Yeni evlerde, kiralamada, devirde ve satışta GST/HST

Ev satın alırsam GST/HST öder miyim?

Bir inşaatçıdan yeni veya esaslı şekilde yenilenmiş bir ev satın aldığınızda genellikle GST/HST ödersiniz. Daha önce içinde oturulmuş bir evin ikinci el satışında genellikle ödemezsiniz. Vergiye tabi bir satışta verginin tutarı, gayrimenkulün bulunduğu eyalete ve verginin ödenmesi gereken hale geldiği tarihte, genellikle mülkiyet veya zilyetlik devredildiğinde, yürürlükte olan orana bağlıdır (CRA: inşaat sektörü rehberi; CRA: konut satışları).

İkinci el bir evde yapılan olağan yenileme, evin yeniden satışını tek başına yeni konut satışı haline getirmez. Esaslı yenileme çok daha yüksek bir eşiktir: CRA genellikle iç mekânın büyük ölçüde sökülüp yeniden yapılmış olmasını arar. Alım sözleşmesi ve mutabakat tablosu (statement of adjustments), belirtilen fiyatın vergiyi içerip içermediğini ve kapanışta mahsup edilen bir iade olup olmadığını göstermelidir (CRA: yeni konut iadesi).

Birey olmayan, GST/HST'ye kayıtlı bir alıcı, vergiye tabi bir konut gayrimenkulü alımında vergiyi inşaatçıya değil doğrudan CRA'ya öder. Kayıtlı kiralama amaçlı alıcı Form GST60 verir ve vergiyi, verginin ödenmesi gereken hale geldiği ayı izleyen ayın sonuna kadar öder; uzun dönemli kiralama amaçlı alım, tek başına girdi vergisi kredisi hakkı doğurmaz (CRA: kiralama iadesi rehberi; Excise Tax Act, 228. madde).

GST/HST yeni konut iadesinden yararlanabilir miyim?

Yeni veya esaslı şekilde yenilenmiş bir ev, bireyin veya bir yakınının birincil ikametgâhı olarak kullanılmak üzere satın alındıysa veya inşa edildiyse, birey iadeden yararlanabilir. Bu niyet en başta bulunmalıdır; ev sahibi veya yakını normalde evde ilk oturan kişi olmalıdır. Tüm ortak sahipler birey olmalıdır; talebi biri yapar. Şirket veya ortaklık bu iade için talepte bulunamaz ve evin ortak sahibi olamaz (CRA: RC4028).

İnşaatçıdan yapılan satışta test genellikle vergi öncesi alım fiyatını kullanır; vergiye tabi bir devrin bedeli de buna dahildir. Sahibinin kendi inşa ettiği evde ise genellikle inşaatın veya esaslı yenilemenin büyük ölçüde tamamlandığı tarihteki gerçeğe uygun piyasa değeri kullanılır. Kiralık arsa üzerindeki evler ve kooperatif payları için farklı sınırlar geçerlidir (CRA: RC4028).

İnşaatçı, uygun bir iadeyi kapanışta hesaba yatırıp başvuruyu kendisi yapabilir; alıcı da mülkiyet devrinden sonra genellikle iki yıl içinde doğrudan başvurabilir. Kendi evini inşa eden sahip, esaslı tamamlanma, evin muaf satışı ve ilk oturmanın ikinci yıldönümü tarihlerinden en erken olanından sonraki iki yıl içinde Form GST191 ile başvurur. Ontario'nun ayrı bir eyalet yeni konut iadesi vardır; federal fiyat sınırı aşıldığında bile geçerli olabilir. İlk kez ev alanlar ve geçici artırılmış programlar için ek koşullar vardır (CRA: RC4028).

İlk kez ev alanlar için GST/HST iadesini alabilir miyim?

Yeni veya esaslı şekilde yenilenmiş bir birincil konutu ilk kez satın alan uygun alıcı, $1.000.000 değerine kadar federal GST'nin veya HST'nin federal payının tamamını, en çok $50.000 olmak üzere geri alabilir. İade bu değerin üzerinde kademeli olarak azalır ve $1.500.000 değerinde sona erer. Daha önce talep edilen standart yeni konut iadesinin üzerine tamamlayıcı olarak eklenir, onunla çakışmaz (CRA: ilk kez ev alanlar iadesi; CRA: RC4028).

Genellikle en az 18 yaşında, Kanada vatandaşı veya daimi mukim olmanız gerekir; ilgili takvim yılında veya önceki dört yılda, Kanada'da ya da yurt dışında, kendinizin veya eşinizin ya da fiili birlikte yaşadığınız partnerinizin sahibi olduğu bir evde birincil ikametgâh olarak oturmamış olmalısınız. Siz, eşiniz veya partneriniz bu iadeyi daha önce almamış olmalısınız. Olağan bir inşaatçı alımında sözleşme 20 Mart 2025 veya sonrasında ve 2031'den önce imzalanmış olmalıdır; inşaat 2031'den önce başlamalı, esaslı şekilde tamamlanmalı ve mülkiyet 2036'dan önce devredilmelidir. Sahibinin kendi inşa ettiği evde inşaat 20 Mart 2025 veya sonrasında ve 2031'den önce başlamalıdır; esaslı tamamlanma ve ilk oturma 2036'dan önce gerçekleşmelidir. Devir veya değişiklik, daha önceki bir asıl inşaatçı sözleşmesini uygun hale getirmez. Talep eden kişi, uygun bir ilk kez ev alan ve evde ilk oturan kişi olmalıdır; şirket, kiralama amaçlı alım veya ikinci el satış uygun değildir (CRA: kimler başvurabilir; CRA: RC4028).

Ontario, eyalet HST'sinin ayrı bir ilk kez ev alanlar iadesini sunar; en çok $80.000. İnşaatçı sözleşmeleri 1 Nisan 2026 ile 31 Mart 2027 arasına düşen uygun ev sahiplerine, geçici artırılmış yeni konut iadesi de yardımcı olabilir; eyalet iadeleri toplamda ödenen eyalet vergisini aşamaz. İki programdan birine güvenmeden önce sözleşme ve inşaat tarihlerini kontrol edin (CRA: RC4028).

Ontario'nun artırılmış iadesine uygun olan kişi, federal konut iadelerinden sonra kalan federal HST payı için en çok $50.000 tutarında yeni ev uygun fiyat ödemesine de hak kazanabilir. Bu, eyalet ödemesidir ve konut iadesi formunun onay bölümü üzerinden talep edilir (CRA: RC4028).

Kiraya vermek için yeni bir daire aldım. HST'nin bir kısmını geri alabilir miyim?

Uzun dönemli bir kiracı için satın alınan yeni bir kat mülkiyetli daire, genellikle evde oturan sahip iadesini değil yeni konut niteliğindeki kiralık gayrimenkul iadesini kullanır. Bireyler ve şirketler; alımda vergi ödemişlerse, birim bağımsız bir konut birimiyse ve ilk kullanımın makul olarak bir veya daha fazla kira sözleşmesiyle bir bireyin birincil ikametgâhı olarak en az bir yıl kesintisiz sürmesi bekleniyorsa, iadeden yararlanabilir. Daha kısa bir süre sınırlı durumlarda uygun olabilir; örneğin birimi birincil ikametgâh olarak kullanacak birine satış gibi. İlişkili bir kişinin sonraki kullanımı için ek bir birincil ikametgâh testi vardır (CRA: kiralama iadesi rehberi).

Kiralama iadesinde gerçeğe uygun piyasa değeri, alım vergisi ilk kez ödenmesi gereken hale geldiğinde gayrimenkulün birbirinden bağımsız alıcılar arasında satılabileceği bedeldir. Ön satış fiyatından farklı olabilir; emsal satışları veya bir ekspertiz raporunu saklayın. Dubleks tek birim olarak değerlenir. Ontario'nun olağan eyalet kiralama iadesi federal sınırın üzerinde de geçerli olabilir. Geçici artırılmış iade genellikle inşaatın 1 Nisan 2026 ile 31 Mart 2027 arasında başlamasını gerektirir; daha önce başlamış tek bir ev veya daire, alım sözleşmesi bu aralığa düşüyorsa uygun olabilir. Devirde her iki sözleşme de bu aralığa düşmelidir. Başka zamanlama koşulları da geçerlidir. Kiralama için özel inşa edilmiş binanın ayrı büyüklük ve kullanım testleri vardır (CRA: RC4231).

Bu artırılmış iadeye uygun bir Ontario'lu kiraya veren, federal kiralama iadesinden sonra kalan federal HST payı için en çok $50.000 tutarında eyaletin yeni ev uygun fiyat ödemesine de hak kazanabilir. Form GST524'ün onay bölümü, ayrı bir başvuru gerekmeden bunu talep eder (CRA: RC4231).

Form GST524 ile başvurun; Ontario iadesi talep ediyorsanız Ontario iade eki RC7524-ON'u ekleyin ve imzalı alım sözleşmesini, mutabakat tablosunu ve kira sözleşmesini gönderin. Satın alınan bir birim için başvuru süresi genellikle verginin ilk kez ödenmesi gereken hale geldiği ayın bitiminden sonraki iki yıldır. Uzun dönemli konut kirası muaf olduğundan, kiraya veren genellikle alım vergisi için bunun yerine girdi vergisi kredisi talep edemez (CRA: RC4231; Excise Tax Act, 256.2 maddesi).

İnşaatçı bir ev iadesini hesaba yatırdı, ama ben birimi kiraya verdim. Şimdi ne yapmalıyım?

İlk oturan kişi kiracıysa ve alım kiralama amaçlıysa, kapanışta mahsup edilen evde oturan sahip iadesi size ait değildir. Mutabakat tablosunu ve iade başvurusunu kontrol edin, uygun olmayan iade tutarını inşaatçı ve CRA ile düzeltin ve ayrı bir kiralama iadesi talebini de süresi dolmadan değerlendirin. Kiralama iadesi, inşaatçının sahip iadesi formunda basitçe yerine konamaz (CRA: RC4028; CRA: RC4231).

İmza ve ilk oturma anındaki olgular önemlidir. Bir birey evi gerçekten kendisi oturmak için satın aldıysa ve ilk olarak birincil ikametgâh olarak içinde oturduysa, sonradan kiraya vermesi tek başına asıl iadenin uygun olmadığını göstermez. CRA alıcının mahsup edilen iadeye hakkı olmadığını tespit ederse, alıcı iadeyi geri ödemekle yükümlü olabilir; durumu bilen veya bilmesi gereken bir inşaatçı da müştereken sorumlu olabilir (CRA: RC4028; CRA: inşaat sektörü rehberi).

Ön satış devrinde GST/HST alınır mı ve kim öder?

7 Mayıs 2022 veya sonrasında yapılan, yeni veya esaslı şekilde yenilenmiş tek birimli bir ev ya da daire için devir sözleşmesi, devreden kişi orada oturmayı planlamış olsa bile vergiye tabidir. Bir bireyin bu tarihten önce imzaladığı sözleşme, asıl alım amacına bağlı olarak muaf olabilir. Devralan kişi, inşaatçının ayrı satışı için de GST/HST ödeyebilir. Devreden kişi genellikle devir vergisini tahsil eder; devreden mukim değilse veya devralan kayıtlı bir GST/HST mükellefiyse ve birey değilse, devralan vergiyi bunun yerine doğrudan CRA'ya öder (Excise Tax Act, 192.1 maddesi; Excise Tax Act, 221. madde; CRA: inşaat sektörü rehberi).

Vergi genellikle devir bedeli üzerinden hesaplanır. İnşaatçıya ödenen kaporanın geri ödenmesi, ancak devir sözleşmesi bunu yazılı olarak belirtiyorsa ve tutar yalnızca bir geri ödemeyse hariç tutulur. Her iki sözleşmeyi, kapora kayıtlarını ve devrin vergi ifadesini saklayın; vergi dahil bir fiyat hesaplamayı değiştirir (Excise Tax Act, 192.1 maddesi).

Kiraya vermek için bir ev, arka sokak evi (laneway suite) veya ek bölüm inşa ettim. Bunun için vergi öder miyim?

Uzun dönemli kiralama için konut gayrimenkulü inşa eden veya esaslı şekilde yenileyen kişi, GST/HST'ye kayıtlı olmasa bile GST/HST bakımından inşaatçı sayılabilir. İlk konut zilyetliği ile esaslı tamamlanma tarihlerinden daha geç olanında, kendi kendine tedarik kuralı inşaatçının gayrimenkulü gerçeğe uygun piyasa değeriyle sattığını ve satın aldığını farz edebilir; bu da beyan edilecek GST/HST doğurur. Uygun bir inşaatçı-kiraya veren, ödenecek vergiyi azaltmak için aynı beyannamede kiralama iadesini talep edebilir; kalan net vergi ödenmelidir. Kayıtlı kişi olağan beyannamesini kullanır. Kayıtlı olmayan kişi Form GST62'yi kullanır ve genellikle ertesi ayın sonuna kadar verip öder (CRA: inşaat sektörü rehberi; CRA: RC4231).

Yeni inşa edilmiş müstakil bir arka sokak evi, yeni bir konut kompleksi olabilir. Çok birimli kiralık bir binaya yapılan ek bölüm, kendi kendine tedarik doğurabilir. Mevcut bir eve yapılan olağan oda eki veya mütevazı bir yenileme kendiliğinden yeni bir kompleks oluşturmaz; işin esaslı yenileme, ayrı bir birim veya uygun bir ek bölüm olup olmadığı fiziksel düzenine ve hukuki kullanımına bağlıdır. İnşaat faturalarını, tamamlanma tarihini, ilk oturma tarihini, kira sözleşmesini ve savunulabilir bir gerçeğe uygun piyasa değerini kaydedin (CRA: RC4052; CRA: RC4231).

Kiradan, kısa süreli konaklamalar dahil, GST/HST tahsil eder miyim?

Aynı birey, konut veya konaklama yeri olarak en az bir ay boyunca kesintisiz oturuyorsa veya oturma hakkına sahipse, olağan konut kirası muaftır. Kısa konaklama, günlük $20 üzerinde ücretlendirildiğinde genellikle vergiye tabidir; bu nedenle kayıtlı ev sahibi GST/HST tahsil eder. Kayıtlı bir platform üzerinden yapılan rezervasyonlarda, ev sahibi kayıtlı değilse vergiyi bunun yerine platform tahsil edebilir (CRA: konut kiraları; CRA: platform konaklaması).

Aynı misafir geri geliyor diye tekrarlanan haftalık rezervasyonlar tek bir uzun dönemli kira sözleşmesi olmaz. Fiilen kesintisiz oturma hakkı belirleyicidir (CRA: konut kiraları).

Bir evi veya kiralık gayrimenkulü satarsam GST/HST tahsil eder miyim?

İçinde oturulan kişisel bir evin veya olağan uzun dönemli bir kiralık gayrimenkulün satışı genellikle muaftır. Satıcı yeni veya esaslı şekilde yenilenmiş konut satan bir inşaatçıysa, gayrimenkul vergiye tabi kısa süreli konaklama için elde tutulduysa veya edinimi ya da iyileştirmeleri için girdi vergisi kredileri talep edildiyse, satış bunun yerine vergiye tabi olabilir. Kullanımdaki sonraki bir değişiklik satışın sonucunu değiştirebilir veya ayrı bir vergi olayı doğurabilir. GST/HST uygulanmadığını söylemeden önce gayrimenkulün kullanımını ve vergi geçmişini kontrol edin (CRA: konut satışları; CRA: tatil evleri; CRA: farazi tedarikler).

Uygun tek bir birim için kiralama iadesi talep edildiyse ve birim, ilk konut kullanımından itibaren bir yıl içinde, kendisinin veya bir yakınının birincil ikametgâhı olarak kullanmayacak bir alıcıya satılırsa, iade faizle birlikte geri ödenmek zorunda olabilir. Satışın kendisi muaf olsa bile bu geçerli olabilir (CRA: RC4231).

Vergiye tabi bir gayrimenkul satışında satıcı genellikle GST/HST tahsil eder. Alıcı, konut satın alan birey hariç, GST/HST'ye kayıtlıysa veya satıcı mukim değilse, vergiyi bunun yerine kendisi bildirir ve doğrudan CRA'ya öder (CRA: RC4052).

Quebec'te konut vergi iadeleri nasıl işler?

Revenu Québec, Quebec'teki evler için genellikle hem federal GST hem eyalet QST konut iadesi başvurularını yönetir. İki verginin ayrı testleri ve değer sınırları vardır. Olağan bir ev ve arsa alımında, evde oturan sahip için olağan QST iadesi $200.000 üzerinde kademeli olarak azalır ve $300.000 değerinde sona erer; federal standart iade kendi, daha yüksek sınırlarını kullanır (Revenu Québec: yeni konut).

Uygun bir uzun dönemli kiralamada, olağan QST iadesi bir birimin gerçeğe uygun piyasa değeri $225.000 tutarına ulaştığında sona erer; federal kiralama iadesinin sınırı farklıdır. Revenu Québec kiralama için ayrı GST ve QST başvuru formları kullanır ve ortak sahipler kendi QST taleplerini ayrı ayrı verir (Revenu Québec: kiralama iadesi).

Federal ilk kez ev alanlar GST iadesi Quebec'te de geçerli olabilir; ancak Quebec bu geçici önlemin karşılığı olarak yeni bir QST ilk kez ev alanlar iadesi getirmemiştir. Federal koşulları kontrol edin ve Quebec'teki bir ev için Revenu Québec'in ilk kez ev alanlar iade formunu kullanın (Revenu Québec: ilk kez ev alanlar GST iadesi).

Örnek

Tutarlar Kanada doları cinsinden ve açıklama amaçlıdır. Ontario'da yeni bir daire, HST öncesi C$400.000'a mal oluyor. %13 oranında HST C$52.000'dir: C$20.000 federal ve C$32.000 eyalet payı. İnşaatçı, standart evde oturan sahip iadelerini kapanışta mahsup eder:

1. Federal: C$20.000'in %36'sı C$7.200'dür, üst sınır C$6.300'dür; sonra kademeli olarak azaltılır: C$6.300 × (C$450.000 − C$400.000) ÷ C$100.000 = C$3.150.
2. Ontario: C$32.000'in %75'i C$24.000'dir; bu da üst sınırıdır.
3. İade tutarı C$3.150 + C$24.000 = C$27.150'dir; bu nedenle kapanış belgesi C$52.000 − C$27.150 = C$24.850 HST gösterir.

Alıcı daireyi uzun dönemli kiralama için aldı ve ilk oturan kişi bir kiracıdır; C$27.150'lik iadenin düzeltilmesi gerekir. Dairenin HST'nin ödenmesi gereken hale geldiği andaki gerçeğe uygun piyasa değeri de C$400.000 ise ve diğer kiralama koşulları karşılanıyorsa, federal ve Ontario kiralama iadeleri aynı formülleri kullanır ve toplamları yine C$27.150 eder; bunlar Form GST524 ile RC7524-ON üzerinden ayrı ayrı talep edilir (CRA: Ontario HST oranı; Excise Tax Act, 254. madde; Excise Tax Act, 256.2 maddesi; HST Regulations No. 2, 41 ve 47. maddeler; CRA: RC4231).

Sizin durumunuz farklı mı?

• Ön satış sözleşmesini devrettiniz veya hızlı sattınız: devirdeki GST/HST burada ele alınır; kârın gelir vergisi uygulaması Gayrimenkul alım-satımı ve devir satışları rehberindedir.
• Birimi, kısa konaklamalar dahil, kiraya veriyorsunuz: gelir vergisi için Kira geliri, kayıt testi için GST/HST'ye ne zaman kayıt olunur rehberine bakın.
• Vergiye tabi bir devri, kendi kendine tedariki veya kiralama faaliyetini beyan etmeniz gerekiyor: GST/HST ve girdi vergisi kredilerini beyan etme rehberine bakın; sözleşmeler, faturalar, kira sözleşmeleri ve oturma tarihleri için muhasebe desteği alın.
• Evinizi satıyorsunuz: ayrı gelir vergisi sorusu için Ana konut muafiyeti rehberine bakın.
• Kanada'daki gayrimenkulü satan, mukim olmayan bir kişisiniz: gelir vergisi kesintisi için Mukim olmayanların Kanada'daki gayrimenkul satışı rehberine bakın; vergiye tabi bir satışta GST/HST tahsilatı yine ayrıca kontrol edilmelidir.