirtilir. 45(3) maddesi seçimi ayrıca Form TP-274-V gerektirir (Revenu Québec: Form TP-274-V talimatları).

Kullanımın değiştiği yılda neyi bildirir ve saklarım?

Beyanname, farazi satış olup olmadığına bağlıdır. Farazi satışı Schedule 3'te bildirin ve nitelikli bir eski ev için Form T2091(IND)'yi doldurun. Bir seçim farazi satışı önlüyorsa, bunun yerine seçim mektubunu son tarihte verin. Kanada mukimiyseniz, kira dönemi için kira ve giderleri Form T776 veya eşdeğer bir tabloyla bildirin; mukim olmayan kişiler için ayrı stopaj ve 216 maddesi beyanname kuralları vardır. Bu beyanlar için bkz. Kira geliri ve Mukim olmayan ev sahipleri (CRA: kira geliri; CRA: 216 maddesi).

CRA'nın güncel ana konut talimatları, kazanç tamamen muaf olsa bile ana konutun farazi satışı için Schedule 3 ve Form T2091(IND) gerektirir (CRA: ana konut). Québec'te, farazi satışta ana konut belirlemesi ayrıca Form TP-274-V ve Schedule G gerektirir; seçim ve belirleme kayıtlarının beyannameler arasında uyumlu olduğundan emin olun (Revenu Québec: Form TP-274-V).

Satın alma sözleşmesini ve maliyetlerini, iyileştirme faturalarını, her değişiklik tarihindeki gerçeğe uygun piyasa değerinin kanıtını, CCA önemliyse arsa ve bina değerlerini ayrı ayrı, taşınma ve kiracılık tarihlerini, kira beyannamelerini ve CCA tablolarını, imzalı seçim mektuplarını ve teslim kanıtını ve ailenizin her mülk için belirlediği yılların listesini saklayın. Bu kayıtlar farazi satış değerini, seçime uygunluğu ve sonraki muafiyet hesabını destekler (CRA: ana konut folio'su).

Örnek

Kanada doları cinsinden açıklayıcı tutarlar; herhangi bir gelir vergisi oranı varsayılmamıştır.

Bir evi C$400.000'a satın aldınız. Taşınıp mülkün tamamını kiraya verdiğinizde gerçeğe uygun piyasa değeri C$600.000 idi. Sahiplik boyunca orada yaşadınız ve ailenizin o yıllar için başka bir evi belirlememişti. 45(2) maddesi seçimi olmadan, değişiklik C$200.000 farazi kazanç doğurur. Nitelikli bir ana konut belirlemesi bu kazancı ortadan kaldırabilir, ancak farazi satışı yine Schedule 3'te ve Form T2091(IND)'de bildirirsiniz. Sonraki sermaye kazancı hesapları için maliyetiniz C$600.000 olur.

Bunun yerine geçerli bir 45(2) maddesi seçimi yaparsanız, değişiklik anında bu C$200.000 farazi kazancı bildirmezsiniz. Her yıl kirayı bildirirsiniz ve CCA talep etmezsiniz. Üç tam kiralama yılından sonra C$700.000'a sattığınızı varsayalım. Seçim, mülkün maliyetini C$600.000'a sıfırlamadığı için, satış giderleri ve muafiyet öncesi kazanç C$300.000'dır. Muafiyetin bunu ortadan kaldırıp kaldırmayacağı, ailenizin bu ev ve diğer ev için hangi yılları belirlediğine bağlıdır.

Ters durumda, C$400.000'a bir kiralık mülk satın aldığınızı ve değeri C$600.000 iken taşındığınızı varsayalım. 45(3) maddesi seçimi olmadan, değişiklik giderlerden önce C$200.000 farazi kazanç doğurur. Uygunsa seçim bu kazancı satışa kadar erteler; yalnızca taşınmak onu ortadan kaldırmaz.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Yalnızca bir oda veya bodrum kiraladınız: kısmi değişikliğin kuralları farklıdır. Bkz. Ana konut muafiyeti.
• Sonraki bir kazancın muaf kısmını hesaplamanız gerekiyor: bkz. Ana konut muafiyeti.
• Kirayı bildirmeniz veya bir CCA sınıfı seçmeniz gerekiyor: bkz. Kira geliri ve Sermaye maliyeti indirimi.
• Kiralık mülkü şimdi satıyorsunuz: satış ve varsa CCA geri kazanımı için bkz. Kiralık mülkün satışı.
• Yakın zamanda aldığınız bir evi sattınız: konut alım-satım (flipping) kuralı, kazancın niteliğini değiştirebilir. Bkz. Mülk alım-satımı ve devir satışları.
• Yurt dışına taşınıyorsunuz veya zaten Kanada dışında yaşıyorsunuz: evi kiraya vermeden önce bkz. Kanada'dan ayrılmak ve Mukim olmayan ev sahipleri.
• Yeni veya esaslı şekilde yenilenmiş bir evi kiraya veriyorsunuz: GST/HST için ayrı kullanım değişikliği kuralları olabilir. Bkz. Konut mülkünde GST/HST.
• CCA talep edildi, bir seçim geç kaldı veya iki evin belirleme yılları çakışıyor: bu durumlar vergiyi ve beyanı değiştirebilir. Vergi hazırlığı için değerleme, CCA, oturma ve seçim kayıtlarını toplayın.