Wenn Ihre Kapitalgesellschaft Ihr Wohnhaus besitzt

Darf meine Kapitalgesellschaft ein Haus oder eine Eigentumswohnung für mich zum Wohnen kaufen?

In der Regel ja, aber prüfen Sie vor dem Kauf Eigentumsverhältnisse und Lage. Bis zum 1. Januar 2027 kann das Bundesverbot des Kaufs von Wohnimmobilien eine nicht börsennotierte kanadische Kapitalgesellschaft erfassen, wenn ein Nichtkanadier direkt oder indirekt 10 % oder mehr ihres Eigenkapitalwerts oder ihrer Stimmrechte hält oder sie tatsächlich kontrolliert. Es gilt für Häuser in Census Metropolitan Areas und Census Agglomerations (statistisch abgegrenzte Ballungsräume); Ausnahmen gibt es unter anderem für Käufe zur Bebauung. Ein Verstoß kann eine Geldbuße von bis zu $10.000, einen gerichtlich angeordneten Verkauf und die Haftung beteiligter Amtsträger (Officers) oder Direktoren nach sich ziehen. Darf die Gesellschaft kaufen, kann es einen steuerpflichtigen Vorteil als Gesellschafter nach Abschnitt 15 des Income Tax Act auslösen, wenn sie Ihnen ihr Haus zur Verfügung stellt, weil Sie Aktien besitzen. Die CRA nennt die private Nutzung des Hauses einer Kapitalgesellschaft ausdrücklich als möglichen Vorteil.

Klären Sie vor Unterzeichnung eines Angebots oder einer Übertragung, wer die Immobilie besitzt, bewohnt und bezahlt. Eine Kapitalgesellschaft hat außerdem eigene Finanzierung, Unterlagen, Grundsteuern und einen späteren Verkauf. Die Bezahlung eines Hauses aus Gewinnrücklagen beseitigt die steuerlichen Folgen Ihrer privaten Nutzung nicht. Wenn Sie erwägen, sich auszahlen zu lassen und stattdessen privat zu kaufen, siehe Gehalt oder Dividenden.

Welcher Vorteil als Gesellschafter entsteht, wenn ich dort wohne, ohne genug Miete zu zahlen?

Ihr steuerpflichtiger Vorteil ist in der Regel der Wert der Nutzung des Hauses abzüglich dessen, was Sie der Kapitalgesellschaft für diese Nutzung zahlen. Das Prüfungshandbuch der CRA beginnt meist mit der Miete für eine vergleichbare Immobilie. Der Vorteil wird für die Zeit bemessen, in der die Immobilie Ihnen zur Verfügung stand. Hat die Kapitalgesellschaft sie hauptsächlich für Ihren privaten Gebrauch gekauft, mindern Tage, an denen Sie sich gegen einen Aufenthalt entschieden haben, diesen Zeitraum nicht zwingend.

Bei einem in Kanada ansässigen Aktionär gehört der Vorteil in die persönliche Steuererklärung des Jahres, in dem er entstanden ist. Die Kapitalgesellschaft meldet ihn in der Regel auf einem T4A ohne Lohnsteuereinbehalt und kann ihn nicht als Betriebsausgabe abziehen; Einkommensteuer und etwaige CPP-Beiträge regeln Sie bei der Steuererklärung (CRA: Vorteile für Gesellschafter). Bei einem nicht ansässigen Aktionär gilt ein Vorteil, der wegen des Aktienbesitzes erhalten wird, in der Regel als Dividende, die der Steuer nach Teil XIII unterliegt. Die Kapitalgesellschaft muss die Steuer auch ohne Barzahlung abführen und haftet, wenn sie sie nicht einbehält. Für Wohnraum von Arbeitnehmern gelten andere Regeln; ob Sie ihn wegen Ihrer Arbeit oder Ihrer Aktien erhalten haben, ist eine Tatsachenfrage.

Bewahren Sie Anzeigen vergleichbarer Mietobjekte oder ein unabhängiges Gutachten zur Miete, den Mietvertrag, Zahlungsnachweise, Belegungszeiten und Unterlagen auf, die zeigen, warum die Kapitalgesellschaft die Immobilie gekauft hat. Die Zahlung von Nebenkosten oder Grundsteuer ersetzt nicht die Feststellung des Werts des Wohnvorteils (Prüfungshandbuch der CRA).

Verhindert die Zahlung der Marktmiete immer einen Vorteil als Gesellschafter?

Nein. Die Zahlung einer vergleichbaren Marktmiete ist ein wichtiger Beleg, aber die CRA sagt, dass eine Vergleichsmiete unzureichend sein kann, wenn sie keine angemessene Rendite auf die Kosten oder den Wert der Immobilie liefert. Das kann bei einem teuren Haus eine Rolle spielen, das hauptsächlich für den Gebrauch des Gesellschafters gekauft wurde.

Die CRA kann stattdessen prüfen, was ein fremder Mieter hätte zahlen müssen, um die Kapitalgesellschaft zu bewegen, genau diese Immobilie zu kaufen und zu halten. Ihre Prüfungsmethode berücksichtigt eine Rendite auf Kosten oder Wert der Immobilie, Betriebskosten, mögliche Wertsteigerung, Vorschüsse von Gesellschaftern und die Geschichte der Vereinbarung. Das ist eine Bewertung, kein fester Satz und kein automatischer Aufschlag. Ein echter Mietvertrag zu Bedingungen, die ein fremder Mieter akzeptieren würde, mit tatsächlich gezahlter Miete, hilft, den Sachverhalt zu belegen, entscheidet die Bewertung aber nicht allein (Prüfungshandbuch der CRA).

Was gilt, wenn mein Kind die Wohnung oder meine Familie ein Ferienhaus der Gesellschaft nutzt?

Auch die Nutzung durch die Familie kann einen Vorteil als Gesellschafter begründen. Nutzt Ihr Kind eine Wohnung der Gesellschaft, weil Sie Aktien besitzen, kann der Vorteil in Ihr Einkommen fallen, auch wenn das Kind keine Aktien hat. Abschnitt 15 behandelt einen Vorteil für eine nahestehende oder verbundene Person in der Regel als dem Aktionär gewährt, außer soweit sein Wert in das Einkommen dieser Person oder einer anderen Person fällt.

Ein Kind, das in einer Wohnung der Gesellschaft wohnt, und eine Familie, die ein Ferienhaus der Gesellschaft nutzt, verlangen dieselbe Prüfung: wer das Nutzungsrecht hatte, wer gezahlt hat und warum die Gesellschaft das Objekt erworben hat. Bei einem hauptsächlich für die Familie gekauften Ferienhaus betrachtet die CRA den Zeitraum der Verfügbarkeit, nicht nur die Nächte, in denen jemand dort war. Indirektes Eigentum über eine andere Kapitalgesellschaft beseitigt das Problem allein nicht; die CRA beschreibt ein Beispiel, in dem die kostenlose Nutzung eines Ferienhauses der Kapitalgesellschaft durch einen indirekten Aktionär nach einer anderen Vorteilsregel steuerpflichtig war (Prüfungshandbuch der CRA).

Kann die Kapitalgesellschaft Hypothekenzinsen, Kosten der Immobilie und Abschreibungen abziehen?

Die Kapitalgesellschaft darf nicht davon ausgehen, dass ein Familienhaus abzugsfähige Kosten erzeugt. Abschnitt 18 begrenzt Ausgaben auf solche, die zur Erzielung von Einkünften aus Gewerbe oder Vermögen anfallen, und Abschnitt 20 knüpft den Zinsabzug an eine einkunftserzielende Verwendung des geliehenen Geldes. Die CRA sagt, dass eine ausschließlich für den Gebrauch von Gesellschaftern erworbene Immobilie keiner Abschreibungsklasse zugeordnet werden kann; die Gesellschaft kann dafür also keine Capital Cost Allowance (CCA, steuerliche Abschreibung in Kanada) geltend machen (Prüfungshandbuch der CRA).

Bewahren Sie den Darlehensvertrag, den Nachweis zur Verwendung des geliehenen Geldes, Rechnungen, Mietquittungen und einen Nachweis jeder Nutzungsart auf. Eine Kapitalgesellschaft, die eine Immobilie tatsächlich hält, um sie an fremde Mieter zu vermieten, wirft eine andere Frage auf; siehe Holding- und Anlagegesellschaften.

Miete, die die Kapitalgesellschaft erzielt, ist in der Regel steuerpflichtiges Einkommen aus Vermögen und kein Einkommen, das für den Abzug für kleine Unternehmen in Frage kommt. Der Nettoertrag aus Kapitalanlagen und steuerpflichtige Kapitalgewinne einer Canadian-controlled private corporation können außerdem rückerstattbare Steuer auslösen und eine spätere Obergrenze für kleine Unternehmen senken. Siehe Wie Kapitalgesellschaften besteuert werden.

Kann ich die Befreiung für den Hauptwohnsitz nutzen, wenn die Kapitalgesellschaft das Haus besitzt?

In der Regel nein. Wer in einem Haus der Kapitalgesellschaft wohnt, besitzt es für die Befreiung für den Hauptwohnsitz nicht. Die Definition des Hauptwohnsitzes im Income Tax Act verlangt das Eigentum des Steuerpflichtigen und sieht Bestimmungsregeln für eine Privatperson oder einen qualifizierten persönlichen Trust vor, nicht für eine gewöhnliche Kapitalgesellschaft. Aktien einer gewöhnlichen Kapitalgesellschaft sind kein Eigentum an ihrem Haus. Ist die Kapitalgesellschaft nur ein reiner Treuhänder (bare trustee) und Sie halten die Rechte zur Nutzung und zur Weisung beim Verkauf des Hauses, kann die CRA Sie als wirtschaftlichen Eigentümer behandeln. Auch eine Aktie, die allein für das Recht erworben wurde, in einer Genossenschaftswohnung zu wohnen, kann qualifizieren.

Die Kapitalgesellschaft kann das Haus beim Verkauf auch nicht als Ihren Hauptwohnsitz bestimmen. Besitzen Sie ein Haus privat, gelten für die Befreiung bei Ihrem eigenen Verkauf eigene Regeln zu Bewohnung, Bestimmung und Meldung; siehe Befreiung für den Hauptwohnsitz.

Kann ich mein Haus an meine Kapitalgesellschaft verkaufen und die Befreiung für den Hauptwohnsitz behalten?

Ja, für Ihren Gewinn bis zum Verkauf, wenn das Haus qualifiziert und Sie die anrechenbaren Jahre bestimmen. Der spätere Gewinn der Kapitalgesellschaft ist nicht abgedeckt. Der Verkauf Ihres Hauses an Ihre Kapitalgesellschaft ist eine Veräußerung, auch wenn Sie weiter darin wohnen. Ermitteln Sie den Marktwert und melden Sie den Verkauf und die Bestimmung auf Schedule 3 und Form T2091(IND). Haben Sie es nur kurz besessen, prüfen Sie die Regel zum Immobilien-Flipping und ihre Ausnahmen, bevor Sie davon ausgehen, dass die Befreiung gilt.

Ein überhöhter Preis kann einen Vorteil als Gesellschafter begründen. Ein Verkauf unter Marktwert an eine Kapitalgesellschaft, mit der Sie nicht wie ein fremder Dritter handeln, kann dazu führen, dass Sie nach Abschnitt 69 so behandelt werden, als hätten Sie den Marktwert als Erlös erhalten. Beide Seiten können daher unterschiedliche steuerliche Ergebnisse haben, wenn der Preis nicht stimmt. Holen Sie ein aktuelles Gutachten ein und halten Sie die tatsächliche Gegenleistung fest, einschließlich übernommener Hypothek, Schuldschein oder Aktien.

Eine zulässige Übertragung auf eine steuerpflichtige kanadische Kapitalgesellschaft kann eine gemeinsame Wahl nach Abschnitt 85 mit Form T2057 erlauben, wenn ihre Voraussetzungen erfüllt sind, einschließlich einer Gegenleistung in Aktien (Income Tax Act, Abschnitt 85). Sie und ein bevollmächtigter Amtsträger der Kapitalgesellschaft unterschreiben Teil 5. Die Wahl ist bis zum früheren der Abgabetermine der Steuererklärungen der Beteiligten für das Jahr der Übertragung fällig; eine verspätete Einreichung kann einen Zuschlag nach sich ziehen (Form T2057). Eine Wahl ändert die steuerlichen Anschaffungskosten und den Erlös der Übertragung; sie bewahrt Ihre Befreiung für den Hauptwohnsitz nicht für den künftigen Gewinn der Kapitalgesellschaft und regelt weder Grunderwerbsteuer noch GST/HST. Vergleichen Sie die Wahl vor der Unterschrift mit einem Verkauf zum Marktwert.

Welche Fragen zu Grunderwerbsteuer und GST/HST muss ich prüfen?

Prüfen Sie Provinz, Gemeinde, Status des Verkäufers und die Geschichte der Immobilie, bevor die Kapitalgesellschaft sie kauft oder erhält. Die Grunderwerbsteuer ist Sache der Provinz oder Gemeinde, es gibt also keine einheitliche kanadische Abgabe. In Ontario gilt bei einer Übertragung auf eine Kapitalgesellschaft gegen Aktien oder von einer Kapitalgesellschaft auf einen Aktionär nach dem Leitfaden des Ontario Ministry of Finance der Marktwert der Immobilie als steuerpflichtige Gegenleistung. Eine Einlage von Grundstücken in eine Kapitalgesellschaft ohne Gegenleistung kann eine Steuerbemessungsgrundlage von null haben; das gilt nicht für eine Rückübertragung an den Aktionär. Eine Hypothek, ein Schuldschein oder Aktien können als Gegenleistung zählen. Prüfen Sie bei Wohnimmobilien in Ontario auch die Non-Resident Speculation Tax: Eine in Kanada gegründete Gesellschaft kann sie schulden, wenn sie vom Ausland kontrolliert wird. Andere Provinzen und Gemeinden haben eigene Regeln.

Die GST/HST hängt von der Immobilie und dem Geschäft ab, nicht nur davon, ob der Käufer eine Kapitalgesellschaft ist. Ein neues oder grundlegend renoviertes Haus unterliegt in der Regel der GST/HST; der Verkauf bereits bewohnten Wohnraums durch jemanden, der kein Bauträger ist, ist in der Regel befreit, vorbehaltlich Bedingungen wie früherer Vorsteuerabzüge (Input Tax Credits) (CRA: GST/HST und Hausbau; CRA: Verkäufe von Wohnimmobilien). Prüfen Sie, ob die Kapitalgesellschaft Bauträger ist, ob der Verkauf steuerpflichtig ist und wer die Steuer abführen muss. Eine Kapitalgesellschaft, die ein neues Haus kauft, kann die GST/HST-Erstattung für Neubauten oder die Erstattung für Ersterwerber nicht beanspruchen, weil ihr Gesellschafter oder dessen Familie dort wohnt. Eine langfristige Wohnraummiete ist in der Regel von der GST/HST befreit, und der Vermieter kann die Steuer auf den Kauf in der Regel nicht über Vorsteuerabzüge zurückholen; für eine qualifizierte Vermietung kann es eine gesonderte Erstattung geben. Baut oder renoviert die Kapitalgesellschaft grundlegend oder kauft sie ein noch im Bau befindliches Haus, kann sie Bauträger sein. Eine Eigenlieferung (Self-Supply) kann vorliegen, wenn sie erstmals jemandem den Besitz zum Wohnen aufgrund eines Mietvertrags, einer Lizenz oder einer ähnlichen Vereinbarung überlässt. Zu Erstattungen und Regeln der Eigenlieferung siehe GST/HST auf Wohnimmobilien.

Welche Steuer fällt an, wenn die Kapitalgesellschaft das Haus später an mich verkauft oder überträgt?

Beim Verkauf an einen fremden Käufer muss die Kapitalgesellschaft ihren Gewinn melden. Ob es ein Kapitalgewinn oder betriebliche Einkünfte sind, hängt meist von den Umständen ab, einschließlich des Grundes, aus dem sie die Immobilie gekauft hat (CRA: Steuerliche Folgen beim Kauf von Immobilien zum Weiterverkauf mit Gewinn). Ein Kapitalgewinn wird in der Regel als Einkünfte aus Kapitalanlagen besteuert. Verkauft oder überträgt die Kapitalgesellschaft das Haus weniger als 365 aufeinanderfolgende Tage nach dem Erwerb an Sie, macht die Flipping-Regel einen Gewinn in der Regel zu betrieblichen Einkünften und einen Verlust zu null, sofern kein aufgeführtes Ereignis eintritt. Ihre Befreiung für den Hauptwohnsitz kann sie nicht nutzen. Hat die Gesellschaft bei der Einkunftserzielung zulässig Capital Cost Allowance geltend gemacht, kann auch eine Rückführung der Abschreibung entstehen. Geld, das nach dem Verkauf an Sie ausgezahlt wird, hat je nach Art der Auszahlung eine eigene persönliche steuerliche Behandlung.

Verwenden Sie bei einer Übertragung an Sie ein aktuelles Gutachten und prüfen Sie beide Seiten. Ein Verkauf unter dem Marktwert kann Ihnen einen Vorteil als Gesellschafter verschaffen, während Abschnitt 69 der Kapitalgesellschaft einen Erlös in Höhe des Marktwerts unterstellen kann. Die Grunderwerbsteuerregel von Ontario behandelt ausdrücklich Übertragungen von einer Kapitalgesellschaft auf ihren Aktionär (Ontario Ministry of Finance). Die GST/HST ist anhand des Status der Immobilie bei der späteren Übertragung erneut zu prüfen (CRA: Verkäufe von Wohnimmobilien). Ein niedriger Übertragungspreis macht die Konstruktion nicht sicher rückgängig.

Beispiel

Beispielbeträge in kanadischen Dollar. Eine Kapitalgesellschaft kauft eine Wohnung für C$800.000, hauptsächlich damit ihr Gesellschafter dort wohnen kann. Vergleichbare Wohnungen werden für C$3.000 im Monat vermietet. Der Gesellschafter zahlt der Kapitalgesellschaft C$2.000 im Monat und hat die Wohnung das ganze Jahr zur Verfügung. Nach der Methode der Vergleichsmiete beträgt die Differenz C$1.000 im Monat, also C$12.000 für das Jahr. Die Kapitalgesellschaft meldet den Vorteil, und der Gesellschafter nimmt ihn in sein Einkommen auf.

Die C$12.000 sind nur eine erste Schätzung. Liefert die Vergleichsmiete für genau diese Wohnung keine angemessene Rendite, kann die CRA den Vorteil anders bewerten. Die Kapitalgesellschaft muss ihre Mieteinnahmen und Aufwandsabzüge gesondert prüfen. Beim Verkauf schützt die Befreiung des Gesellschafters für den Hauptwohnsitz ihren eigenen Gewinn nicht.

Anders in Ihrem Fall?

• Sie möchten privat kaufen und dafür Geld aus der Kapitalgesellschaft verwenden: Vergleichen Sie Gehalt und Dividenden.
• Sie besitzen das Haus privat und möchten wissen, welche Jahre qualifizieren: Siehe Befreiung für den Hauptwohnsitz.
• Die Immobilie wird an fremde Mieter vermietet: Siehe Holding- und Anlagegesellschaften.
• Sie brauchen eine Prüfung zu Erstattungen bei Neubau, Vermietung oder Verkauf: Siehe GST/HST auf Wohnimmobilien.
• Sie ziehen aus Ihrem eigenen Haus aus und vermieten es, statt es zu verkaufen: Siehe Ein Haus in eine Mietimmobilie umwandeln.
• Eine Kapitalgesellschaft besitzt das Haus bereits, ein Familienmitglied nutzt es, oder eine Übertragung ist geplant: Stellen Sie Urkunde, Gutachten, Finanzierung, Mietvertrag, Zahlungen, Belegungszeiten, Kostenunterlagen und frühere Steuererklärungen für die Prüfung der Unternehmenssteuer zusammen. Besaß sie am Ende von 2022, 2023 und 2024 ein Haus, prüfen Sie, ob sie eine frühere Erklärung zur Underused Housing Tax schuldet; für eine verspätete Erklärung einer Kapitalgesellschaft gilt ein Mindestzuschlag von $2.000. Bewertung des Vorteils, Abzüge und Steuern bei beiden Übertragungen hängen von diesen Unterlagen ab.