公司擁有您居住的房屋：稅務影響

我的公司可以買房子或公寓給我住嗎？

通常可以，但購買之前要先核對股權及物業所在地。在 2027 年 1 月 1 日之前，如果非加拿大人直接或間接持有私營加拿大公司 10% 或以上的股權價值或投票權，或實際控制該公司，聯邦住宅購買禁令就可能適用於該公司。禁令適用於人口普查都會區及人口普查集聚區內的住宅；例外包括為開發而購買。違反規定最高可被罰款 $10,000、被法院命令出售，參與的高級職員或董事也須承擔責任。如果公司可以購買，因為您持有股份而讓您使用公司的住宅，可能依《所得稅法》第 15 條產生應稅的股東福利。CRA 明確把個人使用公司的房屋列為可能的福利。

在簽署要約或轉讓之前，先決定由誰擁有、誰居住、誰付款。公司另有自己的融資、記錄、物業稅及日後的出售。用留存收益買房，並不能消除您個人使用所產生的稅務後果。如果您考慮改為領取薪酬、再以個人名義購買，請參閱薪金還是股息。

如果我住在那裡，但付的租金不夠，會產生什麼股東福利？

您的應稅福利通常是房屋使用的價值，減去您為這項使用付給公司的金額。CRA 審查手冊通常以可比物業的租金為起點。福利以物業可供您使用的期間計算；如果公司主要是為了您的個人使用而購買，您選擇不住的日子，不一定會縮短這個期間。

對加拿大居民股東來說，福利要列入產生福利那一年的個人稅表。公司通常以 T4A 申報，不做工資預扣，也不能作為營業費用扣除；您在報稅時自行處理所得稅及任何 CPP 供款（CRA：股東福利）。對非居民股東來說，因持有股份而收到的福利，通常被視同股息，須繳 Part XIII 稅。即使沒有現金支付，公司也必須繳交這筆稅款，若沒有預扣，公司須承擔責任。雇員住房適用不同的規則；您是因為工作還是因為股份而獲得，屬於事實問題。

請保留可比租賃的刊登資料或獨立的租金意見、租約、付款記錄、居住日期，以及顯示公司為何購買這項物業的記錄。支付水電費或物業稅，並不等於確定了住房福利的價值（CRA 審查手冊）。

付市場租金，就一定不會產生股東福利嗎？

不一定。支付可比的市場租金是重要的證據，但當租金無法為物業的成本或價值提供合理回報時，CRA 表示可比租金可能不足。這可能影響主要為股東使用而購買的昂貴住宅。

CRA 也可能改為審查：無關聯的租客必須付多少，才會促使公司購買並持有這項特定物業。其審查方法會考慮物業成本或價值的回報、營運成本、可能的增值、股東墊款及這項安排的歷史。這是一種估值，而不是固定的比率，也不是自動加收的費用。按無關聯租客也會接受的條款簽訂的真實租約，加上實際支付的租金，有助於釐清事實，但本身不能決定估值（CRA 審查手冊）。

如果我的孩子住公司的公寓，或家人使用公司的度假屋呢？

家人使用也可能產生股東福利。如果您的孩子因為您持有股份而住在公司的公寓，即使孩子沒有持股，福利也可能計入您的收入。第 15 條通常把給予非獨立交易關係或關聯個人的福利，視為給予股東，但其價值已計入該個人或其他人收入的部分除外。

孩子住公司的公寓，與家人使用公司的度假屋，都須對誰有權使用、誰付款、公司為何購買進行同樣的審查。對於主要為家人使用而購買的度假屋，CRA 看的是它可供使用的期間，而不只是有人住過的夜數。透過另一家公司間接持股，本身並不能消除這個問題；CRA 描述過一個例子：間接股東免費使用公司度假屋，依另一項福利規則須課稅（CRA 審查手冊）。

公司可以扣除按揭利息、物業費用及折舊嗎？

公司不能假設家庭住宅會產生可扣除的費用。第 18 條把費用限於為賺取營業收入或財產收入而發生的支出，第 20 條則把利息扣除與借款用於賺取收入掛鉤。CRA 表示，專門為股東使用而取得的物業，不能納入折舊類別，因此公司不能就它申請資本成本免稅額（CCA）（CRA 審查手冊）。

請保留貸款協議、借款用途的證明、發票、租金收據，以及每種用途的記錄。公司如果確實是為了出租給無關聯租客而持有物業，則是另一個問題；請參閱控股公司及投資公司。

公司賺取的租金，通常屬於須課稅的財產收入，不屬於符合小型企業扣除的收入。加拿大控股私營公司的投資收入淨額及應稅資本利得，還可能適用可退還稅，並減少日後的小型企業限額。請參閱公司如何課稅。

公司擁有房屋時，我可以申請主要居所豁免嗎？

通常不可以。住在公司擁有的房屋裡，並不會使它成為您自己擁有的住宅而適用主要居所豁免。《所得稅法》對主要居所的定義要求由納稅人擁有，並為個人或符合資格的個人信託訂定指定規則，不包括一般的公司。持有一般公司的股份，不等於擁有該公司的房屋。如果公司只是名義受託人，而您持有使用該住宅及指示出售的權利，CRA 可能視您為實益擁有人。純粹為了取得居住在合作式住房單位的權利而取得的股份，也可能符合資格。

公司出售房屋時，也不能把它指定為您的主要居所。如果您以個人名義擁有住宅，您自己出售時的豁免，另有居住、指定及申報的規定；請參閱主要居所豁免。

我可以把自己的住宅賣給公司，同時保留主要居所豁免嗎？

可以，就您出售前的收益而言，前提是該住宅符合條件，並指定了合資格年度。公司日後的收益則不在豁免範圍內。把住宅賣給自己的公司，即使您仍繼續住在裡面，也屬於處置。請確定公平市價，並在 Schedule 3 及 T2091(IND) 表上申報出售及指定。如果您只擁有很短的時間，請先核對短期轉售規則及其例外，再假設豁免適用。

價格過高可能產生股東福利。以低於市價把財產賣給與您有非獨立交易關係的公司，可能使您依第 69 條被視為收到公平市價的售價。因此，價格不對時，雙方可能有不同的稅務結果。請取得最新的估價，並記錄實際的對價，包括承擔的按揭、票據或股份。

符合條件地把財產轉讓給應稅的加拿大公司，在符合條件（包括以股份作對價）時，可以聯合作出使用 T2057 表的第 85 條選擇（《所得稅法》第 85 條）。您和公司的授權高級職員簽署第 5 部分。選擇須在雙方就轉讓年度的所得稅申報截止日期中較早的一個之前提交；逾期提交可能被罰款（T2057 表）。這項選擇會改變轉讓的所得稅成本及售價；它不能為公司日後的收益保留您的主要居所豁免，也不能解決土地轉讓稅及 GST/HST 的問題。簽署之前，請把選擇與以公平市價出售作比較。

我須核對哪些土地轉讓稅及 GST/HST 問題？

在公司購買或接收之前，先核對物業所在的省、市、賣方身份及歷史。土地轉讓稅屬省級或地方稅，因此加拿大並沒有統一的稅率。在安大略省，依安大略省財政部的指引，以股份作對價轉讓給公司，或由公司轉讓給股東，以物業的公平市價作為應稅對價。把土地投入公司而沒有對價，稅基可能為零；轉回給股東的轉讓則不適用這種處理。按揭、票據或股份都可能算作對價。安大略省的住宅物業，還要核對非居民投機稅：在加拿大註冊成立的公司，如果由外國人控制，可能須繳這項稅。其他省及市另有各自的規定。

GST/HST 取決於物業及交易，而不只看買方是不是公司。新建或大幅翻新的住宅，通常須繳 GST/HST；非建築商出售以前有人居住的住房，通常免稅，但須符合先前進項稅抵免等條件（CRA：GST/HST 與住宅建造；CRA：住宅不動產的銷售）。請核對公司是否為建築商、這項銷售是否應稅，以及誰須繳款。公司購買新住宅，不能因為股東或家人居住，而申請 GST/HST 新住宅退稅或首次置業者退稅。長期住宅租賃通常免 GST/HST，業主通常也不能以進項稅抵免收回購買時的稅款；符合資格的出租物業，可能有另外的退稅。如果公司自己建造、大幅翻新或購買仍在建造中的住宅，可能屬於建築商。當公司首次讓人依租約、許可或類似安排取得居住的佔有權時，可能適用自行供應的規定。退稅及自行供應的規則，請參閱住宅物業的 GST/HST。

公司日後把房屋賣給我或轉讓給我，會產生什麼稅？

賣給無關聯的買家時，公司必須申報其收益。這究竟是資本利得還是營業收入，通常取決於事實，包括公司為何購買這項物業（CRA：為賺取利潤而購買房地產的稅務影響）。資本利得通常按投資收入課稅。如果公司在取得住宅不到 連續 365 天 就賣給您或轉讓給您，短期轉售規則通常使任何收益成為營業收入、任何虧損視為零，除非適用所列的事件。公司不能使用您的主要居所豁免。如果公司在賺取收入時合法申請過資本成本免稅額（CCA），也可能產生折舊收回。出售後支付給您的款項，另有個人稅務處理，取決於支付的方式。

轉讓給您時，請使用最新的估價，並同時審視雙方。低於公平市價的出售，可能給您帶來股東福利，而第 69 條可能視公司收到公平市價的售價。安大略省的土地轉讓稅規則，特別處理公司轉讓給股東的情況（安大略省財政部）。GST/HST 必須根據日後轉讓時物業的狀況重新核對（CRA：住宅不動產的銷售）。轉讓價格偏低，並不能安全地解除這項安排。

示例

以下為加元示例。一家公司以 C$800,000 購買公寓，主要是讓股東居住。可比公寓的租金為每月 C$3,000。股東每月付給公司 C$2,000，公寓全年都可供其使用。依可比租金方法，每月差額為 C$1,000，全年為 C$12,000。公司申報這項福利，股東把它計入收入。

C$12,000 只是起點的估算。如果可比租金無法為這間公寓提供合理回報，CRA 可能以不同方式評估福利。公司須另外檢驗其租金收入及費用扣除。出售時，公司自己的收益不受股東的主要居所豁免保護。

您的情況不一樣嗎？

• 您想以個人名義購買，並用公司支付的款項：請比較薪金與股息。
• 您以個人名義擁有住宅，想知道哪些年度符合資格：請參閱主要居所豁免。
• 物業會出租給無關聯的租客：請參閱控股公司及投資公司。
• 您需要新住宅、出租或出售退稅的審查：請參閱住宅物業的 GST/HST。
• 您會搬出自己的住宅，並出租而不是出售：請參閱把住宅變成出租物業。
• 公司已經擁有住宅、家人在使用，或計劃轉讓：請準備契據、估價、融資、租約、付款、居住日期、費用記錄及以往的稅表，以便進行公司稅務審查。如果公司在 2022、2023 及 2024 年 年底擁有住宅，請核對是否有過往的低使用率住房稅申報尚未提交；公司逾期提交的最低罰款為 $2,000。福利的估值、扣除，以及兩次轉讓的稅款，都取決於這些記錄。